HypothekendarlehenImmer mehr Deutsche möchten ihr Geld in ein Eigenheim investieren und keine Miete mehr zahlen. Insbesondere die historisch niedrigen Zinsen bestärken viele Mieter in ihrer Entscheidung. Dabei ist die häufigste Form der Immobilienfinanzierung wohl das Hypothekendarlehen. Hier erfahren Sie, was man beim Kreditabschluss nicht vergessen sollte.

Auch wenn heute weiterhin von Hypothekendarlehen gesprochen wird: Kaum eine Bank nutzt heute noch die Hypothek zur Sicherung eines Kredits. Mittlerweile dient in den meisten Fällen die Grundschuld zur Kreditsicherung bei Immobiliendarlehen. Dabei dient die Immobilie als Sicherheit für die Bank, indem der Eigentümer ein Grundpfandrecht an das Geld gebende Kreditinstitut abtritt. Kommt der Kreditnehmer also nicht mehr seinen Zahlungsverpflichtungen nach, hat die Bank das Recht der Verwertung der Immobilie. Kreditnehmer profitieren bei dieser Form der Darlehensbesicherung von niedrigen Zinsen bei langen Laufzeiten.

Annuitätendarlehen: Die beliebteste Form von Hypothekendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die beliebteste Form des Hypothekendarlehens. Dabei zahlt der Kreditnehmer jährlich gleich hohe Raten, die aus einem Zins- und Tilgungsanteil bestehen. Die jährliche Leistung wird meist monatlich erbracht, aber auch vierteljährliche Raten sind üblich. Beim Annuitätendarlehen senkt jede weitere Rate die Restschuld und somit die Höhe der Zinsen. Gleichzeitig aber steigt der Anteil der Tilgung an den Raten, sodass diese konstant bleiben.

Vorteile

Nachteile

Hohe Planungssicherheit durch die feste Rate  Es besteht das Risiko, dass die Anschlussfinanzierung zu einem höheren Zinssatz abgeschlossen werden muss
Der Zinssatz ändert sich während der Laufzeit nicht (vor allem in Niedrigzins-Phasen vorteilhaft)  Bei fallendem Marktzins profitiert der Kreditnehmer nicht von den günstigen Zinsen
Die monatliche Zinsrate rechnet sich auf die aktuelle Restschuld  Die Vertragsbedingungen lassen sich nachträglich nicht ändern

Das endfällige Hypothekendarlehen

Abgesehen vom Annuitätendarlehen gibt es noch das endfällige bzw. tilgungsfreie Darlehen. Hierbei zahlt der Darlehensnehmer während der gesamten Laufzeit ausschließlich die Hypothekenzinsen. Die Tilgung erfolgt erst am Ende der vereinbarten Laufzeit in einer Summe. Diese Art von Hypothekendarlehen wird oft im Zusammenhang mit einer Lebensversicherung abgeschlossen.

Vorteile

Nachteile

Niedrige Raten, da man während der Laufzeit nur die Zinsen zahlt Es muss ein weiterer Vertrag zum Ansparen der Darlehenssumme abgeschlossen werden.
Steuervorteile bei der Finanzierung nicht selbst genutzter Objekte  Da keine Tilgung stattfindet, müssen während der gesamten Laufzeit Zinsen für die gesamte Darlehenssumme aufgebracht werden
  Endfällige Darlehen sind aufgrund des Steuervorteils fast ausschließlich für vermietete Objekte geeignet

Ein Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung

Immobilieneigentümer, deren Finanzierung innerhalb der nächsten zwei bis drei Jahre ausläuft, können sich bereits jetzt die Anschlussfinanzierung sichern. Und das zu einem Zinssatz, der sich derzeit auf niedrigem Niveau bewegt.

Vorteile

Nachteile

Wenn sich steigende Zinsen abzeichnen, kann man sich den aktuell niedrigen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung sichern Liegt der Marktzins zum Ende der Forward-Phase niedriger als der mit der Bank vereinbarte Zinssatz, zahlt man mehr für die Finanzierung

Hypothekendarlehen sind nicht zweckgebunden

Was viele nicht wissen: Ein Hypothekendarlehen ist nicht zweckgebunden. Das bedeutet, dass das Darlehen nicht unbedingt für den Kauf oder Bau einer Immobilie verwendet werden muss. Wer also bereits Eigentümer einer Immobilie ist, kann die Immobilie beleihen, sofern sie nicht bereits mit Grundschulden belastet ist. Somit kann das Darlehen für jeden beliebigen Zweck verwendet werden. Die Immobilie dient also nur als Sicherheit. Der Vorteil für den Kreditnehmer: Dieser profitiert von den günstigen Zinsen des Hypothekendarlehens und muss nicht die hohen Zinssätze akzeptieren, die mit Dispositionskrediten oder Konsumentendarlehen verbunden sind.

Mit dem Besitz einer unbelasteten Immobilie oder dem Kauf einer Immobilie geht zwar eine Bonitätsprüfung des Darlehensnehmers einher, diese führt aber eher zu dem positiven Ergebnis einer Darlehensbewilligung, als wenn der Darlehensnehmer außer seinem Einkommen keine anderweitige Sicherheit anzubieten hat: Immobilien gelten nach wie vor als erstklassige Sicherheit.

Tipps zur sicheren Finanzierung

Hohe Zinsen – kurze Bindung

Sind die Zinsen hoch, sollte man sich nicht zu lange an den Kredit binden. Am besten sind Kredit-Varianten, die dem Darlehensnehmer einen kostenlosen und einfachen Wechsel ermöglichen, wenn die Zinsen sinken. Empfehlenswert sind also variable Zinsen. Diese schrumpfen oder wachsen mit dem Markt und bieten sich in Zeiten hoher Zinsen an. Jedoch sollte man nur einen kleinen Teil mit variabel verzinslichen Darlehen decken, um auf der sicheren Seite zu sein.

Niedrige Zinsen – lange Bindung

Am  besten sollte man die Niedrigzins-Situation nutzen und ruhig einen Kredit über eine längere Laufzeit aufnehmen – am besten zehn Jahre oder mehr. Ein Kredit mit 15 jähriger Bindung kann schon nach 10 Jahren vom Schuldner gekündigt werden, ohne teure Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen zu müssen. Andererseits kommt die Bank nicht früher aus dem Vertrag heraus: Der billige Zins gilt über 15 Jahre hinweg.

Misch-Kalkulation: Unterschiedliche Darlehen, unterschiedliche Laufzeiten

Es ist empfehlenswert, das geliehene Geld auf mehrere Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten zu verteilen. So nutzt man die niedrigen Zinsen, bindet sich jedoch nicht mit der gesamten Summe an lange Vertragslaufzeiten.

Die Tilgung

Je höher der Tilgungssatz, desto günstiger ist er in der Endabrechnung. Ein Prozent Tilgung ist Pflicht. Befindet man sich in einer Niedrigzins-Phase, sollte man sich sogar für einen höheren Tilgungssatz entscheiden. So verkürzt man die Laufzeit und spart Geld.

Sondertilgungen

Woran viele nicht denken: Das Gehalt des Kreditnehmers kann sich innerhalb der nächsten Jahre positiv verändern, sodass man in der Lage ist, den Kredit noch schneller zu tilgen. So sollte man schon bei Vertragsabschluss mit der Bank vereinbaren, dass Sondertilgungen nichts kosten. Ansonsten kann die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank anfallen.

Risiko-Lebensversicherung

Versicherungsunternehmen bieten Restschuldversicherungen, falls dem Kreditnehmer etwas Unerwartetes wie Arbeitslosigkeit oder langfristige Krankheit zustoßen. Die Versicherungssumme gleicht sich der Restschuld an, die von Jahr zu Jahr sinkt. Die Beiträge zur Versicherung sinken dementsprechend.

Eine passende Anschlussfinanzierung

Die meisten Kredite werden über Laufzeiten von fünf, zehn, 15 oder 20 Jahre angeboten. So ist es üblich, dass am Ende der Laufzeit noch eine Restschuld bleibt. So lohnt es sich, sich rechtzeitig nach einer passenden Anschlussfinanzierung zu informieren und nicht gleich das erste Angebot der Hausbank anzunehmen.

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