Haus von der Steuer absetzen
So sparen Sie richtig!

Welche Tipps gibt es, das Eigenheim von der Steuer abzusetzen?

Im deutschen Steuersystem ist es grundsätzlich nicht möglich, die Kosten für den Erwerb oder Bau eines Eigenheims einfach von der Steuer abzusetzen, wenn die Immobilie rein privat genutzt wird. Weder der Kaufpreis für Gebäude und Grundstück noch die damit verbundenen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Notarkosten können steuerlich geltend gemacht werden. Das liegt vor allem daran, dass selbst genutzte Immobilien seit der Abschaffung der Eigenheimzulage (Ende 2005) nicht mehr in großem Umfang steuerlich gefördert werden. Damals wurde dies vom Staat durch die „Abschaffung der nicht mehr zeitgemäßen steuerlichen Förderung von Wohneigentum“ begründet.

Dennoch gibt es noch einige Bereiche und Möglichkeiten, mit denen Besitzer bei der Eigennutzung Ihrer Immobilie Steuern sparen können. Grundsätzlich haben Immobilien-Eigentümer dazu verschiedene Möglichkeiten.

Welche Steuervorteile bringen haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen mit sich?

Wer eine Immobilie besitzt, der muss sie pflegen, um ihren Wert zu erhalten. Doch Reparaturen an der Immobilie können schnell hohe Kosten verursachen. Gut zu wissen, dass an dieser Stelle Steuern gespart werden können. Das gilt nicht nur für Vermieter, sondern auch für Eigennutzer.

Auch werden nur die Kosten für die reine Arbeitszeit (ggf. noch Fahrt- und Maschinenkosten) angerechnet. Das Material müssen Eigentümer komplett selbst zahlen.

Voraussetzung: Es muss eine ordentliche Rechnung vorliegen, auf der die Arbeitskosten und die Materialkosten gesondert ausgewiesen sind.

Sind also Reparatur- oder Instandhaltungsmaßnahmen an der selbst genutzten Immobilie fällig, können Eigentümer die Handwerkerkosten von der Steuer absetzen. Gleiches gilt für sogenannte „haushaltsnahen Dienstleistungen”. Damit ist zum Beispiel Putzen, Kochen, Rasenmähen und Gartenpflege gemeint. Hier können sogar bis zu 4.000 Euro pro Kalenderjahr von der Steuer abgesetzt werden. Das entspricht einer maximalen Rechnungssumme von 20.000 Euro.

Die haushaltsnahen Dienst- und Handwerkerleistungen unterscheiden sich dadurch, dass die Handwerkerleistungen von einem Profi - das muss nicht explizit ein Handwerksbetrieb sein - ausgeführt werden, während die haushaltsnahen Dienstleistungen auch ein Mitglied des Haushaltes ausführen könnte.

Wie kann ich bei der Grunderwerbsteuer sparen?

Eine Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer zu senken, besteht darin, Haus und Grundstück getrennt zu erwerben. Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nämlich nicht nur nach dem Kaufpreis des Grundstücks, sondern auch nach dem Wert des darauf errichteten Hauses. Indem man zunächst ein unbebautes Grundstück erwirbt und erst später das Haus darauf baut, lässt sich die Steuerlast erheblich reduzieren. Auch der Erwerb eines Grundstücks mit einem wertlosen Abbruchhaus kann steuerliche Vorteile bringen.

Riesterförderung als Möglichkeit zum Steuersparen?

Für Immobilienkäufer, die einen Bausparvertrag mit Wohn-Riester abgeschlossen haben, eröffnen sich zusätzliche Steuervorteile. Das Kapital aus dem Wohn-Riester-Vertrag kann in die Finanzierung der Immobilie investiert werden, wobei sowohl die Riester-Beiträge als auch die erhaltenen Zulagen steuerlich absetzbar sind. Auf diese Weise lassen sich bis zu 2.100 Euro pro Jahr an Steuern sparen.

Kann ich ein Arbeitszimmer absetzen?

Die steuerliche Absetzbarkeit eines Arbeitszimmers im eigenen Haus ist an strenge Voraussetzungen geknüpft. Es muss nachgewiesen werden, dass kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht und das heimische Büro ausschließlich für berufliche Zwecke genutzt wird. Unter bestimmten Bedingungen können bis zu 1.250 Euro Werbungskosten pro Jahr geltend gemacht werden. Bei Selbstständigen, für die das Arbeitszimmer den Mittelpunkt ihrer beruflichen Tätigkeit bildet, sind die Kosten unbegrenzt abzugsfähig.

Umzugskosten: Beruflich oder privat bedingt?

Die steuerliche Absetzbarkeit von Umzugskosten hängt davon ab, ob der Umzug beruflich oder privat veranlasst ist. Berufsbedingte Umzüge können als Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn sie beispielsweise zu einer erheblichen Verkürzung des Arbeitswegs führen. Privat veranlasste Umzüge können zwar nicht als Werbungskosten abgesetzt werden, aber haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen im Zusammenhang mit dem Umzug können steuerlich berücksichtigt werden und so zu einer Senkung der Einkommenssteuer führen.

Wie können beim Immobilienverkauf Steuern gespart werden?

Wer eine Immobilie verkauft, der sollte sich mit dem Steuerthema beschäftigen - auch wenn der Fiskus auch an dieser Stelle wieder unterscheidet, ob das Haus bzw. die Wohnung selbst genutzt oder vermietet wurde. Es ist also ein großer Unterschied, ob Sie eine vermietete Immobilie oder das selbst genutzte Eigenheim von der Steuer absetzen.

Am Endes dieses Artikels finden Sie eine Liste, was Sie als Vermieter einer Immobilie alles steuerlich absetzen können. Sehr wichtig beim Immobilienverkauf sind außerdem die Einhaltung der 10-Jahres-Frist und der Drei-Objekt-Grenze.

Welche Steuervorteile haben denkmalgeschützte Immobilien?

Denkmalgeschützte Immobilien haben meistens ihren ganz eigenen Charme, der bei Reparaturen, Modernisierungen und Sanierungen berücksichtigt werden muss. Denn im Bereich der denkmalgeschützten Immobilien gelten besondere Regelungen. Wer eine Denkmal-Immobilie besitzt und bewohnt, kann von besonders hohen Sonderabschreibungen profitieren- unabhängig davon, ob der Eigentümer das Eigenheim vermietet oder von der Steuer absetzen möchte.

Voraussetzung: Die Maßnahmen werden an einer anerkannten denkmalgeschützten Immobilien durchgeführt. Neubau oder Wiederaufbau fördert der Fiskus in diesem Zusammenhang hingegen nicht.

Wenn die Immobilie saniert wird, kann der Eigentümer die Kosten als Abschreibung von der Steuer absetzen: Zehn Jahre lang mit jeweils neun Prozent des zu versteuernden Einkommens. Wenn es sich um eine vermiete Immobilie handelt, können die Modernisierungskosten dagegen acht Jahre lang mit neun und vier weitere Jahre lang mit sieben Prozent steuerlich geltend gemacht werden.

Wie verhält es sich mit dem Verkauf nach Eigennutzung?

Eigentümer, die viele Jahre lang in ihrer Immobilie gelebt haben, sind oft verunsichert, ob sie den Gewinn aus dem Immobilienverkauf versteuern müssen. Sie können sich freuen: Den Gewinn aus ihrem Verkauf müssen sie zu keinem Cent versteuern.

Voraussetzung: Steuerfreiheit gilt nur dann, wenn ein Eigentümer seine Immobilie wirklich ausschließlich selbst bewohnt hat. Die letzten drei Kalenderjahre sind hierfür entscheidend.

Selbst, wenn Eigentümer die Wohnung in dem Zeitraum nur kurzzeitig vermietet haben, beispielsweise während ihres Umzugs in ein neues Heim, fällt der Verkauf dann in den steuerpflichtigen Bereich.

Welche Steuertipps gibt es für Vermieter?

Im Folgenden sehen Sie verschiedene Steuertipps, die für Sie als Vermieter sehr hilfreich seien könnten:

Immobilienkaufpreis

Für eine bis 1924 erbaute Immobilie kann der Vermieter 2,5 Prozent vom Brutto-Gesamtpreis jedes Jahr von der Steuer absetzen. Dies ist solange erlaubt, bis der Gesamtpreis für den Erwerb des Hauses erreicht ist. Ist die Immobilie erst nach 1924 erbaut worden, kann der Eigentümer sie mit zwei Prozent im Jahr abschreiben.

Zinsen

Die monatlichen Zinsen, die bei der Rückzahlung eines Hypothekendarlehens für die Immobilie anfallen, können Vermieter als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Kontoführung

Haben Vermieter für die Einnahmen und Ausgaben der Immobilie ein eigenes Konto eingerichtet, können sie die Kontoführungsgebühren als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Grundsteuer

In Deutschland müssen Immobilieneigentümer jedes Jahr die Grundsteuer bezahlen. Die Höhe der Grundsteuer bestimmen die Kommunen. Die Grundsteuer können Vermieter in voller Höhe als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen.

Hausnebenkosten

Die vom Mieter bezahlten Nebenkosten muss der Vermieter zwar als Einkünfte versteuern, kann diese aber danach als Werbungskosten in der Steuererklärung absetzen.

Bürokosten

Alle Kosten, die Ihnen als Vermieter für Telefon, Schreibwaren, Porto und benötigte Software entstehen, können Sie von der Steuer absetzen.

Fahrtkosten

Machen Sie als Vermieter alle Fahrten, die Sie im Zusammenhang mit Ihrer vermieteten Immobilie machen, in der Steuererklärung als Reisekosten geltend.

Bewirtungskosten

Für Gespräche und Treffen mit dem Mieter können Sie die dabei entstehenden Bewirtungskosten zu 70 Prozent absetzen.

Mitgliedsbeiträge

Sie sind als Vermieter Mitglied in einem Verband, beispielsweise den Vermieterverband? Dann setzen Sie die Beiträge von der Steuer ab.

Reparaturen

Fallen nötige Arbeiten an der vermieteten Immobilie an, können Vermieter die anfallenden Handwerkerkosten in der Steuererklärung geltend machen.

Vermietung an Verwandte

Möchten Sie als Vermieter die Ausgaben als Werbekosten anrechnen, muss die Miete für Ihre Verwandten mindesten 75 Prozent der ortsüblichen Miete betragen. So können Sie durch die niedrige Miete Ihre zu versteuernden Einkünfte schmälern und gleichzeitig die Ausgaben trotzdem als Werbekosten absetzen.

Renovierung

Wenn Sie als Vermieter nach dem Auszug eines Mieters die Immobilie renovieren lassen, können sie die dabei anfallenden Kosten von Ihren Miteinnahmen abziehen.

Maklergebühren

Nehmen Sie bei der Suche nach einem Mieter die Hilfe eines Maklers in Anspruch, können die entstandenen Gebühren von den Miet-Einnahmen abgezogen werden. Bezahlt aber der neue Mieter die Maklergebühr, können Sie als Vermieter nichts von der Steuer absetzen.

Werbung

Machen Sie auf der Suche nach einem neuen Mieter Werbung (Anzeigen, Prospekte etc.) für Ihre Immobilie, können Sie diese Ausgaben ebenfalls in der Steuerklärung angeben.

Anwaltskosten

Entstehen Ihnen bei Streitigkeiten im Rahmen der Immobilienvermietung Anwalts- oder Gerichtskosten, können Sie als Vermieter diese Kosten auch als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Inventar und Möbel

Vermieten Sie eine möblierte Wohnung, können Sie diese inklusive des gesamten Inventars (Möbel, Einbauten) über die Nutzungsdauer hinweg von der Steuer absetzen.

Wir fassen für Sie zusammen

Es gilt: Vermieter einer Immobilie können mehr steuerliche Vorteile genießen als Eigentümer, die die Immobilie selbst bewohnen. Das deutsche Steuersystem sieht grundsätzlich keinen direkten Abzug von Kosten für den privaten Erwerb oder Bau eines Hauses vor. Dennoch gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Steuerlast zu verringern und finanzielle Vorteile zu erzielen, etwa durch die Reduzierung der Grunderwerbsteuer, die Nutzung von Riesterförderung oder die Nutzung steuerlicher Vorteile bei haushaltsnahen Dienst- und Handwerkerleistungen. Bei berufsbedingten Umzügen können Umzugskosten als Werbungskosten geltend gemacht werden, während bei privaten Umzügen haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich absetzbar sind. Auch bei denkmalgeschützen Immobilien können Steuervorteile realisiert werden. Es lohnt sich also, die steuerlichen Möglichkeiten beim Immobilienerwerb genau zu prüfen und gegebenenfalls professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.