Mietkauf
Hauskauf ohne Eigenkapital

Definition: Was ist Mietkauf?

Man liest es gelegentlich in Immobilienanzeigen: Mietkauf möglich. Doch was ist ein Mietkauf bei Immobilien? Wenn Sie ein Haus auf Mietkauf kaufen möchten, entscheiden Sie sich für eine Alternative zum sofortigen Hauskauf. Beim Mietkauf mieten Sie eine Immobilie vorerst und nach Ablauf einer festgelegten Frist können Sie sie dann kaufen. Bezahlt wird der Kaufpreis durch die Miete und eine zusätzlich vereinbarte Restsumme. Theoretisch ist der Mietkauf ohne Eigenkapital möglich – Dies ist einer der Vorteile eines solchen Finanzierungsmodells fürs Eigenheim.

Für den Verkäufer der Immobilie ist es auch in diesem Modell wichtig zu wissen, wie viel die Immobilie wert ist. Ohne eine genaue Wertermittlung sind die Berechnungen ungenau. Lassen Sie als Verkäufer vorab also eine Immobilienbewertung durchführen. Wir bieten diesen Service für Sie kostenlos und ohne Verpflichtungen an.

Wie funktioniert der Mietkauf?

Es gibt den privaten Hausmietkauf oder den Hausmietkauf mit Hilfe eines Immobilienmaklers. In beiden Fällen funktioniert das Geschäft gleichermaßen: Verkäufer und Käufer einigen sich über den Kaufpreis und die Miete. Dazu wird ein Mietkaufvertrag abgeschlossen. Meist laufen solche Mietkaufverträge über zehn bis 20 Jahre.

Von der Miete wird der Verkäufer einen Teil als Mietzins einbehalten, der Rest wird nach Ablauf der festgelegten Frist mit dem Kaufpreis verrechnet. Es ist auch möglich, die gesamte Monatsmiete zu verrechnen.

Und auch vom Kauf selbst können Sie nur noch zurücktreten, wenn dies der Verkäufer zulässt. Um für einen solchen Fall vorzusorgen, sollte im Mietkaufvertrag eine Rücktrittsklausel vereinbart werden. Außerdem kann hier festgehalten werden, dass die Anzahlung zurückgezahlt wird, falls Sie doch vom Kauf zurücktreten wollen.

Nach Ablauf der Mietzeit zahlt der Mieter den übriggebliebenen Restwert und wird damit Eigentümer der Immobilie. Bei Mietkauf ohne Zahlung am Ende ist meist eine längere Laufzeit oder eine höhere Miete vereinbart. In diesem Fall wird der Mieter am Ende der Laufzeit automatisch zum Eigentümer.

Was ist der Unterschied zwischen Optionskauf und Mietkauf?

Beim sogenannten Optionskauf wird ein Mietvertrag geschlossen. Der Käufer muss sich aber nicht sofort auf den Kauf festlegen, sondern bekommt die Option auf den Kauf. Das bedeutet, es bleibt ein gewisser Zeitraum, sich zu entscheiden. In dieser Zeit kann die Immobilie bewohnt und somit getestet werden, ob sie wirklich den Erwartungen entspricht. Das Optionsrecht wird im Grundbuch eingetragen. Im Vergleich zum Mietkauf haben Optionskäufe längere Laufzeiten und zwar bis zu drei Jahrzehnte lang. Auch die Miete ist dann oft höher als die ortsübliche.

Wann ist ein Mietkauf sinnvoll?

Sie möchten ein Haus auf Mietkauf kaufen ohne eine kostenintensive Einmalzahlung zu leisten? Gerade für Menschen mit wenig Eigenkapital scheint das verlockend. Der Mietkauf ohne Eigenkapital kann auch für Selbständige mit unregelmäßigem Einkommen attraktiv sein: Diese haben nicht selten Schwierigkeiten, Bankdarlehen für eine reguläre Immobilienfinanzierung zu bekommen.

Mietkauf-Anbieter beziehungsweise Immobilien, die per Mietkauf verkauft werden, sind in Deutschland eher ein Nischenprodukt. Das hängt mit den insgesamt höheren Kosten und den Risiken zusammen, die diese Art des Hausverkaufs mitbringt. Ein Mietkauf-Berechnungsbeispiel zeigt, dass ein durchschnittliches Einfamilienhaus durchaus bis zu 50.000 Euro und teurer werden kann.

Doch wer die möglichen Risiken genau kalkuliert, langfristig die Monatsraten und auch die Restzahlung sicher leisten kann, für den kann gerade bei fehlendem Eigenkapital zu Beginn der Mietkauf eine Lösung sein. Wenn das klassische Bankdarlehen nicht gewährleistet ist, aber die Finanzierung per Mietkauf auf soliden Füßen steht, bekommen so etwa junge Familien oder Selbständige aus Branchen, die als eher „unsicher“ gelten, trotz fehlenden Eigenkapitals eine Chance auf das eigene Traumhaus.

Notarkosten und mehr: Welche Kosten entstehen beim Mietkauf?

Haben Sie sich für den Mietkauf von einem Grundstück, einem Haus oder einer Wohnung entschieden, müssen Sie die dafür anfallenden Notarkosten bezahlen. Außerdem wird mit Wirksamwerden des Mietkaufvertrags auch die Grunderwerbssteuer fällig, die ebenfalls sofort und von den Mietern beziehungsweise Käufern zu zahlen ist.

Egal, ob Mietkauf ohne Eigenkapital oder mit: Der Mietkaufvertrag muss notariell beglaubigt werden. Darum fallen für diesen Vorgang Notariatskosten an. Beim Mietkauf wird nicht nur ein Miet-, sondern eben auch ein Kaufvertrag abgeschlossen. Der Notartermin ist gesetzlich vorgeschrieben, wenn Sie ein Haus verkaufen oder kaufen. Die Kosten, die der Notar in Rechnung stellt, müssen Sie als Käufer immer einkalkulieren: Sie gehören zu den üblichen Nebenkosten, die beim klassischen Hauskauf genauso wie beim Mietkauf anfallen.

Mietkauf-Wohnung oder Haus: Welche Steuern muss ich zahlen?

Wie wirkt sich der Mietkauf steuerlich aus? Haben Sie für ein Haus oder für eine Wohnung Mietkauf vereinbart, werden die monatlichen Zahlungen als Miete betrachtet. Das bedeutet, dass sie als Nichteinnahmen versteuert werden müssen. Der Verkäufer des Hauses kann die Miete nicht steuerlich absetzen. Da zum Mietkaufvertrag auch ein Kaufvertrag gehört, fällt für den neuen Eigentümer mit dem Wirksamwerden des Vertrages die Grunderwerbssteuer an. Diese müssen die neuen Mieter, die später erst Eigentümer werden, als Kaufnebenkosten mit einkalkulieren.

Welche Voraussetzungen gibt es für den Mietkauf?

Die wichtigste Voraussetzung: Die Höhe der Monatsrate sollte langfristig kein Problem sein. Es bedarf also ein regelmäßiges Einkommen. Als Vergleich kann die bisher gezahlte Miete einer Mietwohnung dienen. Ebenfalls einkalkuliert werden müssen Kaufnebenkosten, eventuelle Instandhaltungskosten und das Ansparen für einen Restzahlungsbetrag, falls diese vereinbart wird.

Mietkaufvertrag - Worauf sollte ich achten?

Der Mietkauf hat auch seine Vor- und Nachteile. Dabei spielt es eine große Rolle, sich an den Mietkauf-Erfahrungen anderer zu orientieren. Wir haben die wichtigsten Punkte zusammengetragen, auf die Sie beim Mietkaufvertrag achten sollten:

✓ Vergleichen Sie die ortsüblichen Immobilienpreise und den Mietkaufpreis. Ist der Unterschied sehr hoch, lohnt sich der Kauf nicht

✓ Die ortsübliche Miete darf beim Mietkauf nicht mehr als 50 % überschritten werden

✓ Der Tilgungsanteil der Monatsmiete sollte nicht weniger als 80 % betragen, sonst lohnt sich der Haus-Mietkauf nicht

✓ Gibt es im Grundbuch Belastungen? Prüfen Sie das vor der Vertragsunterzeichnung

✓ Ein Gutachten zeigt Mängel auf und verhindert böse Überraschungen etwa bei nötigen Renovierungsarbeiten

✓ Wie finanzieren Sie die Raten bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit? Sichern Sie auch das ab

✓ Regeln Sie den Fall, dass der Verkäufer insolvent wird oder stirbt

✓ Klären Sie die Kostenübernahme für Sanierungs- und Modernisierungskosten im Vertrag

✓ Halten Sie fest, was mit einer Anzahlung geschieht, falls Sie vom Kauf zurücktreten

✓ Sichern Sie sich vertraglich ein Ausstiegsrecht

✓ Auch ein Recht zur Sondertilgung sollte nicht fehlen

Welche Vor- und Nachteile gibt es beim Haus-Mietkauf für den Käufer?

Wer nicht viel Eigenkapital besitzt, für den kann es sich lohnen: Ein Haus auf Mietkauf ohne Zahlung, also ohne Restsummenzahlung, ist durchaus möglich. Die alternative Immobilienfinanzierung will aber gut überlegt sein, denn es gibt bei diesem Modell auch Nachteile. Versteckte Kosten können den Kaufpreis in die Höhe treiben. Auch verlangen Eigentümer, die ihr Haus per Mietkauf zwischen Privatpersonen oder über den Immobilienmakler anbieten, oft einen höheren Preis.

Ebenfalls schwierig wird es, wenn Mieter Probleme mit der Mietzahlung bekommen. Können Sie sich die Miete während der Laufzeit nicht mehr leisten, kann der Verkäufer gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB den Mietvertrag kündigen. Dann verlieren Sie alle bereits gezahlten Beträge und das Recht, das Haus zu kaufen. Außerdem könnten sogar Schadensersatzforderungen für erlittene Mietausfälle auf Sie zukommen.

Vorteile für Mietkäufer

• Junge Menschen und Familien sowie Selbstständige erhalten häufig keine Immobilienfinanzierung zu regulären Konditionen. Der Mietkauf ist auch ohne Kredit möglich
• Die Miete passt sich keinen Zinsschwankungen an. Sie bleibt die komplette Vetragsdauer über konstant. So haben Sie als Mieter eine gute Planungssicherheit
• Die abgefragten Voraussetzungen sind nicht so streng, wie bei einem Kredit bei der Bank
• Sollten Sie sich für einen Mietkauf mit Option entschieden haben, besteht die Möglichkeit eines Rücktritts vom Kauf
• Mietkäufer können ihr neues Heim vor dem endgültigen Kauf testen
• Möglich sind auch Vereinbarungen, den Mietkaufvertrag an Dritte zu übertragen

Nachteile für Mietkäufer

• Höhere Kosten als bei einem normalen Kauf bzw. einer normalen Miete. Die Miete fällt in der Regel höher aus als die Durchschnittsmiete. Außerdem fallen Abschlussgebühren an, die zu den üblichen Kaufnebenkosten zugerechnet werden sollten
• Unsicherheit bei Insolvenz des Verkäufers. Sollte dieser insolvent sein oder versterben, fallen nicht selten die Anzahlungen weg. Überprüfen Sie den Mietkaufvertrag genau
• Verzicht auf Fördermittel. Junge Familien erhalten bei dem Bau oder bei dem Kauf einer Immobilie Fördermittel von der KfW. Bei einem Mietkauf ist dies nicht der Fall

Welche Vor- und Nachteile hat der Mietkauf für den Verkäufer?

Während der Verkauf mit dieser Methode recht lange dauert, kann er eine gute Möglichkeit sein, ein weniger attraktives Gebäude, das sich auf herkömmlichem Weg nicht verkaufen lässt, doch noch gewinnbringend zu verkaufen.

Vorteile für Verkäufer

• Überbrückung der Spekulationsfrist: Sollte die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen sein, kann ein Mietverkauf eine gute Lösung sein. Auf diesem Weg ersparen sich Eigentümer eine Zwischenmiete und wissen direkt, wann sie ihre Immobilie und zu welchen Konditionen verkaufen können
• Höhere Mieteinnahmen: Bei einem Mietkauf fällt die Miete höher als die durchschnittliche Ortsmiete aus. Es springt für den Verkäufer mehr bei raus
• Überbrückung der Vorfälligkeitsentschädigung: Beim Immobilienverkauf mit laufendem Kredit, wird für die frühzeitige Ablösung in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädung an die Bank fällig. Mit dem Mietverkauf hat der Verkäufer die Möglichkeit, das Haus noch vor dem Verkauf abzubezahlen

Für eine exakte Kalkulation benötigen Sie den genauen Wert der Immobilie. Ein Immobilienexperte kann Ihnen den Wert Ihrer Immobilie errechnen, sodass Sie Planungssicherheit beim Mietverkauf haben. Wir stellen Ihnen einen Experten an die Seite.

Fazit – Mietkauf oder doch finanzieren?

Wir sehen: Der Mietkauf bei Haus oder Wohnung bringt Risiken mit sich, hat aber besonders bei fehlendem Eigenkapital auch Vorteile. Es gilt, die Kosten und Risiken sehr genau zu kalkulieren. Mit höheren Gesamtkosten ist bei dieser Art des Hauskaufs auf jeden Fall zu rechnen. Wer jedoch Probleme hat, an ein Bankdarlehen zu kommen oder noch kein Eigenkapital besitzt, für den kann der Mietkauf eine Lösung sein.Auch für Verkäufer kann sich das Mietkauf-Haus lohnen, je nach individuellen Bedingungen.

Bevor Sie Ihr Haus verkaufen, brauchen Sie aber auch in diesem Fall eine solide Wertermittlung. Die bekommen Sie bei unseren HAUSGOLD-Experten: Wir legen mit unserer Immobilienbewertung die Basis für Ihre Kalkulationen zum Kaufpreis - Egal, ob Sie sich für oder gegen den Verkauf mit Mietkaufvertrag entscheiden.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.