Seit Juni 2019
Die Restnutzungsdauer
Alles, was Sie über diese Kennzahl wissen müssen
Wie der Begriff es schon andeutet, geht es bei der Restnutzungsdauer um die verbleibenden Jahre, in denen zum Beispiel ein Gebäude noch wirtschaftlich genutzt werden kann. In diesem Artikel erfahren Sie, wovon diese Kennzahl abhängig ist, wie sie sich von der Gesamtnutzungsdauer unterscheidet, wie sie ermittelt wird und vieles mehr.
Was genau ist eine Restnutzungsdauer?
Als gesetzliche Grundlage für die Restnutzungsdauer dient die Immobilienwertermittlungsverordnung, abgekürzt als ImmoWertV. In “Weitere Grundstücksmerkmale” wird die Restnutzungsdauer genau definiert:
➔ Sie wird in Jahren angegeben
➔ Es handelt sich um die Nutzung baulicher Anlagen
➔ Eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung wird dabei vorausgesetzt
Daraus erschließt sich, dass die Restnutzungsdauer die verbleibende Lebensdauer einer Immobilie ist, in der diese noch für wirtschaftliche Zwecke genutzt werden kann. Aus dem Grund wird diese Dauer auch als “wirtschaftliche Restnutzungsdauer” bezeichnet.
Des Weiteren wird deutlich, dass diese Kennzahl von verschiedenen Faktoren abhängig ist und demnach durch gewisse Einflüsse verkürzt oder verlängert werden kann. Zu diesen gehören in der Regel folgende:
- Modernisierungen: Unter Modernisierungen werden hierbei Maßnahmen verstanden, die einen großen, positiven Verbesserungseffekt auf die Wohn- oder Nutzverhältnisse haben, wie zum Beispiel Maßnahmen zur Energieeinsparung oder Erneuerung bzw. Verdichtung von Fenstern.
- Instandhaltungen: Hiermit sind Wartungsarbeiten gemeint, sodass der vertragsmäßige Zustand aufrecht erhalten bleiben kann.
- Instandsetzungen: Darunter werden wiederum Reparaturarbeiten verstanden, die anfallen, weil der vertragsmäßige Zustand nicht eingehalten wurde.
Als modifizierte Restnutzungsdauer wird die Dauer bezeichnet, die zum Beispiel von dem Modernisierungsstand, der Gesamtnutzungsdauer und dem Baujahr des Gebäudes abhängig ist.
Die Gesamtnutzungsdauer
Wichtig zu unterscheiden ist die Restnutzungsdauer von der Gesamtnutzungsdauer. Der Hauptunterschied liegt darin, dass bei der Gesamtnutzungsdauer von der rein theoretischen Nutzungsdauer baulicher Anlagen ausgegangen wird und bei der Restnutzungsdauer von der zukünftigen Nutzungsdauer. Die Gesamtnutzungsdauer ist zudem stark von der Bauweise und der Immobilienart abhängig und aus ihr wird die Restnutzungsdauer errechnet.
Der Zusammenhang zwischen der Rest- und der Gesamtnutzungsdauer wird im BewG (§ 185) deutlich: Die Restnutzungsdauer beträgt in der Regel “mindestens 30 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer”.
In der Anlage 22 “Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer” des Bewertungsgesetzes wird die Gesamtnutzungsdauer verschiedener Gebäudearten aufgelistet.
Hier sind ein paar Beispiele:
| Gebäudeart | GND in Jahren |
|---|---|
| Wohneigentum | 70 |
| Verwaltungsgebäude | 60 |
| Kitas / Schulen | 50 |
| Krankenhäuser | 40 |
| Autohäuser | 30 |
In welchen Bereichen wird die Restnutzungsdauer angewandt?
Wie Sie wahrscheinlich bereits feststellen konnten, wird die Berechnung der Restnutzungsdauer hauptsächlich im Immobilienbereich angewandt. Hierbei ist es jedoch wichtig zu wissen, dass es sich um bereits erbaute Gebäude handelt und nicht um unbebaute Grundstücke. Immobilien jeglicher Art haben nämlich eine limitierte Lebensdauer, die sogenannte Alterswertminderung.
Bei den Gebäuden kann es sich zum Beispiel um ein Mehrfamilienhaus, um ein Einfamilienhaus, um eine Wohnung oder um eine Gewerbeimmobilie handeln. Hier gilt auch zu unterscheiden, aus welchem Baujahr die Immobilie stammt, also ob es sich um einen Neu- oder Altbau handelt.
Zudem, wie bereits angedeutet, ist die Restnutzungsdauer abhängig von dem Zustand der Immobilie. Ein Umbau, eine Sanierung, eine Modernisierung oder sogar ein Denkmalschutz des Gebäudes haben einen Einfluss auf diese Kennzahl.
Wie wird die Restnutzungsdauer berechnet?
Wenn der Verkehrs- bzw. Immobilienwert ermittelt werden soll, muss die Restnutzungsdauer berücksichtigt werden. Diese ist die Differenz zwischen der Gesamtnutzungsdauer und des Alters der Immobilie. Für die Berechnung der Restnutzungsdauer werden folgende Angaben benötigt:
✓ Das Baujahr der Immobilie
✓ Das aktuelle Jahr der Berechnung
✓ Die Gesamtnutzungsdauer
Hier sehen Sie eine Berechnung der Restnutzungsdauer mit Beispieldaten und einer vorgegebenen Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren:
2000 (aktuelles Jahr)
minus 2000 (Baujahr)
gleich 20 Jahre (Alter der Immobilie)
70 Jahre (Gesamtnutzungsdauer)
minus 20 Jahre (Alter der Immobilie)
gleich 50 Jahre (Restnutzungsdauer)
Aus der Berechnung erschließt sich außerdem die Ermittlung der Gesamtnutzungsdauer, nämlich: Das Alter der Immobilie plus die Restnutzungsdauer.
Das Ertragswertverfahren
Anhand des Ertragswertverfahrens kann der Immobilienwert berechnet werden. Wie der Name schon andeutet, orientiert sich diese Ermittlung an den Erträgen, also an den Mieteinnahmen, der jeweiligen Immobilie.
Bei diesem Verfahren spielt die Restnutzungsdauer eine nicht unerhebliche Rolle. Denn hier ist es wichtig zu wissen, dass der Grundstückswert unabhängig von dem Wert der Bauanlagen zu betrachten ist. Der Grundstückswert hängt nämlich von der Restnutzungsdauer bzw. von dem sogenannten Vervielfältiger ab.
Der Vervielfältiger ist eine mathematische Ableitung aus der Restnutzungsdauer und dem sogenannten Liegenschaftszins.
Know-How-Check über die Restnutzungsdauer
Sie haben nun alles Wichtige über die Restnutzungsdauer lesen können. Im Folgenden haben wir für Sie die drei relevantesten Informationen zu dieser Kennzahl zusammengefasst:
➤ Die Restnutzungsdauer gibt die verbleibende Lebensdauer an, in der eine Immobilie noch genutzt werden kann
➤ Die Restnutzungsdauer ist grundsätzlich die Differenz aus der Gesamtnutzungsdauer und des Alters der Immobilie
➤ Die Restnutzungsdauer kann jedoch durch Instandsetzungen, Modernisierungen oder Instandhaltungen verlängert werden
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.