Ferienhaus verkaufen
Alles zu Marktentwicklungen, Steuern und Vermarktung

Eine eigene Villa in der Toskana, eine Wohnung in Barcelona oder ein Haus an der Ostsee. Wer hat noch nicht davon geträumt, sich ein eigenes Urlaubsdomizil zuzulegen?

Wie sieht es aber aus, wenn man das Ferienhaus verkaufen will? Welche Steuern fallen mit dem Verkauf an? Der einfachste Weg um zu erfahren, ob Sie den Verkauf Ihrer Immobilie versteuern müssen oder nicht, stellt eine Anfrage an das Finanzamt dar. Bevor Sie aktiv werden, verschaffen Sie sich aber am besten einen ersten Überblick, welche Faktoren beim Verkauf eines Ferienhauses relevant sind. Vielleicht ist es sinnvoll, noch ein, zwei Jahre zu warten, bevor Sie Ihr Ferienhaus verkaufen?

Lohnt sich mein Ferienhaus noch?

Häufige Gründe für den Verkauf

Vielleicht haben Sie Ihr Ferienhaus einst gekauft, weil Sie gern mit Ihren Kindern Urlaub an der Nordsee verbracht haben. Jetzt sind die Kinder groß und sind ohne Sie unterwegs. Oder Sie waren passionierter Skifahrer und haben sich daher eine Hütte in den Bergen in Österreich zugelegt. Kurzum: Es gibt einige gute Gründe, warum Sie sich ehemals eine Urlaubsunterkunft gekauft haben.

Sobald Sie jedoch nicht mehr regelmäßig dorthin fahren und der Urlaub dort mehr Verpflichtung als Freude ist, sollten Sie über einen Verkauf nachdenken. Gleiches trifft zu, wenn Sie die Unterhaltskosten für das Objekt finanziell stark belasten. Vermieten Sie Ihr Ferienhaus ausschließlich oder zusätzlich, sollten Sie dadurch die Unterhaltskosten decken und einen Gewinn erwirtschaften. Ist all das nicht gegeben, ist es ratsamer, sich von der Last dieser Immobilie zu befreien und das Ferienhaus oder Wochenendhaus zu verkaufen.

Ferienhaus vermieten oder verkaufen: Was ist besser?

Eine Vermietung kann eine Alternative zum Verkauf darstellen, aber sie geht mit einigen Erschwernissen einher:

  • Sie müssen die Immobilie im Durchschnitt 17 Wochen im Jahr vermieten, um nur die Unterhaltskosten zu decken.
  • Die Vermietung ist aufwendig und kostet viel Zeit sowie Nerven.
  • Sie benötigen für eine leistungsstarke Vermietung einen Kontakt vor Ort, was Geld kostet.
  • Eine Ferienwohnung müssen Sie häufig »aufhübschen«, um eine gute Vermietbarkeit sicherzustellen. Das kostet Geld.
  • Kosten fallen für das Marketing, die Verwaltung, die Reinigung und die Gästebetreuung an.

Ferienhaus mit HAUSGOLD verkaufen

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Immobilienbewertung für den Verkauf

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Verkaufstipps für die Ferienimmobilie

Der Preis für Ihr Objekt hängt von zahlreichen Faktoren ab. Zum einen wird er von den Eigenschaften der Ferienimmobilie selbst beeinflusst. Hierzu gehören Größe, Ausstattung, Lage, Zustand etc. Darüber hinaus ist von Bedeutung, wie beliebt die Ferienregion aktuell ist. So schraubt beispielsweise die erhöhte Nachfrage nach Immobilien in Trendregionen wie Usedom den Preis nach oben. Zusätzlich können Sie weitere Maßnahmen vornehmen, um den Bestpreis zu erreichen.

Hier ein paar Tipps:

  • Nehmen Sie Renovierungsarbeiten, wie einen neuen Anstrich etc. vor
  • Passen Sie die Ausstattung an die aktuellen Wünsche der Käufer an
  • Setzen Sie ein hochwertiges Immobilienmarketing ein
  • Planen Sie den kompletten Verkaufsprozess gut durch
  • Feilen Sie an Ihrem Verhandlungsgeschick

Entscheidend ist zudem der richtige Angebotspreis. Wenden Sie sich an HAUSGOLD für eine versierte Immobilienbewertung!

Wie finde ich einen Käufer, ohne vor Ort zu sein?

Ganz gleich, ob Ihr Ferienhaus Ihr Zweitwohnsitz war oder es Ihnen als reines Renditeobjekt diente: In der Regel wohnen Sie nicht vor Ort. Der Verkaufsprozess stellt Sie daher vor ein Problem: Wie finde ich Käufer und wie können die Käufer das Objekt besichtigen? Über das Internet können Sie zwar einiges organisieren, aber Kaufinteressenten möchten die Ferienimmobilie selbst betreten. Für Besichtigungen müssen Sie somit vor Ort anwesend sein, was sich über viele Wochen oder gar Monate hinwegziehen kann. Aus diesem Grund ist es besser, sich von Anfang an auf Maklersuche zu begeben. Der Experte übernimmt den kompletten Verkaufsprozess und zeigt den Interessenten das Objekt sowie die Unterlagen zum Hausverkauf. Das beschleunigt den Immobilienverkauf und sichert einen guten Preis.

Steuern beim Verkauf einer Ferienimmobilie

Sobald Sie als deutscher Steuerzahler eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus verkaufen, kann eine Spekulationssteuer anfallen. Sie wird auf den Wertzuwachs und damit auf die Differenz aus dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis erhoben. Zwei Faktoren spielen hierbei eine wichtige Rolle. Zum einen, ob Sie die Immobilie vor dem Verkauf selbst genutzt haben und zum anderen, wie viel Zeit zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie vergangen ist. Im nächsten Absatz erfahren Sie mehr zur zehnjährigen Spekulationsfrist bei Ferienimmobilien.

Beispiel Ferienwohnung versteuern:
Sie haben auf Sylt einst eine Wohnung für 350.000 Euro erworben. Jetzt ist sie 450.000 Euro wert. Dann müssen Sie die Differenz von 100.000 Euro gemessen an Ihrem individuellen Einkommensteuersatz versteuern.

Spekulationsfrist beim Ferienhaus

Bei Immobiliengeschäften gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Das bedeutet, wenn Sie eine Immobilie zehn Jahre lang besessen haben und dann verkaufen, dann sind die Gewinne aus dem Verkauf steuerfrei. Steuerfrei ist der Verkauf auch, wenn Sie die Immobilie die ganze Zeit über oder auch zeitweise selbst genutzt haben. Kaufen Sie eine Wohnung und Sie oder Ihre nahen Familienangehörigen bewohnen diese daraufhin vier Jahre lang selbst, dann können Sie die Wohnung jederzeit steuerfrei verkaufen. Als Familienmitglieder gelten nur Sie selbst, Ihr Ehepartner und Ihre Kinder solange diese noch Kindergeld beziehen.

Anders ist die Lage, wenn die Wohnung vermietet wurde. Bei fremdgenutzten Immobilien müssen Sie entweder die Spekulationsfrist von zehn Jahren abwarten, um die Wohnung steuerfrei zu verkaufen, oder Sie bewohnen die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst. Dabei gelten übrigens auch angebrochene Jahre.

Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung 2013 und vermieten diese. 2016 zieht ihr Mieter aus und Sie selbst ziehen im Dezember desselben Jahres ein. Sie können die Wohnung dann im Januar 2018 steuerfrei verkaufen, denn Sie haben die Wohnung ja im Jahr des Verkaufs (2018) sowie in den vorangegangenen beiden Jahren (2017 und 2016) selbst genutzt.

Zusammenfassung: Steuerfrei das Ferienhaus verkaufen

  • Die Zeit zwischen Kauf und Verkauf liegt über der Spekulationsfrist von zehn Jahren.
  • In der Ferienwohnung haben Sie oder Ihre nahen Familienangehörigen für mindestens einen Zeitraum von vier Jahren gewohnt.
  • Sie hatten die Ferienimmobilie vermietet, aber Sie haben in dem Jahr des Verkaufs und in den zwei vorangegangenen Jahren das Objekt selbst genutzt.

Trifft einer dieser drei Fälle auf Sie zu, entfällt die Spekulationssteuer. Aufpassen müssen Sie, wenn Sie einen gewerblichen Immobilienhandel betreiben. Sollten Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Ferienhäuser oder Ferienwohnungen verkaufen, vermutet das Finanzamt einen gewerblichen Handel und erhebt eine Spekulationssteuer.

Gewerblicher Handel mit Ferienimmobilien

Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als zwei Immobilien verkaufen, geht das Finanzamt von einem gewerblichen Handel aus. In dem Fall gilt dann auch keine Spekulationsfrist von zehn Jahren mehr. Haben Sie beispielsweise schon zwei Immobilien in den letzten fünf Jahren verkauft und verkaufen jetzt noch eine dritte Wohnung, dann müssen Sie nicht nur die Erlöse aus dem Verkauf der dritten Wohnung versteuern, sondern rückwirkend auch die der ersten beiden.

Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung

Vereinigte Lohnsteuerhilfe e. V. weist auf seiner Website darauf hin, dass Deutschland mit etlichen Ländern ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung geschlossen habe. „Eine solche Verabredung gibt es auch mit Italien. Das bedeutet: Unsere Villa-Besitzer Bettina und Jochen zahlen für ihr Grundstück bzw. ihr Ferienhaus Steuern nach italienischem Recht und an den italienischen Staat. Der deutsche Fiskus verdient dabei nicht mit. Erst, wenn Bettina und Jochen ihre Immobilie verkaufen, müssen sie Steuern in Deutschland zahlen, nämlich für den Verkaufsgewinn. Je nachdem können dafür auch im Ausland Steuern anfallen, selbst nach zehn Jahren Wartezeit.“

Steuerberater kontaktieren

Wer eine Ferienhaus verkaufen will, muss viele Aspekte berücksichtigen. Damit Ihnen kein Fehler unterläuft, möchten wir Ihnen die Kontaktaufnahme mit einem Steuerberater nahelegen. Über das deutsche Steuerrecht hinaus, sollte dieser sich mit den Steuergesetzen desjenigen Landes auskennen, in dem Sie Ihr Ferienhaus verkaufen wollen.
Die Ausführungen in diesem Beitrag sind weder verbindlich noch stellen sie eine rechtliche Beratung dar.

Tipps und Maklereinschätzung für den Verkauf einer Ferienimmobilie

Das Interview führte HAUSGOLD mit Immobilienmakler Sven Sucksdorf von Planethome Lübeck.

Wie unterscheidet sich der Verkauf einer "normalen" Immobilie vom Verkauf einer Ferienimmobilie?

Vom Grundsatz gibt es hier keine großen Unterschiede, rechtlich haben wir es hier genau mit den gleichen Grundbüchern wie z.B. dem Wohnungs- oder normalen Grundbuch zu tun. Zudem spielt es auch keine Rolle, ob es sich um eine Erbbaurechtsgrundbuch handelt.

Rechtliche Grundlage für die Vermietung einer Ferienimmobilie

In der letzten Zeit achten viele Städte und Gemeinden vermehrt auf die Nutzung der Immobilien. Hier sollte man sich im Vorweg unbedingt, falls vorhanden, mit dem Bebauungsplan beschäftigen. Viele Eigentümer möchten die Immobilie, sofern sie nicht selbst genutzt wird in die Ferienvermietung geben. Sollte der Bebauungsplan allerdings ein reines Wohngebiet ausweisen, begibt man sich hier auf „dünnes Eis“.

Ferienvermietungen sind in reinen Wohngebieten vom Grundsatz nicht erlaubt und werden zumeist nur geduldet. Einige Gemeinden vergeben Sondergenehmigungen, diese sind auf einen bestimmten Bereich sowie eine Quote oder Anzahl begrenzt, sofern sie vergeben werden. Allerdings gibt es auch Bebauungspläne, die ein touristisches Gebiet ausweisen. Hier ist die Ferienvermietung gestattet und stellt kein Hindernis da. Nur wird man hier nie offiziell seinen ersten Wohnsitz anmelden können.

Warum gehe ich in der Form darauf ein? Relativ einfach, viele Interessenten von Ferienimmobilien erwerben diese, um diese bis zum Rentenalter als Ferienobjekt zu nutzen und später dann als Hauptwohnsitz. Dieses Beispiel kann später dann zu einer bösen Überraschung führen. Meine klare Empfehlung, lassen Sie sich von einem Immobilienprofi beraten.

Worauf achten Käufer bei Ferienimmobilien besonders?

Hier ist eine pauschale Aussage sehr schwer zu treffen und vom Grundsatz nicht anders als bei einem Eigenheim. An erster Stelle kommen immer die berühmten 3 L in Betracht – Lage, Lage, Lage! Dabei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie als Kapitalanlage oder der Eigennutzung unterliegen.

Auch dörfliche Lagen in z. B. Ostholstein sind für Hamburger sehr interessant. Hier ist nicht die Nähe zur Ostsee gefragt, sondern die Ruhe. Ja, selbstverständlich gibt es auch Käufer, für die ist der Ostseeblick der ausschlaggebende Punkt und dann wird auch nur eine Immobilie Ostseeblick erworben. Hier kann sich das Gesuch auch z. B. über die komplette Lübecker- oder Mecklenburger Bucht erstrecken, der konkrete Ostseeort ist da eher zweitrangig.

Bei der Vermarktung der Immobilie: Was sollte ins Exposé?

Bitte immer ehrliche Angaben verwenden, wenn die angegebene Entfernung zum Ostseestrand angegeben ist, soll diese auch stimmen. Und wenn die Entfernung mit „fußläufig in 5 Minuten zu erreichen“ angegeben wird, soll dieses nicht nur für Usain Bolt der Fall sein. Auch alle weiteren wesentlichen Informationen sollten enthalten sein, was z.B. Kosten anbelangt oder wenn sich eine Immobilie bereits in der Vermietung befindet, darf gerne die Angabe der vermieteten Tage gemacht werden. Auch die jährlichen Erträge dürfen eine Berücksichtigung finden.

Entwicklung des Ferienimmobilienmarkts

Es gibt verschiedene Entwicklungen am Immobilienmarkt. An erster Stelle ist sehr viel Kaufkraft in Form von Liquidität am Immobilienmarkt vorhanden. Teilweise werden Preise gezahlt, die wären vor fünf Jahren nicht einmal im Ansatz denkbar gewesen. Auch Bauträger sind immer auf der Suche nach guten Grundstücken, egal ob an der West- oder Ostküste beziehungsweise auf einer Insel wie Sylt.

Ein konkretes Beispiel bietet eine Erbengemeinschaft, die sich mit Interessenten fast einig geworden wären, bevor sie den Immobilienprofi eingeschaltet haben. Der veranschlagte Kaufpreis lag bei 1,7 Mio €, uns ist es gelungen einen Käufer zu finden, der einen um über 700.000 € höheren Kaufpreis gezahlt hat.

Auch in beschaulicheren Gegenden, die nicht mit Sylt zu vergleichen sind, werden sanierungsbedürftige Ferienhäuser zu horrenden Preisen gekauft, die eine Bank in dem Umfang nicht finanzieren würde. Nach Abschluss des Kaufvertrages wird das alte Ferienhaus abgerissen und muss einem neuen Haus weichen. Diese ist ein Beispiel von vorhandener Kaufkraft am Immobilienmarkt.

Häufig gestellte Fragen:

In der Regel muss der Wertzuwachs beim Verkauf des Ferienhauses versteuert werden. Lesen Sie hier mehr

Auch beim Verkauf eines Ferienhauses gilt die gesetzliche Spekulationsfrist von zehn Jahren. Verkaufen Sie nach dieser Frist Ihr Ferienhaus, wird die Spekulationssteuer nicht fällig. Weitere Ausnahmen bei der Versteuerung finden Sie hier.

Ferienobjekte innerhalb Deutschlands haben im Preis stark angezogen, denn Corona macht den Heimaturlaub attraktiver. Die Impfungen ändern daran nicht viel, da durch die Pandemie das Verreisen über die Landesgrenzen hinweg umständlicher geworden ist. Immobilienmakler verzeichnen eine erhöhte Nachfrage nach Ferienobjekten in beliebten Urlaubsregionen in der Bundesrepublik.

Inwiefern Sie steuerpflichtig sind, wenn Sie im Ausland eine Ferienwohnung verkaufen, hängt vom Einzelfall ab. Hierfür kontaktieren Sie einen Steuerberater im jeweiligen Land, der Ihre persönliche Situation im Detail beleuchten kann.

Eine Ferienimmobilie lässt sich nicht so bewerten wie ein reguläres Wohnobjekt. Die Nutzungsmöglichkeiten sind größer. Die Immobilienbewertung erfolgt nach dem Ertragswertverfahren, wenn sich Kapitalanleger dafür interessieren. Möchte der Käufer das Ferienhaus als Zweitwohnsitz nutzen, ist das Vergleichswertverfahren angebracht. Sie als Verkäufer möchten den bestmöglichen Preis erzielen, wissen aber nicht, wer sich für Ihr Objekt interessiert. Allein aus diesem Grund sind Sie gut beraten, für den Verkauf des Ferienhauses einen Makler heranzuziehen. Er weiß, wie er optimal Ihr Ferienhaus verkaufen wird.