Durch die derzeit niedrigen Zinsen stellen sich Immobilien auch oft als sichere Geldanlage heraus. Doch nicht jede Anlageimmobilie ist lukrativ und wirft zuverlässige Mieteinnahmen ab.

Ob Sie in Immobilien investieren sollten und woran Sie eine lukrative Immobilie erkennen, erfahren Sie im folgenden Artikel.

Gründe für eine Immobilie als Kapitalanlage

Immer mehr Menschen überlegen sich eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen. Sei es als ein Teil der Altersvorsorge oder als langfristiges Investment. Zu Recht: Denn gerade durch die derzeit günstigen Zinsen kann diese Anlageform besonders hohe Renditen abwerfen und dementsprechend eine sinnvolle Investition sein. Als Laie allerdings den Überblick zu bewahren und die Immobilie richtig bewerten zu können, ist nicht so einfach.

Der Immobilienmarkt boomt

Aufgrund der niedrigen Hypotheken-Zinsen und der Tatsache, dass Sparen auf dem Tagesgeldkonto kaum mehr Zinsen bringt, orientieren sich viele Anleger um und investieren in eine krisensichere Anlage, die nicht umsonst auch als „Betongold“ bezeichnet wird: Die Immobilie als Kapitalanlage.

Zusätzlich ist insbesondere bei Immobilien in Metropol- oder Uni-Städten mit einem starken Wertzuwachs zu rechnen, so dass höhere Mieteinnahmen für Eigentümer zu erwarten sind. Ob eine Immobilie als Anlage auch für Sie Sinn macht, erfahren Sie von HAUSGOLD, den Experten in Sachen Immobilien.

Vor- und Nachteile einer Immobilie als Kapitalanlage

Neben den oben genannten Vorteilen gibt es allerdings auch ein paar weitere Punkte, die Ihnen auf alle Fälle bewusst sein sollten, bevor Sie sich für eine Immobilie als Kapitalanlage entscheiden. Nicht immer lohnt es sich, auf diese Kapitalanlage zu setzen. Doch zuerst einmal nochmal zusammengefasst die Vorteile.

Vorteile

  • Wertstabilität
  • Vermögensgewinn
  • Inflationssicherheit
  • Mieteinnahmen
  • Steuervorteile
  • Altersvorsorge

Nachteile

Auf der anderen Seite gibt es auch ein paar Nachteile, zumindest Punkte, die Sie auf alle Fälle mit berücksichtigen sollten. Denn nur mit dem Kaufpreis der Immobilie ist es nicht getan. Auch die Kaufnebenkosten kommen noch dazu. Außerdem sollten Sie den Zeitaufwand nicht ganz unterschätzen als auch gewisse weitere Rücklagen haben, sollte die Immobilie zum Beispiel saniert werden müssen. Deshalb beachten Sie folgendes:

  • Kosten zum Erhalt der Immobilie
  • Einschränkungen bei Mieterhöhungen möglich, dementsprechend geringere Rendite
  • Lange Bindung des Kapitals
  • Verwaltungs- als auch Zeitaufwand bei der Vermietung

Ist eine Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll?

Wer vor den möglichen Herausforderungen mit Mietern und Handwerkern nicht zurückschreckt, Rücklagen gebildet hat und die Immobilie als langfristige Investition betrachtet, sollte sich durchaus diese Kapitalanlage als sinnvolle Ergänzung genauer anschauen. Vor allem, wenn in einem der gefragten Ballungsräume wie Berlin, Hamburg, München, Frankfurt oder Köln gekauft wird, wo die Immobilienpreise und auch die Mieten immer weiter steigen.

Rendite berechnen bei einer Kapitalanlage

Hierfür wird zunächst der Ertragswert benötigt. Dieser errechnet sich aus dem Kaufpreis der Anlageimmobilie, den durchschnittlichen Renovierungs- und Reparaturkosten sowie den Verwaltungskosten, denen die Mieteinnahmen und Steuervorteile für einen bestimmten Zeitraum gegenübergestellt werden. Haben Sie den Ertragswert berechnet, haben Sie eine gute Aussage darüber, welchen Ertrag das Mietobjekt in Zukunft erzielen wird.

Beispiel: So könnte sich der Gesamtbetrag etwa auf 500 000 Euro über einen Zeitraum von 20 Jahren belaufen. Setzt man nun die Mieteinnahmen von monatlich 3 000 Euro gegenüber, dann würde das Anlageobjekt nach 13,8 Jahre eine Rendite abwerfen, da die Kosten sich zu diesem Zeitpunkt amortisieren. Da ein langer Zeitraum abgedeckt werden muss, ist es wichtig, ein tragbares Rendite-Risiko-Profil aufzustellen – Mieteinnahmen können sinken, unerwartete Zusatzkosten hinzukommen.

Eigenkapital beim Kauf einer Anlageimmobilie

Als Faustregel gilt: 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten sollte man aus eigenen Mitteln aufbringen können.

Im ersten Schritt gilt es herauszufinden, welche Art von Immobilie man überhaupt kaufen möchte.

In welche Art von Kapitalanlage soll ich investieren?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, in eine Immobilie zu investieren.
Die wichtigsten Kapitalanlage-Immobilien:

Haus als Kapitalanlage

Einfamilien- und Doppelhäuser haben meist einen hohen Grundstücksanteil. Zwar sind die Anschaffungskosten etwas höher, jedoch kann sich dies beim Verkauf oft als vorteilhaft herausstellen. Schließlich erhöhen Grundstücke den Wiederverkaufswert der gesamten Immobilie, denn im Gegensatz zum Haus selbst steigen sie im Wert. Bei Mehrfamilienhäusern kann grundsätzlich eine höhere Rendite erwartet werden als bei einzelnen Häusern. Der Nachteil ist jedoch, dass Leerstände auftreten können, wenn die Lage ungünstig ist.

Wohnungen als Kapitalanlage

Herausforderung bei einer einzelnen Wohnung: Die Eigentümergemeinschaft, mit der man sich immer einig werden muss. Insbesondere dann, wenn es um Renovierungen geht, geraten Eigentümergemeinschaften oft in Konflikte. Werden Maßnahmen abgelehnt, die zu höheren Mieteinnahmen führen können, kann dies zu Verlusten in der Rendite führen. Falls das Budget es zulässt, sollte also lieber ein ganzes Wohnhaus anstelle von einer einzelnen Wohnung erworben werden. Außerdem fallen bei Wohnungen ein monatliches Hausgeld an, was on top kommt und mitberechnet werden muss.

Gewerbeimmobilien

Die Renditechancen sind bei Gewerbeimmobilien zwar sehr hoch, jedoch ist die Investition in eine Gewerbeimmobilie aufgrund von Marktschwankungen mit einem starken Risiko verbunden. Die Nachfrage nach freien Gewerbeflächen ist schwer vorauszusehen, insbesondere in Zeiten von neuen Trends wie Home Office oder alternativen Bürostrukturen. So riskiert man also Leerstände.

Indirekte Investitionen

Beispielsweise können über Immobilienfonds Anteile an Immobilien erworben werden. Der Vorteil hierbei für Investoren ist, dass das Risiko breiter gestreut ist und die Verwalter das Management übernehmen. Jedoch ist dies nur für erfahrene Investoren mit viel Kenntnis der Materie empfehlenswert.

Pflegeimmobilien

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage eignen sich insbesondere für private Anleger, die großen Wert auf eine sichere Geldanlage legen – denn neben der Rendite spielt vor allem der Inflationsschutz eine große Rolle. Bei diesem Modell steht nicht die vorzeitige Selbstnutzung der jeweiligen Immobilie, sondern vielmehr die Kapitalanlage im Vordergrund. Ein Vorteil liegt im bevorzugten Belegungsrecht, das bei Eintritt des Pflegefalls greift. Dieses Recht bezieht sich nicht automatisch auf die eigene Pflegeimmobilie, sondern auf alle Wohneinheiten des jeweiligen Trägers. Dennoch gibt es auch Risiken bei diesem Anlagemodell.

Ferienwohnung als Kapitalanlage

Sie können auch eine Wohnung in einem beliebten Urlaubsort kaufen und an Gäste und Urlauber vermieten. Vorteil: Höhere Mieteinnahmen. Nachteil: Sie müssen sich regelmäßig um die Vermietung kümmern und auch dafür Sorge tragen, dass die Wohnung geputzt und vorbereitet wird. Wenn man nicht selbst vor Ort ist, benötigt man ggf. jemanden, der das übernimmt.

Woran erkenne ich eine gute Anlageimmobilie?

Um einen guten Überblick über den Immobilienmarkt zu erhalten, nehmen Sie sich genug Zeit und überstürzen Sie nichts. Fragen Sie sich selbst: Wofür soll die Immobilie genutzt werden? Welches Kapital möchte ich einsetzen und welchen Ertrag erwarte ich? Beachten Sie außerdem:

Die Lage

Woran Sie eine gute Lage erkennen? Ein guter Indikator sind die Preise von Tiefgaragen in der Umgebung. Hier gibt es keine festgelegten Mietobergrenzen und keinen umfassenden Mieterschutz, sodass die Preise sehr stark von der reinen Nachfrage bestimmt werden. Sind die Kauf- und Mietpreise für Garagen unverhältnismäßig teuer, bedeutet dies, dass die Gegend äußerst solvente Mieter anlockt und der Erwerb einer Anlageimmobilie sinnvoll ist. Hier ein Vergleich der Mietpreisspiegel von den sechs größten Städten Deutschlands.

Die Ausstattung und der Zustand

Insbesondere sollte hier auf den Energieausweis geachtet werden. Ist die Immobilie bereits gut gedämmt und verbraucht deshalb wenig Energie oder muss noch viel Geld für Öl oder Gas ausgegeben werden? All diese Informationen erhalten Sie im Energieausweis der Immobilie. So lesen Sie den Energieausweis richtig.

Die Struktur der Mieter in der Umgebung

Schließlich können nur solvente Mieter für einen steten Zufluss von Geld sorgen.

Nähe zur Universität

Wenn die Immobilie uninah liegt, können Sie sicher sein, dass Sie diese immer vermietet kriegen, eine WG mit zwei oder mehr Mietern kann außerdem zu höheren Mieteinnahmen führen.

Soll ich einen Makler zur Hilfe nehmen? Ein Immobilienmakler kann Ihnen die Suche nach der passenden Immobilie als Kapitalanlage erleichtern. Schließlich kennt dieser den Immobilienmarkt sehr gut und hat bereits ein Portfolio an passenden Objekten. Hinzu kommt, dass ein Makler den Wert der Immobilie wahrscheinlich besser einschätzen kann als Sie als Laie. Aber auch Versicherungen und Banken können bei der Objektsuche behilflich sein.

Die lukrativsten Städte – Wo sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt

Generell kann man sagen, dass alle Metropolstädte wie Hamburg, Berlin, Köln oder München sehr lukrativ und ein sicheres Investment sind. Allerdings ist es in diesen Städten oft nicht so einfach, eine Immobilie zu finden, weil die Nachfrage einfach so groß ist. Gleichzeitig sind auch die Immobilienpreise in diesen Regionen dementsprechend hoch. Wer keinen Zeitdruck hat, kann sich die Entwicklung in Ruhe anschauen und nach einem geeigneten Anlageobjekt schauen. Alternativ sind ebenfalls alle Uni-Städte interessant, weil auch dort immer ein Zuwachs stattfindet und ein Bedarf an Wohnraum ist.

Generell ist es schon einfacher, die Immobilie in der eigenen Stadt zu kaufen, da man bei etwaigen Problemen schneller vor Ort ist. Wer aber die Möglichkeit zu einem tollen Objekt in einer anderen Stadt hat, sollte sich davon nicht abschrecken lassen.

Immobilienkredit: Wie finanziere ich die Immobilienanlage?

Ihre Immobilie finanzieren Sie entweder über ein Bankdarlehen mit laufender Tilgung oder mit einem Bauspardarlehen. Auch eine Kombination ist möglich. Sprechen Sie da am Besten mit Ihrer Hausbank oder Finanzberater. Parallel dazu stellen Sie Ihre kompletten monatlichen Einnahmen Ihren Ausgaben gegenüber. Im Ergebnis erhalten Sie das Budget, das Ihnen am Monatsende zur Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie übrig bleibt.