Seit Juni 2019
Reallast im Grundbuch
Wie beeinflusst die Reallast den Wert einer Immobilie
Eine im Grundbuch eingetragene Reallast hat einen erheblichen Einfluss auf den Wert einer Immobilie. Was sich hinter dem Begriff verbirgt und worauf Sie achten sollten, wenn Sie ein Grundstück mit einer eingetragenen Reallast verkaufen oder kaufen möchten, erfahren Sie auf dieser Seite.
Was ist eine Reallast und wie sehen die rechtlichen Vorschriften aus?
Eine im Grundbuch eingetragene Reallast ist die rechtliche Festschreibung einer Vereinbarung zwischen dem Eigentümer einer Immobilie und einer weiteren Person, die klar definierte wiederkehrende Leistungen bezieht, die sich aus dem Besitz und der Nutzung der Immobilie ergeben. Verinfacht ausgedrückt, Sie besitzen ein Grundstück mit einer eingetragenen Reallast im Grundbuch. Dadurch sind Sie verpflichtet eine Leistung gegenüber eine festgelegten Person zu erbringen, z.B. in Form einer Leibrente.
Die Definition einer Reallast ist im BGB §1105 zu finden. Dieser beschreibt das Recht, wiederkehrende Leistungen aus einem Grundstück zu verlangen:
(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind (Reallast). Als Inhalt der Reallast kann auch vereinbart werden, dass die zu entrichtenden Leistungen sich ohne weiteres an veränderte Verhältnisse anpassen, wenn anhand der in der Vereinbarung festgelegten Voraussetzungen Art und Umfang der Belastung des Grundstücks bestimmt werden können. (2) Die Reallast kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden.
Daraus ergeben sich erhebliche Auswirkungen auf die Nutzung und den Wert einer Immobilie. Eine Reallast kann vom Berechtigten auch verkauft oder belastet werden. Dies führt dazu, dass die Verfügungsgewalt des Eigentümers über die Immobilie unter Umständen nur beschränkt ausgeübt werden kann. Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch die Frage, in welcher Form die vereinbarte Leistung zu erbringen ist.
Je nach Vereinbarung ist es auch möglich, die Reallast zu übertragen oder zu vererben. Gerne wird eine Reallast als Rentenrecht vereinbart, etwa als monatliche Geldzahlung. Wenn nichts anderes vereinbart ist, haftet der Grundstückseigentümer persönlich für die Reallast.
Unter bestimmten Voraussetzungen sind die Aufwendungen für eine Reallast steuerlich absetzbar. Als Sonderausgabe kann zum Beispiel der Ertragsanteil einer Leibrente steuerlich geltend gemacht werden.
Welche Arten der Reallast gibt es?
Grundsätzlich kann zwischen den Vertragsparteien frei vereinbart werden, in welcher Form die Leistung zu erbringen ist. Allgemein übliche Formen sind:
- Geldleistungen/finanzielle Verpflichtungen: Eine Immobilie wird bspw. gegen eine Leibrente verkauft. Somit ist der neue Immobilieneigentümer finanziell Verpflichtet, diese Rente wie vereinbart auszuzahlen.
- Sachleistungen: Eltern übergeben bspw. ihren Hof an ein Kind uner halten im Gegenzug Naturalien, wie Obst und Gemüse.
- Dienstleistungen: Eltern übergeben bspw. ein Haus an ihr Kind und erhalten als Gegenleistung eine Betreuung und Pflege bis ans Lebensende.
Unterschieden wird dabei zwischen persönlichen und dinglichen Reallasten.
Die persönliche Reallast
Eine persönliche Reallast nimmt den neuen Besitzer der Immobilie direkt in die Pflicht. Dieser ist persönlich dafür verantwortlich, dass die mit dem Begünstigten vertraglich vereinbarte Leistung auch tatsächlich erbracht wird. Eine persönliche Reallast kann sowohl eine geldliche Leistung sein, zum Beispiel in Form einer Rente, als auch eine bestimmte Dienstleistung, wie etwa die Pflege im Alter. Was eine persönliche Reallast ausmacht, ist im BGB §1111 geregelt.
Die dingliche Reallast
Eine dingliche Reallast steht dagegen in unmittelbarer Verbindung mit der Immobilie, bei der es sich oft um ein land- oder forstwirtschaftlich genutztes Grundstück handelt. Eine dingliche Reallast ist zum Beispiel die Lieferung einer festgelegten Menge an Brennholz oder von Agrarprodukten, die auf dem Grundstück erzeugt werden. Auch ein im Rahmen des Erbbaurechts eingetragener Erbbauzins stellt eine dingliche Reallast dar. Die entsprechenden rechtlichen Vorschriften zur dinglichen Reallast finden sich im §1110 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.
Altenteilsrecht: Das Anteilsrecht dient vor allem auf dem Land als Altersversorgung. Betriebsnachfolger, etwa auf Bauernhöfen, verpflichten sich zu Pflegeleistungen und / oder Naturalien-Abgaben in Form von Nahrungsmitteln für die Altenteiler. Hier wird meist ein lebenslanges Wohnrecht mit der Reallast durch Pflege und Naturalien-Zahlung kombiniert.
Welche Folgen kann die Eintragung einer Reallast haben?
Die Belastung von Grundstücken mit einer Reallast im Grundbuch kann weitreichende Folgen für den Eigentümer der Immobilie haben. Ist der Schuldner nicht in der Lage, die vereinbarten Leistungen zu erbringen, droht neben verschiedenen Maßnahmen zur Zwangsvollstreckung im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung des Grundstücks. Dem Nutznießer der Reallast stehen verschiedene rechtlichen Instrumente zur Verfügung, seine Ansprüche durchzusetzen. Bei einer entsprechenden Bestehenbleibensvereinbarung ist eine Erbbauzinsreallast sogar versteigerungsfest und auch nach einer Zwangsversteigerung gültig. Darüber hinaus hat eine Reallast vielfach erhebliche Auswirkungen auf die uneingeschränkte Nutzung einer Immobilie.
Muss eine Reallast bei Verkauf übernommen werden?
Bei der Übernahme beziehungsweise dem Verkauf einer mit einer Reallast belasteten Immobilie wird der Begünstigte in der Regel mit einer einmaligen Zahlung abgefunden. Stimmt der Nutznießer einer solchen Regelung zu, ist es möglich, die Reallast löschen zu lassen. Die zu zahlende Abfindung mindert natürlich den Wert der Immobilie. Aus diesem Grund ist es wichtig, den Wert einer Reallast genau zu beziffern, bevor Sie Ihr Grundstück verkaufen. Bei der Wertermittlung Ihres Grundstücks durch einen HAUSGOLD-Makler wird dieser Aspekt natürlich berücksichtigt.
Welchen Effekt hat eine Reallast auf den Verkehrswert?
Je nach Art der Reallast und dem Alter des Nutznießers kann eine Reallast einen erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert eines Grundstücks haben. Die exakte Wertermittlung der Reallast durch einen erfahrenen Experten vor einem Verkauf ist deshalb unerlässlich. Eine realistische Preiseinschätzung für ein belastetes Grundstück ist nur unter Berücksichtigung der Reallast möglich.
Wie lässt sich der Wert eines Grundstücks mit Reallast berechnen?
Bei der Wertfindung für ein Grundstück, das mit einer Reallast im Grundbuch versehen ist, spielt die Art der Last eine wichtige Rolle. Den Wert von Dienstleistungen zu bestimmen, wie etwa eine Pflege im Alter, stellt eine große Herausforderung dar, da in einem solchen Falle mit zahlreichen unbekannten Faktoren gerechnet werden muss. Den zu erwartenden Pflegeaufwand im Vorhinein exakt zu beziffern ist kaum möglich. Deutlich einfacher ist dies, wenn eine Leibrente vereinbart oder als Reallast ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen wurde. In diesem Fall wird der pro Jahr anfallende Rentenbetrag oder der Mietwert mit dem Leibrentenbarwertfaktor multipliziert. Die sich daraus ergebende Unterhaltsverpflichtung oder Mietsumme ist der Betrag, um den der Immobilienwert gemindert werden muss.
Ist es möglich, eine Reallast aus dem Grundbuch zu löschen?
Die Löschung einer Reallast im Grundbuch kann ausschließlich vom Begünstigten veranlasst werden. Dem Schuldner ist es nicht möglich, eine Reallast aus dem Grundbuch streichen zu lassen oder eigenmächtig Veränderungen daran vorzunehmen. Der §873 BGB sieht jedoch vor, dass beide Parteien gemeinsam Änderungen beschließen und eintragen lassen können.
Abschließend - wie gehe ich mit der Reallast beim Verkauf um?
Reallasten sind Beispiele dafür, wie Eintragungen im Grundbuch den Wert einer Immobilie in hohem Maße beeinflussen können. Umso wichtiger ist es, vor dem Verkauf eine professionelle Wertermittlung durchführen zu lassen. Ein HAUSGOLD Makler, der für Sie gerne eine Grundstücksbewertung vornimmt, wird bei seiner Schätzung die wiederkehrenden Zahlungen oder den Wert der vereinbarten Dienst- und Sachleistungen entsprechend berücksichtigen. So ist gewährleistet, dass Sie mit einem realistischen Preis in den Verkaufsprozess starten und Ihre Immobilie zeitnah veräußern können.