Hausgeld: Was ist enthalten in der Hausgeldabrechnung?

Hausgeld: Was ist enthalten in der Hausgeldabrechnung?

Wer eine Wohnung kauft, sollte immer auf das Hausgeld achten, damit nach dem Kauf kein böses Erwachen folgt. Als Eigentümer sind Sie nicht nur für Ihre Wohnung verantwortlich, Sie besitzen auch Anteile am Gemeinschaftseigentum. Die laufenden Kosten dafür müssen anteilsmäßig von allen Eigentümern getragen werden. Zudem müssen alle Eigentümer Rücklagen für zukünftige Instandsetzungen zahlen. Gebündelt werden diese und weitere Kosten als Hausgeld bezeichnet.

Als Hausgeld werden die monatlichen Vorschüsse bezeichnet, die jeder Wohnungseigentümer aufgrund eines aufgestellten Wirtschaftsplanes an die Wohnungseigentumsverwaltung zu zahlen hat. Mit den Beiträgen werden die Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums sowie die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung sowie Verwaltung finanziert. HAUSGOLD beantwortet Ihnen zehn wichtige Fragen rund um das Hausgeld.

1. Was ist das Wohnungseigentumsgesetz?

Die rechtliche Grundlage für das Hausgeld findet sich im Wohnungseigentumsesetz (WEG oder WoEigG). Das WoEigG/WEG definiert die Eigentumsrechte an nicht zu Wohnzwecken genutzten Flächen oder Räumen, die Teileigentum sind. Auch das Gemeinschaftseigentum an gemeinsamen Gebäuden oder auch Grundstücken ist im WoEigG/WEG definiert. Der Gesetzgeber spricht im WoEigG/WEG allerdings nicht von Hausgeld, sondern von Lasten und Kosten. Die Rechtsgrundlage für das Hausgeld findet sich im WoEigG in § 16 Nutzungen, Lasten und Kosten, Abs. 2, 7 und 8.

2. Was ist der Unterschied zwischen Hausgeld und Wohngeld?

Hausgeld ist das Geld, welches für die Bewirtschaftung, Pflege und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums bei Eigentumswohnungen monatlich zu zahlen ist. Oft wird der Begriff Hausgeld synonym mit Wohngeld verwendet. Nach Möglichkeit sollte man jedoch eine Unterscheidung vornehmen. Der Begriff Wohngeld hat nämlich aufgrund einer Regelung des Wohngeldgesetzes noch eine andere Bedeutung. Danach ist Wohngeld eine Sozialleistung vom Staat, ein Zuschuss zur Miete für einkommensschwache Bürger.

3. Aus welchen Positionen setzt sich Hausgeld bei Eigentumswohnungen zusammen?

In dem von den Eigentümern monatlich zu zahlenden Hausgeld sind umlegbare und nicht umlegbare Kosten enthalten. Das Hausgeld setzt sich in der Regel aus folgenden Positionen zusammen:

  • Betriebskosten für Müllentsorgung, Wasser, Hausstrom, Versicherungen (außer Hausrat), Hausmeister, Treppenhaus- und Gartenpflege usw.
  • Heizkosten
  • Verwaltungskosten, wie Verwalterhonorar, Kontogebühren usw.
  • Laufende Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum (Reparaturen in der Eigentumswohnung muss aber der Eigentümer selbst beauftragen und bezahlen)
  • Ansparung und Zuführung der gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage

Zusammen ergeben diese Positionen das Hausgeld.

4. Wie hoch ist das Hausgeld?

Die Höhe des Hausgeldes ist individuell, denn auch die Höhe der Betriebskosten ist von Immobilie zu Immobilie unterschiedlich. Grundsätzlich gilt: Je neuer eine Immobilie ist, desto geringer ist das zu zahlende Hausgeld. Außerdem ist die Ausstattung einer Wohnanlage für die Hausgeldhöhe relevant. Je hochwertiger das Haus ist, desto höher sind die Betriebskosten und damit auch das Hausgeld. Beispielsweise erfordert ein Aufzug regelmäßige Wartungsarbeiten. Und die die Pflege eines großen Gartens ist in der Regel teuer als die eines kleinen Gartens.

5. Wie wird das Hausgeld verteilt?

Damit innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten so fair wie möglich verteilt sind, werden Verteilerschlüssel eingesetzt. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist der Verteilerschlüssel nach Miteigentumsanteilen (MEA) festgelegt. Jeder Wohnung werden bestimmte MEA fest zugeordnet und in der Regel nicht mehr verändert. Der Verteilerschlüssel MEA ist von seinem Anteil am gesamten Gemeinschaftseigentum vergleichbar mit der Wohnungsgröße. Dabei werden Zahlengrößen in 100tel/1.000tel/10.000tel bzw. 100.000tel angegeben. So kann beispielsweise eine Wohnung 1.250/100.000 MEA aufweisen und somit 1,25 Prozent an dem gesamten Gemeinschaftseigentum und den Kosten beteiligt sein.

Für die Verteilung der Warmwasser- und Heizungskosten muss die Heizkostenverordnung beachtet werden. Sie schreibt eine Aufteilung der Kosten nach Grundkosten und Verbrauch vor.

Weitere häufig genutzte Verteilerschlüssel sind nach Wohneinheiten (WE) oder nach Verbrauch.

6. Wann erfolgt die Hausgeldabrechnung?

In den meisten Fällen wird das Hausgeld mit dem Ende des Kalenderjahres (01.01. – 31.12.) berechnet. Das heißt, nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes werden die tatsächlichen Gemeinschaftskosten (Müll, Wasser, Gartenpflege, Heizung usw.) in der Jahresabrechnung mit jedem Eigentümer abgerechnet. Dafür wird der Wirtschaftsplan überprüft und die monatlich gezahlten Hausgelder mit den tatsächlich angefallenen Kosten und Verbräuchen verrechnet. Daraus ergibt sich für jeden Eigentümer entweder eine Nachzahlung oder ein Guthaben. Fehlbeträge müssen nachgezahlt werden. Zu viel gezahltes Hausgeld wird zurückgezahlt.

7. Was sind Instandhalungskosten?

Auch Instandhaltungskosten fließen in das Hausgeld ein. Instandhaltungskosten sind diejenigen Kosten, die entstehen, wenn ein Gebäude oder eine einzelne Wohnung in funktionsfähigem und nutzbarem Zustand gehalten werden soll. Laut DIN-Norm gehören vier Elemente zu den Instandhaltungsmaßnahmen:

  1. Wartung
  2. Inspektion
  3. Instandsetzung
  4. Verbesserung

8. Worauf bei der Instandhaltungsrücklage achten?

Die Instandhaltungsrücklage (auch Reparaturfonds, Rücklage, Erneuerungsfonds oder Instandhaltungsrückstellung) ist eine Rücklage für die langfristige Erhaltung der Liegenschaftswerte gemäß Wohneigentumsgesetz. Die Rücklage dient dazu, sowohl künftig anfallende, größere Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (etwa einen Fassadenanstrich) als auch kurzfristig dringend erforderliche Reparaturen (etwa den Austausch der Heizungsanlage) zu finanzieren. Das ist wichtig für den Werterhalt und spiegelt sich in der Immobilienbewertung wider.

Wer eine Wohnung kauft, sollte sich vorher über Instandhaltungsrücklage erkundigen und über die Höhe des zu zahlenden Hausgeldes. Lassen Sie sich die Wirtschaftspläne der letzten Jahre zeigen. Dort ist ersichtlich, ob und welche Instandsetzungsarbeiten in den letzten Jahren vorgenommen wurden. Lesen Sie außerdem vor dem Kauf die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Sind die monatlich zu zahlenden Hausgelder sehr niedrig angesetzt, kann ein böses Erwachen folgen, wenn umfangreiche Instandsetzungsarbeiten (zum Beispiel Fassadendämmung) notwendig sind. Reichen die Rücklagen nicht aus, werden die Eigentümer mit einer hohen Sonderumlage zur Kasse gebeten.

9. Was passiert mit der Instandhaltungsrücklage beim Verkauf?

Wird eine Eigentumswohnung verkauft, geht die Instandhaltungsrücklage grundsätzlich auf den Käufer über. Der Verkäufer kann also in diesem Fall von der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht die anteilige Auszahlung der auf ihn entfallenden Instandhaltungsrücklage an sich verlangen. Da die Höhe der Instandhaltungsrücklage gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, ist beim Erwerb einer Eigentumswohnung genau zu prüfen, wie hoch die Rücklage ist.

10. Kann man das Hausgeld auf Mieter umlegen?

Wer eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus vermietet hat, darf als Vermieter nicht alle Positionen des Hausgeldes auf seinen Mieter umlegen. Umlagefähig sind nur die in der der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführten 17 verschiedenen Kostenarten. Nicht umlegbar ist dagegen die Verwaltervergütung einschließlich der Verwalter-Aufwendungen für Porto und der Kosten für die Abhaltung von Wohnungseigentümerversammlungen. Das gilt ebenso für die Bankgebühren des Hausgeldkontos (Kontoführungsgebühren). Auch die Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage und die Kosten der laufenden Instandhaltung sind nicht umlagefähig, wozu auch etwaige Gutachten zur Schadensverursachung oder -feststellung gehören.

Umlagefähige Hausgeld Bestandteile:

  • Betriebskosten
  • Heizkosten

Nicht umlagefähige Hausgeld Bestandteile:

  • Laufende Instandhaltung, die nicht aus der Rücklage bedient wird
  • Bildung der Instandhaltungsrücklage
  • Verwaltungskosten (z.B. Hausverwaltung, Bank, Porto, Raummiete Eigentümerversammlung usw.)

Aber unabhängig davon, ob eine Wohnung bewohnt ist oder leer steht – der Eigentümer muss das monatliche Hausgeld zahlen.