Hausgeld bei Eigentumswohnungen
Was Eigentümer wissen müssen

Was ist Hausgeld?

Das Hausgeld umfasst alle laufenden Nebenkosten und sonstige geplante Investitionen, die im Voraus vom Eigentümer monatlich getragen werden müssen. Dabei muss das Hausgeld monatlich vom Eigentümer an die Verwaltung der Wohnanlage überwiesen werden. Auch Kosten, die später auf den Mieter umgelegt werden können, sind im Hausgeld enthalten.Darunter sind nach der Betriebskostenverordnung unter anderem die Kosten für Wasser, Abwasser, Heizung, Hausmeister oder auch der Gartenpflege enthalten.

Zum anderen sind auch Kosten enthalten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Dazu zählen beispielsweise Verwaltungskosten oder die Instandhaltungsrücklage für Reparaturen und Renovierungen zur Erhaltung der Wohnanlage.

Als Hausgeld werden also die monatlichen Vorschüsse bezeichnet, die jeder Wohnungseigentümer aufgrund eines aufgestellten Wirtschaftsplanes an die Wohnungseigentumsverwaltung zu zahlen hat. Mit den Beiträgen werden die Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums sowie die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung sowie Verwaltung finanziert.

Warum ist Hausgeld wichtig?

Hausgeld stellt sicher, dass alle notwendigen Ausgaben für das gemeinschaftliche Eigentum gedeckt sind. Es ist ein wesentlicher Bestandteil des Immobilienmanagements, da es zur Werterhaltung und zum reibungslosen Betrieb der Immobilie beiträgt. Fehlende oder unzureichende Zahlungen können zu finanziellen Engpässen und rechtlichen Problemen führen.

Was sind die Bestandteile des Hausgelds bei Eigentumswohnungen?

Das Hausgeld setzt sich aus den Kosten zusammen, die vom Eigentümer selbst getragen werden müssen und denen, die auf den Mieter umgelegt werden können. Laut der Betriebskostenverordnung (§1 BtrKV) lassen sich folgende Kosten auf den Mieter umlegen.

• Reinigung und Pflege (Straßenreinigung, Gebäudereinigung, Müllbeseitigung, Gartenpflege)
• Wasserversorgung (gemeinschaftliche und individuelle Verbrauchskosten, Zählerkosten, Grundgebühren und Verbrauchsabrechnungsgebühren)
• Heizkosten inkl. Warmwasser (gemeinschaftliche und individuelle Verbrauchskosten, Wartung, Grundgebühren und Schornsteinfeger)
• Versicherungskosten (Sach- und Haftpflichtversicherung)
• Kosten für sonstige gemeinschaftlich genutzte Anlagen und Räume (Aufzug, SAT-Anlage, Kabelanschluss, gemeinschaftlich genutzte Lampen und Leuchtmittel, Waschküche und Trockenräume, Hobbyräume, Schwimmbad)
• Hausmeistervergütung inklusive Sozialversicherungs- und Steuerabgaben
• Wohngebäudeversicherung

Einige Kostenpunkte sind nicht umlagefähig. Diese müssen Sie als Eigentümer selbst tragen. Dazu gehören:

• Verwaltungskosten – zum Beispiel Kosten für die Kontoführung der Hausverwaltung und
• Instandhaltungsrücklage für Reparaturen und Renovierungen zur Erhaltung der Wohnanlage.

Wieso Hausgeld zahlen?

Die rechtliche Grundlage für das Hausgeld findet sich im Wohnungseigentumsesetz. Das WoEigG/WEG definiert die Eigentumsrechte an nicht zu Wohnzwecken genutzten Flächen oder Räumen, die Teileigentum sind. Auch das Gemeinschaftseigentum an gemeinsamen Gebäuden oder auch Grundstücken ist im WoEigG/WEG definiert.

Der Gesetzgeber spricht im WoEigG/WEG allerdings nicht von Hausgeld, sondern von Lasten und Kosten. Die Rechtsgrundlage für das Hausgeld findet sich im WoEigG in § 16 Nutzungen, Lasten und Kosten, Abs. 2, 7 und 8.

Wie viel ist das Hausgeld?

Die Höhe des Hausgeldes ist individuell, denn auch die Höhe der Betriebskosten ist von Immobilie zu Immobilie unterschiedlich. Grundsätzlich gilt:
Je neuer eine Immobilie ist, desto geringer ist das zu zahlende Hausgeld.

Außerdem ist die Ausstattung einer Wohnanlage für die Hausgeldhöhe relevant. Je hochwertiger das Haus ist, desto höher sind die Betriebskosten und damit auch das Hausgeld. Beispielsweise erfordert ein Aufzug regelmäßige Wartungsarbeiten. Und die die Pflege eines großen Gartens ist in der Regel teuer als die eines kleinen Gartens.

Das Hausgeld wird pro Monat gezahlt und ist eine Vorauszahlung für das laufende Jahr. Die Abrechnung erfolgt zum Jahresende.

Wie wird das Hausgeld berechnet?

Die Hausverwaltung stellt jedes Jahr einen Wirtschaftsplan auf, in dem sie die ungefähren Kosten berechnet. Dabei werden auch die Kosten für die Instandhaltung oder auch für benötigte Modernisierungen berücksichtigt. Die monatliche Umlage für das Hausgeld liegt in den meisten Fällen etwa 20 - 30 Prozentpunkte über den eigentlichen Nebenkosten, da nur umlagefähige Kosten vom Mieter getragen werden können. Die Verteilung der Kosten kann auf verschiedene Arten erfolgen: Das Hausgeld wird zu gleichen Teilen von jedem Eigentümer gezahlt, der Miteigentumsanteil wird nach Quadratmetern verteilt oder die Umlegung der Kosten erfolgt mithilfe eines Verteilungsschlüssels. Auf die Höhe der Betriebskosten und entsprechend auf das Hausgeld wirken sich zum Beispiel die Ausstattung und Unterhaltung der Wohnanlage aus. Wenn Immobilien Aufzüge oder Schwimmbäder besitzen, sind die Beträge für das Hausgeld folglich höher.

Aufteilung des Hausgeldes

Damit innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten so fair wie möglich verteilt sind, werden Verteilerschlüssel eingesetzt. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist der Verteilerschlüssel nach Miteigentumsanteilen (MEA) festgelegt. Jeder Wohnung werden bestimmte MEA fest zugeordnet und in der Regel nicht mehr verändert.

Der Verteilerschlüssel nach MEA ist von seinem Anteil am gesamten Gemeinschaftseigentum vergleichbar mit der Wohnungsgröße. Dabei werden Zahlengrößen in Tausendstel, Hunderttausendstel usw. angegeben. So kann beispielsweise eine Wohnung 1.250/100.000 MEA aufweisen und somit 1,25 Prozent an dem gesamten Gemeinschaftseigentum und den Kosten beteiligt sein.

Für die Verteilung der Warmwasser- und Heizungskosten muss die Heizkostenverordnung beachtet werden. Sie schreibt eine Aufteilung der Kosten nach Grundkosten und Verbrauch vor.

Weitere häufig genutzte Verteilerschlüssel sind nach Wohneinheiten (WE) oder nach Verbrauch.

Unterschied zwischen Hausgeld und Wohngeld

Hausgeld ist das Geld, welches für die Bewirtschaftung, Pflege und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums bei Eigentumswohnungen monatlich zu zahlen ist. Oft wird der Begriff Hausgeld synonym mit Wohngeld verwendet. Nach Möglichkeit sollte man jedoch eine Unterscheidung vornehmen.

Der Begriff Wohngeld hat nämlich aufgrund einer Regelung des Wohngeldgesetzes noch eine andere Bedeutung. Danach ist Wohngeld eine Sozialleistung vom Staat, ein Zuschuss zur Miete für einkommensschwache Bürger.

Wann wird das Hausgeld abgerechnet?

In den meisten Fällen wird das Hausgeld mit dem Ende des Kalenderjahres (01.01. – 31.12.) berechnet. Das heißt, nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes werden die tatsächlichen Gemeinschaftskosten (Müll, Wasser, Gartenpflege, Heizung usw.) in der Jahresabrechnung mit jedem Eigentümer abgerechnet.

Dafür wird der Wirtschaftsplan überprüft und die monatlich gezahlten Hausgelder mit den tatsächlich angefallenen Kosten und Verbräuchen verrechnet. Daraus ergibt sich für jeden Eigentümer entweder eine Nachzahlung oder ein Guthaben.

Was sind Instandhaltungskosten?

Auch Instandhaltungskosten fließen in das Hausgeld ein. Instandhaltungskosten sind diejenigen Kosten, die entstehen, wenn ein Gebäude oder eine einzelne Wohnung in funktionsfähigem und nutzbarem Zustand gehalten werden soll. Laut DIN-Norm (31051) gehören vier Elemente zu den Instandhaltungsmaßnahmen:

1. Wartung
2. Inspektion
3. Instandsetzung
4. Verbesserung

Instandhaltungsrücklagen beim Hausgeld

Die Instandhaltungsrücklage (auch Reparaturfonds, Rücklage, Erneuerungsfonds oder Instandhaltungsrückstellung) ist eine Rücklage für die langfristige Erhaltung der Liegenschaftswerte gemäß Wohneigentumsgesetz. Die Rücklage dient dazu, sowohl künftig anfallende, größere Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (etwa einen Fassadenanstrich) als auch kurzfristig dringend erforderliche Reparaturen (etwa den Austausch der Heizungsanlage) zu finanzieren. Das ist wichtig für den Werterhalt und spiegelt sich in der Immobilienbewertung wider.

Instandhaltungsrücklagen beim beim Wohnungskauf

Wer eine Wohnung kauft, sollte sich vorher über Instandhaltungsrücklage erkundigen und über die Höhe des monatlichen Hausgeldes. Lassen Sie sich die Wirtschaftspläne der letzten Jahre zeigen. Dort ist ersichtlich, ob und welche Instandsetzungsarbeiten in den letzten Jahren vorgenommen wurden. Lesen Sie außerdem vor dem Kauf die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Sind die monatlich zu zahlenden Hausgelder sehr niedrig angesetzt, kann ein böses Erwachen folgen, wenn umfangreiche Instandsetzungsarbeiten (zum Beispiel Fassadendämmung) notwendig sind. Reichen die Rücklagen nicht aus, werden die Eigentümer mit einer hohen Sonderumlage zur Kasse gebeten.

Was passiert mit der Instandhaltungsrücklage beim Verkauf?

Wird eine Eigentumswohnung verkauft, geht die Instandhaltungsrücklage grundsätzlich auf den Käufer über. Der Verkäufer kann also in diesem Fall von der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht die anteilige Auszahlung der auf ihn entfallenden Instandhaltungsrücklage an sich verlangen. Da die Höhe der Instandhaltungsrücklage gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, ist beim Erwerb einer Eigentumswohnung genau zu prüfen, wie hoch die Rücklage ist.

Hausgeld auf Mieter umlegen

Wer eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus vermietet hat, darf als Vermieter nicht alle Positionen des Hausgeldes auf seinen Mieter umlegen. Umlagefähig sind nur die in der der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführten 17 verschiedenen Kostenarten.

Nicht umlegbar ist dagegen die Verwaltervergütung einschließlich der Verwalter-Aufwendungen für Porto und der Kosten für die Abhaltung von Wohnungseigentümerversammlungen. Das gilt ebenso für die Bankgebühren des Hausgeldkontos (Kontoführungsgebühren). Auch die Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage und die Kosten der laufenden Instandhaltung sind nicht umlagefähig, wozu auch etwaige Gutachten zur Schadensverursachung oder -feststellung gehören.

Rechtliche Aspekte des Hausgelds

In Deutschland ist das Hausgeld im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Der Gesetzgeber spricht hier von Lasten und Kosten, nicht direkt vom Hausgeld. Dieses Gesetz legt die Pflichten der Eigentümergemeinschaft und einzelner Eigentümer fest. Es enthält Bestimmungen zur Bildung einer Rücklage für Instandhaltungsmaßnahmen und zur Verteilung der Kosten.

Ein häufiges Problem bei der Verwaltung von Eigentümergemeinschaften ist der Umgang mit säumigen Zahlern. Das WEG sieht hierfür klare Regelungen vor, einschließlich Mahnverfahren und rechtlicher Schritte. Es ist wichtig, dass Eigentümergemeinschaften bei Zahlungsverzug aktiv werden, um die finanzielle Stabilität zu wahren.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.