Realteilung
Definition, Ablauf & Kosten

Ob im Erbfall, nach einer Scheidung oder als Chance für die eigenen Kinder: Die Realteilung eines Grundstücks gilt in vielen Fällen als ideale Möglichkeit, um Eigentum rechtlich und „tatsächlich“ aufzuteilen. Diese unterscheidet sich von der sogenannten ideellen Teilung. Aber Achtung: Damit eine Realteilung stattfinden kann, müssen einige Bedingungen erfüllt werden. Lesen Sie hier, worauf es bei einer realen Teilung ankommt, wann diese Sinn ergibt und wie Sie diese realisieren können.

Was ist eine Realteilung?

Unter Realteilung versteht man die Aufteilung von Haus- und Grundstückseigentum in separate Einheiten. Bei einer Scheidung können Ehepartner zum Beispiel die Realteilung ihres Grundstücks so vornehmen, dass jeder alleiniger Besitzer einer Einheit wird. Diese kann verkauft, vermietet oder selbst bewohnt werden. Voraussetzung für eine Realteilung sind üblicherweise zwei getrennte Eingänge und dass die Fläche groß genug ist, um in mindestens in zwei gleiche Hälften aufgeteilt zu werden, die eine eigene Wohneinheit bilden können.

Was sind die häufigsten Gründe für eine Realteilung?

Die Motive für eine Realteilung können unterschiedlich sein. Häufiger Grund ist zum Beispiel die Realteilung bei Erbengemeinschaften, um Konflikte zu vermeiden. Denn durch eine Aufteilung eines Grundstücks entstehen rechtlich gesehen zwei eigenständige Einheiten. Eigentümer können diese anschließend nach Belieben vermieten, verkaufen oder selbst nutzen.

Realteilung Beispiele:

Die Gründe für eine Realteilung sind vielfältig:

  • Es soll zur Grundstücksteilung kommen, um den Kindern ein eigenes Baugrundstück für ein Haus zu ermöglichen, ohne dass diese ein neues Grundstück kaufen müssen
  • Es findet eine Scheidung statt. Das gemeinsame Eigentum soll aufgeteilt werden, um Konflikte künftig zu vermeiden und eigenständig über seinen Besitz zu entscheiden (z. B. Verkauf, Vermietung oder weiter im Haus wohnen bleiben)
  • Eine Aufteilung soll stattfindet, um das neu entstandene Eigentum zu verkaufen und vom Verkaufserlös zu profitieren
  • Realteilung und Steuerrecht bzw. Steuersenkung: Die Grundsteuerlast soll durch eine Realteilung reduziert werden
  • Das ganze Eigentum soll verkauft werden und durch die Aufteilung in zwei Einheiten wird ein höherer Verkaufserlös erwartet

Realteilung und GbR: Eine Realteilung bei Grundstücksgemeinschaften gestaltet sich nicht immer einfach. So zum Beispiel eine Realerbteilung: Ist das Grundstück beispielsweise zu klein, um gleichermaßen aufgeteilt zu werden, bleibt oft nur der gemeinsame Verkauf als Lösung übrig. Der Erlös wird dann untereinander aufgeteilt.

Reale Teilung vs. ideelle Teilung - Was ist der Unterschied?

Aus baurechtlicher Sicht lässt sich die Realteilung von der sogenannten ideellen Teilung unterscheiden. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass bei der realen Teilung eine tatsächliche, physische Aufteilung stattfindet. Das heißt: Grundstück oder Haus werden flächenmäßig aufgeteilt – Es entsteht also eine echte Grenze, sodass jede Einheit im Grundbuch als eigenständiges Eigentum eingetragen werden kann.

Bei der ideellen Teilung wird das Haus oder ein Grundstück nicht physisch aufgeteilt. Jeder Eigentümer erhält stattdessen einen oder mehrere Miteigentumsanteile. Das bedeutet: Es entsteht eine Eigentümergemeinschaft. Auch diese Miteigentumsteile werden als Grundbucheintrag separat gelistet. Jeder Anteil bekommt einen eigenen Eintrag.

Zusammengefasst: Während ideelle Teilungen über den Lageplan bzw. die Teilungserklärung nachgewiesen werden müssen, werden reale Teilungen über die tatsächlichen Grundstücksgrenzen belegt.

Reale und ideelle Teilung – Unterschiede im Detail

Reale Teilung:

  • Es kommt zu einer äußeren Teilung mit physisch erkennbaren Grenzen und separaten Einheiten
  • Jeder Eigentümer wird Alleineigentümer einer Einheit
  • Jeder Eigentümer haftet nur für seine eigene Einheit
  • Über die eigene Einheit verfügt jeder Eigentümer eine uneingeschränkte Verfügungsberechtigung

Ideelle Teilung:

  • Eine äußere Teilung bleibt aus
  • Jeder Eigentümer gilt als Miteigentümer eines gemeinschaftlichen Eigentums. Es findet eine Unterteilung in Miteigentumsanteilen statt
  • Bei der ideellen Teilung haftet jeder Eigentümer für das gesamte Haus oder das gesamte Grundstück
  • Jeder Miteigentümer kann über seinen Miteigentumsanteil frei verfügen. Über das ganze Eigentum wird jedoch gemeinsam verfügt bzw. bestimmt

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Wie läuft eine Realteilung ab?

Um eine Realteilung am Grundstück durchführen zu können, ist es wichtig, die beabsichtigte Aufteilung zuvor zu prüfen. Das Gesetz regelt, dass die Zerlegung des Grundstücks dem geltenden Bebauungsplan nicht widersprechen darf. Der Bebauungsplan gibt unter anderem vor, wo gebaut werden kann und wie groß die Fläche sein darf. Dieser bestimmt auch, wie viele Haus- bzw. Wohnungsgeschosse höchstens entstehen dürfen.

In der Praxis bedeutet das: Eine Voraussetzung für die Realteilung ist unter anderem die Vermessung. Zwar müssen Sie heute keinen Antrag mehr bei der Bauprüfabteilung stellen, um eine Realteilung zu realisieren. Dennoch ist es wichtig, in Eigenregie zu prüfen, ob die Bebaubarkeit des Grundstücks nach der geplanten Teilung möglich ist. Empfehlung: Klären Sie das Vorhaben sicherheitshalber mit der zuständigen Stelle im Bauamt ab und erörtern Sie so, wie es nach der Aufteilung um die Bebaubarkeit steht.

Realteilung bei einem Doppelhaus - Welche Voraussetzungen gibt es?

Die Voraussetzungen für eine Realteilung sind für unterschiedliche Immobilientypen weitesgehend gleich. Wir erörtern diese anhand des Doppelhaus-Beispiels. Damit die Realteilung rechtens ist, sollten folgende Vorgaben erfüllt werden:

  • Einverständniserklärung des Kreditgebers: Wenn Sie ein unbebautes oder bebautes Grundstück teilen möchten und es sich um finanziertes Eigentum handelt, ist es wichtig, dass die kreditgebende Bank der Realteilung zustimmt
  • Einhaltung der Vorschriften des Bebauungsplans: Ob Aufteilung oder Umbau – wer über eine Realteilung nachdenkt, muss die Realisierbarkeit anhand der Bauvorschriften im Bebauungsplan überprüfen
  • Neue Flurkarte: Wer zwei Häuser auf einem Grundstück teilen möchte oder etwa bei einem Mehrfamilienhaus eine Realteilung durchführt, muss eine neue Flurkarte beantragen. Diese kann beim Vermessungs- oder Katasteramt beantragt werden
  • Eintragung ins Grundbuch: Sobald die neue Flurkarte die Zerlegung eines Grundstücks belegt, kann der Notar einen Grundbucheintrag veranlassen

Realteilung bei einem Mehrfamilienhaus – Worauf sollte geachtet werden?

Nicht nur unbebaute Grundstücke können aufgeteilt werden, sondern auch Mehrfamilienhäuser. Dabei entstehen üblicherweise separate Einheiten, welche sich über mindestens zwei Geschosse erstrecken müssen. Die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern ist in der Praxis nicht ganz unproblematisch. Es wäre beispielsweise zu prüfen, ob ein Umbau für ein zusätzliches Trepenhaus stattfinden muss.

Bei der Realteilung von Mehrfamilienhäusern ist vor allem auf die grundstücksübergreifenden Elemente zu achten. Ein solches Element kann beispielsweise eine Tiefgarage sein. Achten Sie außerdem auf die vertragliche Regelung von Fahrt-, Geh- und Leistungsrechten. In der Praxis entscheiden sich Eigentümer aufgrund der oft schwierigen Umsetzbarkeit nicht selten für eine ideelle Teilung, um größere Hürden zu umgehen.

Sollten Sie die Absicht pflegen, die Immobilie nach der Realteilung zu verkaufen, sollten Sie vorab in jedem Fall eine Immobilienbewertung durchführen lassen. Eine professionelle Bewertung erhalten Sie kostenlos durch unsere Experten.

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Zum Vergleich – Reihenhaus Realteilung: Während es bei mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern nicht ganz so einfach ist, können Reihenhäuser nicht nur eine Wohnungseigentümergemeinschaft bilden, sondern sie sind häufig auch real aufgeteilt. Hier gestaltet es sich mit den separaten Eingängen einfacher. Dennoch ist auch hier auf öffentlich-rechtliche Beschränkungen zu achten, die Sie im Bebauungsplan vorfinden.

Kann ein bebautes Grundstück geteilt werden?

Wer eine Realteilung der Immobilie bzw. eines bereits bebauten Grundstücks vornehmen will, muss hierfür in der Regel keine spezielle Genehmigung einholen. Aber Achtung: Eine Teilungsgenehmigung wird noch benötigt, wenn Sie sich entweder in NRW oder in Niedersachsen befinden. Konkret bedeutet es, dass eine Teilungsgenehmigung dann in den genannten Bundesländern vorliegen muss, wenn entweder schon ein Haus auf dem Grundstück steht oder wenn für das Grundstück bereits eine Baugenehmigung vorliegt.

Realteilung bei Erbengemeinschaft – Grundstück teilen und verkaufen

Die Realteilung eines bebauten Grundstücks ist auch häufig Thema bei Erbengemeinschaften. Die Erbteilung ermöglicht, dass Konflikten innerhalb der Erbengemeinschaft rechtzeitig vorgebeugt werden kann. Zum Vergleich: Wer ohne Realteilung ein Doppelhaus erbt, im engeren Sinn also „zwei Häuser auf einem Grundstück“, muss sich innerhalb der Gemeinschaft mit den anderen Miterben abstimmen, wenn es um Entscheidungen rund um das Eigentum geht.

Ob Instandhaltung, Vermietung oder Finanzierung – nicht selten herrscht ein großes Konfliktpotenzial vor. Kommt es zu keiner Einigung, ist eine Realteilung oft eine gute Lösung, um eigenständig über die jeweilige Einheit entscheiden zu können. Denn in der Praxis einigt sich die Erbengemeinschaft darauf, dass jeder Erbe Alleineigentum im Wert seines Erbanteils erhält. So können Sie zum Beispiel Ihr Haus oder Ihr Teilgrundstück verkaufen, sobald Sie im Grundbuch als Eigentümer dafür eingetragen sind.

Anerbenrecht und Realteilung – Gut zu wissen: Im Gegensatz zur Realteilung, bei der der Nachlass auf alle Erben zugleich verteilt werden kann, verhindert das sogenannte Anerbenrecht eine Erbteilung. In diesem Fall werden zum Beispiel Grundstücke und Höfe, also insbesondere Landbesitz, gänzlich an nur einen einzigen Erben vererbt.

Lohnt es sich, ein Grundstück zu teilen und zu verkaufen?

Ob Scheidung oder Erbfall: In vielen Fällen kann sich die Realteilung eines Grundstücks lohnen – nicht nur aus finanzieller Sicht, sondern auch aus emotionaler. Wer nach einer Einigung mit dem Ex-Partner sucht oder Konflikte mit den Miterben vermeiden möchte, entscheidet sich deshalb oft für eine Teilung und den anschließenden Verkauf. Auch wenn Sie aktuell ein Grundstück besitzen, welches für eine Teilung groß genug ist, kann eine Veräußerung sich aus rein finanzieller Sicht lohnen.

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Was sollte bei einer Realteilung beachtet werden?

Bevor Sie sich für eine Realteilung entscheiden, gilt es, diese gut abzuwägen. Was Sie wissen sollten: Es entstehen Kosten bei der Realteilung, die sich üblicherweise auf mehrere Tausend Euro belaufen. Diese müssen Sie unter anderem für die Vermessung berücksichtigen. Wie hoch die Gebühren für eine Vermessung ausfallen, hängt vor allem von der Gebührenverordnung Ihres Bundeslandes ab. Weitere Faktoren sind u. a.:

Und zum Schluss – als erneute Erinnerung: Wichtig ist auch die Größe des Grundstücks oder des Hauses. Eigentum muss groß genug sein, um es real zu teilen. So wäre es in der Praxis problematisch, einen Bungalow zu teilen, während ein mehrgeschossiges Haus problemlos in zwei Einheiten aufgeteilt werden kann. Achten Sie zudem unbedingt darauf, dass die Realteilung nicht im Widerspruch zum gültigen Bebauungsplan steht. Nur so können Sie Ihr Vorhaben tatsächlich realisieren, ohne einen Fehler zu riskieren.

Häufig gestellte Fragen:

Bezogen auf Häuser und Grundstücke bedeutet die Realteilung eine Aufteilung von Eigentum auf zwei Häuser oder zwei Grundstücke. Im Gegensatz zur ideellen Teilung nach §8 WEG kommt es bei einer realen Teilung zu einer tatsächlichen, baulichen Aufteilung von Eigentum. So kann ein gemeinsames Grundstück zum Beispiel nach einer Scheidung auf beide Partner aufgeteilt werden.

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Die Kosten unterscheiden sich immer von Fall zu Fall. Mindestens sollten jedoch 4.000 bis 5.000 Euro für die Vermessung des Grundstücks einkalkuliert werden. Hinzu kommen u. a. Notarkosten und regionsabhängige Gebühren.

Wie eine Realteilung abläuft, erfahren Sie hier.

Eine Grundstücksgemeinschaft ist in der Praxis in der Regel eine Grundstücks-GbR: Mindestens zwei Personen erwerben und vermieten Grundstücke gemeinsam und erzielen Einkünfte. Da es sich um Einkünfte gemäß §21 EStG handelt, entfällt die Gewerbesteuer.

Mehr zum Thema Gewerbeimmobilien finden Sie hier.

Die Gebühren für eine Vermessung des Grundstücks hängen immer vom Bundesland ab. So bestimmt die Vermessungsgebührenordnung (VermGebO), wie hoch die Kosten ausfallen. Grundsätzlich können diese bis zu 3.000 Euro hoch sein – und ggf. ist, abhängig von weiteren Faktoren, mit noch mehr Kosten zu rechnen.

Ja, eine Erbengemeinschaft kann gemeinsam das Haus an einen Dritten verkaufen, wenn sich alle Miterben einig sind. Falls ein Miterbe alleiniger Eigentümer werden möchte, muss er die anderen Erben, entsprechend ihres Erbanteils, auszahlen.

Alternativen zur klassischen Hausbesichtigung sind vor allem virtuelle Besichtigungen und Videotouren. Auf diese Weise haben Eigentümer, Vermieter und Interessenten die Möglichkeit, einen Eindruck über Foto- und Videomaterial zu ermöglichen bzw. zu erhalten.

Wie diese Alternativen funktionieren, erfahren Sie hier.

Die Maklerprovision ist dient als Bezahlung für einen erfolgreichen Verkauf. Sie wird also erst fällig, wenn die Immobilie verkauft wurde. Der Makler hält vertraglich fest, wann die Provision bei ihm eingehen muss. Sie können als Verkäufer Sonderregelungen festlegen, die z.B. beinhalten, dass Sie die Courtage erst zahlen müssen, sobald das Geld der verkauften Immobilie bei Ihnen eingegangen ist.

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