Seit Juni 2019
Hotelverkauf
So verkaufen Sie Ihr Hotel richtig
Im Gegensatz zum Verkauf von privaten Immobilien kommen bei der Wertermittlung und Vermarktung von Hotels wesentlich mehr Faktoren zum Tragen. Eine entsprechende Vorbereitung sowie wichtige Aspekte für einen erfolgreichen und problemlosen Immobilienverkauf dürfen nicht unterschätzt werden.
Erfahren Sie hier alles Wichtige über den Hotelverkauf, sodass Sie bestens darauf vorbereitet werden. Durch die Besonderheit einer Betreiberimmobilie ist die Unterstützung eines Immobilienmaklers, besonders im Hinblick auf die Immobilienpreise, jedoch sehr empfehlenswert und kann Ihnen den Verkaufsprozess erleichtern.
Was ist der Unterschied zwischen Hotel und Pension?
Der Beherbergungsbetrieb “Pension” sieht einem Hotel ähnlich, befindet sich jedoch häufig im Privatbesitz und eignet sich für Urlauber, die eine familiäre Atmosphäre bevorzugen und auf zu viel Luxus verzichten möchten oder können. Zudem gibt es noch wesentliche Kriterien, die den Unterschied zwischen einem Hotel und einer Pension deutlich machen:
Die Zimmer
Trotz der Ähnlichkeiten gibt es einige Unterschiede in Bezug auf die Ausstattung sowie auf die Serviceleistungen. Pensionen charakterisieren sich durch eine geringere Anzahl an Zimmern, da Beherbergungsbetriebe beispielsweise in einem Teil von Gebäuden zu finden sind. Der Standard einer Pension liegt also unter dem eines Hotels: Die Zimmer sind in der Regel praktisch, aber auch minimalistisch eingerichtet.
Die Dienstleistungen
Pensionen haben in der Regel wenig oder gar kein Personal. Die Dienstleistungen sind oft beschränkt, eine Rezeption gehört nicht zum Standard und der Service konzentriert sich auf das Frühstück sowie die Zimmerreinigung. Im Kontrast dazu steht das Hotel, bei dem die Dienstleistungen sehr umfangreich sind und die Option der Vollverpflegung zur Auswahl steht.
Hotel verkaufen oder verpachten?
In Deutschland ist der Hotelsektor einer der stärksten Investmentmärkte bezüglich Gewerbeimmobilien. Für die Entscheidung, ob das Hotel verpachtet oder verkauft werden soll, sollten beide Möglichkeiten in Erwägung gezogen und miteinander verglichen werden. Zunächst ist es wichtig, zwischen den verschiedenen Arten von Pachtverträgen zu unterscheiden:
- Klassisch: Bei dem klassischen Pachtvertrag erzielt der Pächter die Erträge aus dem Betrieb und zahlt den Pachtzins an den Eigentümer. Die wirtschaftlichen Risiken trägt dabei der Pächter.
- Management: Beim Managementvertrag trägt der Eigentümer das unternehmerische Risiko sowie in der Regel die gesamte Verantwortung für das Personal. Der Hotelmanager erhält eine von dem Gewinn und / oder von dem Umsatz abhängige Vergütung.
- Hybrid: Bei einem Hybridvertrag handelt es sich um eine Mischung aus dem Pacht- und Managementvertrag. Diese Art von Vertrag gewinnt zunehmend an Bedeutung, da eine individuelle Gestaltung möglich ist.
Die Verpachtung des Hotels bietet Unternehmern die Möglichkeit, ohne großen Kapitalbedarf tätig zu werden. Zudem kann der Pachtzins gegenüber der Zinszahlung geringer ausfallen als die Zinszahlung von einem Kredit beim Hotelkauf.
Der Pächter kann das Unternehmen jedoch nicht als Kreditsicherung einsetzen. Außerdem wird er nicht zu dem Inhaber des Unternehmens. Ebenfalls von Nachteil ist, dass es durch eine mangelhafte vertragliche Ausgestaltung der Unternehmenspacht zu Streitigkeiten kommen kann, beispielsweise über Investitionsverpflichtungen des Verpächters oder über den Zustand des Hotels am Ende der Pachtzeit.
Die Dauer eines Pachtvertrages
Im Normalfall wird ein Pachtvertrag für zwanzig Jahre abgeschlossen und kann vom Pächter in der Regel zwei Mal um fünf Jahre verlängert werden. Bei einem Pachtvertrag läuft der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" auch bei einem Verkauf weiter, was den Verkaufspreis entsprechend beeinflusst und für den Käufer eine Rolle spielt. Die Berechnung der Immobilie erfolgt nach dem Ertragswertverfahren.
Jetzt sind Sie über die verschiedenen Arten von Pachtverträgen informiert und verstehen deren Unterschiede. Zusätzlich haben Sie ein Verständnis dafür gewonnen, welche Vor- und Nachteile die Verpachtung eines Hotels mit sich bringen kann. Im Folgenden beschäftigen wir uns mit dem Verkauf eines Hotels. So können Sie die beiden Formen dann am Ende gegeneinander abwägen und sich entweder für einen Verkauf oder für eine Verpachtung Ihres Hotels entscheiden.
Beratung durch Hausgold
In jedem Fall sollte eine Beratung durch einen Immobilienexperten in Betracht gezogen werden. Dieser sollte sich mit Gewerbeimmobilien bzw. Hotels auskennen sowie mit der Durchführung eines erfolgreichen Verkaufs vertraut sein. Ein erfahrener Gewerbemakler von HAUSGOLD kann Sie bei der Entscheidungsfindung unterstützen, indem er den potenziellen Verkaufserlös Ihres Hotels mit den erzielbaren Pachterlösen gegenüberstellt.
Zudem kann er alle wichtigen Aufgaben für Sie übernehmen, die zum Verkaufsprozess eines Hotels gehören: Von der Wertermittlung Ihres Hotels bis hin zur Begleitung zum Notartermin. Natürlich wird er Sie zudem in jeglichen Aspekten unterstützen sowie beraten.
Welche Gründe sprechen für einen Hotelverkauf?
Verschiedene Gründe können dafür sprechen, ein Hotel zu verkaufen. Diese sollten dennoch gut durchdacht werden. Einige Gründe, die dafür sprechen könnten, ein Hotel zu verkaufen, sehen Sie hier:
- Gesundheitliche oder familiäre Veränderungen
- Erheblicher Renovierungsbedarf, der finanziell nicht bewältigt werden kann
- Eingeleitete, bevorstehende oder drohende Insolvenz
Wann ist der beste Zeitpunkt für einen Hotelverkauf?
Welcher der beste oder richtige Zeitpunkt für den Verkauf eines Hotels ist, lässt sich grundsätzlich nicht pauschal bestimmen. Der Blick auf den Markt für Gewerbeimmobilien, speziell Hotels, zeigt jedoch kontinuierlich gute Gelegenheiten für den Verkauf oder Kauf von Hotel-Immobilien.
Ein guter Zeitpunkt für den Verkauf eines Hotels kann zum Beispiel nach einem sehr guten Geschäftsvorjahr sein, wenn positive Bilanzen vorliegen und in der Region weiterhin eine positive Entwicklung der Branche zu erwarten ist. Grundsätzlich ist es jedoch wichtig, dass der Verkauf eines Hotels frühzeitig geplant wird.
Ein erfolgreicher Verkauf kann erfahrungsgemäß zwischen einem und fünf Jahren dauern. Mit einem erfahrenen Gewerbemakler lässt sich das Zeitfenster deutlich minimieren.
Hotel im laufenden Betrieb oder leerstehend verkaufen?
Ein Hotel, welches sich im laufenden Betrieb befindet, lässt sich in der Regel in einem höheren Preissegment verkaufen. Der Grund dafür ist das unternehmerische Risiko, welches sich bei den meisten Kaufinteressenten in Grenzen hält. Ein bereits eröffnetes Hotel bietet den Käufern viele Vorteile, wie zum Beispiel die transparente Darlegung der Buchhaltung und das bereits eingespielte Personal. Zudem benötigt der potentielle Käufer kein zusätzliches Kapital bezüglich der Bekanntmachung und Eröffnung.
Jedoch ist der Verkauf eines solchen Hotels oft stark von dessen Image abhängig. Wenn das Hotel ein eher schlechtes Image hat, wird es umso schwerer sein, dieses wieder aufzubauen und neue Kunden anzulocken.
Der Verkauf im Leerstand birgt ebenfalls gewisse Risiken. Durch den bisherigen Stillstand könnten Schäden am Objekt und am Mobiliar entstehen. Hinzu kommen der Aufwand und die Kosten für eine Neueröffnung und dessen Werbung. Die Personalsuche sowie die Werbekosten für eine erfolgreiche (Wieder-) Eröffnung sind ebenfalls nicht zu unterschätzen.
Was gilt bei der Hotelbewertung zu beachten?
Ein Hotel ist eine Betreiberimmobilie und deswegen nicht mit der Wertermittlung von einer rein zu Wohnzwecken angedachten Immobilie zu vergleichen. Zu der Immobilienbewertung gehören neben dem Gebäude und dem Grundstück auch die Art des Hotels, wie es betrieben wird und welche Vorteile es zu bieten hat.
Ein Hotel, in dem zum Beispiel eine Restaurantküche integriert ist, hat seinen Kunden mehr zu bieten als ein Hotel, welches lediglich Frühstück anbietet. Auch die Anzahl der Hotelsterne spielt bei der Hotelbewertung eine ausschlaggebende Rolle. Diese basieren nämlich auf den Leistungs- und Qualitätsmerkmalen sowie auf der Ausstattung, dem Service und der Infrastruktur eines Hotels. Die Vergabe der Hotelsterne wird in der Regel alle fünf Jahre überprüft und bei Bedarf angepasst.
Die Wertermittlung sollte frühzeitig vor dem geplanten Hotelverkauf erfolgen, um einerseits wertmindernde Faktoren auszuschließen und andererseits um Möglichkeiten der Wertsteigerung in Betracht zu ziehen.
Der Standort des Hotels lässt sich zum Beispiel kaum verändern. An der konzeptionellen Ausrichtungen sowie an dem Hotel selbst können jedoch Verbesserungen erfolgen, beispielsweise in Form von Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen.
Die Immobilienexperten von HAUSGOLD können Ihr Hotel nach einer Besichtigung professionell bewerten und so den tatsächlichen Marktwert ermitteln. Nehmen Sie dazu gerne Kontakt zu uns auf.
Kriterien für ein gutes Hotel
Unterschiedliche Bewertungskriterien können nicht nur den Wert eines Hotels erhöhen, sondern auch Auswahlkriterien von Kaufinteressenten sein. Je mehr der folgenden Faktoren erfüllt werden, desto wahrscheinlicher ist es, dass sich viele Käufer für Ihr Hotel interessieren:
- Sauberkeit: Für die meisten der Hotelgäste gehört das Kriterium zu den wichtigsten Entscheidungen. Besonders das Badezimmer sollte sauber sein.
- Personal: Es sollte freundlich, herzlich, verständnisvoll, flexibel und unaufdringlich sein sowie die Privatsphäre der Gäste respektieren.
- Rezeption: Sie sollte so lange wie möglich besetzt oder zumindest telefonisch erreichbar sein.
- Aufmerksamkeiten: Kleine Präsente, wie ein Blumenstrauß auf dem Zimmer, frische und regionale Produkte im Bereich der Kulinarik sowie passende Getränke, welche jederzeit zur Verfügung stehen, werden von den Gästen sehr geschätzt.
- Servicearbeiten: Sie sollten möglichst ohne Störung und unbemerkt im Hintergrund ablaufen.
- Preis-Leistungs-Verhältnis: Der Preis sollte durch umfangreiche Leistungen und Vorteile des Hotels begründet werden können.
Welche Zielgruppe ist die richtige?
Die Definition der Zielgruppe ergibt sich in erster Linie aus der Hotelart: Handelt es sich eher um ein Wellness- oder Luxushotel? Oder eher um ein Bed and Breakfast? Während ein Bed and Breakfast oder ein kleines Hotel zum Beispiel für einen privaten Investor interessant sein kann, kommt ein größeres Hotelgewerbe für eine Hotelkette in Betracht.
Die Wahl der richtigen Zielgruppe ist ausschlaggebend für einen zeitnahen sowie erfolgreichen Verkauf Ihres Hotels. Erst auf dieser Grundlage können Sie die Vermarktungsstrategie bestimmen und sinnvoll anwenden.
Ein Immobilienprofi kann für Sie anhand wesentlicher Kriterien die Zielgruppe bestimmen, da er in der Regel über eine große Netzwerk-Datenbank verfügt, anhand dessen er Privatinvestoren oder verschiedene Hotelketten gezielt auf Ihr Hotel aufmerksam machen kann.
Wie gestaltet sich die Hotel-Vermarktung?
Sobald der Makler die Zielgruppe für Ihr Hotel bestimmt hat, besichtigt er das Hotel und erstellt unter anderem auf dieser Grundlage ein aussagekräftiges Exposé mit professionellen Bildern, welches für die Vermarktung unumgänglich ist.
Im nächsten Schritt geht es um die tatsächliche Vermarktung Ihres Hotels: Entweder spricht der Makler auf Grundlage seiner Netzwerk-Datenbank gezielt potenzielle Käufer an oder sie einigen sich darauf, dass Ihr Hotel auf Online-Verkaufsplattformen oder in Printmedien inseriert wird.
Welche Steuern fallen beim Hotelverkauf an?
Bei einem Hotelverkauf spielen Steuern keine unerhebliche Rolle. Die Schaffung einer frühzeitigen Transparenz über die steuerlichen Richtlinien beim Verkauf ist mehr als empfehlenswert. Je nach Rechtsform erfolgt eine unterschiedliche Besteuerung beim Verkauf eines Hotels:
Bei einem Einzelunternehmen wird der Gewinn der Veräußerung aus dem Verkauf der Hotel-Immobilie mit dem persönlichen Steuersatz verrechnet. Im Kontrast dazu unterliegt ein Hotel bei der Eintragung als GmbH der unbeschränkten Körperschaftsteuerpflicht.
Privatverkauf oder Makler beauftragen?
Der private Verkauf eines Hotels ist nicht nur mit zahlreichen Schwierigkeiten, sondern auch mit vielen Risiken verbunden. Beispielhafte Risiken sind fehlende Kenntnisse in der Immobilienbranche, die falsche Auswahl der Zielgruppe, ein unpassender oder abschreckender Verkaufspreis sowie fehlende zeitliche Kapazitäten.
Kompetente Makler und ausgebildete Spezialisten im Immobilienbereich erarbeiten hingegen ein passendes sowie zielführendes Konzept für den erfolgreichen Verkauf Ihres Hotels.
Immobilienmakler kennen die relevanten Portale für Gewerbeimmobilien und verfügen über ein Netzwerk mit potenziellen Käufern sowie Kooperationspartnern in den Bereichen Finanzen und Recht.
Weitere Gründe, die für die Beauftragung eines Immobilienexperten sprechen, sind folgende:
🗸 Korrekte Wertermittlung
🗸 Kein persönlicher Zeitaufwand
🗸 Richtige Terminierung im Verkaufsprozess
🗸 Vermeidung von zeitintensiven Behördengängen
🗸 Berücksichtigung von speziellen Gegebenheiten
Wir fassen für Sie zusammen
Der Verkauf eines Hotels ist ein anspruchsvoller sowie komplexer Prozess, bei dem viele verschiedene Entscheidungen getroffen werden müssen. Die unverbindliche und kostenlose Beratung sowie eine Immobilienbewertung durch einen HAUSGOLD-Experten vor Ort bringt jedoch Klarheit und Sicherheit beim Verkauf Ihres Hotels.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.