Wer plötzlich ein Haus oder eine Wohnung erbt, nach einer Trennung das gemeinsame Heim auflöst oder aus Altersgründen umzieht, muss eine schwierige Entscheidung treffen: Die Immobilie vermieten oder verkaufen?
Hier erfahren Sie, welche Vor- und Nachteile beide Optionen für Häuser und Eigentumswohnungen mit sich bringen und wie Sie die richtige Entscheidung treffen.

Vermieten oder verkaufen - wann was sinnvoll ist

Vermietung lohnt sich wenn:Verkauf lohnt sich wenn:
Sie dauerhafte Einnahmen erzielen wollen, die inflationssicher sind.Sie eine einmalige Einnahme erzielen müssen oder wollen.
Es zu einer Wertsteigerung der Immobilie kommt und Sie somit eine geeignete Altersvorsorge hätten.Die Rendite durch die Mieteinnahmen geringer ausfällt als bei anderen Kapitalanlagen.
Sie bei einem Verkauf Spekulationssteuer zahlen müssen.Keine Spekulationssteuer anfällt.
Steuervorteile erzielt werden können. Z.B. durch das Absetzen der Instandhaltungskosten.Sie keine Zeit und Kosten in die Immobilie investieren wollen.
Zeit und Rücklagen vorhanden sind, die Sie investieren können.

Immobilie verkaufen oder vermieten: Vor- und Nachteile

Vorteile Haus verkaufen

Wenn folgende Aspekte zutreffen, kann sich der Verkauf Ihres Hauses lohnen.

Es fällt keine Spekulationssteuer an
Ein fremdgenutztes Haus kann nur dann steuerfrei verkauft werden, wenn man sie mehr als zehn Jahre lang besessen hat. Wer sein Haus drei Jahre selbst bewohnt hat oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, muss auch keine Spekulationssteuer zahlen. Dies gilt auch für angebrochene Kalenderjahre.

Die Rendite fällt zu gering aus
Gerade wenn Sie eine Wohnung als Altersvorsorge nutzen möchten, muss die Rendite stimmen.

Der Erlös wird benötigt
Zum Beispiel um einen Kredit oder Schulden abzubezahlen. Oder Sie nutzen die Einnahme für eine andere Anschaffung oder wollen das Geld anders anlegen.

Instandhaltungskosten sind zu hoch
Bei einer Immobilie fallen immer Instandhaltungskosten an. Können Sie diese nicht mehr aufbringen, sollte Sie über einen Verkauf nachdenken.

Das Haus kostet Sie zu viel Zeit
Neben den Instandhaltungskosten nimmt eine Immobilie auch Zeit in Anspruch. Sowohl bei der Eigennutzung als auch bei der Vermietung einer Immobilie fallen Arbeiten an, die erledigt werden müssen.

Der Verkaufspreis wäre unschlagbar
Sollte Ihre Immobilie in einer Gegend mit hoher Nachfrage und hohem Preisniveau liegen, lohnt sich der Verkauf natürlich mehr. Wenn Sie Glück haben, hat sich der Wert in der Zeit Ihres Besitzes erhöht.

Nachteile des Hausverkaufs

Spekulationssteuer
Wenn Sie die Immobilie weniger als 10 Jahre besitzen oder sie nicht selbst bewohnt haben, kommt beim Verkauf eine Spekulationssteuer auf Sie zu. Diese kann bis zu 40% des Gewinns ausmachen. Rechnen Sie sich vorab aus, ob es sich lohnen würde, die Immobilie noch länger zu behalten.

Vorfälligkeitsentschädigung
Sollten Sie Ihre Immobilie finanziert haben und diese Finanzierung ist noch nicht getilgt, berechnet Ihnen die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Außerdem muss die Bank dem Verkauf vorab zustimmen. Nehmen Sie vorab Kontakt mit Ihrer Bank auf, um eventuelle Kosten die auf Sie zukommen zu klären.

Vorteile der Vermietung von Immobilien

Keine Spekulationssteuer
Wenn SIe eine Immobilie vermieten, fällt keine Spekulationssteuer an, die bei einem Verkauf bei bis zu 40% liegen kann.

Steuervorteile
Die Kosten für die Instandhaltung eines Hauses kann der Vermieter steuerlich abschreiben. So vermindert er seine Einkommensteuerlast.

Mieteinnahmen
Sie hätten eine dauerhafte Einkommensquelle, die durch die hohe Nachfrage auch Inflationssicher ist.

Wertsteigerung
Eigentum lässt sich aufgrund der Wertsteigerung gut als Altersvorsorge nutzen.

Tipp für Vermieter: Sie würden Ihre Immobilie gerne behalten und vermieten? Haben aber keine zeitlichen Kapazitäten sich um alles zu kümmern? Dann gibt es die Möglichkeit, sich einen Immobilienverwalter zu suchen. Dadurch entstehen zwar Kosten, aber Sie haben keinen Zeitdruck mehr. Wenn die Wohnung Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, ist es empfehlenswert, dass ein Verwalter das Haus professionell verwaltet.

Nachteile der Vermietung von Immobilien

Mietersuche
Die größte Herausforderung für einen Vermieter liegt darin, einen passenden, zuverlässigen und solventen Mieter zu finden.

Mietausfälle
Zahlt der Mieter die Miete nicht regelmäßig oder sind nach seinem Auszug umfassende Renovierungsarbeiten notwendig, dann kommen Kosten auf Sie zu. Kosten, die Sie möglicherweise gar nicht eingeplant hatte. Gerade wenn der Vermieter noch ein Darlehen abzuzahlen hat, kann eine fehlende Monatsmiete prekäre Folgen haben.

Mietpreisberechnung
Neben der Suche nach einem geeigneten Mieter ist außerdem eine realistische Mietpreisberechnung wichtig. Und der Vermieter muss die Rendite inklusive aller Nebenkosten berechnen. Hierfür muss er laufende Arbeiten und Kosten prognostizieren und berücksichtigen. Schwierig könnte es auch sein, wenn der Eigentümer in großer Distanz zum vermieteten Objekt lebt.

Bürokratie
Sollten Sie keinen Verwalter für Ihre vermietete Immobilie haben, gibt es auch einige bürokratische Angelegenheiten, die erledigt werden müssen. Zu den wichtigsten gehören z.B. die jährliche Betriebs- und Heizkostenabrechnung, sowie die Dokumentation der eigenen Einnahmen. Diese Informationenen müssen Sie fristgerecht an das Finanzamt weiterleiten.

Wohnung verkaufen oder vermieten

Bei der Entscheidung, ob Sie eine Eigentumswohnung verkaufen oder vermieten sollen, kommen noch weitere Aspekte hinzu. So sind Wohnungen, gerade in beliebten Städten, eine gute Möglichkeit der Altersvorsorge. Das Risiko der Mietausfälle ist gering, da häufig Wohnungsknappheit herrscht und auch die Instandhaltungskosten sind bei einer Wohnung geringer als bei einem Haus.

Eigentumswohnung als Altersvorsorge

Wer eine Wohnung besitzt und diese vermietet, kann die sie auch als Teil seiner Altersvorsorge betrachten. Immobilienvermögen ist sehr wertbeständig. Für Hausbesitzer, die parallel eine Wohnung vermieten, kann es interessant sein, im Alter Ihr Haus zu verkaufen und in die (altersgerechte) Wohnung umzuziehen. Oder die Wohnung wird erst einmal einem Kind zur Verfügung gestellt.

Geerbte Immobilie verkaufen oder vermieten

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie, gilt es die Spekulationssteuer zu beachten. Allerdings zählt die Jahresfrist nicht ab dem Zeitpunkt an dem Sie die Immobilie geerbt haben. Die 10 Jahresfrist beginnt an dem Tag, an dem der Erblasser die Immobilie gekauft hat.

Erbengemeinschaft entscheidet über Verkauf oder Vermietung

Wird die Immobilie von einer Erbengemeinschaft übernommen, kann diese nur verkauft werden, wenn alle Erben einverstanden sind. Es gibt keine Mehrheitsentscheidung über den Verkauf. Sollte es zu keiner Einigung kommen, gibt es eine Teilungsversteigerung. Seien Sie sich bewusst, dass der Erlös in dem Fall deutlich unter dem eines “normalen” Verkaufs liegt.

Vermietete Immobilie geerbt

Beim Erbe einer vermieteten Immobilie werden Sie der neue Vermieter dieser Immobilie. Sie haben nun das Recht, das geerbte Haus oder die Wohnung zu verkaufen. Außerdem können Sie Eigenbedarf anmelden und ggf. selbst einziehen.

Vermietete Immobilie verkaufen

Sie vermieten Ihre Immobilie bereits und möchten diese nun zu verkaufen? Das ist kein Problem, es sollten nur einige Dinge beachtet werden. Sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer ist es wichtig zu wissen, dass der Verkäufer seine Verpflichtungen als Vermieter an den Käufer abtritt. Das heißt, dass der neue Eigentümer das bestehende Mietverhältnis so übernimmt, wie Sie es übergeben.

Besichtigung einer vermieteten Wohnung

Für eine Wohnungs - oder Hausbesichtigung ist es wichtig, dass sie diese vorab mit dem aktuellen Mieter absprechen. Es besteht ein Besichtigungsrecht, welches sehr konkrete Rahmenbedingungen hat. Um einen reibungslosen Übergang zu gestalten, setzen Sie sich rechtzeitig mit dem Mieter in Verbindung, um eine geeignete Lösung für beide Seiten zu finden.

Folgende Aspekte sollten Sie außerdem berücksichtigen: Informieren Sie sich über das Vorkaufsrecht des Mieters. Mehr dazu finden Sie im §577 BGB.

Beachten Sie, dass alle wichtigen Details im Kaufvertrag stehen. Sodass der Käufer der Immobilie genau weiß, welche Verpflichtungen er eingeht. Tipp für Verkäufer: Erstellen Sie ein umfangreiches Exposé Ihrer Immobilie. Die üblichen Käufer für vermietete Immobilien sind Kapitalanleger, die den Kauf vor allem auf Zahlen und Fakten entscheiden.

Häufig gestellte Fragen:

Sollten Sie weniger als 10 Jahre im Besitz der Immobilie sein und diese nicht selbst bewohnt haben, fällt eine Spekulationssteuer an. Diese kann bis zu 40% des Gewinns ausmachen.

Sie können Ihre vermietete Immobilie verkaufen, sollten dabei aber folgende Dinge beachten:

  • Ab Wann oder ob ein Vorverkaufsrecht für den Mieter besteht. Welche Bestimmungen es dafür gibt finden Sie im §577.
  • Setzen Sie sich rechtzeitig mit dem aktuellen Mieter bezüglich der Besichtigungstermine auseinander.
  • Der neue Käufer übernimmt mit dem Kauf der Immobilie die Verpflichtungen des Mieters. Beachten Sie, dass alle nötigen Details im Kaufvertrag vermerkt sind.

Auch bei einer geerbten Immobilie kann eine Spekulationssteuer anfallen. Allerdings beginnt die 10-Jahresfrist nicht mit dem Datum an dem Sie die Immobilie geerbt haben, sondern zum Zeitpunkt des Erwerbs. Informieren Sie sich vorab, wann der Erblasser die Immobilie gekauft hat.

In der Regel lassen sich durch das Vermieten einer Immobilie gute Renditen erzielen, die wiederum Inflationssicher sind. Sollten Sie Zeit und finanzielle Kapazitäten aufbringen könne, sich um die vermietete Immobilie zu kümmern, lohnt sich eine Vermietung. Der Verkauf ist sinnvoll, wenn Sie eine einmalige Finanzspritze benötigen oder keine weiteren Verpflichtungen bezüglich der Immobilie eingehen wollen.