Die Reallast im Immobilienrecht
Grundbucheintrag mit Folgen

Beim Verkauf von Immobilien, aber auch von Grundstücken, landwirtschaftlichen Flächen oder Wäldern spielt nicht selten die Reallast eine Rolle. Gerade wenn es um Nachfolgeregelungen geht, wird per Reallast ein Wohnrecht vereinbart oder andere Formen genutzt, dem Verkäufer Erträge aus dem Verkaufsobjekt zu sichern.

Doch was bedeutet Reallast? Ist diese Reallast vererblich, wie kann ich sie berechnen und welche verschiedenen Formen gibt es? Wir werfen einen genaueren Blick auf wichtige Fragen und klären die Fakten.

Definition der Reallast: Was sich hinter dem Fachbegriff verbirgt

Wer eine Reallast im Grundbuch eintragen lässt, hat zuvor als Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks eine Vereinbarung mit einer zweiten Partei getroffen. Eine bestimmte Person, die im Grundbuch eingetragen ist, hat gegenüber dem Eigentümer eines Grundstücks das Recht, vereinbarte und wiederkehrende Leistungen einzufordern. Die Reallast entsteht, wenn sich Eigentümer und Begünstigte auf ihr Zustandekommen einigen. Die beiden Parteien halten die Vereinbarung anschließend im Kaufvertrag und im Grundbuch fest, wofür ein Notar hinzugezogen werden muss.

Je nach Vereinbarung ist es auch möglich, die Reallast zu übertragen oder zu vererben. Gerne wird eine Reallast als Rentenrecht vereinbart, etwa als monatliche Geldzahlung. Wenn nichts anderes vereinbart ist, haftet der Grundstückseigentümer persönlich für die Reallast.

Bei Nichterfüllung der Pflichten können Begünstigte eine Zwangsvollstreckung veranlassen. Auch eine Enteignung und Zwangsversteigerung des Grundstückes sind im Extremfall möglich.

Die Reallast-Abgaben sind nicht unbedingt in Form von Geldbeträgen zu bezahlen. Das unterscheidet die Reallast von der Hypothek. Auch Sach- oder Dienstleistungen werden als Reallasten eingetragen. Ebenfalls wichtig zu wissen: Die Reallast bedeutet nicht, dass dem Inhaber eine unmittelbare Nutzungsbefugnis an einer Immobilie oder einem Grundstück zusteht. Der Eigentümer kann stattdessen darüber entscheiden, mit welchen Leistungen er den Verpflichtungen nachkommt.

Reallast im BGB: Was die rechtliche Grundlage bildet

Im Paragraph 1105 des BGB finden wir die rechtliche Grundlage für die Reallast. Die Reallast definiert sich hier als das Recht, wiederkehrende Leistungen aus einem Grundstück zu verlangen. Grundstückseigentümer, die mit anderen Personen eine Belastung ihres Grundstücks vereinbaren, bewirken also das Entstehen einer Reallast. Das wirkt sich auf die Nutzung einer Immobilie aus, in der Folge natürlich auch auf deren Verkehrswert.

Grundsätzlich ist eine Reallast vererbbar, wenn dies so vereinbart wurde. Im Erbbaurecht hat die Reallast ebenfalls Auswirkungen. Das Erbbaurecht kann wie ein Grundstück vererbt werden. Auch Verkauf oder Belastung sind möglich. So kann das Erbbaurecht mit Grundpfandrechten belastet werden. Dieser Fall wird dann ins Erbbaugrundbuch eingetragen. Daraus ergibt sich die sogenannte Erbbauzinsreallast: Der Erbbauzins wird als eine Reallast abgesichert und eingetragen.

Je nach Form ist die Reallast von der Steuer absetzbar: So kann zum Beispiel der Ertragsanteil einer Leibrente als Sonderausgabe angegeben werden.

Wert der Immobilie: Welche Auswirkungen die Reallast haben kann

Inhaber einer Reallast haben gegenüber Grundstückseigentümer eine starke Position. Werden die vereinbarten Leistungen nicht gezahlt, können Reallast-Inhaber dies einklagen, bis hin zur Zwangsvollstreckung oder gar zur Zwangsversteigerung eines Grundstückes. Darüber hinaus wirkt sich die Vereinbarung auf die Nutzungsbedingungen des Grundstückes aus - und dies meist dauerhaft.

Die Reallast bei Verkauf sollte auf jeden Fall vorab kalkuliert werden, da sie den Verkehrswert einer Immobilie erheblich senken kann.

Noch wichtiger ist die Kalkulation, bevor eine Vereinbarung bezüglich Reallasten getroffen wird. Die Wertermittlung der Reallast sorgt dafür, dass auf beiden Seiten Klarheit bezüglich der finanziellen Folgen besteht, bevor eine Reallast in das Grundbuch eingetragen wird.

Zu einer professionellen Immobilienbewertung, wie sie Ihnen bei HAUSGOLD geboten wird, gehört die Kalkulation von unterschiedlichen Reallasten dazu. Informieren Sie sich vorab, lassen Sie die Reallast berechnen und erfahren Sie mit einer soliden Wertermittlung, welchen Verkehrswert Ihre Immobilie aktuell hat.

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Arten der Reallast: Welche Arten es gibt

Die Leistungen, die für eine Reallast-Regelung erbracht werden müssen, sind nicht unbedingt als Geldleistung zu erbringen. Auch Sach- und Dienstleistungen kommen vor, besonders in der Landwirtschaft ist das noch heute üblich. Daneben unterscheiden Experten zwei Formen der Reallast, die im Folgenden erläutert werden.

Die persönliche Reallast

Diese Form der Reallast ist an die Person des Immobilienkäufers gebunden. Er verpflichtet sich beispielsweise gegenüber dem Verkäufer zu einer Zahlung von einer Immobilienrente. Ebenfalls beliebt ist die Leistung von Pflegearbeiten, die als Reallast bei der Übergabe einer Immobilie festgelegt werden können. Die persönliche Reallast ist in § 1111 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt.

Die dingliche Reallast

Ist eine dingliche Last vereinbart, sind Leistungen direkt mit der Immobilie beziehungsweise mit dem Grundstück verbunden. So kann beispielsweise eine Jahreslieferung Holz aus einem Wald oder eine bestimmte Menge an Obst, das dort zu ernten ist, als Realleistung festgelegt werden. Die passende Vorschrift zu dieser Variante findet sich im § 1110 des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Reallast-Beispiel: Wie eine Vereinbarung aussehen kann

Schauen wir uns ein Reallast-Beispiel einmal näher an: Eine Immobilie, zu deren Grundstück ein großer Baumbestand gehört, ist mit einer Reallast versehen. Die Leistung kann beispielsweise eine bestimmte Menge Holz sein, die an den Inhaber der Reallast-Vereinbarung jedes Jahr abgeliefert werden muss.

In diesem Beispiel geht es um eine dingliche Reallast. Das bedeutet, die Leistung ist an das Grundstück gebunden, in diesem Fall an den Wald. Steht nun ein Immobilienverkauf an, muss die im Grundbuch eingetragene Reallast sozusagen „mitverkauft“ werden.

Für potenzielle Interessenten an der Immobilie kann die Reallast abschreckend wirken, sie macht den Immobilienverkauf dadurch unattraktiver. In unserem Beispiel mindert die jährliche Holzlieferung den Ertrag, den sich Käufer selbst von dem erworbenen Waldstück erhoffen können.

Was Sie von Ihrem Immobilienverkauf mit Reallast erwarten können oder ob sich die Eintragung einer solchen Last überhaupt rechnet, all das erfahren Sie, wenn Sie die Reallast berechnen, bevor Sie sich dahingehend festlegen.

Eine umfassende Beratung durch Immobilienexperten ist hier oft bares Geld wert. Auch wenn ein erneuter Wiederverkauf noch nicht konkret ansteht: Diese Möglichkeit sollte vor der Eintragung der Reallast in ein Grundbuch bedacht und berechnet werden.

Beim Verkauf einer Immobilie mit Reallast wird nicht selten eine Entschädigung ausgemacht, die der Käufer dem Inhaber der Reallast zahlt. Diese Kosten werden allerdings vom Kaufpreis abgezogen – und das schmälert den Betrag, den der Eigentümer beim Verkauf seiner Immobilie einnehmen kann.

Belastung: Welche Möglichkeiten es gibt

Nicht immer wird die Reallast als Geldbetrag bezahlt. Stattdessen haben beide Parteien hier viel Gestaltungsfreiraum: Auch Dienstleistungen oder eine Bezahlung in Naturalien ist möglich. Nicht zuletzt kann eine Reallast eine Unterhaltsverpflichtung mitbringen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn die Pflicht eines Käufers festgelegt wird, unter bestimmten Umständen einen Zaun zu errichten, zu erhalten oder zu erneuern.

Sollte der Schuldner seinen Verpflichtungen einmal nicht nachkommen, kann der Inhaber der Reallast-Vereinbarung nur durch Auszahlung erzwingen. Darum ist es wichtig, dass sich die vereinbarte Reallast berechnen lässt, also in finanziellem Wert ausgedrückt werden kann.

Mögliche Reallast-Leistungen im Überblick:

  • Finanzielle Verpflichtung, wie eine Leibrente
  • Zahlung in Naturalien, wie Erträge von landwirtschaftlichen Flächen, z.B. die Versorgung mit Eiern, Fleisch, Gemüse und anderen Erträgen eines Betriebes. Diese Leistung wird auch gerne bei der Übertragung von Agrarbetrieben auf die nächste Generation genutzt.
  • Dienstleistungen, wie pflegerische Unterstützung
  • Altenteilsrecht, welches als Altersversorgung dient - häufig auf dem Land. Betriebsnachfolger, etwa auf Bauernhöfen, verpflichten sich zu Pflegeleistungen und / oder Naturalien-Abgaben in Form von Nahrungsmitteln für die Altenteiler. Hier wird meist ein lebenslanges Wohnrecht mit der Reallast durch Pflege und Naturalien-Zahlung kombiniert.

Grundbuch und Reallast: Wie die Eintragung den Ertrag sichert

Nur dann, wenn eine Reallast im Grundbuch eingetragen ist, bietet sie wirklich finanzielle Sicherheit. Zwangsvollstreckungen bei ausbleibenden Leistungen sind nur mit diesem Eintrag möglich.

In der Reallast-Grundbuch-Abteilung sind alle Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks eingetragen. Kommt es zum Immobilienverkauf, können sich Kaufinteressenten hier über mögliche Belastungen informieren. Eingetragen wird die Reallast von einem Notar, der den entsprechenden Vertrag aufsetzt und die Details schriftlich festhält. Anschließend nimmt er den Grundbucheintrag vor.

Löschung: Ob eine Reallast aus dem Grundbuch gelöscht werden kann

Ist die Reallast im Grundbuch eingetragen, kann sie nur noch vom Begünstigten verändert werden. Der Schuldner kann die Reallast nicht löschen oder ändern. Wenn sich beide Parteien auf eine Veränderung einigen können, ist das gemäß § 873 BGB allerdings möglich.

Wir fassen für Sie zusammen

Die Reallast ist eine langfristige Vereinbarung, die ins Grundbuch eingetragen wird. Sie verpflichtet Eigentümer eines Grundstücks zu wiederkehrenden Zahlungen, Dienst- oder Sachleistungen an eine andere Person. Bevor Sie eine Reallast eintragen lassen, sollten Sie sich immer fachlichen Rat holen, denn die Belastung verringert den Verkehrswert einer Immobilie.

Häufig gestellte Fragen:

Die Reallast ist eine im Grundbuch eingetragene, einvernehmliche Vereinbarung zwischen Eigentümer und einer bestimmten Person. Der Reallast-Inhaber bekommt damit ein Recht auf wiederkehrende Leistungen aus einem Grundstück, zum Beispiel ein Rentenrecht oder Dienstleistungen.

Erfahren Sie hier Genaueres über die Reallast!

Nein. Beim Nießbrauch erhält der Berechtigte das Recht, ein Grundstück zu nutzen. Die Reallast gibt dagegen Anspruch auf vertraglich festgelegte Leistungen, die mit beziehungsweise auf dem Grundstück abgesichert sind, zum Beispiel als Erträge aus landwirtschaftlichen Flächen.

Hier können Sie sich ausführlich über die Reallast informieren!

Eine Reallast kann eine Dienstleistung sein, beispielsweise die Pflege des Grundstückseigentümers im Alter. Eine jährliche Lieferung von Ernteerträgen (Heu, Obst) ist ein Beispiel für eine Leistung in Naturalien. Auch eine finanzielle Leistung, etwa aus Mieterträgen einer Immobilie, ist als Reallast möglich.

Lesen Sie hier mehr über Beispiele der Reallast!