Was ist ein Immobilien Exposé?

Ein Immobilien-Exposé ist die Visitenkarte eines Hauses oder einer Wohnung. Sie umfasst eine detaillierte Beschreibung der zu verkaufenden oder vermietenden Immobilie, welche durch wichtige Daten, Fotos, Dokumente und teilweise Videos untermauert wird. Heutzutage ist ein Exposé der Immobilien in Internetanzeigen, sprich auf Immobilienplattformen zu finden. Kaufinteressenten erhalten auf Nachfrage in der Regel bei Bedarf auch eine PDF-Version oder ein ausgedrucktes Exemplar. Einige Maklerbüros stellen sie auch in einer Broschürenmappe zur Verfügung.

Warum ist ein Exposé beim Immobilienverkauf so wichtig?

Der erste Eindruck zählt, dies gilt ebenso beim Immobilienverkauf. Das Exposé einer Immobilie ist in der Regel der erste Eindruck, welchen Kaufinteressenten erhalten. Es ist also ratsam, ausreichend Zeit und Liebe in die Erstellung einer Immobilien-Exposé zu investieren. Beinhaltet das Exposé alle wichtigen Fakten und lässt die Immobilie ins gute Licht rücken, ist die Wahrscheinlichkeit , dass Kaufinteressenten einen Besichtigungstermin vereinbaren, höher.

Definieren Sie zunächst Ihre Zielgruppe. Was ist dieser wichtig? Anhand dessen können Sie die wichtigsten Fakten für potentielle Interessenten hervorheben. Beispielsweise ist Studenten Stadtnähe wichtig, während Familien vermehrt darauf achten, was die Umgebung an Einrichtungen wie Schulen oder Kindergärten zu bieten hat. Immobilienmakler kennen den Immobilienmarkt und können gut einschätzen, wie ein Exposé an die Zielgruppe angepasst wird. HAUSGOLD stellt eine Vielzahl an erfahrenen Immobilienprofis zur Verfügung, welche Ihnen die Nötige Hilfe beim Immobilienverkauf anbieten.

Welche Angaben gehören zu einem Immobilien-Exposé?

Die Auswahl der Angaben ist entscheidend dafür, ob sich ein Kaufinteressent um einen Besichtigungstermin bemüht. Es gibt keine Richtlinie oder Vorgabe, welche bestimmt, was in einem Exposé für Immobilien stehen muss. Es gibt jedoch Angaben, die nicht fehlen sollten:

Immobilienfotos für das Exposé

Fotos der Immobilie erregen im Exposé Aufmerksamkeit und sollten deshalb gut gewählt sein. Aus diesem Grund sollten Bilder vom Äußeren des Objektes sowie Innenaufnahmen vorhanden sein und einen professionellen Eindruck vermitteln.

Auch die Auflösung spielt hier eine große Rolle. Bei Innenaufnahmen ist auf ausreichend Belichtung und gepflegt wirkende Räume Wert zu legen. Bereits ein Minimum an Dekoration (wie Pflanzen, Kerzen und Kissen) kann eine gemütliche Atmosphäre ausstrahlen. Die Fotos sollten bei Tageslicht, im besten Fall bei schönem Wetter, gemacht werden.

Immobilienvideos

Videos transportieren noch eine weitere Botschaft, als Fotos, Dokumente und Informationen. Kaufinteressenten können sich noch mehr in die Lage versetzen, wie es wäre, in dieser Immobilie und den einzelnen Zimmern zu leben. Ein Immobilienvideo ist kein Muss in einem Exposé, kann aber die Verkaufschance erhöhen. Wie auch bei den Immobilienfotos, sollte es ein Video von guter Qualität sein und die Zimmer in einer 360° Perspektive gezeigt werden. Auch hier gilt: Das Video sollte bei Tageslicht und in aufgeräumten Zimmern gedreht werden.

Kontaktdaten

Geben Sie sowohl Ihre E-Mail-Adresse als auch Ihre Telefonnummer an und bleiben Sie stets erreichbar. Idealerweise vermeiden Sie durch ein gutes Exposé viele Rückfragen von unschlüssigen Interessenten und “Besichtigungstourismus”.

Wie ist ein Immobilien-Exposé aufgebaut?

Da es für das Erstellen der Mappe keine Vorgaben gibt, an denen man sich orientieren könnte, möchten wir Ihnen Tipps geben, auf welche Punkte Sie besonders Acht geben sollten, um ein gelungenes Exposé zu erhalten.

Das Layout

Sowohl beim Exposé in einer Broschürenmappe als auch online ist der Titel entscheidend. Interessenten entscheiden sehr schnell am Titel und vor allem an den Fotos, ob sie an der Immobilie interessiert sind.

Beim Layout des Exposés für Ihre Immobilie ist ein handliches DIN A4 Format zu empfehlen. Es sollte leicht leserlich und vor allem übersichtlich in der Gestaltung sein, was Sie zum Beispiel durch die Nutzung von Stichpunkten erreichen können. Zudem sollten Sie sich nur auf das Wesentliche beschränken. Achten Sie beim Exposé-Aufbau auf:

• DIN A4 Format (bei Broschüre)
• Unterteilung in die Bereiche Fotos, Infos, Dokumente und Kontakt
• Informative Überschriften

Das Deckblatt

Das Hauptmerkmal des Deckblatts ist eine gelungene Überschrift sowie ein Bild der Immobilie. Sowohl im Titel als auch im Foto sollten die Vorzüge der Wohnung oder des Hauses hervorgehoben werden. Zu möglichen Vorzügen zählen die Lage, der Angebotspreis, eine Beschreibung der Wohnraums, oder Besonderheiten für bestimmte Zielgruppen:

• “Holzhaus mit Blick auf die Alpen”
• “Sanierte Altbauwohnung im Zentrum Münchens”

Diese Vorzüge sollten ebenfalls in der Bildauswahl aufgenommen werden. Neben dem Foto und dem Titel können auf dem Deckblatt erste Eckdaten, wie der Angebotspreis, die Quadratmeter etc., der Immobilie aufgenommen werden, welche übersichtlich, z.B. durch Bulletpoints, angegeben werden sollten.

Der Hauptteil des Exposés

Der Hauptteil eines Immobilien-Exposés besteht aus einem Fließtext, der die Immobilie im Detail beschreibt. Eine gute Gliederung durch Zwischenüberschriften gibt dem Kaufinteressenten einen besseren Überblick. Im Text sollte auf die Ausstattung, Lage und Besonderheiten der Immobilie eingegangen werden, darunter zählen:

Lage der Immobilie:

• Ländliche oder städtische Lage?
• Wie weit sind Geschäfte des alltäglichen Gebrauchs entfernt?
• Gibt es Schulen, Kitas, Ärzte in der Nähe?
• Wie ist die Infrastruktur? Braucht man ein Auto, gibt es ÖPNV?
• Gibt es Erholungsgebiete, wie Wald,See oder Park in der Nähe?
• Wie ist die Umgebung von den Mitmenschen geprägt? Leben dort vor allem Familien, Studierende oder ältere Menschen?
• Zu den zahlreichen Informationen sollte ein Kartenausschnitt hinzugefügt werden.

Ausstattung der Immobilie:

• Wie groß ist die Wohnfläche? Ein Grundrissplan sollte angegeben werden
• Verfügt die Immobilie über einen Garten, Balkon oder Terrasse?
• Welche Ausrichtung hat die Immobilie? Hinter- oder Vorderhaus? Welche Himmelsrichtung?
• Wie sind die Zimmer geschnitten? Wie können diese genutzt werden? WG-geeignet?
• Wie sind die Bäder ausgestattet? Vollbad? Gäste.WC? Bad mit Fenster?
• Gibt es einen (trockenen) Keller?
• Stehen Parkplätze zur Verfügung?
• Welche Art von Heizung hat die Immobilie?
• Ist eine Einbauküche vorhanden?
• In welchem Stock liegt die Wohnung? Gibt es einen Fahrstuhl?

Die letzte Seite des Exposé

Bei einer Broschürenmappe kann die letzte Seite als zusammenfassendes Fazit genutzt werden. Eckdaten der Immobilie, Kontaktdaten, Preisangaben, mögliche Besichtigungstermine können in Stichpunkten angegeben werden.

Welche Dokumente gehören in das Immobilien-Exposé?

• Energieausweis/Bedarfsausweis (Verkäufern, die den Energieausweis nicht, zu spät oder unvollständig vorlegen, droht ein Bußgeld bis zu 15.000 Euro): Zusätzlich zu dem Energieausweis sollten Angaben zu dem Energieverbrauch und den Betriebskosten gemacht werden.
• Grundriss: Ein Grundriss gibt dem Interessenten die Möglichkeit einzuplanen, ob ausreichend Platz vorhanden ist.
• Lageplan
• Baupläne, falls vorhanden: Baupläne geben dem Kaufinteressenten Informationen darüber, ob Anbauten oder Umbauten, wie z.B. ein Wintergarten, möglich sind.
• Wertgutachten, falls vorhanden
• Teilungserklärung, falls vorhanden

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Haus- Grundstücks- oder Wohnungsverkauf - gibt es Unterschiede im Exposé?

Die Gestaltung und Struktur des Exposés bleibt generell unberührt. In jedem Exposé sollten alle wichtigen Informationen, Fotos und Dokumente vorhanden sein. Auch der Aufbau, wie oben angegeben, kann für jedes Szenario genutzt werden.

Der wichtigste Unterschied ist, dass es unterschiedliche Zielgruppen gibt. Ein Mehrfamilienhaus spricht vor allem Kapitalanleger an, ein Einfamilienhaus in Randlage ist vor allem für Familien interessant, eine Wohnung in der Stadt für Paare ohne Kinder. Bei der Auswahl an Informationen, sowie in der Ansprache sollte darauf eingegangen werden.

Worauf sollte ich bei einem Exposé für ein Grundstück achten?

Das Layout und die Struktur eines Grundstücks-Exposé unterscheidet sich nicht zu einem Exposé für den Wohnungs-oder Hausverkauf. Es unterscheidet sich jedoch in der Art der Informationen. Bei einem Grundstücksverkauf steht im Mittelpunkt, wofür es nach dem Kauf genutzt werden soll. Es kann als Bauland, aber auch als landwirtschaftliche Nutzfläche genutzt werden. Daher ist es für den Käufer wichtig zu wissen, wie es genutzt werden darf. Der Flächennutzungsplan bzw. Bebauungsplan ist demnach ein essentielles Dokument im Grundstücks-Exposé. Dieser gibt an, wie ein Grundstück eingesetzt werden kann. Es kann sich um verschiedene Arten von Grundstück handeln:

• Bauland
• Bauerwartungsland
• Grundstücke auf die nicht gebaut werden darf (Wiesen, Waldflächen, Acker)

Es gibt individuelle Informationen, die in ein Grundstücks-Exposé nicht fehlen sollten:

• die Grundstücksfläche,
• die Bodenbeschaffenheit,
• die Ausrichtung,
• die Form des Grundstücks,
• die Lage (am Hang, am See, im Wald),
• die Ausstattung (Schuppen, Garage).

Handelt es sich um Bauland, ist ebenso wichtig, wie groß die Grundfläche der Immobilie sein darf, sowie die Höhe der Immobilie. Es sollte ebenfalls angegeben werden, wie es um den Baumbestand steht und ob es Bäume gibt, welche aus Naturschutzgründen nicht gefällt werden dürfen.

Sollte ich das Immobilien-Exposé von einem Immobilienmakler machen lassen?

Die Arbeit, ein Immobilienexposé zu gestalten, sollte nicht unterschätzt werden. Immobilienmakler verfügen über eigene Vorlagen und wissen genau, was in einem Exposé zu beachten ist. Für Immobilienprofis ist dies eine Routinearbeit. Neben der Erstellung des Immobilienexposé kann Ihnen ein Makler ebenfalls beim gesamten Verkaufsprozess zur Seite stehen. Verfügen Sie über ausreichend Erfahrung und haben genügend Zeit,können Sie die Erstellung selbst in die Hand nehmen. Wenig Erfahrung und wenig Zeit sprechen für die Mithilfe eines Immobilienprofis.

Was passiert, wenn Falschangaben in einem Immobilien-Exposé angegeben werden?

Alle Informationen, welche ein Verkäufer in einem Exposé für Haus, Wohnung oder Grundstück angibt, sind rechtlich bindend. Befinden sich Falschangaben im Immobilien-Exposé kann es passieren, dass der Verkäufer Schadensersatz zahlen muss, dies entschied der Bundesgerichtshof in einigen Fällen. Da es keine rechtlichen klaren Regelungen gibt, ist es jedoch schwer, zu pauschalisieren. Immobilienverkäufer sollten jedoch darauf achten, das folgende Angaben der Richtigkeit entsprechen:

• Zustand der Immobilie
• Ausstattung der Immobilie
• Lagebeschreibung
• Nutzungsmöglichkeiten
• Wohnflächenbeschreibung

Wenn die Mängel, z.B. die Sanierungsbedürftigkeit eines Hauses, im Kaufvertrag richtig angegeben sind, aber im Exposé des Hauses falsch angegeben sind, haftet der Verkäufer trotzdem. In diesem Fall wird von einer Arglist (§ 444 BGB) von Seiten des Verkäufers ausgegangen, welche besagt, dass dieser Mängel mit Absicht verschwiegen hat. Zusätzlich ist der Verkäufer dazu verpflichtet alle Angaben, die u.U. von einem Immobilienmakler angegeben werden, zu überprüfen.

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