energetische Sanierung Messgerät vor einem Haus

Energetische Sanierung – Wie ich meinen Umbau fördern lasse

Kalter Wind zischt durch die Fenster, der Dachstuhl muss dringend in Stand gebracht werden und der Heizkessel schluckt zu viel Öl. Das alles sind Indizien, die auf eines hindeuten: Eine energetische Sanierung ist bald fällig. Sehr viel Geld lässt sich schon direkt nach einer Sanierung im Bereich der Nebenkosten einsparen. Amortisationszeiten sind mit circa 5 – 7 Jahren relativ kurz. Doch wie lässt sich eine energetische Sanierung sinnvoll durchführen beziehungsweise staatlich fördern?

In diesem Artikel erklären wir Ihnen alles Wissenswerte rund um das Thema energetische Sanierung. Außerdem erfahren Sie als Eigentümer einer Mietspartei, wer die Kosten einer Sanierung trägt und welche neuen Rechten und Pflichten der Mieter sich aus so einer Sanierung ergeben können.

Was ist unter energetischer Sanierung zu verstehen?

Eine energetische Sanierung, auch thermische Sanierung genannt, bezeichnet in der Regel die Modernisierung eines Gebäudes zur Minimierung des Energieverbrauchs für Heizung, Warmwasser und Lüftung.

Einige Maßnahmen, die unter anderem zu einem geringeren Energieverbrauch führen, sind:

  • Außenwanddämmung
  • Dachdämmung
  • Perimeterdämmung (Dämmung der Keller-Außenwände)
  • Fenstersanierung
  • Heizungssanierung
  • Installation von Solarthermie zur Warmwasser- oder Heizungsunterstützung
  • Installation von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung.

Viele der oben aufgeführten Maßnahmen sind gut miteinander kombinierbar. Wichtig ist herauszufinden, welches Maßnahmenbündel das beste Kosten-Nutzen-Verhältnis aufweist. Auf alle Fälle empfiehlt es sich vor Beginn einer energetischen Sanierung einen Energieberater aufzusuchen. Außerdem sollte der Energieausweis

(Gebäudeenergiepass) der Immobilie genau studiert werden, da er wertvolle Hinweise zur Energieeffizienz des Hauses enthält.

Was sind die Ziele einer energetischen Sanierung?

Im Zuge der in den 1980er Jahren gestartete Projekt der Energiewende hat es sich Deutschland zum Ziel gemacht erneuerbare Energien zu fördern und schrittweise auf die Produktion von fossilen Brennstoffen zu verzichten. Kernziel der Energiewende ist die Realisierung einer nachhaltigen Energieversorgung in den drei Bereichen Strom, Wärme und Mobilität. Einige Teilmaßnahmen, die dieses Ziel verwirklichen sollen, bilden beispielsweise der seit 2008 vorgeschriebene Energieausweis oder eben die (staatlich geförderte) energetische Sanierung. So werden zumindest bei bestehenden Wohngebäuden Energien eingespart und CO2-Ausstöße reduziert. Dem deutschen Staat ist die Verfolgung dieser Ziele sogar so wichtig, dass nachhaltige Baumaßnahmen finanziell gefördert werden. Je nach Maßnahmentyp oder -kombination könnten Immobilienbesitzer beispielsweise die Heizkosten pro Jahr um bis zu 70 Prozent senken.

Energieberater können Abhilfe schaffen

Wenn Ihr Haus sanierungsfällig ist, dann sollten Sie unbedingt einen Energieberater aufsuchen. Dieser klärt Sie über passende Sanierungsmaßnahmen auf und wie man diese finanziert. Außerdem weiß ein guter Energieberater über mögliche Förderzuschüsse Bescheid. Erstgespräche von anerkannten Energie- und Klimaschutzagenturen sowie Verbraucherzentralen sind meist sehr kostengünstig oder gar kostenlos. Auf den Seiten der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) oder den Förderprogrammen des Bundes, beispielsweise Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), können Sie Experten in Ihrer Nähe finden.

Folgende Leistungen bieten Energieberater bereits für kleines Geld an:

  • Basis-Check für Mieter oder Eigentümer: Beratung zu Stromverbrauch und richtigem Heizen und Lüften, Kosten: ca. zehn Euro
  • Gebäude-Check für Eigentümer: Prüfung unter anderem von Stromverbrauch, Gebäudehülle, Haustechnik und Nutzung regenerativer Energien, Kosten: ca. 20 Euro
  • Heiz-Check für Eigentümer: Prüfung der Anlagentechnik sowie Systemeinstellungen, Kosten: ca. 30 Euro
  • Detail-Check: Individuelle Einzelfallberatung vor Ort zu einem spezifischen Problem, Kosten: ca. 45 Euro

(Quelle: ZDF: WISO-Tipp: Energetische Sanierung)

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Förderung vom Staat: Welche Fördergelder gibt es?

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sind offizielle Partner des Bundes und halten daher einige Fördertöpfe bereit. Diese Anstalten unterstützen zum Beispiel den Umstieg auf Heizen mit erneuerbaren Energien oder den Austausch einer alten Heizungspumpe durch eine modernere Version. Eine Teilfinanzierung durch Gemeinden oder dem örtlichen Energieversorger ist ebenfalls möglich.

Eine energetische Sanierung wird allerdings nur dann gefördert, wenn sie den Vorgaben der EnEV (Energiesparverordnung) entspricht.

Insgesamt zwei Milliarden Euro Fördermittel stellt die Deutsche Bundesregierung für „Sanierer“ jährlich zur Verfügung.

Wer zahlt die Sanierung – Mieter oder Vermieter?

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter ist dazu berechtigt, energetische Sanierungskosten auf den Mieter umzuwälzen. Grundlage dafür ist Paragraph 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Laut BGB kann der Vermieter maximal elf Prozent der Sanierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Aus dem Paragraphen geht aber auch hervor, dass Mieter einen sogenannten Härteeinwand gegen die Mieterhöhung einlegen können. Der Deutsche Mieterverbund erklärt einen berechtigten Härteeinwand an folgender Situation: Der Austausch von einfachen Fenstern durch Isolierglasfenster darf nicht auf den Mieter umgewälzt werden, wenn nach der Sanierungsmaßnahme auf einmal weniger Licht in das Zimmer durch die neuen Fenster gelassen wird.

Solche Fälle sind letzten Endes jedoch als Einzelfälle zu betrachten und sollten individuell geklärt werden.

Mietminderung während energetischer Sanierung möglich?

Bei ganz normalen Baumaßnahmen hat ein Mieter grundsätzlich das Recht, die Miete wegen Beeinträchtigungen zu mindern. Dieser Anspruch gilt zum Beispiel bei überhöhtem Lärmpegel, Staub in der Wohnung oder die Unterbrechung von Wasser und Energie.

Anders sieht es bei energetischen Sanierungen aus: Hier ist das Recht des Mieters auf Mietminderung eingeschränkt. Der Gesetzesgeber besagt, dass ein Mieter für den Zeitraum von drei Monaten keine Mietminderung einklagen darf. Diese Einschränkung gilt auch dann, wenn die Nutzung der Räume durch etwaige Baumaßnahmen eingeschränkt ist.

Aber auch hier darf man nicht vergessen, dass individuelle Regelungen möglich sind.

Besteht ein Kündigungsrecht des Mieters?

Während der Mieter wenig Einfluss auf die Miethöhe während der energetischen Sanierung nehmen darf, sind die Regelungen beim Kündigungsrecht etwas lockerer. Mieter haben nämlich bei einer bevorstehenden energetischen Sanierung ein Sonderkündigungsrecht.  Dazu muss spätestens bis zum Ablauf des Folgemonats gekündigt werden, nachdem man die Modernisierungsankündigung erhalten hat. Die Kündigung ist allerdings erst zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam.

Zur Veranschaulichung erfolgt hier ein kleines Beispiel: Der Vermieter teilt seinen Mietern Anfang Januar die geplanten Sanierungsmaßnahmen mit. Bis spätestens Ende Februar kündigt der Mieter. Wirksam wird die Kündigung allerdings erst zum 31. März.

Wichtig: Das Sonderkündigungsrecht besteht nicht, wenn Ihr Vermieter eine Modernisierung plant, die sich nur gering auf die Wohnung auswirkt und zu einer unerheblichen Mieterhöhung führt.

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