Sie wollen Ihr Haus verkaufen und demnächst stehen die ersten Besichtigungstermine an? Dann bereiten Sie diese Termine gut vor. Beschäftigen Sie sich als erstes mit der Optik: Benötigt Ihr Haus kleine Schönheitsreparaturen, sollten Sie diese noch vor der Hausbesichtigung durchführen (lassen).

Auch wenn sich solche Maßnahmen summieren können, auf den Verkaufspreis kann sich das außerordentlich positiv auswirken. Wer sieht schließlich gerne einen tropfenden Wasserhahn oder schief hängende Jalousien? Eine optimal vorbereitete Immobilie kann einen bis zu 15 Prozent höheren Verkaufspreis erzielen.

Präsentieren Sie Ihr Haus von der besten Seite, denn der erste Eindruck bei einer Hausbesichtigung kann entscheiden, ob aus Interessenten Käufer werden. Bereiten Sie sich darüber hinaus auf alle möglichen Fragen vor, und seien sich der Vorteile Ihres Hauses und der unmittelbaren Umgebung bewusst, um bei Preisverhandlungen die passenden Argumente bieten zu können.

Verkauf einer vermieteten Immobilie

Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen wollen, dann informieren Sie Ihren Mieter zeitnah über Ihre Pläne. Der Mieter ist dann involviert und unterstützt Sie auf jeden Fall besser als wenn er kurzfristig oder über Dritte von dem geplanten Verkauf erfährt. Nehmen Sie außerdem Sorgen Ihres Mieters ernst. Denn der Mieter fragt sich bestimmt: „Und was passiert mit mir nach dem Verkauf?“ Grundsätzlich ist es so, dass beim Verkauf einer Mietwohnung oder eines Mietshauses der Erwerber in die bestehenden Mietverträge eintritt. Für Vermieter gilt der gesetzliche Grundsatz: “Kauf bricht nicht Miete”. Ein neuer Eigentümer hat danach die gleichen Rechte und Pflichten, die auch der alte Vermieter hatte. Die Miete steht dem Käufer aber grundsätzlich erst ab dessen Eintragung als Eigentümer im Grundbuch zu. Die Betriebskosten sind von demjenigen abzurechnen, der am Ende der Abrechnungsperiode Vermieter ist. Bei einem Vermieterwechsel ist die hinterlegte Kaution immer von dem aktuellen Vermieter zu erstatten – egal, welcher Vermieter die Kaution ursprünglich erhalten hatte.

Ein Mieter hat in der von ihm bewohnten Immobilie grundsätzlich das sogenannte „Hausrecht“. Das heißt, er darf bestimmen, wer seine Wohnung/sein Haus betritt und wer sich darin aufhält, aber Besichtigungen durch Kaufinteressenten muss ein Mieter akzeptieren. Er braucht jedoch keine „Völkerwanderungen“ im Rahmen einer Wohnungsbesichtigung/Hausbesichtigung zu dulden. Generell darf der Mieter höchstens ein- bis zweimal wöchentlich für einen Termin beansprucht werden. Zieht sich der Verkauf der Immobilie über Monate hin und hat der Mieter schon sehr viele Termine erdulden müssen, kann er berechtigt den Vermieter darum bitten, die Termine zu bündeln und auf unter eine Stunde im Monat zu begrenzen.

So bereiten Sie Ihre Immobilie für die Hausbesichtigung vor

Bei einer Hausbesichtigung sollten Haus und Garten in einen Top-Zustand sein. Der Wohlfühlfaktor spielt bei Kaufinteressenten nämlich eine entscheidende Rolle. Studien zeigen, dass beim Kauf einer Immobilie nur 60 Prozent von Faktoren wie Preis, Größe, Lage, Ausstattung usw. abhängen. 40 Prozent werden von Gefühlen und unbewussten Wünschen gesteuert.

Machen Sie vor der ersten Hausbesichtigung einen Rundgang durch Ihr Heim und betrachten Sie es kritisch.

Tipps für den Innenbereich

  • Räumen Sie alle Zimmer auf, inklusive Keller, Speicher, Abstellraum. Was können Sie entsorgen, damit die Räume größer und einladender wirken?
  • Alle Räume sollten hell sein. Prüfen Sie, ob die Beleuchtung ausreichend ist und öffnen Sie Gardinen und Vorhänge.
  • Die Fenster im Haus sollten frisch geputzt sein.
  • Nehmen Sie ggf. Ausbesserungsarbeiten wie tropfende Wasserhähne vor.
  • Versuchen Sie, Flecken auf dem Teppich zu entfernen.
  • Putzen Sie die Sanitäreinrichtungsgegenstände.
  • Wischen Sie Staub und entfernen Sie ggf. Tierhaare auf Teppichen und Möbeln.
  • Entfernen Sie sowohl persönliche Gegenstände (Fotos) als Gebrauchsgegenstände (Bügelbrett und Wäscheständer).
  • Achten Sie auf mögliche Stolperfallen, wie Spielzeug oder lose Kabel.
  • Machen Sie die Betten.
  • Verkaufen Sie Ihre Einbauküche mit, dann sollten alle Schränke und Schubladen sauber und in einwandfreiem Zustand sein. Sauberkeit, speziell Backofen und Kühlschrank, ist auch hier das A und O.
  • Sorgen Sie dafür, dass die die Versorgungskästen (Strom, Wasser, Telefon) frei zugänglich sind.
  • Lüften Sie unmittelbar vor der Hausbesichtigung alle Räume gut durch.

Sollten Sie in Einrichtungsfragen unsicher sein, dann holen Sie sich professionelle Hilfe für das sogenannte Home Staging (das optische und emotionale Aufwerten einer Immobilie). Immobilien, die von einem „Stager“ professionell für die Hausbesichtigung vorbereitet wurden, verkaufen sich schneller und es kann ein bis zu 15 Prozent höherer Verkaufspreis erzielt werden.

Tipps für den Außenbereich:

  • Der Eingangsbereich sowie Treppenhaus sollten einen sauberen, aufgeräumten, einladenden Eindruck machen.
  • Prüfen Sie, dass die Außenbeleuchtung funktioniert.
  • Mähen Sie vor einer Hausbesichtigung den Rasen.
  • Fegen Sie ggf. Laub und schneiden Sie Hecken.
  • Achten Sie auf gepflegte Pflanzenkübel und Blumenkästen.
  • Befreien Sie Plattenbelag von Wegen und der Terrasse von Moos und Unkraut.
  • Beseitigen/reparieren Sie mögliche Stolperfallen, wie Gartenschlauch oder lockerer Platten, auf Wegen und Treppen.
  • Entfernen Sie ggf. Sperrmüll und „verstecken“ Sie weniger attraktive Gegenstände (z. B. Mülltonnen) hinter einer Fassade oder in einem Schuppen.
  • Räumen Sie Carport bzw. Garage und Schuppen auf, damit auch sie größer wirken.
  • Streichen Sie ggf. die Fassade oder bessern Sie sie teilweise aus.

Sprechen Sie Ihren Immobilienmakler frühzeitig auf die Hausbesichtigung an, wenn Sie dazu Fragen haben. Ein guter Makler hat den richtigen Blick für Interieur und Außenbereich.

Typische Fragen bei einer Hausbesichtigung

Bereiten Sie sich gut auf alle möglichen (und unmöglichen) Fragen vor, die Ihnen von Kaufinteressenten während einer Hausbesichtigung gestellt werden. Sind Sie nicht gut vorbereitet, so kann das eine Kaufentscheidung unnötig verlängern oder gar verhindern. Holen Sie vor der Hausbesichtigung alle Informationen und Unterlagen ein, die für potenzielle Käufer von Interesse sind und halten Sie diese bereit.

Dazu zählen zum Beispiel:

  • Grundrisse mit genauer Wohnflächengröße
  • Energieausweis
  • Höhe Nebenkosten
  • Heizkosten-Informationen und Energiebilanz
  • Renovierungsarbeiten
  • Verfügbarkeit Internet, TV

Sortieren Sie Sie alle notwendigen Pläne, Urkunden, Abrechnungen und Belege vor der Hausbesichtigung und schauen Sie sich den Grundriss noch einmal gründlich an. Dann können Sie viele Fragen schnell und kompetent beantworten und müssen während der Hausbesichtigung nicht lange nach den richtigen Werten suchen.

Weitere Themenbereiche, die im Rahmen einer Hausbesichtigung, häufig angesprochen werden, sind:

  • Lage/Umgebung/Verkehrsanbindung (Zum Beispiel: „Wo ist die nächste Bushaltestelle?“)
  • Einkaufsmöglichkeiten/Schulen/Freizeitangebote (Zum Beispiel: Wo ist der nächste Supermarkt?“)
  • Sicherheit (Zum Beispiel: „Gab es in letzter Zeit Einbrüche in der Nachbarschaft?“)
  • Lärm (Zum Beispiel: „Ist es draußen abends noch lange laut?“)
  • Nachbarschaftsverhältnis (Zum Beispiel: „Wirft der Nachbar einen Blick auf das Haus, wenn man im Urlaub ist?“)
  • Familienfreundlichkeit (Zum Beispiel: „Was halten die Nachbarn davon, wenn eine 5-köpfige Familie mit kleinen Kindern einzieht?“)
  • Akzeptanz von Tieren (Zum Beispiel: „Könnte es sein, dass sich in unmittelbarer Nähe jemand von Hunden belästigt fühlt?“)

Stellen Sie sich darauf ein, dass sehr unterschiedliche Menschen zu einer Hausbesichtigung kommen und Ihnen vielleicht auch extrem kritische Fragen stellen. Viele Menschen versuchen so, „den Kaufpreis zu drücken“. Lassen Sie sich nicht verunsichern, sondern bleiben Sie auch bei kritischen Anmerkungen ruhig und gelassen. Oft können Einwände einfach mit kompetenten Antworten beseitigt werden. Dann ist es hilfreich, bei der Hausbesichtigung die wichtigsten Zahlen, Daten und Fakten Ihrer Immobilie im Kopf zu haben. Gehen Sie während der Hausbesichtigung nicht vorschnell in Preisverhandlungen. Bei Preisvorschlägen bitten Sie um etwas Bedenkzeit, aber lassen Sie sich nicht zu Entscheidungen drängen.

Zeigen Sie den Interessenten alle Räumlichkeiten und das Grundstück. Weisen Sie bei der Hausbesichtigung explizit auf die Vorteile Ihrer Immobilie hin. Bedenken Sie aber auch, dass Sie rechtlich dazu verpflichtet sind, Mängel und andere Problematiken Ihrer Immobilie offenzulegen.

Wer hingegen ein (noch) unbebautes Grundstück verkaufen will, sollte sich wiederum auf andere Fragen einstellen.

Wohnungsbesichtigung: Fragen zur WEG

Wer eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kauft, der möchte in der Regel auch erfahren, wie die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) funktioniert. Wie handelt die WEG im Interesse des gemeinschaftlichen Eigentums? Welche Probleme haben sich möglicherweise aufgestaut? Legen Sie daher bei der Wohnungsbesichtigung die Protokolle der Eigentümerversammlungen bereit. Wenn es geht, alle Protokolle, mindestens aber die der letzten fünf Jahre. Stellen Sie sich darauf ein, dass Interessenten im Rahmen der Wohnungsbesichtigung auch Gemeinschaftseigentum sehen möchten (zum Beispiel gemeinschaftlich genutzter Hauswirtschaftsraum mit Waschmaschine und Trockner, Fahrradkeller oder  Garten) und Fragen zur WEG stellen werden:

  • Welche Instandhaltungsmaßnahmen hat die WEG zu welchen Zeitpunkten durchgeführt? Welche sind sofort, mittel- und langfristig fällig?
  • Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage, also Rücklagen der Eigentümergemeinschaft für Sanierungsarbeiten am Haus?
  • Gab es in den letzten Jahren Sonderumlagen? Mussten die Eigentümer für Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten gesondert zur Kasse gebeten werden?
  • Wer verwaltet das Haus?
  • Was beinhaltet die gemeinschaftliche Gebäudeversicherung und wie hoch ist sie?

Hausbesichtigung lieber von einem Makler durchführen lassen?

In vielen Fällen hat sich gezeigt, dass es besser ist, wenn der Eigentümer bei der Hausbesichtigung bzw. Wohnungsbesichtigung nicht zugegen ist, sondern der Makler die Hausbesichtigung durchführt. Ein Makler hat mehr Erfahrungen und geht professionell auf die speziellen Wünsche der Kaufinteressierten ein, ohne aufdringlich zu sein. Kritische Punkte bzw. Mängel legt er mit Geschick offen. Im Fokus seiner Präsentation stehen die Vorteile der Immobilie, die er gekonnt in Szene setzt. Als Mittler zwischen Verkäufer und Interessent tritt der Makler souverän auf und ist kritischen Fragen und massiven Forderungen nach Preisnachlässen gewachsen. Darüber hinaus hat sich gezeigt, dass  Interessenten weniger Hemmungen haben, einem Makler ihre Fragen zu stellen.

Auch die Verabschiedung am Ende einer Hausbesichtigung führt ein guter Immobilienmakler professionell und charmant durch: Er überreicht den Interessenten ein aussagekräftiges Exposé mit Grundrissen, wichtigen Eckdaten und klaren Fotos. Für spätere Rückfragen steht er ebenfalls gern zur Verfügung, telefonisch, per E-Mail oder auch in seinem Büro.

Sie sind auf der Suche nach einem guten Makler? Vertrauen Sie auf die Expertise von HAUSGOLD.de bei Ihrer Maklersuche. Es lohnt sich – auch bei der Hausbesichtigung.

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