Bonitätsprüfung beim Immobilienverkauf
Überprüfung der Kreditwürdigkeit des Käufers

Was bedeutet Bonität?

Der Begriff Kreditwürdigkeit steht als Synonym für die Bonität. Diese kann zweierlei definiert werden: Auf der einen Seite handelt es sich um die persönliche Kreditwürdigkeit einer juristischen oder natürlichen Person. Das bedeutet, dass diese Person persönlich dazu bereit ist, ein aufgenommenes Darlehen zurück zu zahlen. Hier wird die volle Rechts- bzw. Geschäftsfähigkeit durch eine Bank überprüft.

Auf der anderen Seite kann die Bonität als Fähigkeit verstanden werden, das Darlehen zurück zu zahlen. Hierbei prüft die Bank die persönliche sowie die familiäre Situation.

Was ist eine Bonitätsprüfung?

Als Voraussetzung für die Darlehensvergabe für Immobilienkäufe durch eine Bank, muss zunächst die Bonität bzw. die Kreditwürdigkeit von dem potenziellen Käufer überprüft werden. Wenn dieser zum Beispiel eine gute bis sehr gute Bonität aufweist bzw. sowohl zahlungswillig als auch -fähig ist, erhält er zu bestimmten Konditionen einen Kredit.

Dabei orientieren sich Banken an einer einheitlichen Score-Tabelle, bei der gilt: Die Bonität bzw. Kreditwürdigkeit und damit auch das Zinsangebot fällt umso besser aus, je höher der Wert ist.

Bonitätsprüfung bei einem Immobilienverkauf

Für viele Immobilienverkäufer ist eine direkt auf die Immobilie zugeschnittene Zusage der Finanzierung durch eine Bank ausschlaggebend für die Wahl des zukünftigen Käufers. Deswegen ist es nicht selten der Fall, dass Immobilienverkäufer erst auf eine Finanzierungsbestätigung der Bank warten, bevor sie einem Notartermin mit dem Käufer zusagen.

Einige Immobilienverkäufer fordern aber auch eine Bonitätsprüfung durch eine Wirtschaftsauskunftei. Dies wird hier ausführlicher beschrieben. Die Bonitätsprüfung ist vor allem auch für die realistische Einschätzung des Risikos relevant. Das erfolgt anhand der Überprüfung, ob der Kaufinteressent dazu befähigt ist, den vereinbarten Kaufpreis aufzubringen und das inklusive jeglicher Nebenkosten, also gesamtschuldnerischen Kosten, die bei einem Immobilienkauf anfallen.

Haftung der Nebenkosten

Zu den Nebenkosten gehören zum Beispiel Grundbuchkosten, Gebühren für den Notar und die Grunderwerbsteuer. In Bezug auf Letzteres sind beide Vertragspartner zur Zahlung verpflichtet. Das ist im Grunderwerbsteuergesetz festgehalten. Es besteht eine Ausnahme, wenn der Käufer finanziell nicht dazu in der Lage ist, die Grunderwerbsteuer zu entrichten. In diesem Fall muss der Verkäufer dafür aufkommen.

Für die Notarkosten müssen laut des Gerichts- und Notarkostengesetzes ebenfalls sowohl der Käufer als auch der Verkäufer aufkommen. So sichert der Notar die Gewährleistung der Bezahlung der Rechnung ab. Jedoch muss auch hier der Verkäufer damit rechnen, für die Gesamtkosten aufzukommen, wenn der Käufer weder zahlungswillig noch -fähig ist.

Wie erfolgt eine Bonitätsprüfung?

Es gibt viele verschiedene Möglichkeiten, die Bonität des zukünftigen Immobilienbesitzers zu überprüfen. Im Folgenden informieren wir Sie über die möglichen Optionen, die auch miteinander kombiniert werden können.

Bonitätsprüfung durch einen HAUSGOLD-Makler

Der Verkauf einer Immobilie ist eine komplexe Aufgabe, die nicht unterschätzt werden sollte. Wenn erst einmal ein potenzieller Immobilienkäufer gefunden wurde, ist die Erleichterung groß. Aber hier ist Vorsicht geboten: Zwar ist der Kaufinteressent wahrscheinlich bereit, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen, aber das heißt nicht automatisch, dass er dazu auch fähig ist.

Dieses Kriterium ist von der Bonität abhängig. Wenn der Käufer kreditwürdig ist, dann wird er dazu in der Lage sein, den Kaufbetrag termingerecht und in der richtigen Höhe zu überweisen. Aus diesen Gründen sollte die Bonität des zukünftigen Käufers vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notar überprüft werden.

Unsere HAUSGOLD-Experten unterstützen Sie gerne bei dem gesamten Verkaufsprozess Ihrer Immobilie - angefangen bei der kostenlosen, professionellen Immobilienbewertung bis hin zu dem Notartermin, um den Kaufvertrag abzuschließen. Aufgrund der jahrelangen Erfahrung sowie den Fachkenntnissen der Makler-Profis wird der Verkauf Ihrer Immobilie zu einem Erfolg!

Verkäufer holt eine Bonitätsauskunft ein

Sie haben als Immobilienverkäufer zwar die Möglichkeit, finanzielle Informationen über Ihren Vertragspartner einzuholen, wovon wir Ihnen jedoch abraten wollen. Wenn Sie eine Bonitätsauskunft über den Kaufinteressenten beantragen wollen, ist dies in der Regel nämlich nur möglich, wenn Sie selbst Mitglied in der jeweiligen Auskunftei sind.

Außerdem kommen Sie selbst an eine Auskunftserteilung über eine andere Person nur schwer heran, da Sie nicht nur ein “berechtigtes Interesse” vorweisen, sondern auch bestimmte Anforderungen erfüllen müssen. Die werden durch einen Immobilienverkauf in der Regel jedoch nicht erfüllt.

Käufer holt eine Selbstauskunft ein

Die Selbstauskunft wird auch oft als Eigenauskunft bezeichnet, die eigenständig durch den potenziellen Käufer organisiert werden kann. Zwar ist der Käufer rechtlich nicht zu der Vorlage einer Selbstauskunft verpflichtet, jedoch beruht ein Immobilienverkauf auf Vertrauen zwischen den beiden Vertragspartnern, welches durch eine Selbstauskunft bewiesen werden kann. Anhand der persönlichen Daten, der Informationen der bisherigen Zahlungserfahrungen sowie möglicher Score-Werte, kann dann die Bonität geprüft werden.

Welche Daten von der jeweiligen Auskunftei gespeichert werden, ist abhängig von dem Datenschutzrecht bzw. von einem Erlaubnistatbestand aus dem Bundesdatenschutzgesetz sowie aus der Datenschutz-Grundverordnung. Daten, die in der Auskunftei gespeichert bleiben dürfen, sind beispielsweise Mobilfunk- oder Leasingverträge. Informationen über Einkommen, Beruf oder Kaufverhalten hingegen dürfen langfristig nicht gespeichert werden. Eine der wohl bekanntesten Auskunftei ist die Schufa Holding AG. Diese gibt Auskunft über:

• das Zahlungsverhalten und achtet innerhalb dessen besonders auf Auffälligkeiten
• Informationen über Bürgschaften
• Informationen über aufgenommene Darlehen

Folgen einer negativen Schufa

Wenn es sich um einen negativen Schufa-Eintrag handelt, wird es schwieriger einen Kredit für einen Immobilienkauf aufnehmen zu können. Dennoch ist dies nicht vollständig ausgeschlossen. Die Schufa kann zum Beispiel aufgrund folgender Faktoren negativ ausfallen:

• Einleitung eines gerichtlichen Mahnverfahrens
• Vollstreckungsbescheid
• Eidesstattliche Versicherung
• Mehrere Kreditanfragen

Anhand des letzten Faktors wird deutlich: Mehrere Kreditanfragen bei unterschiedlichen Banken haben einen negativen Einfluss auf den Score-Wert bzw. auf den Schufa-Eintrag. Das liegt daran, dass dies als Indiz für die Kreditunfähigkeitseinstufung durch die anderen Banken angesehen wird.

Bonitätsprüfung anhand von Depot- oder Kontoauszügen

Wenn beide Parteien damit einverstanden sind, dann wäre eine mögliche Alternative zur Selbstauskunft die Überprüfung von Depotauszügen oder von Kontoauszügen, da diese Auskunft über das Vermögen der Wertpapiere sowie über das Bankguthaben geben. Hierbei ist besondere Aufmerksamkeit auf die Überprüfung der Dokumente im Hinblick auf Aktualität sowie Originalität zu legen. So können Fälschungen sowie Kursschwankungen ausgeschlossen werden.

Welche Informationen benötigt die Bank über die Bonität?

Um ein Immobiliendarlehen aufzunehmen, sollten nicht nur die Erkenntnisse einer Auskunftei übermittelt werden. Die Bank braucht nämlich auch weitere Informationen. So werden von dieser zum Beispiel personenbezogene Daten, wie Name und Adresse, und Informationen über wirtschaftliche Faktoren, wie Wohnverhältnisse oder Beruf, verlangt.

Wie die Auskunfteien, überprüft auch die Bank das bisherige Zahlungsverhalten des Kaufinteressenten. Dazu gehören beispielsweise Daten zu bisherigen Krediten oder Schuldnerverzeichnis-Einträge.

Außerdem benötigt die Bank verschiedene Dokumente, wie zum Beispiel die letzten Gehaltsabrechnungen oder bei Selbstständigen die Gewinn- und Verlustrechnung. Deswegen ist es für die Banken auch wichtig zu wissen, ob es sich bei den Kaufinteressenten um Angestellte, Beamte oder um Selbständige handelt. Aber auch Informationen über Vermögenswerte dürfen nicht fehlen.

Spielt der Beruf der Kaufinteressenten eine Rolle?

Ja, tatsächlich. Wenn es sich bei dem potenziellen Immobilienkäufer um geschäftsfähige Personen - also Unternehmer bzw. Selbstständige - handelt, dann müssen diese - intensiver als Privatpersonen - auf ihre Bonität geprüft werden. Geschäftsunterlagen, die hierbei besonders geprüft bzw. analysiert werden müssen, sind folgende:

• Einnahmenüberschussrechnungen
• Gewinn- und Verlustrechnungen
• Bilanzen
• Anlagevermögen
• Betriebswirtschaftliche Auswertungen

Unsere Empfehlungen für Immobilienverkäufer

Nicht selten kommt es vor, dass Immobilienkäufer den vereinbarten Kaufpreis in Raten zahlen möchten, weil sie zum Beispiel aktuell nicht über genügend liquide Mittel verfügen. Doch hier ist für Immobilienverkäufer Vorsicht geboten: Die Liquidität bzw. Bonität des Käufers kann mit der Zeit negativ beeinträchtigt werden, weshalb dieser die Ratenzahlungen eventuell nicht pünktlich oder nicht vollständig zahlen könnte.

Besonders verheerend kann es werden, wenn Sie bereits eine weitere Immobilie gekauft haben, aber das Geld vom Käufer für die andere Immobilie noch nicht auf Ihrem Konto ist. In einem solchen Fall muss die Bonitätsprüfung vor einem weiteren Kauf äußerst sorgfältig erfolgen.

Zudem empfehlen wir, ein Notaranderkonto einzurichten. Dabei überwacht ein Notar den vollständigen und rechtzeitigen Zahlungseingang des Kaufbetrages durch den Immobilienkäufer. Erst dann erfolgt die Übertragung der Immobilie in das Eigentum des Käufers.

Wir fassen für Sie zusammen

Wenn der Kaufinteressent von Anfang an kooperativ mit ihnen zusammen arbeitet, dann ist das der erste Schritt in die richtige Richtung. Fragen Sie unbedingt eine Selbstauskunft von dem potenziellen Käufer an, umso einen Nachweis über die Bonität bzw. über die Kreditwürdigkeit in der Hand zu haben. Noch besser ist es, wenn Sie von der Bank des Käufers zusätzlich eine Finanzierungszusage für das jeweilige Darlehen erhalten, in der ausdrücklich nur von der zu verkaufenden Immobilie die Rede ist.

Außerdem raten wir Ihnen dazu, sich Unterstützung durch einen Immobilienprofi zu holen. So haben Sie über den gesamten Verkaufsprozess sowie für die komplexen Aufgaben immer eine Stütze an Ihrer Seite.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.