Das Eigenkapital beim Hauskauf setzt sich aus mehreren Faktoren zusammen. Mehr als die Hälfte aller deutschen Bauherren nutzt für das Eigenheim die sogenannte Muskelhypothek: Die Möglichkeit, die eigene Arbeitskraft einzusetzen und mit diesem Eigenkapital Hauskauf oder Baufinanzierung günstiger zu gestalten.

Wir schauen uns das Konzept Muskelhypothek als Eigenkapital im Folgenden an: Wie kann ich diese Eigenleistung berechnen, wie viel Eigenleistung erkennt die Bank an, und welche Nachteile kann die Muskelhypothek haben? Auch die Eigenleistung bei Bestandsimmobilien und Renovierungen sowie passende Muskelhypothek-Beispiele zeigen die Besonderheiten des beliebten Bausteins für die Hausbau-Finanzierung auf.

richtige Finanzierung finden

Was ist die sogenannte Muskelhypothek?

Unter dem Begriff Muskelhypothek verstehen Bauherren und Immobilienexperten den Beitrag, der als Eigenleistung zur Hausfinanzierung beigesteuert wird. Wer selbst zum Werkzeug greift und Fliesen verlegt, Wände tapeziert oder den Dachstuhl ausbaut, der senkt deutlich die Kosten für das Gesamtprojekt. Eine Eigenleistung bedeutet, dass für eine Arbeit keine fremden Gewerke bezahlt werden, beispielsweise der Maler- oder Fliesenlegerbetrieb. Stattdessen führen Sie selbst oder Freunde und Familienmitglieder diese Tätigkeiten aus.

Muskelhypothek als Eigenkapital - Geht das?

Auch Banken rechnen unter Umständen die Eigenleistung als Eigenkapital an. Je nach Finanzierungsanbieter werden bis zu 15 Prozent der kalkulierten Bausumme in Form von Eigenleistung akzeptiert. Das bedeutet, dass Ihr Eigenkapitalanteil durch eine beträchtliche Summe wachsen kann, wenn Sie schon bei der Baufinanzierung Eigenleistung einplanen. Dafür lässt sich möglicherweise ein günstigerer Darlehenszins bekommen. Über die gesamte Kreditlaufzeit der Baufinanzierung-Haus betrachtet, kann sich die Ersparnis durch die Muskelhypothek so auf mehrere Tausend Euro belaufen.

Die geplante Eigenleistung muss nachvollziehbar ausgeführt werden, und sie muss von einem Bauunternehmer oder Architekten bewertet werden. Außerdem benötigen manche Banken einen Qualifikationsnachweis, der belegt, dass Sie die geplante Eigenleistung fachgerecht durchführen können.

Was kann ich alles als Eigenleistung anrechnen lassen?

Im Einzelfall kommt es auf die individuellen Kenntnisse und Fähigkeiten an, doch üblicherweise können Banken folgende Eigenleistungen anerkennen:

  • Gestaltung von Außenanlagen
  • Trockenbauarbeiten, etwa im Dachbereich
  • Malerarbeiten und Tapezieren
  • Bodenbeläge
  • Fliesen verlegen

Wer über ausreichend handwerkliche Fähigkeiten und Fachkenntnisse verfügt, kann auch Tischler- und Sanitärarbeiten ausführen. Auch Elektroarbeiten können theoretisch als Eigenleistung erbracht werden. Doch Vorsicht: Wegen möglicher Versicherungsprobleme im Schadensfall sollten Sanitär- und Elektroarbeiten grundsätzlich nur von Fachleuten ausgeführt werden. Diese Eigenleistungen sollten Sie also nur dann ausführen, wenn Sie selbst oder die beauftragten Freunde „vom Fach“ sind.

Wie wird die Muskelhypothek berechnet?

Damit Sie den Nutzen einer Muskelhypothek berechnen und die geplante Eigenleistung nachweisen können, braucht es vor allem eine realistische Einschätzung des Faktors Zeit. Das erspart nicht nur organisatorische Probleme: Wenn Ihr Konzept unrealistische Angaben enthält, kann sich der Kreditgeber schnell getäuscht fühlen. Dann fallen die erhofften Vergünstigungen beim Darlehen geringer aus oder werden gar abgelehnt. Auch zu hohe Zahlen bei den Stundenlöhnen oder bei den Arbeitsstunden können dazu führen, dass die Eigenleistung nicht anerkannt wird.

Wenn Sie Ihr Eigenkapital berechnen und die Muskelhypothek nutzen, können Sie Durchschnittswerte als Orientierung nutzen. So werden etwa rund 850 Arbeitsstunden für ein durchschnittliches Einfamilienhaus angenommen, die Sie als Muskelhypothek berechnen können. Damit ist ein Maximum von 15 % Baukostenersparnis möglich.

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Aufstellung Eigenleistung-Beispiel - so lässt sich diese berechnen

Schauen wir uns nun einmal eine beispielhafte Berechnung zur Eigenleistung beim Hausbau an. Bedenken Sie bei jeder Eigenleistung die Hausbau-Tabelle beziehungsweise Muskelhypothek-Tabelle, die Sie sich heraussuchen: Die individuellen Umstände sind verschieden und haben Einfluss auf die tatsächliche Ersparnis.

Folgende Faktoren haben Einfluss darauf, wie sich die Eigenleistung berechnen lässt:

  • Größe und Art des Hauses
  • Arbeitsstunden-Löhne in der jeweiligen Region
  • Auswahl der verwendeten Materialien

Basierend auf Zahlen, die der Verband Privater Bauherren ermittelt hat, können wir fundierte Richtwerte für unsere Eigenleistungstabelle heranziehen.

Mögliche Ersparnisse, die sich für die Eigenleistung berechnen lassen:

ArbeitArbeitsstundenErsparnis
Dachausbau, Dachschrägen dämmen und Verkleidung anbringenca. 100 Std.3.000 bis 4.000 €
Maler- und Tapezierarbeiten125 Std.bis zu 5.000 €
Fliesen verlegenrund 50 Std.bis zu 3.500 €
Garten- und Außenanlagenetwa 30 Std.bis zu 1.000 €

Noch ein Tipp zum Thema Eigenleistung berechnen Stundensatz: Zur Kalkulation der Arbeitsstunden können Sie sich Angebote der örtlichen Handwerksbetriebe einholen. So erfahren Sie die ortsüblichen Stundenlöhne, mit denen Sie Ihre Muskelhypothek berechnen können.

Welche Vorteile bringt mir die Muskelhypothek?

Da rund die Hälfte aller Bauherren die Eigenleistung in Anspruch nehmen, scheinen die Vorteile der Muskelhypothek sehr überzeugend. Dies sind die Vorzüge der Eigenleistung auf einen Blick:

  • die Baukosten sinken
  • die Eigenkapitalquote wird höher
  • die Baufinanzierung wird günstiger,
  • die Wahrscheinlichkeit einer Kreditzusage erhöht sich

Wer für seinen Hauskauf einen günstigen Sollzinssatz erreichen will, kann mit Eigenkapital und Eigenleistungen ein Darlehen unter der Beleihungsgrenze von 60 % vom Beleihungswert bekommen. Diese 60 % sehen Banken meist als Grenze, die für günstige Sollzinssätze noch profitabel ist. Auf diese Weise lassen sich Einsparungen von bis zu 25.000 Euro während der gesamten Laufzeit einer Immobilienfinanzierung erreichen.

Gibt es Risiken bei der Muskelhypothek?

Neben den Vorteilen bringt es auch Risiken mit, wenn Sie sich für den Muskelhypothek Hauskauf entscheiden. So ist der Zeitaufwand nicht zu unterschätzen: Gerade Bauherren, die in Vollzeit arbeiten, können Hunderte von anfallenden Arbeitsstunden nur nach Feierabend, an Wochenenden und im Urlaub erledigen. Das ist nicht nur eine enorme Belastung im Alltag, sondern kann auch zu Termindruck mit involvierten Bauunternehmen führen und die Bauzeit insgesamt verlängern. Wenn fachliche Qualifikationen fehlen, leidet die Qualität. Bedenken Sie außerdem, dass Sie Kenntnisse für die Muskelhypothek nachweisen müssen. Zeigen sich später Baumängel, kann die Eigenleistung sogar dazu führen, dass Gewährleistungsansprüche nicht gegeben sind.

Für manche Menschen ist ein Hauskauf ohne Eigenleistung aus finanzieller Sicht nicht möglich. Sollten Sie nicht über das nötige Eigenkapital verfügen, um eine Kreditzusage zu erhalten, wäre der Mietkauf eine weitere Möglichkeit.

Fazit: Finanzierung oder Eigenleistung – Was lohnt sich mehr?

Fehlendes Kapital aufstocken, bei der Finanzierung einsparen und die Baukosten verringern - All das kann die sogenannte Muskelhypothek im Idealfall. Voraussetzung dafür ist eine solide Aufstellung der Eigenleistungen, die die Bank akzeptiert. Damit sind bis zu 15 % Ersparnis bei den Finanzierungskosten möglich.

Wichtig ist aber, dass Sie Aufwand und Risiken der Muskelhypothek berechnen und das möglichst realitätsnah. Andernfalls drohen hohe Folgekosten, etwa bei Baumängeln. Dasselbe gilt, wenn Sie in Eigenleistung Renovierung berechnen wollen: Die Muskelhypothek lohnt sich nur bei realistischer Einschätzung der eigenen Zeit und Fähigkeiten.

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