Seit Juni 2019
Realteilung
Grundstück teilen und verkaufen - so geht´s
Die Realteilung eines Grundstücks ermöglicht es Eigentümern, Immobilien sowohl rechtlich als auch real aufzuteilen. Beim Erben einer Immobilie kann dies ebenso sinnvoll sein wie bei einer Scheidung oder um bei einem Immobilienverkauf einen höheren Verkaufserlös zu erzielen. Was es dabei zu beachten gilt, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Was ist eine Realteilung bei Häusern und Grundstücken?
Der Begriff Realteilung beschreibt die Aufteilung einer Immobilie in mehrere eigenständige Einheiten. Um eine Realteilung nach Definition des Baugesetzbuchs und anderer gesetzlicher Vorschriften durchführen zu können, müssen je nach Art der Immobilie unterschiedliche Bedingungen erfüllt werden.
Nach erfolgter Teilung können die jeweiligen Eigentümer der einzelnen Einheiten frei und unabhängig voneinander über ihren Anteil verfügen. Handelt es sich bei der Immobilie um ein Grundstück, kann dieses dann verkauft, verpachtet oder auch bebaut werden. Wurde ein Haus geteilt, kann die eigene Einheit ebenfalls verkauft oder vermietet werden. Selbstverständlich ist auch eine Eigennutzung möglich.
Reale Teilung oder ideelle Teilung, was ist besser?
Bei einer Realteilung wird unterschieden zwischen real geteiltem Eigentum und einer ideellen Grundstücksteilung. Wird das Eigentum real geteilt, werden physische Grenzen gesetzt, welche die einzelnen Einheiten sichtbar voneinander abgrenzen. Jede Einheit hat einen eigenen Eigentümer, der ausschließlich für diese haftet und das alleinige Verfügungsrecht über seinen Anteil besitzt.
Ideelle Teilung
Bei einer ideellen Teilung werden keine sichtbaren Grenzen gesetzt. Hier ist jeder Eigentümer mit seinem Anteil Mitglied einer Gemeinschaft. Während über den jeweiligen Anteil frei verfügt werden kann, wird über das Gesamteigentum gemeinsam bestimmt. Im Gegensatz zur realen Teilung haftet bei der ideellen Teilung jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft für das Gesamtobjekt. Oft ist in Immobilienanzeigen für Doppel- oder Reihenhäuser zu lesen, dass ein Grundstück nach Weg geteilt ist. Auch in diesem Fall sind die Grundstücke rechtlich nicht getrennt. Von einem vorhandenen Weg auf eine Realteilung zu schließen ist also nicht möglich.
Reale Teilung
Die reale Teilung kann besonders einfach bei unbebauten Grundstücken realisiert werden. Dabei wird das Gesamtgrundstück einfach in mehrere, rechtlich eigenständige Parzellen unterteilt. Die ideelle Teilung kommt in der Regel bei Doppelhäusern und Reihenhäusern zur Anwendung. Insbesondere wenn durch eine reale Teilung zu kleine Grundstücksgrößen entstehen würden, die dem Bebauungsplan nicht entsprechen, wird auf die Möglichkeit zurückgegriffen, das Grundstück ideell zu teilen.
Welche Voraussetzung gibt es bei der Realteilung?
Die Realteilung eines Grundstücks ist ebenso möglich wie die Realteilung eines Hauses. Damit die Realteilung einer Immobilie durchgeführt werden kann, müssen jedoch einige Voraussetzungen erfüllt sein. Welche das sind, hängt davon ab, um welche Art von Immobilie es sich handelt.
Bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses müssen bei einer Realteilung Voraussetzungen erfüllt werden, die sich deutlich von denen unterscheiden, die beachtet werden müssen, wenn Sie ein Grundstück teilen möchten. Wenn Sie ein Grundstück teilen mit einem Doppelhaus darauf, gelten wiederum andere Bedingungen. Diese kommen in gleicher Weise auch bei einem Grundstück zur Anwendung, das mit einem Reihenhaus bebaut ist. Darüber hinaus gibt es Immobilien, wie etwa eine Eigentumswohnung, bei denen eine Realteilung nicht möglich ist.
Um ein Grundstück aufteilen zu können, muss dieses in vielen Fällen eine im Bebauungsplan festgelegte Mindestgröße aufweisen, die eine Teilung erst möglich macht. Soll ein Haus geteilt werden, müssen die einzelnen Einheiten in der Regel über einen eigenen Eingang verfügen.
Wann ist eine Realteilung sinnvoll?
Eine Realteilung kann in den unterschiedlichsten Situationen sinnvoll sein:
- Erbschaft: So entscheiden sich zum Beispiel viele Erbengemeinschaften für eine Grundstücksteilung. Die Teilung des Grundstücks ermöglicht es jedem Erben, sein Teilgrundstück zu verkaufen und unabhängig von den anderen darüber zu verfügen. Mögliche Erbstreitigkeiten können vermieden werden, wenn die Realteilung bereits zu Lebzeiten des Erblassers durchgeführt wird und jedem Erben ein eigenes Grundstück vermacht wird.
- Scheidung: Auch nach einer Scheidung, wenn das gemeinsame Eigentum aufgeteilt werden muss, kann es sinnvoll sein, eine Teilungsgenehmigung zu beantragen. So kann jeder Ehepartner selbst entscheiden, was mit seinem Anteil geschehen soll.
- Gewinnmaximierung: Wenn für eine sinnvolle Realteilung Beispiele angeführt werden, wird nicht selten auch die Maximierung des Verkaufserlöses genannt. Wenn Sie ein Grundstück kaufen und teilen und wieder verkaufen, ist der zu erzielende Betrag für die einzelnen Grundstücke in der Regel höher als der Kaufpreis, der für das ungeteilte Grundstück zu erzielen gewesen wäre.
- Steuern: Die Vorteile, die eine Realteilung im Steuerrecht bietet, sind in vielen Fällen ebenfalls ein Grund, diesen Weg zu wählen. Da für jeden Grundstücksanteil ein eigenständiges Grundbuchblatt angelegt wird, bekommen die neu geschaffenen Grundstücke auch eine eigene Steuernummer, die individuell genutzt werden kann.
Stehen 2 Häuser auf einem Grundstück ist das Teilen eine gute Möglichkeit, klare Verhältnisse zu schaffen. Dies ist in der Regel aber nur dann möglich, wenn die Grundstücke auch nach der Teilung noch die im Bebauungsplan geforderte Mindestgröße erreichen. Ist dies nicht der Fall, kann lediglich eine ideelle Grundstücksteilung vorgenommen werden. Grundsätzlich gilt, hat eine Immobilie zwei Eigentümer und einer will verkaufen, der andere aber nicht, ist eine Realteilung der richtige Weg, dieses Problem zu lösen.
Realteilung bei Erbengemeinschaft – Grundstück teilen und verkaufen
Die Realteilung eines bebauten Grundstücks ist auch häufig Thema bei Erbengemeinschaften. Die Erbteilung ermöglicht, dass Konflikten innerhalb der Erbengemeinschaft rechtzeitig vorgebeugt werden kann. Zum Vergleich: Wer ohne Realteilung ein Doppelhaus erbt, im engeren Sinn also „zwei Häuser auf einem Grundstück“, muss sich innerhalb der Gemeinschaft mit den anderen Miterben abstimmen, wenn es um Entscheidungen rund um das Eigentum geht.
Ob Instandhaltung, Vermietung oder Finanzierung – nicht selten herrscht ein großes Konfliktpotenzial vor. Kommt es zu keiner Einigung, ist eine Realteilung oft eine gute Lösung, um eigenständig über die jeweilige Einheit entscheiden zu können. Denn in der Praxis einigt sich die Erbengemeinschaft darauf, dass jeder Erbe Alleineigentum im Wert seines Erbanteils erhält. So können Sie zum Beispiel Ihr Haus oder Ihr Teilgrundstück verkaufen, sobald Sie im Grundbuch als Eigentümer dafür eingetragen sind.
Anerbenrecht und Realteilung – Gut zu wissen: Im Gegensatz zur Realteilung, bei der der Nachlass auf alle Erben zugleich verteilt werden kann, verhindert das sogenannte Anerbenrecht eine Erbteilung. In diesem Fall werden zum Beispiel Grundstücke und Höfe, also insbesondere Landbesitz, gänzlich an nur einen einzigen Erben vererbt.
Wie funktioniert eine Realteilung?
Bei einer Grundstücksteilung ist ein Ablauf vorgeschrieben, der in drei Schritte unterteilt werden kann.
- Als erstes erfolgt eine amtliche Vermessung, bei der die Größe und die Grenzen der neuen Grundstücke festgelegt werden.
- Für die geteilten Grundstücke wird dann eine Flurkarte mit einer jeweils eigenen Flurstücknummer erstellt.
- Diese dient einem Notar dazu, die neuen Grundstücke beim Katasteramt ins Grundbuch eintragen zu lassen.
Wie funktioniert die Realteilung bei Häusern und Eigentumswohnungen?
Um ein Haus real zu teilen, müssen rechtlich und physisch eigenständige Einheiten geschaffen werden, die über einen eigenen Eingang verfügen müssen. Während diese Vorgabe in Mehrfamilienhäusern in der Regel kein Problem darstellt, macht diese Vorgabe die Realteilung einer Eigentumswohnung in den meisten Fällen unmöglich. Die für eine Realteilung notwendigen baulichen Veränderungen sind bei einer Eigentumswohnung kaum zu realisieren. Bei einem Mehrfamilienhaus muss unter Umständen geprüft werden, ob ein zusätzliches Treppenhaus errichtet werden muss, um den gesetzlichen Vorgaben zu genügen.
Warum sind Grunddienstbarkeiten bei der Realteilung wichtig?
Um eine Realteilung praxisgerecht und alltagstauglich zu gestalten, müssen oft Grunddienstbarkeiten vereinbart werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn eines der Grundstücke über keinen direkten Zugang zu einer öffentlichen Straße verfügt. In diesem Fall muss die Zuwegung zu dem Hinterliegergrundstück und die Möglichkeit, Versorgungsleitungen zu legen, im Rahmen von Grunddienstbarkeiten garantiert werden.
Was sollte bei einer Realteilung beachtet werden?
Bevor Sie sich für eine Realteilung entscheiden, gilt es, diese gut abzuwägen. Was Sie wissen sollten: Es entstehen Kosten bei der Realteilung, die sich üblicherweise auf mehrere Tausend Euro belaufen. Diese müssen Sie unter anderem für die Vermessung berücksichtigen. Wie hoch die Gebühren für eine Vermessung ausfallen, hängt vor allem von der Gebührenverordnung Ihres Bundeslandes ab. Weitere Faktoren sind u. a.:
- Grundstückswert
- Grundstücksgröße
- Notarkosten
- Anzahl der Grenzsteine
- regionale Gebühren
Und zum Schluss – als erneute Erinnerung: Wichtig ist auch die Größe des Grundstücks oder des Hauses. Eigentum muss groß genug sein, um es real zu teilen. So wäre es in der Praxis problematisch, einen Bungalow zu teilen, während ein mehrgeschossiges Haus problemlos in zwei Einheiten aufgeteilt werden kann. Achten Sie zudem unbedingt darauf, dass die Realteilung nicht im Widerspruch zum gültigen Bebauungsplan steht. Nur so können Sie Ihr Vorhaben tatsächlich realisieren, ohne einen Fehler zu riskieren.
Welche Kosten entstehen bei der Realteilung?
Bei einer Realteilung fallen verschiedene Kosten an, die je nach Art und Größe der Immobilie sowie dem Bodenrichtwert zwischen 3.000 und 5.000 Euro betragen können. Die Gesamtkosten setzen sich zusammen aus Gebühren und Honoraren für die:
- Vermessung der Immobilie
- Erstellung von Flurkarten
- Eintragung ins Grundbuch
- Dienstleistungen des Notars
Kann ein bebautes Grundstück geteilt werden?
Wer eine Realteilung der Immobilie bzw. eines bereits bebauten Grundstücks vornehmen will, muss hierfür in der Regel keine spezielle Genehmigung einholen. Aber Achtung: Eine Teilungsgenehmigung wird noch benötigt, wenn Sie sich entweder in NRW oder in Niedersachsen befinden. Konkret bedeutet es, dass eine Teilungsgenehmigung dann in den genannten Bundesländern vorliegen muss, wenn entweder schon ein Haus auf dem Grundstück steht oder wenn für das Grundstück bereits eine Baugenehmigung vorliegt.
Lohnt es sich, ein Grundstück zu teilen und zu verkaufen?
Ob Scheidung oder Erbfall: In vielen Fällen kann sich die Realteilung eines Grundstücks lohnen – nicht nur aus finanzieller Sicht, sondern auch aus emotionaler. Wer nach einer Einigung mit dem Ex-Partner sucht oder Konflikte mit den Miterben vermeiden möchte, entscheidet sich deshalb oft für eine Teilung und den anschließenden Verkauf. Auch wenn Sie aktuell ein Grundstück besitzen, welches für eine Teilung groß genug ist, kann eine Veräußerung sich aus rein finanzieller Sicht lohnen.
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