Seit Juni 2019
Notarkosten beim Hauskauf
Wann werden Notarkosten beim Immobilienkauf fällig?
Ein rechtskräftiger Eigentümerwechsel bedarf in Deutschland einen notariell beurkundeten Kaufvertrag. Hier erfahren Sie, welche Leistungen ein Notar anbietet und welche Notarkosten sowie Grundbuchkosten beim Hausverkauf dadurch anfallen.
Was ist in den Notarkosten beim Hauskauf enthalten?
Die Notargebühren bei einem Hausverkauf ergeben sich grob aus:
- Der Beratung durch den Notar
- Der Fertigstellung eines Kaufvertragsentwurfs
- Der finalen rechtskräftigen notariellen Beurkundung des Kaufvertrags
Die tatsächlichen Kosten orientieren sich am Kaufpreis der Immobilie. Zusätzliche Beratungstermine oder einen höheren Arbeitsaufwand Ihres Vertrags werden Ihnen nicht berechnet. Die Höhe der pauschalen Kosten je Leistung, sind genau im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und für jeden sichtbar.
Neben dem Kaufvertrag übernimmt der Notar noch weitere Aufgaben, die kostenpflichtig sind, wie z. B. die Eintragung ins Grundbuch.
Welche Aufgaben übernimmt der Notar beim Hauskauf?
Im Zug der Beratungsaufgabe, der Kaufvertragsentwurf- Erstellung und der endgültigen notariellen Beurkundung des Kaufvertrages übernimmt der Notar weitere Dienstleistungen, die die Kosten beeinflussen.
- Eintragung und Löschung von Grundschulden: Für die Kreditsicherung wird eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Nach Rückzahlung des Kredits kann der Notar auf Antrag die Löschung der Grundschuld im Grundbuch veranlassen und beglaubigen.
- Eintragung oder Löschung Auflassungsvormerkung im Grundbuch: Zum Schutz des Käufers wird häufig eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums und schützt vor Veräußerung oder Belastung des Grundstücks durch den Verkäufer nach Vertragsabschluss, aber vor der endgültigen Eigentumsumschreibung.
- Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch: Der Notar beantragt nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags die Eintragung des Eigentumswechsels ins Grundbuch beim zuständigen Grundbuchamt. Diese Eintragung ist notwendig, um den Käufer als neuen Eigentümer des Hauses rechtlich anzuerkennen.
- Protokollierung und Entwurf des Kaufvertrags sowie die finale Beurkundung des Kaufvertrages: Der Notar erstellt einen Kaufvertrag, der den rechtlichen Anforderungen entspricht, und beurkundet die Unterschriften der Käufer und Verkäufer. Die notarielle Beurkundung ist ein wesentlicher Schritt, um den Kaufvertrag rechtsverbindlich zu machen.
- Nutzung bzw. Führung eines Notaranderkontos: Der Notar richtet ein Notaranderkonto zur sicheren Verwaltung des Kaufpreises ein. Dieses Konto schützt die Transaktion, indem es die Zahlung an den Verkäufer erst nach Erfüllung aller vertraglichen Bedingungen freigibt.
Die genauen Notarkosten können variieren, da sie von verschiedenen Faktoren wie dem Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung und dem Umfang der benötigten notariellen Leistungen abhängen. In Deutschland liegt der Satz für Notarkosten üblicherweise zwischen etwa 1,0 % und 1,5 % des Kaufpreises.
Sowohl Notargebühren als auch die Kosten für den Grundbucheintrag orientieren sich an dem verhandelten Kaufpreis der Immobilie. Es gibt lediglich einen Unterschied, den Sie beachten sollten: Die Notarkosten werden durch den Kaufpreis des Hauses einschließlich des Wertes aller Gegenstände und Zubehör, z.B. einer Einbauküche, welche mit verkauft wird, ermittelt. Für die Gebühren des Grundbucheintrags zählt ausschließlich der Wert des Hauses.
Notargebührentabelle
Die folgende Tabelle zeigt Ihnen beispielhafte Werte für Notarkosten und Grundbuchkosten, aus dem Notar- und Gerichtskostengesetz. Zu sehen ist, welche Gebühr bei jeweiligem Kaufpreis der Immobilie entsteht zuzüglich einer üblichen 5,5-fachen Gebühr und Umsatzsteuer.
| Kaufpreis der Immobilie | Einfache Gebühr | 5,5-fache Gebühr | Umsatzsteuer | Gesamtkosten | % vom Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|---|
| 50.000 € | 165,00 | 907,50 € | 172,43 € | 1079,93 € | 2,16% |
| 110.000 € | 273,00 € | 1.501,50 € | 285,29 € | 1.786,79 € | 1,79% |
| 170.000 € | 381,00 € | 2.095,50 € | 398,15 € | 2.493,65 € | 1,47% |
| 200.000 € | 435,00 € | 2.392,50 € | 454,58 € | 2.847,08 € | 1,42% |
| 350.000 € | 685,00 € | 3.767,50 € | 715,83 € | 4.483,33 € | 1,28% |
| 410.000 € | 785,00 € | 4.317,50 € | 820,33 € | 5.137,83 € | 1,25% |
In der Tabelle ist gut zu erkennen, dass die Notarkosten mit zunehmendem Kaufpreis abnehmen.
Wie kann ich die Notarkosten berechnen?
Die Notarkosten in Deutschland werden auf Basis der Gebührenordnung für Notare (GNotKG) berechnet. Diese Kosten hängen in erster Linie vom Geschäftswert ab, also dem Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung. Hier sind die grundlegenden Schritte, wie sich die Notarkosten berechnen lassen:
- Bestimmung der Bemessungsgrundlage: Die Grundlage für die Berechnung der Notarkosten ist in der Regel der Kaufpreis des Hauses, der Wohnung oder des Grundstückes. Diesen können Sie über eine Immobilienbewertung erfahren.
- Anwendung der Gebührentabelle: Auf Basis des Kaufpreises wird unter Zuhilfenahme der im GNotKG festgelegten Gebührentabelle die entsprechende Gebühr ermittelt. Die Gebührentabelle ist progressiv gestaltet, das heißt, mit steigendem Kaufpreis erhöht sich der Prozentsatz der Notarkosten nur degressiv.
- Zusätzliche Kosten berücksichtigen: Neben den Grundgebühren können zusätzliche Kosten anfallen, zum Beispiel für die Eintragung einer Grundschuld, die Anlage eines Notaranderkontos oder spezielle Beratungsleistungen.
- Umsatzsteuer: Auf die Notargebühren wird zusätzlich die gesetzliche Umsatzsteuer erhoben.
Beispielrechnung Notargebühren
In dieser Beispielrechnung für Notarkosten liegt die Höhe des Kaufpreises bei 150.000 € und der eingetragenen Grundschuld bei 120.000 € vor. Daraus ergibt sich folgende Rechnung:
| Grundbuch- oder Notarkosten | Art der Leistung | Kosten |
|---|---|---|
| Notarkosten | Beurkundung Kaufvertrag | 708,00 € |
| Grundbuch | Eintragung Auflassungsvormerkung | 177,00 € |
| Notarkosten | Grundschuldbestellung | 300,00 € |
| Grundbuch | Eintragung der Grundschuld | 300,00 € |
| Grundbuch | Eintragung des Eigentümers | 354,00 € |
| Notarkosten | Betreuungsgebühr für den Kaufvertrag | 177,00 € |
| Notarkosten | Betreunngsgebühr für die Grundschuld | 150,00 € |
| Notarkosten | Vollzugstätigkeiten | 177,00 € |
| Gesamtkosten: | ||
| Grundbuchkosten | 831,00 € | |
| Notarkosten | 1.512,00 € | |
| MwSt. für Notarkosten | 287,28 € | |
| Gesamtkosten | 2630,28 € |
Quelle: https://grundbuch.rechner.handelsblatt.com/rechner2/handelsblatt2/
Auch wenn die Notargebühren gesetzlich festgelegt sind, können die Kosten verschiedener Notare schwanken. Es kann also zu Abweichungen der Werte kommen.
Wer übernimmt die Notarkosten?
Es gibt keine gesetzliche Regelung darüber, wer welche Kosten und welchen Anteil dieser des Notars übernehmen muss. In der Regel übernimmt der Käufer den größten Anteil der Notargebühren. Der Verkäufer wird lediglich für einzelne Gebühren herangezogen. Aus folgendem Grund:
Sollten die Kosten von dem Verkäufer übernommen werden, würden diese auf den Kaufpreis der Immobilie hinzugerechnet werden. Somit würde sich die Grunderwerbssteuer (3,5 % - 6,5 % des Kaufpreises) für den Hausverkauf enorm erhöhen. Daher übernimmt der Käufer in der Regel auch die Aufgabe, einen Notartermin zu vereinbaren.
Wer haftet bei Nichtzahlung?
Im Falle einer Nichtzahlung kommen beide Parteien gleichermaßen für die Schulden auf. Sollte der Käufer die Kosten nicht bezahlen, kann der Verkäufer hinzugezogen werden.
Damit es nicht zu Unstimmigkeiten kommt, empfiehlt sich, dass im Vorfeld eine Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über die Kostenübernahme stattfindet.
Stellen Sie sich vor dem Hauskauf eine Liste aller Kaufnebenkosten zusammen, damit Sie am Ende nicht auf unerwarteten Kosten sitzen. Dazu zählen auch die Notarkosten.
Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?
Ob Notarkosten steuerlich absetzbar sind, hängt vom Verwendungszweck der gekauften Immobilie ab:
| Eigenheim zur privaten Nutzung | Immobilie für betriebliche Zwecke |
|---|---|
| Notarkosten, die beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung für den Eigenbedarf entstehen, sind in der Regel nicht steuerlich absetzbar. Sie zählen zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöhen somit die Anschaffungskosten des Wohneigentums, was sich jedoch erst bei einem späteren Verkauf steuerlich auswirken kann, indem sie den zu versteuernden Gewinn mindern. | Falls die Immobilie vermietet wird oder für betriebliche Zwecke genutzt wird, können die Notarkosten als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben steuerlich geltend gemacht werden. In diesem Fall mindern sie direkt den steuerpflichtigen Einkommensbetrag im Jahr der Entstehung. Dies betrifft sowohl die Kosten für den Kaufvertragsabschluss als auch für die Eintragung einer Grundschuld, sofern diese im Zusammenhang mit der Finanzierung der vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilie steht. |
Die Notarkosten, die im Falle einer gewerblichen Nutzung bzw. Vermietung der Immobilie steuerlich abgesetzt werden können, sind die Anschaffungskosten und die Finanzierungskosten. Wird für den Kauf eine Baufinanzierung in Anspruch genommen, gehört es zu den Tätigkeiten des Notar, dass er die Hypothek in das Grundbuch eintragen lässt.
Wie bzw. wo kann ich die Notarkosten absetzen?
Notarkosten, die im Zusammenhang mit der Finanzierung und Vermietung einer Immobilie stehen, können in der Steuererklärung als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben abgesetzt werden. Dafür tragen Sie die Kosten in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) Ihrer Einkommensteuererklärung ein, falls es sich um vermietete Immobilien handelt. Bei Nutzung der Immobilie für betriebliche Zwecke erfolgt der Abzug in der entsprechenden Anlage für Einkünfte aus Gewerbebetrieb oder selbstständiger Arbeit. Es ist empfehlenswert, sich für eine genaue Zuordnung und korrekte Absetzung der Kosten an einen Steuerberater zu wenden.
Wie Sie Notarkosten sparen
Da laut Gesetzgeber die Notarkosten nicht verhandelbar sind, gibt es keine Möglichkeit, dass die Gebühren wegfallen. Es gibt für den Käufer jedoch die Option, die Kosten zu senken:
- Minimierung des Kaufpreises: Indem der Käufer den Kaufpreis der Immobilie direkt an den Verkäufer überweist, würde er die Kosten für die Hebegebühr des Notaranderkontos sparen.
- Minimierung des Kaufpreises: Sollten Sie die Möglichkeit haben, sich zwischen einem bebauten Grundstück und einem unbebauten zu entscheiden, wären die Notarkosten bei dem unbebauten Grundstück erheblich günstiger. Das ergibt sich daraus, dass die Notarkosten anhand des Kaufpreises ermittelt werden.
- Verringerung der Termine: Zudem können Sie den Termin der Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch verknüpfen. Auf diesem Wege sparen Sie sich eine Termingebühr.
- Verzicht auf Auflassungsvormerkung: Die Auflassungsvormerkung dient dem Käuferschutz, indem sie den Eigentumsübergang im Grundbuch sichert, bis dieser vollständig abgeschlossen ist. Allerdings kann der Verzicht auf eine Auflassungsvormerkung riskant sein, da der Käufer ohne diese Sicherheit bei Konflikten oder Insolvenz des Verkäufers benachteiligt sein könnte. Die Gebührentabelle für Notare sieht für die Bearbeitung einen halben Gebührensatz, 0,5, vor.
- Grundschuldabtretung: Statt eine neue Grundschuld eintragen zu lassen, wird eine bestehende Grundschuld vom Verkäufer auf den Käufer übertragen. Dies kann günstiger sein, da die Kosten für die Eintragung einer neuen Grundschuld im Grundbuch entfallen. Es fallen lediglich Gebühren für die Abtretung und die notarielle Beurkundung an.