Seit Juni 2019
Muskelhypothek
Eigenleistung als Kapital
Das Eigenkapital beim Hauskauf setzt sich aus mehreren Faktoren zusammen. Mehr als die Hälfte aller deutschen Bauherren nutzt für das Eigenheim die sogenannte Muskelhypothek, auch Eigenleistung genannt. Hier kann die eigene Arbeitskraft und Expertise eingesetzt werden, um so den Hauskauf oder eine Baufinanzierung günstiger zu gestalten.
Im Folgenden Artikel erklären wir das Konzept der Muskelhypothek als Form des Eigenkapitals genauer und beantworten aufkommende Fragen. Wie kann ich diese Eigenleistung berechnen, wie viel Eigenleistung erkennt die Bank an, und welche Nachteile kann die Muskelhypothek haben? Welche Bedingungen müssen erfüllt werden, um die eigene Arbeitskraft als Muskelhypothek in das Eigenkapital mit einbringen zu können? Durch passende Muskelhypothek-Beispiele zeigen wir die Besonderheiten des beliebten Bausteins für die Hausbau-Finanzierung auf.
Was ist die sogenannte Muskelhypothek?
Die Muskelhypothek, auch bekannt als Eigenleistung, ist eine einzigartige Form der Immobilienfinanzierung, bei der Bauherren durch persönliche Arbeitsleistung einen Teil der Baukosten einsparen. In Deutschland hat diese Praxis eine lange Tradition und wird zunehmend beliebter, insbesondere bei privaten Bauvorhaben. Wer selbst zum Werkzeug greift und Fliesen verlegt, Wände tapeziert oder den Dachstuhl ausbaut, der senkt deutlich die Kosten für das Gesamtprojekt.
Eine Eigenleistung bedeutet, dass für eine Arbeit keine fremden Gewerke bezahlt werden, beispielsweise der Maler- oder Fliesenlegerbetrieb. Stattdessen führen Sie selbst oder Freunde und Familienmitglieder diese Tätigkeiten aus.
Muskelhypothek als Eigenkapital - Geht das?
Rechtlich gesehen wird die Muskelhypothek in Deutschland als Teil des Eigenkapitals anerkannt. Dies bedeutet, dass Bauherren, die einen Teil der Arbeit selbst erledigen, weniger Fremdkapital aufnehmen müssen. Es gibt jedoch bestimmte Vorschriften und Einschränkungen, die beachtet werden müssen, insbesondere im Hinblick auf Sicherheitsstandards und Bauvorschriften.
Auch Banken rechnen unter den richtigen Umständen die Eigenleistung als Eigenkapital an. Je nach Finanzierungsanbieter werden bis zu 15 Prozent der kalkulierten Bausumme in Form von Eigenleistung akzeptiert. Das bedeutet, dass Ihr Eigenkapitalanteil durch eine beträchtliche Summe wachsen kann, wenn Sie schon bei der Baufinanzierung Eigenleistung einplanen. Dafür lässt sich möglicherweise ein günstigerer Darlehenszins bekommen. Über die gesamte Kreditlaufzeit der Baufinanzierung-Haus betrachtet, kann sich die Ersparnis durch die Muskelhypothek so auf mehrere Tausend Euro belaufen.
Die geplante Eigenleistung muss nachvollziehbar ausgeführt werden, und sie muss von einem Bauunternehmer oder Architekten bewertet werden. Außerdem benötigen manche Banken einen Qualifikationsnachweis, der belegt, dass Sie die geplante Eigenleistung fachgerecht durchführen können.
Was kann ich alles als Eigenleistung anrechnen lassen?
Im Einzelfall kommt es auf die individuellen Kenntnisse und Fähigkeiten an, doch üblicherweise können Banken folgende Eigenleistungen anerkennen:
- Gestaltung von Außenanlagen
- Trockenbauarbeiten, etwa im Dachbereich
- Malerarbeiten und Tapezieren
- Bodenbeläge
- Fliesen verlegen
Wer über ausreichend handwerkliche Fähigkeiten und Fachkenntnisse verfügt, kann auch Tischler- und Sanitärarbeiten ausführen. Auch Elektroarbeiten können theoretisch als Eigenleistung erbracht werden. In der Praxis bedeutet die Nutzung der Muskelhypothek eine sorgfältige Planung und oft auch eine gewisse Erfahrung im Bauwesen. Nicht jede Arbeit kann oder sollte von Laien durchgeführt werden. Es ist wichtig, das eigene Können realistisch einzuschätzen und gegebenenfalls professionelle Hilfe hinzuzuziehen.
Wie wird die Muskelhypothek berechnet?
Finanziell gesehen kann die Muskelhypothek eine erhebliche Ersparnis bedeuten. Die Kosten für Handwerker und Facharbeiter sind ein bedeutender Posten im Baubudget. Durch Eigenleistung können diese Kosten gesenkt werden, was die Gesamtfinanzierung des Projekts beeinflusst.
Damit Sie den Nutzen einer Muskelhypothek berechnen und die geplante Eigenleistung nachweisen können, braucht es vor allem eine realistische Einschätzung des Faktors Zeit. Das erspart nicht nur organisatorische Probleme: Wenn Ihr Konzept unrealistische Angaben enthält, kann sich der Kreditgeber schnell getäuscht fühlen. Dann fallen die erhofften Vergünstigungen beim Darlehen geringer aus oder werden gar abgelehnt. Auch zu hohe Zahlen bei den Stundenlöhnen oder bei den Arbeitsstunden können dazu führen, dass die Eigenleistung nicht anerkannt wird.
Wenn Sie Ihr Eigenkapital berechnen und die Muskelhypothek nutzen, können Sie Durchschnittswerte als Orientierung nutzen. So werden etwa rund 850 Arbeitsstunden für ein durchschnittliches Einfamilienhaus angenommen, die Sie als Muskelhypothek berechnen können. Damit ist ein Maximum von 15 % Baukostenersparnis möglich.
Langfristig gesehen kann die Muskelhypothek auch Einfluss auf den Wiederverkaufswert des Hauses haben. Professionell ausgeführte Arbeiten können sich positiv auf den Marktwert auswirken, während DIY-Lösungen manchmal das Gegenteil bewirken können.
Aufstellung Eigenleistung-Beispiel - so lässt sich diese berechnen
Schauen wir uns nun einmal eine beispielhafte Berechnung zur Eigenleistung beim Hausbau an. Bedenken Sie bei jeder Eigenleistung die Hausbau-Tabelle beziehungsweise Muskelhypothek-Tabelle, die Sie sich heraussuchen: Die individuellen Umstände sind verschieden und haben Einfluss auf die tatsächliche Ersparnis.
Folgende Faktoren haben Einfluss darauf, wie sich die Eigenleistung berechnen lässt:
- Größe und Art des Hauses
- Arbeitsstunden-Löhne in der jeweiligen Region
- Auswahl der verwendeten Materialien
Basierend auf Zahlen, die der Verband Privater Bauherren ermittelt hat, können wir fundierte Richtwerte für die Erstellung einer Tabelle für Eigenleistungen heranziehen.
Mögliche Ersparnisse, die sich für die Eigenleistung berechnen lassen:
| Arbeit | Arbeitsstunden | Ersparnis |
|---|---|---|
| Dachausbau, Dachschrägen dämmen und Verkleidung anbringen | ca. 100 Std. | 3.000 bis 4.000 € |
| Maler- und Tapezierarbeiten | 125 Std. | bis zu 5.000 € |
| Fliesen verlegen | rund 50 Std. | bis zu 3.500 € |
| Garten- und Außenanlagen | etwa 30 Std. | bis zu 1.000 € |
Noch ein Tipp zum Thema Eigenleistung berechnen Stundensatz: Zur Kalkulation der Arbeitsstunden können Sie sich Angebote der örtlichen Handwerksbetriebe einholen. So erfahren Sie die ortsüblichen Stundenlöhne, mit denen Sie Ihre Muskelhypothek berechnen können.
Welche Vorteile bringt mir die Muskelhypothek?
Da rund die Hälfte aller Bauherren die Eigenleistung in Anspruch nehmen, scheinen die Vorteile der Muskelhypothek sehr überzeugend. Dies sind die Vorzüge der Eigenleistung auf einen Blick:
- die Baukosten sinken
- die Eigenkapitalquote wird höher
- die Baufinanzierung wird günstiger,
- die Wahrscheinlichkeit einer Kreditzusage
Wer für seinen Hauskauf einen günstigen Sollzinssatz erreichen will, kann mit Eigenkapital und Eigenleistungen ein Darlehen unter der Beleihungsgrenze von 60 % vom Beleihungswert bekommen. Diese 60 % sehen Banken meist als Grenze, die für günstige Sollzinssätze noch profitabel ist. Auf diese Weise lassen sich Einsparungen von bis zu 25.000 Euro während der gesamten Laufzeit einer Immobilienfinanzierung erreichen.
Gibt es Risiken bei der Muskelhypothek?
Neben den Vorteilen bringt es auch Risiken mit, wenn Sie sich für den Muskelhypothek Hauskauf entscheiden. So ist der Zeitaufwand nicht zu unterschätzen: Gerade Bauherren, die in Vollzeit arbeiten, können Hunderte von anfallenden Arbeitsstunden nur nach Feierabend, an Wochenenden und im Urlaub erledigen. Das ist nicht nur eine enorme Belastung im Alltag, sondern kann auch zu Termindruck mit involvierten Bauunternehmen führen und die Bauzeit insgesamt verlängern. Wenn fachliche Qualifikationen fehlen, leidet die Qualität. Bedenken Sie außerdem, dass Sie Kenntnisse für die Muskelhypothek nachweisen müssen. Bei der Muskelhypothek tragen die Bauherren ein höheres Risiko, insbesondere in Bezug auf die Qualität der Arbeit und die Einhaltung von Fristen. Zeigen sich später Baumängel, kann die Eigenleistung sogar dazu führen, dass Gewährleistungsansprüche nicht gegeben sind.
Für manche Menschen ist ein Hauskauf ohne Eigenleistung aus finanzieller Sicht nicht möglich. Sollten Sie nicht über das nötige Eigenkapital verfügen, um eine Kreditzusage zu erhalten, wäre der Mietkauf eine weitere Möglichkeit.
Fazit: Finanzierung oder Eigenleistung – Was lohnt sich mehr?
Fehlendes Kapital aufstocken, bei der Finanzierung einsparen und die Baukosten verringern - All das kann die sogenannte Muskelhypothek im Idealfall. Voraussetzung dafür ist eine solide Aufstellung der Eigenleistungen, die die Bank akzeptiert. Damit sind bis zu 15 % Ersparnis bei den Finanzierungskosten möglich.
Wichtig ist aber, dass Sie Aufwand und Risiken der Muskelhypothek berechnen und das möglichst realitätsnah. Andernfalls drohen hohe Folgekosten, etwa bei Baumängeln. Die Muskelhypothek erfordert sorgfältige Planung, realistische Einschätzung der eigenen Fähigkeiten und Kenntnisse über rechtliche Rahmenbedingungen. Für diejenigen, die bereit sind, Zeit und Mühe zu investieren, kann sie eine lohnende Alternative zu traditionellen Finanzierungsmethoden sein.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.