Steuererklärung 2022
10 Tipps: Was Sie steuerlich von Ihrem Eigentum absetzen können

Das Jahr neigt sich dem Ende, die Steuererklärung muss bald gemacht werden. Auch wenn es mit einem Zeitaufwand verbunden ist, bietet sich dadurch für Sie die Chance, Geld zurück zu erhalten. Auch Eigentümer und Mieter können davon profitieren. Was aber kann abgesetzt werden?

Wir haben die wichtigsten Steuertipps zusammengestellt. Eines fällt in Sachen Steuer sofort auf: Während Mieter und Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, nur wenig absetzen können, profitieren Vermieter bei der Steuererklärung von vielen Sparmöglichkeiten. Erfahren Sie hier mehr darüber!

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Wichtiges zur Steuererklärung 2022

In diesem Jahr wurde die Abgabefrist der Steuererklärung für das Jahr 2021 vom 31. Juli auf den 31. Oktober 2022 verlängert. Nach dieser Frist kann von Ihnen zum Beispiel ein Verspätungszuschlag, Zwangsgeld oder Zinsen verlangt werden. Sie können die Steuererklärung online mit hilfe eines Online-Programms wie Elster erstellen.

1. Tipp: Arbeitszimmer

Wenn Sie von Ihrem Eigenheim aus arbeiten - also im Home-Office - weil Sie zum Beispiel selbstständig sind, können Sie Ihr Arbeitszimmer als Betriebsausgabe steuerlich absetzen. Die Hauptvoraussetzung ist jedoch, dass Sie tatsächlich nur Ihr Arbeitszimmer für Ihre beruflichen Tätigkeiten nutzen. Wenn Sie als Arbeitnehmer solche Kosten absetzen wollen, tun Sie dies unter der Kategorie Werbungskosten.

Zudem gibt es eine weitere Möglichkeit, wie Sie Ihr Arbeitszimmer steuerlich geltend machen können: Ihnen stehen keine anderen, räumlichen Kapazitäten zur Verfügung. Besonders Lehrer können demnach jährlich bis zu 1.250 Euro absetzen.

Darunter zählen zum Beispiel Renovierungsarbeiten oder Kosten für die Ausstattung, wie für Lampen oder aber auch für Arbeitsmittel, wie beispielsweise einen Arbeitstisch oder einen Laptop.

Übrigens: Bei möblierten Wohnungen lässt sich die Einrichtung ebenfalls abschreiben. Führen Sie diesen Aufwand in der Rubrik “Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung” auf, wenn Sie von diesem Steuervorteil profitieren wollen.

2. Tipp: Leistungen von Handwerkern

Ihnen steht zu, 20 % der Kosten für den Handwerker steuerlich geltend zu machen. Beachten Sie dabei jedoch, dass der Maximalbetrag bei 1.200 Euro liegt. Folgendes können Sie in der Steuerklärung angeben:

Vergewissern Sie sich, dass Sie die oben aufgeführten Kosten getrennt von den Kosten für die eingesetzten Materialien angeben. Für Materialkosten, wie zum Beispiel für einen neuen Fußbodenbelag, werden Sie nämlich selbst aufkommen müssen, da diese nicht von der Steuer abgesetzt werden können. Zudem können Sie diesen Tipp nur realisieren, wenn Sie Ihr Eigenheim selbstverständlich nicht eigenständig renovieren und wenn es sich dabei um kein Neubau handelt.

3. Tipp: Grunderwerbsteuer

Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist deutschlandweit nicht einheitlich und schwankt demnach von Bundesland zu Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 %. Hier können Sie sich genauer in die Grunderwerbsteuer einlesen und dort finden Sie ebenfalls eine übersichtliche Tabelle der verschiedenen Prozentsätze.

Unter welchen Bedingungen die Grunderwerbsteuer von der Steuer abgesetzt werden kann, lässt sich in dem Grunderwerbsteuergesetz finden. In § 3 GrEStG wird zum Beispiel deutlich: Wenn die beiden Vertragspartner, also Verkäufer und Käufer, “in gerader Linie verwandt”, verheiratet sind oder sich in einer eingetragene Lebenspartnerschaft befinden, dann entfällt die Grunderwerbsteuer.

Auch bei Schenkungen oder Erbschaften in dem direkten Familienkreis, fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Wenn eine der oben genannten Bedingungen nicht auf Sie zutrifft, kann es Ihnen dennoch zustehen, diese Steuer anteilig abzusetzen. Sind Sie zum Beispiel Mitglied einer Wohneigentümergemeinschaft, da Sie im Besitz einer Eigentumswohnung sind? Dann können Sie Steuervorteile ziehen, unter der Voraussetzung, dass eine gesonderte Ausweisung der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag vollzogen wird.

Von der Wohneigentümergemeinschaft profitieren

Arbeiten, die an Ihrer Wohnanlage verrichtet werden, können von der Steuer abgesetzt werden. Darunter fallen zum Beispiel anfallende Kosten für die Gartenpflege, für den Hausmeister oder für die Wartung des Aufzugs. Um dies zu realisieren, müssen Sie jedoch selbst an den Kosten beteiligt gewesen sein.

4. Tipp: Haushaltsleistungen

Zunächst: Unter Haushaltsleistungen werden beispielsweise unterstützende Tätigkeiten, wie das Kochen oder die Pflege des Gartens verstanden. Hierbei ist es wichtig, dass solche Dienstleistungen entweder in Ihrem Eigentum oder auf dessen Grundstück ausgeführt werden. Grundsätzlich kommen Sie auch hier für jegliche Materialkosten selbst auf. Je nach Berufsklasse gilt Folgendes:

  • Selbstständige / Sozialversicherungspflichtige: jährlich bis zu 4.000 Euro absetzbar
  • Minijob-Angestellte: jährlich 510 Euro absetzbar

5. Tipp: Grundsteuer

Hier gilt es zu unterscheiden, welcher Verwendungszweck mit der Immobilie verfolgt wurde. Hat der Eigentümer seine Immobilie eigenständig genutzt, kann er die Grundsteuer nicht absetzen. Auch ist es nicht besonders vorteilhaft im Hinblick auf die Steuererklärung, wenn die Immobilie zum Teil vermietet wurde. Dann kann die Grundsteuer nämlich nur anteilig abgesetzt werden.

Wollen Sie die Grundsteuer vollständig absetzen, müssen die Voraussetzungen erfüllt sein, dass Sie diese komplett vermietet haben und dass die Grundsteuer in der Betriebskostenabrechnung nicht auf den Mieter umgelegt wurde. Diese wird unter der Rubrik Werbungskosten, „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“, angegeben.

6. Tipp: Steuervorteile bei vermieteten Immobilien

Wenn Sie zum Beispiel Eigentümer einer Mietwohnung sind, steht Ihnen die Möglichkeit zu, viele Kosten als Werbungskosten anzugeben. Darunter fallen besonders laufende Kosten, wie zum Beispiel Kontoführungsgebühren, die aufgrund des Vermieterkonto anfallen, oder aber auch Anschaffungskosten der Mietimmobilie.

Wer für den Kauf einer Immobilie einen Kredit aufnehmen musste, kann die Zinsen komplett absetzen. Sie zählen zu den Werbungskosten. Aber auch der Kaufpreis von Mietwohnungen lässt sich jährlich – je nach Baujahr – mit bis zu 2,5 Prozent als Wertverlust bei der Steuererklärung geltend machen. Der Wert des Grundstücks muss hier allerdings herausgerechnet werden.

Sie können ebenfalls die Kosten steuerlich absetzen, die durch die Beauftragung eines Hausverwalters, Anwalts oder Steuerberaters für die Mietwohnung angefallen sind.

Die Heizungsanlage streikt, die Schließanlage ist kaputt, im Hausflur brennt kein Licht mehr. Für solche Reparaturen sind Sie als Vermieter auch zuständig. Dafür können Sie folgende Kosten für einen Handwerker komplett absetzen:

  • Anfahrt
  • Arbeit
  • Material

Das nennt sich dann Erhaltungsaufwand. Doch auch größere Maßnahmen wie Sanierungen, Aus- oder Umbauten, die Anschaffung neuer Fenster, Türen oder der Einbau einer neuen Heizungsanlage können beim Fiskus geltend gemacht werden. Doch es müssen nicht gleich große Investitionen sein: Schönheitsreparaturen wie ein frischer Anstrich in der Wohnung können ebenfalls in der Steuererklärung angegeben werden.

Ebenso absetzbar: Fahrten zur Eigentümerversammlungen oder Terminen mit Mietern. Auch Kontoführungsgebühren können geltend gemacht werden.

7. Tipp: Steuervorteile bei denkmalgeschützten Immobilien

Steht eine Modernisierung Ihrer unter Denkmal stehender Immobilie an, können Sie diese Kosten als Abschreibungskosten absetzen. Hier gilt die Unterscheidung: Wenn Sie selbst in dieser Immobilie wohnen, können Sie die Kosten maximal zehn Jahre lang mit jährlich neun % von dem zu versteuernden Einkommen absetzen. Wenn Sie diese vermieten, können Sie die Kosten für die Modernisierung in den ersten acht Jahren mit ebenfalls mit 9 % und in den vier darauffolgenden Jahren mit 7 % in der Steuererklärung geltend machen.

8.Tipp: Steuervorteil für Mieter und Selbstnutzer

Wer eine Wohnung mietet oder in der eigenen Immobilie lebt, hat weniger Möglichkeiten, Steuern zu sparen. Dennoch gibt es einige Möglichkeiten, um Geld zu sparen, wie zum Beispiel die folgenden:

  • Ausgaben für Zweitwohnungen lassen sich bei den Werbungskosten abrechnen
  • Arbeits- und Fahrtkosten für Handwerker sind absetzbar, Materialkosten allerdings nicht
  • Arbeits- und Fahrtkosten haushaltsnaher Dienstleistungen (Putzfrau, Gärtner etc.) können ebenfalls in der Steuererklärung angegeben werden, auch dann, wenn sie nicht selbst in Auftrag gegeben worden, sofern sie in der Betriebskostenabrechnung aufgeführt sind.

9. Tipp: Steuervorteile bei Schenkung und Vererbung

Wollen Sie Ihr Eigenheim an Ihre Nachkommen verschenken oder diese für sie vererben, dann können Sie von einem Steuerfreibetrag von 400.00 Euro profitieren. Ab 401.000 Euro muss also die beschenkte Person selbst Steuern zahlen. Wir raten Ihnen, Ihre Immobilie frühestmöglich an Ihre Kinder oder Enkelkinder zu überschreiben. Denn so können Sie den Vorteil nutzen, dass der Schenkungsfreibetrag in einem Intervall von zehn Jahren ausgeschöpft werden kann. So können Sie sich im Anschluss ein Eigenheim über das Wohnrecht sichern.

10 Tipp: Steuerfallen umgehen

Es gibt zwei Steuerfallen, die Sie unbedingt versuchen sollten, zu umgehen. Es handelt sich hierbei um die Spekulationssteuer und um die Drei-Objekt-Grenze:

  • Spekulationssteuer: Verkaufen Sie Ihre vermietete Immobilie nicht innerhalb von zehn Jahren nach Kauf. So gelingt es Ihnen, die im Verkaufsjahr erzielten Gewinne, nicht versteuern zu müssen
  • Drei-Objekt-Grenze: Vermeiden Sie es in einem Zeitraum von fünf Jahren, mehr als drei Immobilienobjekte zu erwerben und wieder zu veräußern. Auf diese Weise werden Sie nicht als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft, was mit einigen Nachteilen verbunden ist, wie beispielsweise mit der Pflicht zur Gewerbesteuerzahlung.

Wir fassen für Sie zusammen

Auch wenn Sie Ihre Immobilie ganz oder zum Teil selbst genutzt haben, können Sie einige Kosten in der Steuererklärung absetzen. Besonders gibt es bei Haushalts- sowie bei Handwerkerleistungen keinen großen Unterschied, ob Sie Vermieter, welcher Mieteinnahmen versteuert, oder Selbstnutzer sind. Zudem sparen Sie Steuern, wenn Sie eine Modernisierung einer denkmalgeschützten Immobilie vornehmen. Jedoch ganz gleich, welche Kosten Sie steuerlich geltend machen wollen: Bewahren Sie immer alle Rechnungen auf!

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Häufig gestellte Fragen:

Nein, hier gibt es eine klare Unterscheidung: Vermieter können mehr steuerliche Aspekte geltend machen als Eigentümer, die die Immobilie eigenständig nutzen.

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Ja, Mietwohnungskaufpreise können jedes Jahr mit einem Wertverlust von bis zu 2,5 Prozent steuerlich abgesetzt werden. Der Prozentsatz hängt hierbei zum Beispiel von dem Baujahr der Immobilie ab.

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Folgende Kosten können Sie als Vermieter zum Beispiel absetzen: Handwerkerkosten, Sanierungskosten, Kosten für Schönheitsreparaturen und Kontoführungsgebühren.

Erfahren Sie hier mehr!

Dies gestaltet sich schwieriger. Dennoch gibt es einige Aspekte, die steuerlich abgesetzt werden können, wie beispielsweise Ausgaben für Zweitwohnungen oder Arbeits- und Fahrtkosten für Handwerker.

Hier erfahren Sie mehr!