Wer eine Immobilie vermietet, kann zahlreiche Ausgaben von der Steuer absetzen. Doch wie sieht es aus, wenn man das Haus selbst bewohnt? Kann man die Kosten rund um sein Eigenheim von der Steuer absetzen?
Anders als Vermieter genießen Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, nicht so viele steuerliche Vorteile. Das liegt vor allem daran, dass selbstgenutzte Immobilien seit der Abschaffung der Eigenheimzulage (Ende 2005) nicht mehr in großem Umfang steuerlich gefördert werden. Damals wurde dies vom Staat durch die „Abschaffung der nicht mehr zeitgemäßen steuerlichen Förderung von Wohneigentum“ begründet. Dennoch gibt es noch einige Bereiche und Möglichkeiten, mit denen Besitzer bei der Eigennutzung Ihrer Immobilie Steuern sparen können.
Grundsätzlich können Immobilien-Eigentümer folgende Leistungen von der Steuer absetzen:
Wer eine Immobilie besitzt, der muss sie pflegen, um ihren Wert zu erhalten. Doch Reparaturen an der Immobilie können schnell hohe Kosten verursachen. Gut zu wissen, dass man an dieser Stelle Steuern sparen kann. Das gilt nicht nur für Vermieter, sondern auch für Eigennutzer. So können Eigentümer 20 Prozent der Ausgaben von der Steuer absetzen. Der maximale Betrag liegt dabei allerdings für Selbstnutzer bei 1.200 Euro pro Jahr. Auch werden nur die Kosten für die reine Arbeitszeit (ggf. noch Fahrt- und Maschinenkosten) angerechnet. Das Material müssen Eigentümer komplett selbst zahlen.
Voraussetzung: Es muss eine ordentliche Rechnung vorliegen, auf der die Arbeitskosten und die Materialkosten gesondert ausgewiesen sind.
Sind also Reparatur- oder Instandhaltungsmaßnahmen an der selbst genutzten Immobilie fällig, können Eigentümer die Handwerkerkosten von der Steuer absetzen. Gleiches gilt für sogenannte „haushaltsnahen Dienstleistungen” (Putzen, Kochen, Rasenmähen und Gartenpflege). Hier können sogar bis zu 4.000 Euro pro Kalenderjahr von der Steuer abgesetzt werden. Das entspricht einer maximalen Rechnungssumme von 20.000 Euro.
Die haushaltsnahen Dienst- und Handwerkerleistungen unterscheiden sich dadurch, dass die Handwerkerleistungen von einem Profi (das muss nicht explizit ein Handwerksbetrieb sein) ausgeführt werden, während die haushaltsnahen Dienstleistungen auch ein Mitglied des Haushaltes ausführen könnte.
Denkmalgeschützte Immobilien haben meistens ihren ganz eigenen Charme, der bei Reparaturen, Modernisierungen und Sanierungen berücksichtigt werden muss. Denn im Bereich der denkmalgeschützten Immobilien gelten besondere Regelungen. Wer eine Denkmal-Immobilie besitzt und bewohnt, kann von besonders hohen Sonderabschreibungen profitieren. Unabhängig ob der Eigentümer vermietet oder das Eigenheim von der Steuer absetzen möchte.
Voraussetzung: Die Maßnahmen werden an einer anerkannten denkmalgeschützten Immobilien durchgeführt. Neubau oder Wiederaufbau fördert der Fiskus in diesem Zusammenhang hingegen nicht.
Wenn die Immobilie saniert wird, kann der Eigentümer die Kosten als Abschreibung von der Steuer absetzen: zehn Jahre lang mit jeweils neun Prozent des zu versteuernden Einkommens. Wenn es sich um eine vermiete Immobilie handelt, können die Modernisierungskosten dagegen acht Jahre lang mit neun und vier weitere Jahre lang mit sieben Prozent steuerlich geltend gemacht werden.
Wer eine Immobilie verkauft, der sollte sich mit dem Steuerthema beschäftigen. Auch wenn der Fiskus auch an dieser Stelle wieder unterscheidet, ob das Haus bzw. die Wohnung selbst genutzt oder vermietet wurde. Es ist also ein großer Unterschied, ob Sie eine vermietete Immobilie oder das selbst genutzte Eigenheim von der Steuer absetzen. Am Endes dieses Artikels finden Sie eine Liste, was Sie als Vermieter einer Immobilie alles steuerlich absetzen können. Sehr wichtig beim Immobilienverkauf sind außerdem die Einhaltung der 10-Jahres-Frist und die Drei-Objekt-Grenze.
Eigentümer, die viele Jahre lang in ihrer Immobilie gelebt haben, sind oft verunsichert, ob sie den Gewinn aus dem Immobilienverkauf versteuern müssen. Sie können sich freuen: Den Gewinn aus ihrem Verkauf müssen sie zu keinem Cent versteuern.
Voraussetzung: Steuerfreiheit gilt nur dann, wenn ein Eigentümer seine Immobilie wirklich ausschließlich selbst bewohnt hat. Die letzten drei Kalenderjahre sind hierfür entscheidend.
Selbst, wenn Eigentümer die Wohnung in dem Zeitraum nur kurzzeitig vermietet haben (beispielsweise während ihres Umzugs in ein neues Heim), fällt der Verkauf dann in den steuerpflichtigen Bereich.
Das Eigenheim von der Steuer absetzen, da gibt es wesentlich weniger Möglichkeiten als bei vermieteten Objekten. Wer eine Immobilie vermietet, sie also nicht selbst bewohnt, sondern als Kapitalanlage nutzt, kann dagegen mehr Steuervorteile nutzen.
Immobilieneigentümer können grundsätzlich Handwerkerleistungen, Haushaltsleistungen und Modernisierungen einer denkmalgeschützten Wohnung von der Steuer absetzen.
Nein! Bei Verkauf der selbst bewohnten Immobilie wird der Gewinn nicht versteuert. Das gilt nur dann, wenn der Eigentümer die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt hat und das mindestens in den letzten 3 Kalenderjahren vor Verkauf.
Wer eine Immobilie vermietet kann einige Aufwendungen von der Steuer absetzen. Unter anderem sind das: Immobilienkaufpreis, Zinsen, Grundsteuer, Reparaturen, Renovierungen, Fahrkosten, Werbung, Maklergebühren, etc.