Das Haus verkaufen oder eine Immobilien Leibrente - was ist besser? Die Mehrheit der heute über 65-Jährigen wünscht sich, ihrer Familie wirtschaftlich nicht zur Last zu fallen. Damit rückt die selbst genutzte Immobilie in den Fokus ihrer Überlegungen. Denn bei den meisten Menschen steckt der größte Teil des Vermögens in der eigenen Immobilie.

Erfahren Sie hier alles über die Immobilienverrentung und ob die Leibrente für Sie eine Option ist.

Gründe für die Leibrente

Mit den eigenen Händen hat man den Dachboden ausgebaut. Die Kinder sind in dem Haus groß geworden. Der liebevoll gepflegte Garten brauchte Jahre der Zuwendung.

Ein längeres Leben ist mit höheren Kosten verbunden. Können Immobilieneigentümer es sich finanziell überhaupt leisten, die Immobilie zu halten? Und was ist, wenn sich die körperliche Verfassung verschlechtert? Oft bleiben zwei Möglichkeiten:

Immobilienbewertung für die Leibrente

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So funktioniert die Leibrente

Bei der Leibrente verkaufen Senioren zwar ihr Haus oder ihre Wohnung, aber sie bekommen den Verkaufspreis nicht in einer Summe ausgezahlt. Stattdessen erhalten sie eine monatliche Rente und ein mietfreies Wohnrecht.

Der Verkäufer sichert sich über den Erhalt einer Leibrente also zusätzlich finanziell ab. Sowohl die Leibrente als auch das Wohnrecht werden notariell im Grundbuch verankert. Wichtig ist es zu klären, wie genau das Wohn- und Nießbrauchrecht geregelt ist oder wer für Instandhaltung und Renovierung aufkommen muss.

Die Höhe der Leibrente basiert auf dem erzielbaren Kaufpreis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses, zuzüglich Zinsen. Vereinbart wird, dass die Rente lebenslang an den Verkäufer gezahlt wird. Einerseits mit dem Risiko für den Käufer, dass der Verkäufer länger als vermutet lebt, so dass der Käufer insgesamt mehr für das Haus bezahlt, als wenn er den Kaufpreis auf einmal entrichtet hätte.

Berechnung der Leibrente

Entscheidend für die Höhe der Leibrente ist der Wert der Immobilie. Der Immobilienwert wird zum Beispiel durch ein Verkehrswertgutachten ermittelt. Das Alter des Verkäufers spielt ebenfalls in die Berechnung der Leibrente ein. Basis hierfür sind statistische Mittelwerte, wie alt Männer und Frauen in Deutschland werden. Weiteren Einfluss auf die Höhe der Leibrente haben schließlich auch die (einmalige) Abschlagszahlung des Käufers, die Einigung auf eine Rentengarantiezeit, Einräumung eines Wohnrechts etc.

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Für wen eignet sich die Immobilienverrentung?

Die Leibrente kommt in erster Linie für Menschen in Frage, die

  • bereits Rentner sind oder kurz vor Renteneintritt stehen
  • eine weitgehend schuldenfreie Immobilie besitzen
  • in dieser Immobilie wohnen bleiben wollen
  • keine nahe stehenden Erben haben
  • gerne mehr Liquidität haben wollen, ohne einen finanziellen Engpass überbrücken zu müssen.

Vorteile der Leibrente

Der Vorteil einer Immobilien Leibrente für den Käufer liegt darin, dass er den Kaufpreis für die Immobilie zunächst nicht in voller Höhe bezahlen muss. Dafür zahlt er den Preis in Form einer monatlichen Rente nach und nach ab. Er braucht kein bzw. kaum Eigenkapital einzusetzen und muss keinen Kredit aufnehmen.

Für viele Eigentümer liegt der Vorteil der Leibrente darin, dass sie zwar ihre Immobilie verkaufen, aber nicht umzuziehen brauchen. Sie können weiterhin in ihrem Haus, in ihrer bekannten Umgebung leben. Durch die Leibrente bekommt der Verkäufer außerdem meist eine höhere Rente, als wenn er den Kaufpreis anlegen würde.

  • Lebenslanges Wohnrecht
  • Monatliche Rentenzahlungen erhalten
  • Keine Steuern
  • Keine Zinsen
  • Käufer um Instandhaltung und Reparatur der Immobilie

Nachteile der Leibrente

Insbesondere Abschlussgebühr und die Rückversicherung der kreditgewährenden Bank gegen das Langlebigkeitsrisiko der Eigentümer können relativ teuer sein. Da die Immobilie als Sicherheit für die Umkehrhypothek dient, kann sie nicht mehr anderweitig eingesetzt werden.

Außerdem:

  • Der Wert der Immobilie sinkt
  • Das Erbe wird erheblich geschmälert
  • Verlierer sind die potentiellen Erben

Unterschiedliche Varianten der Immobilienverrentung

Immobilienrenten können entweder als Zeitrente oder Leibrente vereinbart werden.

Bei der Leibrente verkauft der Eigentümer sein Haus an einen Investor oder eine gemeinnützige Organisation. Die Rente wird dem Eigentümer der Immobilie bis zu seinem Lebensende gezahlt und dieser darf dann auch in der Immobilie wohnen bleiben. Die Höhe der Rente ist einerseits vom Alter und Geschlecht des Verkäufers abhängig und andererseits natürlich vom Wert der Immobilie selbst. Allerdings wird die Immobilie oft für einen Preis verkauft, der deutlich unter dem Verkehrswert des Hauses liegt. Nach dem Tod geht das Haus in den Besitz des Käufers über. Der Verkäufer kann auch eine Mindestlaufzeit vereinbaren. Stirbt er frühzeitig, erhalten die Erben die Rente weiter, bis die Laufzeit endet.

Die Zeitrente wird für einen bestimmten Zeitraum gezahlt (und zwar unabhängig von einem zwischenzeitlichen Ableben des Verkäufers). Als frei gestaltbare Varianten sind möglich: eine Teilverrentung des Kaufpreises, ein späterer Beginn der Rentenzahlungen oder eine spätere Übergabe der Immobilie.

Fortzahlung trotz Todesfall

Stirbt der ehemaliger Besitzer unerwartet früherer als bei Abschluss der Leibrente vermutet, geht die Immobilie günstiger als vormals kalkuliert an den neuen Eigentümer. Um das Risiko eines frühen Todes abzusichern, kann jedoch eine individuelle Mindestlaufzeit von fünf oder zehn Jahren festgelegt werden. Im Todesfall erhalten dann die Erben über diesen Zeitraum die Rente.

Leibrente und Steuern

Die Erträge aus der Leibrente werden anders besteuert als Einkünfte aus Kapitalvermögen. Wer sein Haus an Fremde verkauft, versteuert nur den Ertragsanteil der Leibrente. Zahlen Kinder Leibrente an ihre Eltern, können sie einen Teil als Sonderausgaben absetzen.

Unterschied Leibrente und Umkehrhypothek

Häufig wird die Leibrente mit einer sogenannte Umkehrhypothek gleichgesetzt. Das ist aber nicht korrekt. Bei einer Umkehrhypothek schließt der Eigentümer einen Kreditvertrag mit einer Bank oder Versicherung ab. Das Haus bleibt dann Eigentum des Besitzers, und die Hypothek wird in monatlichen Raten ausbezahlt. Am Ende der Laufzeit wird die angesammelte Hypothek zurückgezahlt oder die Immobilie wechselt in den Besitz des Kreditgebers. Zudem enden die monatlichen Ratenauszahlungen.

Lohnt sich eine Leibrente?

Nur 29 Prozent der Senioren glauben, dass ihre Erben einmal in dem geerbten Haus wohnen werden. Lohnt es sich darum, an dem Haus festzuhalten, oder ist doch besser, sich davon zu trennen? Hinzu kommt, dass einige Experten, zum Beispiel auf Focus Online, derzeit eher von Leibrenten und der Umkehrhypotheken warnen. Immobilieneigentümer, die im Alter ihre Immobilie zu Geld machen wollen, können diese schließlich auch verkaufen oder zu vermieten. Dann kann der Verkäufer frei über das erlöste Geld entscheiden.

Auf jeden Fall sollte vor der Entscheidung geklärt werden, ob die bewohnte Immobilie auch noch langfristig Seniorengerecht ist. Denn aufwändige Umbaumaßnahmen sind in der Leibrente nicht abgedeckt.

Wie bei jedem anderen Darlehen auch, sollten sich Interessenten beraten lassen und verschiedene Angebote vergleichen. Auch sollte gut überlegt sein, ob ein einfaches Wohnrecht ausreicht oder ob ein Nießbrauchrecht sinnvoller ist.

Eine andere Alternative ist natürlich - soweit dies für den Rentner möglich ist - die eigene Immobilie komplett zu verkaufen und von dem Erlös eine barrierefreie Wohnung zu erwerben oder zu mieten. So fallen auch keine Instandhaltungskosten an. Außerdem lässt sich so oft ein höherer Preis erzielen als bei der Verrentung.

Alternative zur Leibrente: Die eigene Immobilie verkaufen

Ein Immobilienverkauf kann in der Tat eine inspirierende Chance für einen Neustart sein und Senioren ein unkomplizierteres und komfortableres Leben bieten. Auch wenn der Gedanke an einem Hausverkauf vielleicht anfangs schmerzt. Der Erlös kann sehr gut zur Finanzierung einer altersgerechten Wohnung oder dem eigenen Platz im Altersheim genutzt werden. Heutzutage gibt es zahlreiche Wohn-Alternativen für Senioren.