Steuern sparen mit Immobilien
Tipps für Immobilienbesitzer

Als Immobilienbesitzer müssen Sie in Deutschland verschiedene Steuern und Gebühren an die Behörden zahlen. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie als Besitzer einer Kapitalanlage oder Eigenheimbesitzer Immobiliensteuern sparen können und was alles absetzbar ist. Dazu schauen wir uns genauer die steuerlich abgesetzbaren Kosten an.

Welche Steuern fallen rund um Immobilien an?

Besonders in den letzten Jahren hat der Bund bei Immobilieneigentümern die Steuerschraube angezogen. Viele Kommunen heben die Grundsteuer und die Grunderwerbssteuer an. Allerdings gibt es auch einige Schlupflöcher, durch die Eigentümer und Vermieter einige Abgaben sparen können.

In diesem Artikel finden Sie Steuerspartipps für

  • Eigenheimbesitzer
  • Besitzer einer Kapitalanlage
  • Vermieter
  • Denkmalimmobilien

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Welche Steuervorteile hat ein Eigenheim?

Seit Abschaffung der Eigenheimzulage werden selbstgenutzte Immobilien nicht mehr grundsätzlich direkt steuerlich gefördert. Trotzdem gibt es auch für Selbstnutzer einige nützliche Steuervorteile.

Die Eigenheimrente bzw. der Wohnriester zielt auf eine schnelle Schuldenfreiheit für Eigenheimbesitzer. Das verzinste Riester-Darlehen wird vom Eigenkapital sowie den staatlichen Zulagen zurückgezahlt. Das Eigenheimrentengesetz bietet Ihnen neben dem monatlichen finanziellen Zuschuss die Möglichkeit, bis zu 2.100 € als Sonderausgaben in der Steuererklärung geltend zu machen.

Allerdings müssen Sie beachten, dass das angesparte Kapital bei Renteneintritt nachgelagert besteuert wird. Doch bei einer Einmalbesteuerung zum Renteneintritt werden nur 70 % des Betrages besteuert. Die Tilgungsleistungen des Darlehens sind steuerlich absetzbar.

Das ist beim Eigenheim absetzbar

Anschaffungskosten eines Eigenheims und Neubaumaßnahmen sind in der Regel nicht von der Steuer absetzbar. Zu den nicht absetzbaren Ausgaben zählen die Grundsteuer, Grunderwerbsteuer und Notarkosten. Jedoch können Dienstleistungen, die im Zusammenhang mit dem Eigenheim erbracht werden, abgesetzt werden. Diese Dienstleistungen unterteilen sich in die Bereiche

  • Handwerkerkosten
  • Haushaltsnahe Dienstleistungen
  • Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse

Sie werden in der Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen der Steuererklärung angegeben.

Handwerkerkosten absetzen

Sind Reparaturen an der selbstgenutzten Immobilie fällig, können die Handwerkerkosten von der Steuer abgesetzt werden. Dies zählt auch für Zweitwohnsitze und Ferienhäuser. Arbeiten, die sich auf die Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen beziehen, können in der Steuererklärung angegeben werden.

Voraussetzung ist, dass die Rechnungen nicht bar bezahlt und Arbeits- sowie Materialkosten getrennt voneinander ausgewiesen wurden, da sie zu unterschiedlichen Sätzen angegeben werden. Bis zu 20 % der Aufwendungen können in der Steuer bedacht werden, die Steuerlast verringert sich jedoch höchstens um 1.200 € (§ 35a EStG).

Beispiele für absetzbare Handwerkerkosten:

  • Maler- und Fassadenarbeiten (keine Nachbesserungen direkt nach Neubau)
  • Schornsteinfeger
  • Wartung der Heizungsanlage
  • Modernisierung von Küche und Bad
  • Erweiterung der Terrasse
  • Erneuerung des Bodenbelags
  • Reparaturen von Haushaltsgeräten

Haushaltsnahe Dienstleistungen absetzen

Haushaltsnahe Dienstleistungen wie Putzen, Kochen, Rasenmähen und Gartenpflege können von der Steuer abgesetzt werden. Dabei werden 20 % der reinen Arbeitskosten auf die Einkommensteuer angerechnet, allerdings maximal 4.000 € pro Jahr. Der Fiskus erkennt nur die Arbeitskosten an. Das benötigte Material muss der Auftraggeber selbst bezahlen. Haben Sie für die Arbeiten KfW-Mittel genutzt, dürfen Sie die Kosten aber nicht geltend machen.

Fensterputzen

Mögliche haushaltsnahe Dienstleistungen:

  • Gartenarbeiten
  • Wäscheservice
  • Babysitten
  • Tierbetreuung
  • Haussitting
  • Putzdienste
  • Entrümpelungen
  • Fahrdienste
  • Seniorenbetreuung
  • Einkaufsdienste
  • Räum- und Streudienste
  • Friseur, Hand- und Fußpflege, wenn im Haus stattfindend
  • Hausmeisterdienste
  • Fensterputzen
  • Botengänge

Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse absetzen

Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse sind Anstellungen, die den Haushalt betreffende Tätigkeiten zum Gegenstand haben. Hierzu gehören Putzhilfen, Babysitter, Koch- und Pflegedienste. Die Höhe der Steuerermäßigung richtet sich nach der Art des Beschäftigungsverhältnisses. Es ist zu unterscheiden, ob es sich um einen Mini-Job oder um eine sozialversicherungspflichtige Anstellung handelt.

Folgende Absetzungen sind möglich:

  • Mini-Job: 20 % der Kosten, max. 510 €
  • Sozialversicherungspflichtige Beschäftigung: 20 % der Kosten, max. 4.000 €

Wie können Steuern bei einer Vermietung gespart werden?

Besonders attraktiv wird die Immobilie für den Eigentümer, wenn diese als Kapitalanlage und nicht als Eigenheim selbst genutzt wird. Denn bei einer Vermietung werden zahlreiche Ausgaben fällig, die von der Steuer abgesetzt werden können. Dazu zählen beispielsweise:

  • der Kaufpreis (beziehungsweise die Baukosten)
  • Abstandszahlungen für die Einrichtung
  • anfallende Reparaturkosten
  • Ausgaben für die Gartenpflege
  • Werbungskosten

Steuern bei Vermietung von bisher selbstgenutzten Immobilien

Spielen Sie irgendwann doch mit dem Gedanken Ihre bisher selbstgenutzte Immobilie zu vermieten und zuvor noch einige Modernisierungsarbeiten durchführen zu lassen, sollten Sie allerdings aufpassen. Denn vorgelagerte Kosten werden nicht als steuermindernd anerkannt, da sie vor und nicht während der Neuvermietung anfallen. Daher sollten Sie Investitionen in die Immobilie erst während der eigentlichen Vermietungsphase tätigen.

Können Steuern mit denkmalgeschützten Immobilien gespart werden?

Bei Denkmal-Immobilien profitieren Selbstnutzer besonders von den hohen Sonderabschreibungen. Allerdings muss es sich dabei um Maßnahmen an Bestandsgebäuden handeln, da Neubauten und der Wiederaufbau nicht gefördert werden. Als Eigentümer können Sie in den ersten acht Jahren die Modernisierungskosten mit jährlich neun Prozent und weitere vier Jahre mit sieben Prozent steuerlich absetzen. Bei den Anschaffungskosten gibt es zusätzlich die lineare Absetzung für Abnutzungserscheinungen mit 2 Prozent über einen Zeitraum von 50 Jahren.

Welche Kosten der Immobilie können steuerlich abgesetzt werden?

In manchen Fällen zählen auch die Schuldzinsen aus der Immobilienfinanzierung unter die Kategorie der Werbungskosten. Besonders Denkmal-Immobilien werden steuerlich gefördert. Denn als Investor können Sie acht Jahre lange die Modernisierungskosten mit jährlich neun Prozent und danach vier weitere Jahre mit sieben Prozent steuerlich geltend machen.

Welche Kosten Vermieter von der Steuer absetzen können

Bei den Anschaffungskosten gibt es zusätzlich die lineare Absetzung für Abnutzungserscheinungen. Die folgende Auflistung zeigt Ihnen auf einen Blick, welche Kosten Sie als Vermieter Ihrer Immobilie steuerlich absetzen können:

Kaufpreis der Immobilie

Für eine bis 1924 erbaute Immobilie kann der Vermieter jährlich 2,5 % des Brutto-Gesamtpreises von der Steuer absetzen. Dies ist solange erlaubt, bis der Gesamtpreis für den Erwerb des Hauses erreicht ist. Ist die Immobilie erst nach 1924 erbaut worden, kann der Eigentümer sie mit zwei Prozent im Jahr abschreiben.

Zinsen

Die monatlichen Zinsen, die bei der Rückzahlung eines Hypothekendarlehens für die Immobilie anfallen, können Vermieter ebenfalls als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Kontoführung

Haben Sie als Vermieter für die Einnahmen und Ausgaben der Immobilie ein eigenes Konto eingerichtet, können Sie die Kontoführungsgebühren ebenfalls als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Grundsteuer

In Deutschland müssen Immobilieneigentümer jedes Jahr die Grundsteuer bezahlen. Die Höhe der Grundsteuer bestimmen die Kommunen. Sie ist daher deutschlandweit unterschiedlich. Aber auch die Grundsteuer können Sie als Vermieter in voller Höhe als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen.

Hausnebenkosten

Die vom Mieter bezahlten Hausnebenkosten muss der Vermieter zwar als Einkünfte versteuern, kann diese aber danach als Werbungskosten in der Steuererklärung absetzen.

Bürokosten

Alle Kosten, die Ihnen als Vermieter für beispielsweise Telefon, Schreibwaren, Porto oder aber auch für benötigte Software entstehen, können Sie von der Steuer absetzen.

Fahrtkosten

Alle Fahrten, die Sie im Zusammenhang mit Ihrer vermieteten Immobilie machen, wie beispielsweise Bahnfahrten, können in der Steuererklärung als Reisekosten geltend gemacht werden.

Bewirtungskosten

Für Gespräche und Treffen mit dem Mieter können Sie die dabei entstehenden Bewirtungskosten, also zum Beispiel Kosten für Getränke sowie Speisen, bis zu 70 Prozent absetzen.

Mitgliedsbeiträge

Beiträge, den Vermieter als Mitglied für Verbände - wie beispielsweise Vermieterverband oder VermieterVerein - zahlen, können ebenfalls von der Steuer abgesetzt werden.

Reparaturen

Fallen nötige Arbeiten an der vermieteten Immobilie an, können Vermieter die anfallenden Handwerkerkosten, wie zum Beispiel für die Reparatur eines kaputten Fensters, in der Steuererklärung geltend machen.

Vermietung an Verwandte

Möchten Sie als Vermieter die Ausgaben als Werbekosten anrechnen, muss die Miete für Ihre Verwandten mindesten 75 Prozent der ortsüblichen Miete betragen. So können Sie durch die niedrige Miete Ihre zu versteuernden Einkünfte schmälern und gleichzeitig die Ausgaben trotzdem als Werbekosten absetzen.

Renovierung

Wenn Sie als Vermieter nach dem Auszug eines Mieters die Immobilie renovieren lassen, können sie die dabei anfallenden Kosten von Ihren Miteinnahmen abziehen. Darunter fallen unter anderem Kosten für ein neues Dach.

Werbung

Machen Sie auf der Suche nach einem neuen Mieter Werbung in Form von Anzeigen, Prospekte oder Ähnlichem für Ihre Immobilie, können Sie diese Ausgaben ebenfalls in der Steuerklärung angeben.

Anwaltskosten

Entstehen Ihnen bei Streitigkeiten im Rahmen der Immobilienvermietung Anwalts- oder Gerichtskosten, können Sie als Vermieter diese Kosten auch als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Inventar und Möbel

Vermieten Sie eine möblierte Wohnung, können Sie diese inklusive des gesamten Inventars (Möbel, Einbauten) über die Nutzungsdauer hinweg von der Steuer absetzen.

Maklergebühren

Nehmen Sie bei der Suche nach einem Mieter die Hilfe eines Maklers in Anspruch, können die entstandenen Gebühren von den Miet-Einnahmen abgezogen werden. Bezahlt aber der neue Mieter die Maklergebühr, können Sie als Vermieter nichts von der Steuer absetzen.

Grundsätzlich sollten Sie die Kosten, die Sie für absetzungsfähig halten, immer in voller Höhe angeben. Wie hoch die Rückzahlung bei den Steuern am Ende tatsächlich ist, hängt dann von vielen Faktoren ab.

Wir fassen für Sie zusammen

Wenn Sie Immobilienbesitzer sind, haben Sie gute Chancen mit Ihrem Eigenheim Steuern zu umgehen bzw. zu sparen. So können zum Beispiel Handwerkerkosten, haushaltsnahe Dienstleistungen sowie Beschäftigungsverhältnisse abgesetzt werden. Auch wenn Sie eine zu vermietende Immobilie besitzen, können Sie davon profitieren. Es können nämlich viele verschiedene Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.

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Häufig gestellte Fragen:

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen als Privatperson wie normales Einkommen versteuert werden. Beim Verkauf von Immobilien kann eine Spekulationssteuer anfallen, wenn diese nicht selbst genutzt und die Spekulationsfrist nicht eingehalten wurde. Beim Kauf von Immobilien fällt wiederum eine Grunderwerbssteuer an. Zudem muss jährlich die Grundsteuer gezahlt werden.

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Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen als Privatperson wie normales Einkommen versteuert werden. Dagegen können Ausgaben, die durch die Vermietung entstehen, geltend gemacht werden. Zu diesen Ausgaben gehören zum Beispiel Instandhaltungs- und Verwaltungskosten.

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Ein großer Pluspunkt bei denkmalgeschützten Immobilien ist die hohe Sonderabschreibung. So können solche Immobilieneigentümer in den ersten acht Jahren die Modernisierungskosten mit jährlich neun Prozent und weitere vier Jahre mit sieben Prozent steuerlich absetzen.

Weitere Informationen finden Sie hier!

Bei der Vermietung von Immobilien können die Kosten für folgende Dienstleitungen von der Steuer abgesetzt werden:

  • Kontoführungsgebühren
  • Grundsteuer
  • Hausnebenkosten
  • Bürokosten
  • Bewirtungskosten
  • Reparaturen
  • Renovierungen

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