Wer eine Wohnung kauft, sollte neben dem Kaufpreis immer auch auf das Hausgeld achten, damit nach dem Kauf kein b├Âses Erwachen folgt. Was genau das Hausgeld ist und was alles dazu geh├Ârt, die Hausgeld H├Âhe und was Sie bei Vermietung auf die Mieter umlegen k├Ânnen, erfahren Sie hier.

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Was ist Hausgeld?

Das Hausgeld umfasst alle laufenden Nebenkosten und sonstige geplante Investitionen, die im Voraus vom Eigent├╝mer monatlich getragen werden m├╝ssen. Dabei muss das Hausgeld monatlich vom Eigent├╝mer an die Verwaltung der Wohnanlage ├╝berwiesen werden. Auch Kosten, die sp├Ąter auf den Mieter umgelegt werden k├Ânnen, sind im Hausgeld enthalten.Darunter sind nach der Betriebskostenverordnung unter anderem die Kosten f├╝r Wasser, Abwasser, Heizung, Hausmeister oder auch der Gartenpflege enthalten.

Zum anderen sind auch Kosten enthalten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden k├Ânnen. Dazu z├Ąhlen beispielsweise Verwaltungskosten oder die Instandhaltungsr├╝cklage f├╝r Reparaturen und Renovierungen zur Erhaltung der Wohnanlage.

Als Hausgeld werden also die monatlichen Vorsch├╝sse bezeichnet, die jeder Wohnungseigent├╝mer aufgrund eines aufgestellten Wirtschaftsplanes an die Wohnungseigentumsverwaltung zu zahlen hat. Mit den Beitr├Ągen werden die Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums sowie die Kosten f├╝r die Instandhaltung und Instandsetzung sowie Verwaltung finanziert.

Das Hausgeld sollte nicht mit dem Wohngeld verwechselt werden, auch wenn beide Begriffe oft synonym miteinander verwendet werden. Wohngeld bezieht sich auf einen staatlichen Zuschuss zur Miete f├╝r einkommensschw├Ąchere Haushalte.

Was sind die Bestandteile des Hausgelds bei Eigentumswohnungen?

Das Hausgeld setzt sich aus den Kosten zusammen, die vom Eigent├╝mer selbst getragen werden m├╝ssen und denen, die auf den Mieter umgelegt werden k├Ânnen. Laut der Betriebskostenverordnung (┬ž1 BtrKV) lassen sich folgende Kosten auf den Mieter umlegen.

  • Reinigung und Pflege (Stra├čenreinigung, Geb├Ąudereinigung, M├╝llbeseitigung, Gartenpflege)
  • Wasserversorgung (gemeinschaftliche und individuelle Verbrauchskosten, Z├Ąhlerkosten, Grundgeb├╝hren und Verbrauchsabrechnungsgeb├╝hren)
  • Heizkosten inkl. Warmwasser (gemeinschaftliche und individuelle Verbrauchskosten, Wartung, Grundgeb├╝hren und Schornsteinfeger)
  • Versicherungskosten (Sach- und Haftpflichtversicherung)
  • Kosten f├╝r sonstige gemeinschaftlich genutzte Anlagen und R├Ąume (Aufzug, SAT-Anlage, Kabelanschluss, gemeinschaftlich genutzte Lampen und Leuchtmittel, Waschk├╝che und Trockenr├Ąume, Hobbyr├Ąume, Schwimmbad)
  • Hausmeisterverg├╝tung inklusive Sozialversicherungs- und Steuerabgaben
  • Wohngeb├Ąudeversicherung

Einige Kostenpunkte sind nicht umlagef├Ąhig. Diese m├╝ssen Sie als Eigent├╝mer selbst tragen. Dazu geh├Âren:

  • Verwaltungskosten ÔÇô zum Beispiel Kosten f├╝r die Kontof├╝hrung der Hausverwaltung und
  • Instandhaltungsr├╝cklage f├╝r Reparaturen und Renovierungen zur Erhaltung der Wohnanlage.

Wieso Hausgeld zahlen?

Die rechtliche Grundlage f├╝r das Hausgeld findet sich im Wohnungseigentumsesetz. Das WoEigG/WEG definiert die Eigentumsrechte an nicht zu Wohnzwecken genutzten Fl├Ąchen oder R├Ąumen, die Teileigentum sind. Auch das Gemeinschaftseigentum an gemeinsamen Geb├Ąuden oder auch Grundst├╝cken ist im WoEigG/WEG definiert.

Der Gesetzgeber spricht im WoEigG/WEG allerdings nicht von Hausgeld, sondern von Lasten und Kosten. Die Rechtsgrundlage f├╝r das Hausgeld findet sich im WoEigG in ┬ž 16 Nutzungen, Lasten und Kosten, Abs. 2, 7 und 8.

Wie viel ist das Hausgeld?

Die H├Âhe des Hausgeldes ist individuell, denn auch die H├Âhe der Betriebskosten ist von Immobilie zu Immobilie unterschiedlich. Grunds├Ątzlich gilt:
Je neuer eine Immobilie ist, desto geringer ist das zu zahlende Hausgeld.

Au├čerdem ist die Ausstattung einer Wohnanlage f├╝r die Hausgeldh├Âhe relevant. Je hochwertiger das Haus ist, desto h├Âher sind die Betriebskosten und damit auch das Hausgeld. Beispielsweise erfordert ein Aufzug regelm├Ą├čige Wartungsarbeiten. Und die die Pflege eines gro├čen Gartens ist in der Regel teuer als die eines kleinen Gartens.

Das Hausgeld wird pro Monat gezahlt und ist eine Vorauszahlung f├╝r das laufende Jahr. Die Abrechnung erfolgt zum Jahresende.

Die genaue H├Âhe des Hausgeld h├Ąngt immer von der jeweiligen Immobilie ab. Der durchschnittliche Wert betr├Ągt etwa 3 Euro pro Quadratmeter. Das Hausgeld ist f├╝r Eigent├╝mer das Equivalent der Nebenkostenvorauszahlung, die von Mietern geleistet werden muss. Dabei ist das Hausgeld aber in etwa ein Drittel h├Âher.

Wie wird das Hausgeld berechnet?

Die Hausverwaltung stellt jedes Jahr einen Wirtschaftsplan auf, in dem sie die ungef├Ąhren Kosten berechnet. Dabei werden auch die Kosten f├╝r die Instandhaltung oder auch f├╝r ben├Âtigte Modernisierungen ber├╝cksichtigt. Die monatliche Umlage f├╝r das Hausgeld liegt in den meisten F├Ąllen etwa 20 - 30 Prozentpunkte ├╝ber den eigentlichen Nebenkosten, da nur umlagef├Ąhige Kosten vom Mieter getragen werden k├Ânnen. Die Verteilung der Kosten kann auf verschiedene Arten erfolgen: Das Hausgeld wird zu gleichen Teilen von jedem Eigent├╝mer gezahlt, der Miteigentumsanteil wird nach Quadratmetern verteilt oder die Umlegung der Kosten erfolgt mithilfe eines Verteilungsschl├╝ssels. Auf die H├Âhe der Betriebskosten und entsprechend auf das Hausgeld wirken sich zum Beispiel die Ausstattung und Unterhaltung der Wohnanlage aus. Wenn Immobilien Aufz├╝ge oder Schwimmb├Ąder besitzen, sind die Betr├Ąge f├╝r das Hausgeld folglich h├Âher.

Aufteilung des Hausgeldes

Damit innerhalb einer Wohnungseigent├╝mergemeinschaft die Kosten so fair wie m├Âglich verteilt sind, werden Verteilerschl├╝ssel eingesetzt. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist der Verteilerschl├╝ssel nach Miteigentumsanteilen (MEA) festgelegt. Jeder Wohnung werden bestimmte MEA fest zugeordnet und in der Regel nicht mehr ver├Ąndert.

Der Verteilerschl├╝ssel nach MEA ist von seinem Anteil am gesamten Gemeinschaftseigentum vergleichbar mit der Wohnungsgr├Â├če. Dabei werden Zahlengr├Â├čen in Tausendstel, Hunderttausendstel usw. angegeben. So kann beispielsweise eine Wohnung 1.250/100.000 MEA aufweisen und somit 1,25 Prozent an dem gesamten Gemeinschaftseigentum und den Kosten beteiligt sein.

F├╝r die Verteilung der Warmwasser- und Heizungskosten muss die Heizkostenverordnung beachtet werden. Sie schreibt eine Aufteilung der Kosten nach Grundkosten und Verbrauch vor.

Weitere h├Ąufig genutzte Verteilerschl├╝ssel sind nach Wohneinheiten (WE) oder nach Verbrauch.

Unterschied zwischen Hausgeld und Wohngeld

Hausgeld ist das Geld, welches f├╝r die Bewirtschaftung, Pflege und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums bei Eigentumswohnungen monatlich zu zahlen ist. Oft wird der Begriff Hausgeld synonym mit Wohngeld verwendet. Nach M├Âglichkeit sollte man jedoch eine Unterscheidung vornehmen.

Der Begriff Wohngeld hat n├Ąmlich aufgrund einer Regelung des Wohngeldgesetzes noch eine andere Bedeutung. Danach ist Wohngeld eine Sozialleistung vom Staat, ein Zuschuss zur Miete f├╝r einkommensschwache B├╝rger.

Wann wird das Hausgeld abgerechnet?

In den meisten F├Ąllen wird das Hausgeld mit dem Ende des Kalenderjahres (01.01. ÔÇô 31.12.) berechnet. Das hei├čt, nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes werden die tats├Ąchlichen Gemeinschaftskosten (M├╝ll, Wasser, Gartenpflege, Heizung usw.) in der Jahresabrechnung mit jedem Eigent├╝mer abgerechnet.

Daf├╝r wird der Wirtschaftsplan ├╝berpr├╝ft und die monatlich gezahlten Hausgelder mit den tats├Ąchlich angefallenen Kosten und Verbr├Ąuchen verrechnet. Daraus ergibt sich f├╝r jeden Eigent├╝mer entweder eine Nachzahlung oder ein Guthaben.

Was sind Instandhaltungskosten?

Auch Instandhaltungskosten flie├čen in das Hausgeld ein. Instandhaltungskosten sind diejenigen Kosten, die entstehen, wenn ein Geb├Ąude oder eine einzelne Wohnung in funktionsf├Ąhigem und nutzbarem Zustand gehalten werden soll. Laut DIN-Norm (31051) geh├Âren vier Elemente zu den Instandhaltungsma├čnahmen:

  1. Wartung
  2. Inspektion
  3. Instandsetzung
  4. Verbesserung

Instandhaltungsr├╝cklagen beim Hausgeld

Die Instandhaltungsr├╝cklage (auch Reparaturfonds, R├╝cklage, Erneuerungsfonds oder Instandhaltungsr├╝ckstellung) ist eine R├╝cklage f├╝r die langfristige Erhaltung der Liegenschaftswerte gem├Ą├č Wohneigentumsgesetz. Die R├╝cklage dient dazu, sowohl k├╝nftig anfallende, gr├Â├čere Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (etwa einen Fassadenanstrich) als auch kurzfristig dringend erforderliche Reparaturen (etwa den Austausch der Heizungsanlage) zu finanzieren. Das ist wichtig f├╝r den Werterhalt und spiegelt sich in der Immobilienbewertung wider.

Instandhaltungsr├╝cklagen beim beim Wohnungskauf

Wer eine Wohnung kauft, sollte sich vorher ├╝ber Instandhaltungsr├╝cklage erkundigen und ├╝ber die H├Âhe des monatlichen Hausgeldes. Lassen Sie sich die Wirtschaftspl├Ąne der letzten Jahre zeigen. Dort ist ersichtlich, ob und welche Instandsetzungsarbeiten in den letzten Jahren vorgenommen wurden. Lesen Sie au├čerdem vor dem Kauf die Protokolle der letzten Eigent├╝merversammlungen. Sind die monatlich zu zahlenden Hausgelder sehr niedrig angesetzt, kann ein b├Âses Erwachen folgen, wenn umfangreiche Instandsetzungsarbeiten (zum Beispiel Fassadend├Ąmmung) notwendig sind. Reichen die R├╝cklagen nicht aus, werden die Eigent├╝mer mit einer hohen Sonderumlage zur Kasse gebeten.

Was passiert mit der Instandhaltungsr├╝cklage beim Verkauf?

Wird eine Eigentumswohnung verkauft, geht die Instandhaltungsr├╝cklage grunds├Ątzlich auf den K├Ąufer ├╝ber. Der Verk├Ąufer kann also in diesem Fall von der Wohnungseigent├╝mergemeinschaft nicht die anteilige Auszahlung der auf ihn entfallenden Instandhaltungsr├╝cklage an sich verlangen. Da die H├Âhe der Instandhaltungsr├╝cklage gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, ist beim Erwerb einer Eigentumswohnung genau zu pr├╝fen, wie hoch die R├╝cklage ist.

Hausgeld auf Mieter umlegen

Wer eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus vermietet hat, darf als Vermieter nicht alle Positionen des Hausgeldes auf seinen Mieter umlegen. Umlagef├Ąhig sind nur die in der der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgef├╝hrten 17 verschiedenen Kostenarten.

Nicht umlegbar ist dagegen die Verwalterverg├╝tung einschlie├člich der Verwalter-Aufwendungen f├╝r Porto und der Kosten f├╝r die Abhaltung von Wohnungseigent├╝merversammlungen. Das gilt ebenso f├╝r die Bankgeb├╝hren des Hausgeldkontos (Kontof├╝hrungsgeb├╝hren). Auch die Zahlungen in die Instandhaltungsr├╝cklage und die Kosten der laufenden Instandhaltung sind nicht umlagef├Ąhig, wozu auch etwaige Gutachten zur Schadensverursachung oder -feststellung geh├Âren.

Umlagef├Ąhige BestandteileNicht umlagef├Ąhige Bestandteile
BetriebskostenLaufende Instandhaltung, die nicht aus der R├╝cklage bedient wird
HeizkostenBildung der Instandhaltungsr├╝cklage
---Verwaltungskosten (z.B. Hausverwaltung, Bank, Porto, Raummiete Eigent├╝merversammlung usw.)

Aber unabh├Ąngig davon, ob eine Wohnung bewohnt ist oder leer steht ÔÇô der Eigent├╝mer muss das monatliche Hausgeld zahlen.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.

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