Baufinanzierung ohne Eigenkapital
so funktioniert´s

Durch ein niedriges Zinsniveau und weitgehend steigende Mieten interessieren sich immer mehr Menschen für den Kauf einer Immobilie. Häufig ist es aber so, dass nur wenig oder kein Eigenkapital vorhanden oder es gerade nicht frei verfügbar ist. In diesem Ratgeber erklären wir, welche Möglichkeiten es bei der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital gibt und ob diese Art der Baufinanzierung überhaupt empfehlenswert ist.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital - Was und wie viel kann finanziert werden?

Viele Menschen sind sich über die Möglichkeit einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital nicht bewusst. Bei dieser Finanzierungsart gilt es jedoch zwei Optionen zu unterscheiden.

  1. 100-Prozent-Finanzierung oder auch Kaufpreisfinanzierung: Bei dieser Option wird die Summe des Kaufpreises als Kredit gewährt. Der Kreditnehmer trägt aber die Nebenkosten für den Hauskauf selbst.
  2. 110-Prozent-Finanzierung oder auch Vollfinanzierung: Hier wird der gesamte Betrag des Kaufpreises sowie die Nebenkosten von der Bank als Kredit gewährt. Im Gegensatz zur 100%-Finanzierung wird hier also gar kein Eigenkapital benötigt.

Zu den Kaufnebenkosten zählen sämtliche Ausgaben die zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie mit anfallen. Sie belaufen sich üblicherweise auf 10-15 %. Zu diesen Kosten zählen unter anderem Grunderwerbssteuer und Notarkosten, sowie Grundbuch- und Maklergebühren.

Voraussetzungen für die Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Da die Banken bei der Finanzierung ohne Eigenkapital ein nicht unerhebliches Risiko eingehen, stellen sie auch verschärfte Anforderungen an den Verbraucher:

  • Kredit grundsätzlich nur an volljährige Personen
  • Unbefristete Festanstellung
  • Überdurchschnittliche Bonität des Kunden
  • Lage und Wert der Immobilie

Die restlichen Kriterien können von Bank zu Bank ganz unterschiedlich ausfallen. Die Bonität der Kreditnehmer steht aber für gewöhnlich an erster Stelle und schützt die Banken vor möglichen Zahlungsausfällen. Zusätzliche Einschränkungen bei der Vergabe an ältere Personen, sowie spezifische Auflagen zur Tilgungsraten sind zudem keine Seltenheit.

Orientieren Sie sich beim Preisvergleich am effektiven Jahreszins bzw. Effektivzins. Dieser beinhaltet die kompletten Kosten, die der Kredit mit sich bringt. Achten sie beim Vergleich aber nicht nur auf die Kosten, sondern auch auf weitere Aspekte, wie mögliche Sonderzahlungen, Tilgungsrate, Laufzeit und Eigenanteil, sind wichtige Bestandteile eines guten Vergleichs.

Für wen kommt die Baufi ohne Eigenkapital in Frage?

Die Bau- oder Hausfinanzierung ohne Eigenkapital richtet sich an Immobilienkäufer, die auf Dauer mit einem sicheren und hohen Einkommen rechnen können. Oft richtet sich das Angebot auch an jüngere Menschen, die noch nicht ausreichend Eigenkapital ansparen konnten.

Das Einkommen sollte hoch genug sein, damit nicht nur die Raten für die Finanzierung beglichen werden können, sondern gleichzeitig auch Rücklagen für Notfälle und andere unvorhersehbare Ausgaben gebildet werden. Es sollte immer einen finanziellen Spielraum geben, um Zahlungsausfällen so gut wie möglich vorzubeugen.

Die Hausfinanzierung ohne Eigenkapital ist auch bei Kapitalanlegern sehr beliebt, welche die Immobilie vermieten und mit der gezahlten Miete die Raten des Darlehens tilgen und noch Gewinn erwirtschaften.

Was kostet eine Baufi ohne Eigenkapital?

Durch den höheren Beleihungswert der Immobilie im Gegensatz zu einem normalen Annuitätendarlehen erhöht sich das Risiko für die Banken. Aus diesem Grund steigen auch die Kosten für den Kreditnehmer in Form von höheren Hypothekenzinsen. Dadurch sind die Kreditkosten bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital erheblich höher. Auch die Restschuld, nach Ablauf der Sollzinsbindung, ist meist höher. Wenn dann Zinsen steigen sollten, stellt das den Kreditnehmer oft vor große finanzielle Probleme. Bei einer Vollfinanzierung sind die Beträge sehr groß, wodurch kleinste Zinsänderungen große Auswirkungen haben können.

Für mehr Informationen schauen informieren Sie sich mit unserem Ratgeber zur Baufinanzierung.

Ist die Baufinanzierung ohne Eigenkapital empfehlenswert?

Der Grundsatz, dass das Eigenkapital bei der Baufinanzierung eine große Rolle spielt, behält weiterhin seine Gültigkeit. Durch das Einbringen von privaten Rücklagen verringern Sie nicht nur Ihr eigenes Risiko, sondern auch das der Bank und verschaffen sich damit günstigere Konditionen und niedrigere Zinssätze. Generell ist ein Immobilienkredit ganz ohne Eigenkapital die schlechtere Alternative.

Dennoch kann diese Art der Baufinanzierung unter bestimmten Umständen für einige Verbrauchergruppen von Nutzen sein. Sollten Sie über solch eine Baufinanzierung nachdenken, lassen Sie sich am besten bei Ihrer Hausbank ausführlich beraten. Auch sollten Sie mehrere Angebote einholen und vergleichen bevor Sie eine endgültige Entscheidung treffen.

Häufig gestellte Fragen:

Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird zwischen zwei Optionen unterschieden. Zum einen die Kaufpreisfinanzierung bei der der gesamte Kaufpreis der Immobilie finanziert wird, der Kreditnehmer die Nebenkosten aber selber tragen muss. Und zum anderen die Vollfinanzierung, bei der auch die Nebenkosten mit finanziert werden. Mehr dazu hier.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital können Sie unter anderem bei ihrer Hausbank, bei Vergleichsportalen online oder auch bei Sparkassen und Volksbanken beantragen.

Mehr zum Thema Baufinanzierung finden Sie hier!

Das Hauptproblem bei einer solchen Baufinanzierung sind die schlechteren Konditionen gegenüber der klassischen Baufinanzierung mit Eigenkapital, welche sich durch höhere Hypothekenzinsen bemerkbar machen. Interessenten sollten eine hohe Bonität und finanzielle Sicherheit mitbringen. Mehr Informationen hier.

Grundsätzlich spielt Eigenkapital bei der Baufinanzierung immer noch eine große Rolle. In den meisten Fällen ist empfehlenswert zumindest die Nebenkosten selbst zu tragen, besser noch zumindest 20% des Kaufpreises selbst als Eigenkapital mit einzubringen um sich günstigere Konditionen zu sichern. Mehr dazu finden Sie hier!