Als Immobilienbesitzer müssen Sie in Deutschland verschiedene Steuern und Gebühren an die Behörden zahlen. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie als Besitzer einer Kapitalanlage oder Eigenheimbesitzer Immobiliensteuern sparen können und was alles absetzbar ist.

Steuern rund um die Immobilie

Besonders in den letzten Jahren hat der Bund bei Immobilieneigentümern die Steuerschraube angezogen. Viele Kommunen heben die Grundsteuer und die Grunderwerbssteuer an. Allerdings gibt es auch einige Schlupflöcher, durch die Eigentümer und Vermieter einige Abgaben sparen können.

In diesem Artikel finden Sie Steuerspartipps für

  • Eigenheimbesitzer
  • Besitzer einer Kapitalanlage
  • Vermieter
  • Denkmalimmobilien

Steuern sparen mit Eigenheim

Steuervorteile durch Wohnriester (Eigenheimrentengesetz)

Seit Abschaffung der Eigenheimzulage werden selbstgenutzte Immobilien nicht mehr grundsätzlich direkt steuerlich gefördert. Trotzdem gibt es auch für Selbstnutzer einige nützliche Steuervorteile.

Die Eigenheimrente bzw. der Wohnriester zielt auf eine schnelle Schuldenfreiheit für Eigenheimbesitzer. Das verzinste Riester-Darlehen wird vom Eigenkapital sowie den staatlichen Zulagen zurückgezahlt. Das Eigenheimrentengesetz bietet Ihnen neben dem monatlichen finanziellen Zuschuss die Möglichkeit, bis zu 2.100 € als Sonderausgaben in der Steuererklärung geltend zu machen. Allerdings müssen Sie beachten, dass das angesparte Kapital bei Renteneintritt nachgelagert besteuert wird. Doch bei einer Einmalbesteuerung zum Renteneintritt werden nur 70 % des Betrages besteuert. Die Tilgungsleistungen des Darlehens sind steuerlich absetzbar.

Das ist beim Eigenheim absetzbar

Anschaffungskosten eines Eigenheims und Neubaumaßnahmen sind in der Regel nicht von der Steuer absetzbar. Zu den nicht absetzbaren Ausgaben zählen die Grundsteuer, Grunderwerbsteuer und Notarkosten. Jedoch können Dienstleistungen, die im Zusammenhang mit dem Eigenheim erbracht werden, abgesetzt werden. Diese Dienstleistungen unterteilen sich in die Bereiche

  • Handwerkerkosten
  • Haushaltsnahe Dienstleistungen
  • Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse

Sie werden in der Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen der Steuererklärung angegeben.

Handwerkerkosten absetzen

Sind Reparaturen an der selbstgenutzten Immobilie fällig, können die Handwerkerkosten von der Steuer abgesetzt werden. Dies zählt auch für Zweitwohnsitze und Ferienhäuser. Arbeiten, die sich auf die Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen beziehen, können in der Steuererklärung angegeben werden. Voraussetzung ist, die Rechnungen wurden nicht bar bezahlt und Arbeits- sowie Materialkosten wurden getrennt voneinander ausgewiesen, da sie zu unterschiedlichen Sätzen angegeben werden. Bis zu 20 % der Aufwendungen können in der Steuer bedacht werden, die Steuerlast verringert sich jedoch höchstens um 1.200 € (§ 35a EStG).

Beispiele für absetzbare Handwerkerkosten:

  • Maler- und Fassadenarbeiten (keine Nachbesserungen direkt nach Neubau)
  • Schornsteinfeger
  • Wartung der Heizungsanlage
  • Modernisierung von Küche und Bad
  • Erweiterung der Terrasse
  • Erneuerung des Bodenbelags
  • Reparaturen von Haushaltsgeräten

Haushaltsnahe Dienstleistungen absetzen

Haushaltsnahen Dienstleistungen wie Putzen, Kochen, Rasenmähen und Gartenpflege können von der Steuer abgesetzt werden. Dabei werden 20 % der reinen Arbeitskosten auf die Einkommensteuer angerechnet, allerdings maximal 4.000 € pro Jahr. Der Fiskus erkennt nur die Arbeitskosten an. Das benötigte Material muss der Auftraggeber selbst bezahlen. Haben Sie für die Arbeiten KfW-Mittel genutzt, dürfen Sie die Kosten aber nicht geltend machen.

Fensterputzen

Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse absetzen

Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse sind Anstellungen, die den Haushalt betreffende Tätigkeiten zum Gegenstand haben. Hierzu gehören Putzhilfen, Babysitter, Koch- und Pflegedienste. Die Höhe der Steuerermäßigung richtet sich nach der Art des Beschäftigungsverhältnisses. Es ist zu unterscheiden, ob es sich um einen Mini-Job oder eine sozialversicherungspflichtige Anstellung handelt.

  • Mini-Job: 20 % der Kosten, max. 510 €
  • Sozialversicherungspflichtige Beschäftigung: 20 % der Kosten, max 4.000 €

Steuern bei Vermietung von bisher selbstgenutzten Immobilien

Spielen Sie irgendwann doch mit dem Gedanken, Ihre bisher selbstgenutzte Immobilie zu vermieten und zuvor noch einige Modernisierungsarbeiten durchführen zu lassen, sollten Sie allerdings aufpassen. Denn vorgelagerte Kosten werden nicht als steuermindernd anerkannt, da sie vor und nicht während der Neuvermietung anfallen. Daher sollten Sie Investitionen in die Immobilie erst während der eigentlichen Vermietungsphase tätigen.

Steuern sparen bei Vermietung

Besonders attraktiv wird die Immobilie für den Eigentümer, wenn diese als Kapitalanlage und nicht als Eigenheim selbst genutzt wird. Denn bei einer Vermietung werden zahlreiche Ausgaben fällig, die von der Steuer abgesetzt werden können. Dazu zählen beispielsweise der Kaufpreis (beziehungsweise die Baukosten), Abstandszahlungen für die Einrichtung, anfallende Reparaturkosten, Ausgaben für die Gartenpflege und die Werbungskosten.

Schuldzinsen als Werbungskosten absetzen

In manchen Fällen zählen auch die Schuldzinsen aus der Immobilienfinanzierung unter die Kategorie der Werbungskosten. Besonders Denkmal-Immobilien werden steuerlich gefördert. Denn als Investor können Sie acht Jahre lange die Modernisierungskosten mit jährlich neun Prozent und danach vier weitere Jahre mit sieben Prozent steuerlich geltend machen.

Welche Kosten Vermieter von der Steuer absetzen können

Bei den Anschaffungskosten gibt es zusätzlich die lineare Absetzung für Abnutzungserscheinungen. Die folgende Auflistung zeigt Ihnen auf einen Blick, was Sie als Vermieter Ihrer Immobilie alles steuerlich absetzen können:

  • Kaufpreis der Immobilie
  • Zinsen
  • Kontoführung
  • Grundsteuer
  • Hausnebenkosten
  • Bürokosten
  • Fahrtkosten
  • Bewirtungskosten
  • Mitgliedsbeiträge
  • Reparaturen
  • Vermietung an Verwandte
  • Renovierung
  • Maklergebühren
  • Werbung
  • Anwaltskosten
  • Inventar und Möbel

Liste im Detail:
Kaufpreis der Immobilie
Für eine bis 1924 erbaute Immobilie kann der Vermieter 2,5 % vom Brutto-Gesamtpreis jedes Jahr von der Steuer absetzen. Dies ist solange erlaubt, bis der Gesamtpreis für den Erwerb des Hauses erreicht ist. Ist die Immobilie erst nach 1924 erbaut worden, kann der Eigentümer sie mit zwei Prozent im Jahr abschreiben.

Zinsen
Die monatlichen Zinsen, die bei der Rückzahlung eines Hypothekendarlehens für die Immobilie anfallen, können Vermieter als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Kontoführung
Haben Sie als Vermieter für die Einnahmen und Ausgaben der Immobilie ein eigenes Konto eingerichtet, können sie die Kontoführungsgebühren ebenfalls als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Grundsteuer
In Deutschland müssen Immobilieneigentümer jedes Jahr die Grundsteuer bezahlen. Die Höhe der Grundsteuer bestimmen die Kommunen. Sie ist daher deutschlandweit unterschiedlich. Aber auch die Grundsteuer können Sie als Vermieter in voller Höhe als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen.

Hausnebenkosten
Die vom Mieter bezahlten Nebenkosten muss der Vermieter zwar als Einkünfte versteuern, kann diese aber danach als Werbungskosten in der Steuererklärung absetzen.

Bürokosten
Alle Kosten, die Ihnen als Vermieter für Telefon, Schreibwaren, Porto und benötigte Software entstehen, können Sie von der Steuer absetzen.

Fahrtkosten
Alle Fahrten, die Sie im Zusammenhang mit Ihrer vermieteten Immobilie machen, können in der Steuererklärung als Reisekosten geltend gemacht werden.

Bewirtungskosten
Für Gespräche und Treffen mit dem Mieter können Sie die dabei entstehenden Bewirtungskosten zu 70 Prozent absetzen.

Mitgliedsbeiträge
Beiträge, den Vermieter als Mitglied für Verbände wie beispielsweise den Vermieterverband zahlen, können ebenfalls von der Steuer abgesetzt werden.

Reparaturen
Fallen nötige Arbeiten an der vermieteten Immobilie an, können Vermieter die anfallenden Handwerkerkosten in der Steuererklärung geltend machen.

Vermietung an Verwandte
Möchten Sie als Vermieter die Ausgaben als Werbekosten anrechnen, muss die Miete für Ihre Verwandten mindesten 75 Prozent der ortsüblichen Miete betragen. So können Sie durch die niedrige Miete Ihre zu versteuernden Einkünfte schmälern und gleichzeitig die Ausgaben trotzdem als Werbekosten absetzen.

Renovierung
Wenn Sie als Vermieter nach dem Auszug eines Mieters die Immobilie renovieren lassen, können sie die dabei anfallenden Kosten von Ihren Miteinnahmen abziehen.

Maklergebühren
Nehmen Sie bei der Suche nach einem Mieter die Hilfe eines Maklers in Anspruch, können die entstandenen Gebühren von den Miet-Einnahmen abgezogen werden. Bezahlt aber der neue Mieter die Maklergebühr, können Sie als Vermieter nichts von der Steuer absetzen.

Werbung
Machen Sie auf der Suche nach einem neuen Mieter Werbung (Anzeigen, Prospekte etc.) für Ihre Immobilie, können Sie diese Ausgaben ebenfalls in der Steuerklärung angeben.

Anwaltskosten
Entstehen Ihnen bei Streitigkeiten im Rahmen der Immobilienvermietung Anwalts- oder Gerichtskosten können Sie als Vermieter diese Kosten auch als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Inventar und Möbel
Vermieten Sie eine möblierte Wohnung, können Sie diese inklusive des gesamten Inventars (Möbel, Einbauten) über die Nutzungsdauer hinweg von der Steuer absetzen.

Grundsätzlich sollten Sie die Kosten, die Sie für absetzungsfähig halten, immer in voller Höhe angeben. Wie hoch die Rückzahlung bei den Steuern am Ende tatsächlich ist, hängt dann von vielen Faktoren ab.

Steuern mit denkmalgeschützten Immobilien sparen

Bei Denkmal-Immobilien profitieren Selbstnutzer besonders von den hohen Sonderabschreibungen. Allerdings muss es sich dabei um Maßnahmen an Bestandsgebäuden handeln, da Neubauten und der Wiederaufbau nicht gefördert werden. Als Eigentümer können Sie in den ersten acht Jahren die Modernisierungskosten mit jährlich neun Prozent und weitere vier Jahre mit sieben Prozent steuerlich absetzen. Bei den Anschaffungskosten gibt es zusätzlich die lineare Absetzung für Abnutzungserscheinungen mit 2 Prozent über einen Zeitraum von 50 Jahren.

Häufig gestellte Fragen:

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen als Privatperson wie normales Einkommen versteuer werden. Dagegen können Ausgaben, die durch die Vermietung entstehen geltend gemacht werden. Zu diesen Ausgaben gehören Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten. Lesen Sie hier mehr

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen als Privatperson wie normales Einkommen versteuer werden. Dagegen können Ausgaben, die durch die Vermietung entstehen geltend gemacht werden. Zu diesen Ausgaben gehören Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten. Lesen Sie hier mehr

Bei der Vermietung von Immobilien können die Kosten für folgende Dienstleitungen von der Steuer abgesetzt werden:

  • Kontoführungsgebühren
  • Grundsteuer
  • Hausnebenkosten
  • Bürokosten
  • Bewirtungskosten
  • Reparaturen
  • Renovierungen
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