Haus von der Steuer absetzen
So sparen Sie richtig!

Wer eine Immobilie vermietet, kann zahlreiche Ausgaben von der Steuer absetzen. Doch wie sieht es aus, wenn das Haus von Ihnen selbst bewohnt wurde? Können die Kosten rund um sein Eigenheim von der Steuer abgesetzt werden? In diesem Ratgeber finden Sie hilfreiche Antworten!

Welche Tipps gibt es, das Eigenheim von der Steuer abzusetzen?

Anders als Vermieter genießen Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, nicht so viele steuerliche Vorteile. Das liegt vor allem daran, dass selbstgenutzte Immobilien seit der Abschaffung der Eigenheimzulage (Ende 2005) nicht mehr in großem Umfang steuerlich gefördert werden. Damals wurde dies vom Staat durch die „Abschaffung der nicht mehr zeitgemäßen steuerlichen Förderung von Wohneigentum“ begründet.

Dennoch gibt es noch einige Bereiche und Möglichkeiten, mit denen Besitzer bei der Eigennutzung Ihrer Immobilie Steuern sparen können. Grundsätzlich können Immobilien-Eigentümer nämlich folgende Leistungen von der Steuer absetzen:

Immobilie verkaufen

Welche Steuervorteile bringen haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen mit sich?

Wer eine Immobilie besitzt, der muss sie pflegen, um ihren Wert zu erhalten. Doch Reparaturen an der Immobilie können schnell hohe Kosten verursachen. Gut zu wissen, dass an dieser Stelle Steuern gespart werden können. Das gilt nicht nur für Vermieter, sondern auch für Eigennutzer.

So können Eigentümer 20 Prozent der Ausgaben von der Steuer absetzen. Der maximale Betrag liegt dabei allerdings für Selbstnutzer bei 1.200 Euro pro Jahr.

Auch werden nur die Kosten für die reine Arbeitszeit (ggf. noch Fahrt- und Maschinenkosten) angerechnet. Das Material müssen Eigentümer komplett selbst zahlen.

Voraussetzung: Es muss eine ordentliche Rechnung vorliegen, auf der die Arbeitskosten und die Materialkosten gesondert ausgewiesen sind.

Sind also Reparatur- oder Instandhaltungsmaßnahmen an der selbst genutzten Immobilie fällig, können Eigentümer die Handwerkerkosten von der Steuer absetzen. Gleiches gilt für sogenannte „haushaltsnahen Dienstleistungen”. Damit ist zum Beispiel Putzen, Kochen, Rasenmähen und Gartenpflege gemeint. Hier können sogar bis zu 4.000 Euro pro Kalenderjahr von der Steuer abgesetzt werden. Das entspricht einer maximalen Rechnungssumme von 20.000 Euro.

Die haushaltsnahen Dienst- und Handwerkerleistungen unterscheiden sich dadurch, dass die Handwerkerleistungen von einem Profi - das muss nicht explizit ein Handwerksbetrieb sein - ausgeführt werden, während die haushaltsnahen Dienstleistungen auch ein Mitglied des Haushaltes ausführen könnte.

Welche Steuervorteile haben denkmalgeschützte Immobilien?

Denkmalgeschützte Immobilien haben meistens ihren ganz eigenen Charme, der bei Reparaturen, Modernisierungen und Sanierungen berücksichtigt werden muss. Denn im Bereich der denkmalgeschützten Immobilien gelten besondere Regelungen. Wer eine Denkmal-Immobilie besitzt und bewohnt, kann von besonders hohen Sonderabschreibungen profitieren- unabhängig davon, ob der Eigentümer das Eigenheim vermietet oder von der Steuer absetzen möchte.

Voraussetzung: Die Maßnahmen werden an einer anerkannten denkmalgeschützten Immobilien durchgeführt. Neubau oder Wiederaufbau fördert der Fiskus in diesem Zusammenhang hingegen nicht.

Wenn die Immobilie saniert wird, kann der Eigentümer die Kosten als Abschreibung von der Steuer absetzen: Zehn Jahre lang mit jeweils neun Prozent des zu versteuernden Einkommens. Wenn es sich um eine vermiete Immobilie handelt, können die Modernisierungskosten dagegen acht Jahre lang mit neun und vier weitere Jahre lang mit sieben Prozent steuerlich geltend gemacht werden.

Wie können beim Immobilienverkauf Steuern gespart werden?

Wer eine Immobilie verkauft, der sollte sich mit dem Steuerthema beschäftigen - auch wenn der Fiskus auch an dieser Stelle wieder unterscheidet, ob das Haus bzw. die Wohnung selbst genutzt oder vermietet wurde. Es ist also ein großer Unterschied, ob Sie eine vermietete Immobilie oder das selbst genutzte Eigenheim von der Steuer absetzen.

Am Endes dieses Artikels finden Sie eine Liste, was Sie als Vermieter einer Immobilie alles steuerlich absetzen können. Sehr wichtig beim Immobilienverkauf sind außerdem die Einhaltung der 10-Jahres-Frist und der Drei-Objekt-Grenze.

Wie verhält es sich mit dem Verkauf nach Eigennutzung?

Eigentümer, die viele Jahre lang in ihrer Immobilie gelebt haben, sind oft verunsichert, ob sie den Gewinn aus dem Immobilienverkauf versteuern müssen. Sie können sich freuen: Den Gewinn aus ihrem Verkauf müssen sie zu keinem Cent versteuern.

Voraussetzung: Steuerfreiheit gilt nur dann, wenn ein Eigentümer seine Immobilie wirklich ausschließlich selbst bewohnt hat. Die letzten drei Kalenderjahre sind hierfür entscheidend.

Selbst, wenn Eigentümer die Wohnung in dem Zeitraum nur kurzzeitig vermietet haben, beispielsweise während ihres Umzugs in ein neues Heim, fällt der Verkauf dann in den steuerpflichtigen Bereich.

Wenn Eigentümer ihr Eigenheim von der Steuer absetzen möchten, gibt es wesentlich weniger Möglichkeiten als bei vermieteten Objekten. Wer eine Immobilie vermietet, sie also nicht selbst bewohnt, sondern als Kapitalanlage nutzt, kann dagegen mehr Steuervorteile nutzen.

Welche Steuertipps gibt es für Vermieter?

Im Folgenden sehen Sie verschiedene Steuertipps, die für Sie als Vermieter sehr hilfreich seien könnten:

Immobilienkaufpreis

Für eine bis 1924 erbaute Immobilie kann der Vermieter 2,5 Prozent vom Brutto-Gesamtpreis jedes Jahr von der Steuer absetzen. Dies ist solange erlaubt, bis der Gesamtpreis für den Erwerb des Hauses erreicht ist. Ist die Immobilie erst nach 1924 erbaut worden, kann der Eigentümer sie mit zwei Prozent im Jahr abschreiben.

Zinsen

Die monatlichen Zinsen, die bei der Rückzahlung eines Hypothekendarlehens für die Immobilie anfallen, können Vermieter als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Kontoführung

Haben Vermieter für die Einnahmen und Ausgaben der Immobilie ein eigenes Konto eingerichtet, können sie die Kontoführungsgebühren als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Grundsteuer

In Deutschland müssen Immobilieneigentümer jedes Jahr die Grundsteuer bezahlen. Die Höhe der Grundsteuer bestimmen die Kommunen. Die Grundsteuer können Vermieter in voller Höhe als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen.

Hausnebenkosten

Die vom Mieter bezahlten Nebenkosten muss der Vermieter zwar als Einkünfte versteuern, kann diese aber danach als Werbungskosten in der Steuererklärung absetzen.

Bürokosten

Alle Kosten, die Ihnen als Vermieter für Telefon, Schreibwaren, Porto und benötigte Software entstehen, können Sie von der Steuer absetzen.

Fahrtkosten

Machen Sie als Vermieter alle Fahrten, die Sie im Zusammenhang mit Ihrer vermieteten Immobilie machen, in der Steuererklärung als Reisekosten geltend.

Bewirtungskosten

Für Gespräche und Treffen mit dem Mieter können Sie die dabei entstehenden Bewirtungskosten zu 70 Prozent absetzen.

Mitgliedsbeiträge

Sie sind als Vermieter Mitglied in einem Verband, beispielsweise den Vermieterverband? Dann setzen Sie die Beiträge von der Steuer ab.

Reparaturen

Fallen nötige Arbeiten an der vermieteten Immobilie an, können Vermieter die anfallenden Handwerkerkosten in der Steuererklärung geltend machen.

Vermietung an Verwandte

Möchten Sie als Vermieter die Ausgaben als Werbekosten anrechnen, muss die Miete für Ihre Verwandten mindesten 75 Prozent der ortsüblichen Miete betragen. So können Sie durch die niedrige Miete Ihre zu versteuernden Einkünfte schmälern und gleichzeitig die Ausgaben trotzdem als Werbekosten absetzen.

Renovierung

Wenn Sie als Vermieter nach dem Auszug eines Mieters die Immobilie renovieren lassen, können sie die dabei anfallenden Kosten von Ihren Miteinnahmen abziehen.

Maklergebühren

Nehmen Sie bei der Suche nach einem Mieter die Hilfe eines Maklers in Anspruch, können die entstandenen Gebühren von den Miet-Einnahmen abgezogen werden. Bezahlt aber der neue Mieter die Maklergebühr, können Sie als Vermieter nichts von der Steuer absetzen.

Werbung

Machen Sie auf der Suche nach einem neuen Mieter Werbung (Anzeigen, Prospekte etc.) für Ihre Immobilie, können Sie diese Ausgaben ebenfalls in der Steuerklärung angeben.

Anwaltskosten

Entstehen Ihnen bei Streitigkeiten im Rahmen der Immobilienvermietung Anwalts- oder Gerichtskosten, können Sie als Vermieter diese Kosten auch als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Inventar und Möbel

Vermieten Sie eine möblierte Wohnung, können Sie diese inklusive des gesamten Inventars (Möbel, Einbauten) über die Nutzungsdauer hinweg von der Steuer absetzen.

Wir fassen für Sie zusammen

Es gilt: Vermieter einer Immobilie können mehr steuerliche Vorteile genießen als Eigentümer, die die Immobilie selbst bewohnen. Dennoch können besonders haushaltsnahe Dienst- sowie Handwerkerleistungen steuerlich abgesetzt werden. Auch bei denkmalgeschützen Immobilien können Steuervorteile realisiert werden. Mit unseren vielen, verschiedenen Tipps haben Sie nun die notwendigen Informationen und wissen jetzt, welche Kosten Sie von der Steuer absetzen können.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.

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Häufig gestellte Fragen:

Immobilieneigentümer können grundsätzlich Handwerkerleistungen, Haushaltsleistungen und Modernisierungen einer denkmalgeschützten Wohnung von der Steuer absetzen.

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Nein. Beim Verkauf der selbst bewohnten Immobilie wird der Gewinn nicht versteuert. Das gilt nur dann, wenn der Eigentümer die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt hat und das mindestens in den letzten drei Kalenderjahren vor Verkauf.

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Wer eine Immobilie vermietet, kann einige Aufwendungen von der Steuer absetzen. Unter anderem sind folgende Kosten: Immobilienkaufpreis, Zinsen, Grundsteuer, Reparaturen, Renovierungen, Fahrkosten, Werbung und Maklergebühren.

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Ja. Immobilien, die als reine Kapitalanalage dienen, können mehr steuerliche Vorteile mit sich bringen als Wohnobjekte, in denen die Eigentümer selbst hausen.

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