Hausverkauf mit Wohnrecht
Das sollten Sie wissen

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, diese aber mit einem Wohnrecht belastet ist, dann unterscheidet sich solch ein Verkauf von einer herkömmlichen Immobilie ohne Wohnrecht. Dementsprechend raten wir Ihnen dazu, sich mit dem Wohnrecht vor dem Verkauf ausführlich zu beschäftigen, um rechtliche Hindernisse zu umgehen. Erfahren Sie hier alles Wichtige über das Wohnrecht, um bestens auf den bevorstehenden Hausverkauf vorbereitet zu werden.

Was bedeutet Wohnrecht?

Bei einem Wohnrecht handelt es sich gemäß seiner rechtlichen Grundlage § 1090 des Bürgerlichen Gesetzbuches um eine “beschränkte persönliche Dienstbarkeit”. Dem Eigentümer der Immobilie ist es erlaubt, diese ebenfalls zu bewohnen und der Wohnrecht-Nutzer ist zu einer Mitbenutzung berechtigt. Bei einem Wohnrecht wird also vertraglich oder im Grundbuch festgehalten, dass eine Immobilie oder ein Teil einer Immobilie von einer Person bewohnt werden darf, ohne dass sie selbst Eigentümerin ist.

Familienangehörigen oder anderen nahestehenden Personen des Berechtigten ist eine Mitbenutzung der Immobilie ebenfalls erlaubt.

Formen des Wohnrechts

Das Wohnrecht kann einerseits bezüglich des Zeitraums genauer definiert werden. Hierbei wird zwischen dem befristeten und dem unbefristeten Wohnrecht unterschieden.

  • Beim unbefristeten Wohnrecht handelt es sich um ein sogenanntes “Wohnrecht auf Lebenszeit” bzw. um ein “lebenslanges Wohnrecht”. Das bedeutet, dass der Wohnberechtigte das Recht hat, Teile einer Immobilie oder diese selbst bis zu seinem Tod zu bewohnen, ohne jedoch der Mieter oder der Eigentümer des Objekts zu sein.
  • Das befristete Wohnrecht wiederum ist auf einen bestimmten Zeitraum ausgerichtet, in dem der Berechtigte die Immobilie bewohnen darf.

Das Wohnrecht kann andererseits auf Grund der finanziellen Entschädigung genauer spezifiziert werden und zwar als unentgeltliches oder als entgeltliches Wohnrecht. Bei dem unentgeltlichen Wohnrecht handelt es sich um eine kostenlose Nutzung des Wohnobjekts, also frei von jeglicher Mietform. Diese Form ist häufiger vertreten. Demgegenüber steht das entgeltliche Wohnrecht bei dem der Wohnberechtigte für die Nutzung der Immobilie jeden Monat eine Pauschale an den Eigentümer zahlen muss.

Rechte und Pflichten beim Wohnrecht

Ein Wohnrecht wird vertraglich festgehalten, weshalb sich die Rechten und Pflichten für den Eigentümer sowie für den Berechtigten je nach Vertrag unterscheiden können. Grundlage für die Regelung des Zusammenlebens von Wohnberechtigten und Eigentümer bildet § 1093 des BGB. Generell werden die Rechten und Pflichten in der Regel folgendermaßen aufgeteilt:

Rechte und Pflichten des Eigentümers:

  • Verantwortung für Baumaßnahmen: Der Eigentümer muss für etwaige Baumaßnahmen, wie zum Beispiel Sanierungen, aufkommen. Der Wohnrecht-Nutzer muss dem jedoch zunächst zustimmen.
  • Kein Recht für Besichtigungen: Dem Eigentümer ist es untersagt, eine Begutachtung der Immobilie während einer Besichtigung durchzuführen.

Hausverkauf mit Wohnrecht

Rechte und Pflichten des Berechtigten:

  • Recht der Nutzung: Der Berechtigte hat das Recht, die Immobilie für Wohnzwecke zu nutzen. Inbegriffen sind auch Einrichtungen sowie Anlagen, die gemeinsam genutzt werden können, wie beispielsweise der Garten.
  • Recht der Aufnahme: Der Berechtigte ist dazu befugt, auch Bedienstete, Familienmitglieder sowie Pflegepersonal in der Immobilie aufzunehmen.
  • Kein Recht auf Vermietung: Der Berechtigte ist unberechtigt, die Immobilie zu vermieten oder sein Wohnrecht an Dritte weiterzugeben.
  • Keine Pflicht zur Mietzahlung: Wenn es sich um ein unentgeltliches Wohnrecht handelt, muss der Berechtigte keine Miete zahlen.
  • Verantwortung für Reparaturen: Der Wohnberechtigte muss jedoch für Instandhaltungen der bewohnten Räume aufkommen.
  • Pflicht zur Zahlung von laufenden Kosten: Zudem ist der Wohnberechtigte dazu verpflichtet, Betriebskosten sowie laufende Nebenkosten zu bezahlen.

Wir raten Ihnen dazu, solche Vereinbarungen bzw. solch einen Vertrag aus Beweisgründen sowie für das Entgegenwirken von Streitigkeiten schriftlich festzuhalten.

Unterschied zum Wohnungsrecht

Es gilt, das Wohn- sowie Wohnungsrecht voneinander zu unterscheiden. Bei dem Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) steht die Immobilie nur dem Wohnberechtigten zur Verfügung. Das heißt, der Eigentümer darf das Objekt nicht mit benutzen. Bei dem Wohnrecht (§ 1090 BGB) gilt im Kontrast dazu die gemeinsame Nutzung der Räumlichkeiten von Eigentümer und Berechtigten.

Bei den beiden Formen handelt es sich um persönliche Dienstbarkeiten, die im Grundbuch festgehalten werden. Eine Vererbung oder eine Übertragung der jeweiligen Rechte sind in der Regel nicht möglich.

Unterschied zum Nießbrauch

Eine erweiterte Wohnrecht-Form ist der Nießbrauch, der mit umfangreichen Rechten einhergeht. Dieser ist sinnvoll, wenn das Wohnrecht von dem Berechtigten nicht mehr ausgeübt werden kann. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn dieser zu einem Pflegefall wird und das Wohnrecht demnach nicht mehr wie zuvor nutzen kann. Das Nießbrauchrecht ermöglicht dem Berechtigten zwei Optionen:

  • Die Immobilie selbst zu nutzen oder
  • Die Immobilie zu vermieten

Von einem Hausverkauf mit Nießbrauchrecht profitieren Sie besonders, wenn Sie in ein Pflegeheim gehen oder zum Beispiel in eine Ferienimmobilie umziehen. Denn so haben Sie den Vorteil, dass Sie von den Einnahmen der Vermietung profitieren können. Ein Nießbrauchrecht kann also eine gute Alternative zum Wohnrecht sein.

Wie das Wohnrecht wird auch das Nießbrauchrecht in dem Grundbuch durch einen Notar vermerkt bzw. eingetragen. Im Gegensatz zum Wohnrecht kann dieses jedoch nicht gepfändet werden.

Was bedeutet Hausverkauf mit Wohnrecht?

Ein Hausverkauf mit Wohnrecht unterscheidet sich in der Hinsicht von dem herkömmlichen Immobilienverkauf, dass es mindestens eine Person gibt, die dazu berechtigt ist, in dem jeweiligen Objekt zu wohnen. Wichtig zu wissen ist, dass hier der Grundsatz “Kauf bricht Wohnrecht nicht” gilt. Das heißt, ein Wohnrecht kann durch einen Hausverkauf nicht beseitigt werden, im Gegenteil: Es bleibt weiterhin bestehen. Dasselbe gilt bei Vererbungen.

Dennoch ist der Verkauf solch eines Hauses nicht unmöglich, denn dieser bedarf keiner Zustimmung des Wohnberechtigten. Es gibt also keinerlei Wechselwirkungen zwischen dem Wohnrecht und dem Hausverkauf. Trotzdem gestaltet es sich als eher schwierig, ein mit einem Wohnrecht belastet Haus zu verkaufen, weil

  • auf der einen Seite der Wohnrecht-Berechtigte sein Recht weiterhin ausüben kann
  • und auf der anderen Seite potenzielle Käufer eine Immobilie jedoch gerne komplett zur Eigennutzung oder zur Vermietung kaufen wollen.

Deswegen ist es nicht selten der Fall, dass eine Hausverkauf mit Wohnrecht innerhalb Familien stattfindet, sodass die Wohnberechtigung eines anderen Familienmitglieds kein allzu großes Problem darstellt.

Wie können Sie Ihr Haus mit Wohnrecht verkaufen?

Lassen sich keine Familienmitglieder als potenzielle Käufer finden, raten wir Ihnen dazu, einen unserer HAUSGOLD-Makler an Ihre Seite zu holen. Diese sind darauf spezialisiert, die richtige Zielgruppe - auch für so einen Verkaufsfall - ausfindig zu machen und Ihre Immobilie dementsprechend erfolgreich zu vermarkten. Zudem begleitet der Experte Sie durch den gesamten Verkaufsprozess und bewertet Ihr Haus vor Verkaufsbeginn professionell und kostenlos.

  • Online Formular ausfüllen

    Geben Sie die wichtigsten Eckdaten Ihrer Immobilie in unser Onlineformular an. Anhand dieser Daten wird ein Profil von Ihnen erstellt, auf welches unserer Makler Zugriff haben.

  • Expertenauswahl

    Unter Berücksichtigung Ihrer angegebenen Daten, sucht HAUSGOLD Ihnen mindestens einen passenden Makler aus Ihrer Region für Sie aus. Dieser wird Kontakt zu Ihnen aufnehmen und einen Besichtigungstermin für die Immobilie vereinbaren.

  • Besichtigung der Immobilie

    Der Makler wird Ihre Immobilie genauestens überprüfen und anschließend eine professionelle Wertermittlung durchführen. Diese wird die Grundlage für Ihren Verkaufspreis sein.

Für wen ist ein Hausverkauf mit Wohnrecht sinnvoll?

Generell kann jede Person zu einem Wohnrecht berechtigt werden. Typische Personengruppen, denen in der Praxis häufig ein Wohnrecht eingeräumt wird, sind jedoch folgende:

  • Lebenspartner
  • Ehepartner
  • Mieter
  • Eltern

Oft räumen sich Eltern ein lebenslanges, unentgeltliches Wohnrecht ein, um die Immobilie auf die Kinder zu übertragen und gleichzeitig in dieser wohnen zu bleiben. Solch eine Eigentumsübertragung, die vorzeitig vonstatten geht, kann den Betrag der später fälligen Erbschaftssteuer reduzieren. Alle zehn Jahre können die steuerlichen Freibeträge gemäß § 13 Abs.1 Nr. 4c Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuer-Gesetz geltend gemacht werden.

Nicht selten sind bei zusammenlebenden Paaren oder Eheleuten beide Partner zum Wohnrecht berechtigt, da sie sich im Todesfall eine häusliche Absicherung für deren Partner wünschen. Zudem wollen sie zum Beispiel die Gefahr umgehen, dass der verbleibende Ehepartner aufgrund eines Erben des Verstorbenen aus dem Haus gedrängt wird.

Welche Unterlagen müssen für ein Hausverkauf mit Wohnrecht beantragt werden?

Wenn Sie Ihr Haus, welches mit einem Wohnrecht belastet ist, ohne einen Makler verkaufen wollen, müssen Sie sich selbstständig um wichtige Dokumente kümmern. Zu diesen gehören zum Beispiel folgende:

Wenn es sich um ein lebenslanges Wohnrecht handelt, benötigen Sie zudem eine Teilungserklärung, Wohngeldabrechnungen, Eigentümerversammlungsprotokolle und einen Wirtschaftsplan.

Checkliste Unterlagen Hausverkauf
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Welchen Wert hat Ihr Haus mit Wohnrecht?

Sobald eine Immobilie mit einem Wohnrecht versehen ist, wirkt sich dies negativ aus und demnach wird der Wert geschmälert. Sie sollten also mit einem niedrigeren Verkaufspreis rechnen. Um den Wert solch einer Immobilie zu berechnen, können Sie sich an den aktualisierenden Tabellen des statistischen Bundesamts orientieren. Unterschiedliche Eigenschaften, wie beispielsweise das Alter oder das Geschlecht, der Wohnrechtsinhaber können dabei einen Einfluss auf den Wert haben.

Der Wohnrecht-Wert ergibt sich rein rechnerisch wie folgt: Jahreskaltmiete x Kapitalwert. Unter dem Kapitalwert wird die Wohn- bzw. Lebensdauer der wohnberechtigten Person verstanden.

Wenn Sie weder Erfahrung mit der Bewertung von Immobilien# noch in der Immobilienwelt haben, sollten Sie Ihre Immobilie von einem Experten bewerten lassen. HAUSGOLD-Makler kennen sich nicht nur mit dem herkömmlichen Immobilienverkauf aus, sondern auch mit Immobilien, die mit einem Wohnrecht belastet sind. Legen Sie diese anspruchsvolle Aufgabe also in die Hände eines erfahrenen Maklers und lassen Sie Ihre Immobilie auf eine professionelle Art und Weise bewerten.

Immobilienbewertung erhalten

Fallen Steuern bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht an?

Wenn Sie Ihr, mit einem Wohnrecht belastet, Haus verkaufen, wird dieser Verkauf von dem Finanzamt als eine Schenkung angesehen. Ob die Schenkungssteuer anfällt, hängt erstens von dem Freibetrag ab, der zum Übertragungszeitpunkt galt, und zweitens von der Beziehung, die Sie zu dem neuen Eigentümer haben.

Oft ist es jedoch der Fall, dass die Freibeträge der Schenkungssteuer - abhängig vom Verwandtschaftsgrad - so hoch sind, dass Sie keine Schenkungssteuer zahlen müssen. Beispielsweise beträgt der Freibetrag bei Ehepartnern 500.000 Euro und bei Kindern 400.000 Euro.

Spekulationsfrist beachten

Zudem müssen Sie, wie auch bei anderen Immobilien, um die Spekulationssteuer zu umgehen, die Spekulationsfrist beachten. Es gilt nämlich: Wenn Sie das Haus nach dem Kauf in einem Zeitraum von zehn Jahren wieder verkaufen und das Wohnrecht bei bleibt, müssen Sie Steuern auf den Gewinn zahlen.

Die Steuerhöhe ist abhängig von Ihrem persönlichen Steuersatz und von dem Gewinn, den Sie mit dem Verkauf erzielt haben. Dieser fällt in der Regel jedoch eher niedrig aus, wenn es sich um ein Hausverkauf mit lebenslangem Wohnrecht handelt und demnach sollte sich auch die Spekulationssteuer-Höhe in Grenzen halten.

Kann das Wohnrecht aufgehoben werden?

Ein lebenslanges Wohnrecht bedarf für eine Aufhebung die Zustimmung des Berechtigten. Oft akzeptiert dieser eine Löschung des Wohnrechts aus dem Grundbuch oder eine Aufhebung solch einer vertraglichen Vereinbarung nur, wenn er im Gegenzug einen Ausgleichsbetrag ausgezahlt bekommt.

Hierbei gibt es einen Mindestbetrag: Der Abfindungsbetrag muss mindestens dieselbe Höhe aufweisen wie der Wohnungsmietwert. Dieser orientiert sich an der voraussichtlichen Verbleibsdauer des Wohnrechts.

Lebenslanges Wohnrecht und Zwangsversteigerung

Eine Zwangsversteigerung ist in der Regel die einzige Möglichkeit ein lebenslanges Wohnrecht zu verlieren. Dazu kommt es, wenn der Eigentümer der Immobilie diese nicht mehr finanzieren bzw. die Kreditraten nicht mehr bezahlen kann. Die Forderung der Bank steht über einem eingetragenen Wohnrecht, weshalb diese die Kreditforderung mithilfe einer Zwangsversteigerung sichern können.

Wir fassen für Sie zusammen

Ein Hausverkauf mit Wohnrecht gestaltet sich nicht so einfach wie der von unbelasteten Immobilien. Wichtig zu wissen ist, dass der Hausverkauf das Wohnrecht keinesfalls bricht. Dieses bleibt also auch bei einem Verkauf bestehen. Damit ein lebenslanges Wohnrecht aufgehoben werden kann, bedarf es entweder einer Zustimmung des Wohnberechtigten oder einer Zwangsversteigerung, die jedoch nur selten der Fall ist.

Wenn Sie ein Haus mit Wohnrecht verkaufen wollen, müssen Sie leider davon ausgehen, dass der Wert durch diese Belastung negativ beeinflusst wird. Lassen Sie sich vor Verkaufsbeginn von einem Experten, wie einem HAUSGOLD-Makler, beraten und profitieren Sie von seiner Unterstützung und der Zusammenarbeit während des gesamten Verkaufsprozesses.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.

Häufig gestellte Fragen:

Das Wohnrecht kann weder verkauft, vererbt noch anderweitig auf eine andere Person übertragen werden. Eine Übertragung benötigt die deutliche Zustimmung des Wohnberechtigten selbst. Nur wenn der Wohnberechtigte verstirbt oder die Immobilie, in der er lebt, zwangsversteigert wird, kann das Wohnrecht verloren gehen.

Erfahren Sie hier alles, was Sie über den Hausverkauf mit Wohnrecht wissen müssen!

Wenn die Immobilie von dem Eigentümer nicht mehr finanziert werden kann und dieser in einen Verzug der Kreditforderungen der Bank gerät, kann die Bank eine Zwangsversteigerung ansetzen. Somit kann das lebenslange Wohnrecht verloren gehen und hierbei bedarf es keiner Zustimmung des Wohnberechtigten, da die Forderung der Bank über dem Wohnrecht steht.

Lesen Sie hier mehr über den Hausverkauf mit Wohnrecht!

Der Nießbrauch kann in dem Sinne vorteilhafter als ein Wohnrecht auf Lebenszeit sein, dass der Wohnberechtigte die Immobilie nicht selbst bewohnen muss. Das heißt, er kann diese an eine andere Person vermieten, aber dennoch ein Wohnrecht haben. Durch eine Vermietung hat er den großen Vorteil, dass ihm die gewonnen Mieterträge zustehen.

Informieren Sie sich hier ausführlicher über Nießbrauch vs. Wohnrecht!