Energetische Sanierung für nachhaltige Effizienz
Kosten, Steuern und Fördermittel

Was ist eine energetische Sanierung?

Eine energetische Sanierung, auch thermische Sanierung genannt, bezieht sich auf umfassende Maßnahmen, die ergriffen werden, um die Energieeffizienz eines Gebäudes zu verbessern. Ziel ist es, den Energieverbrauch zu reduzieren, den CO2-Ausstoß zu minimieren und insgesamt eine nachhaltigere Nutzung von Energie zu ermöglichen. Dabei werden verschiedene bauliche Veränderungen und technologische Modernisierungen durchgeführt, um den Wärmeverlust zu verringern, den Energieverbrauch zu optimieren und den Komfort in Gebäuden zu erhöhen.

Typische Maßnahmen einer energetischen Sanierung können die Verbesserung der Gebäudedämmung, der Austausch veralteter Fenster und Türen, die Optimierung der Heizungs- und Lüftungssysteme sowie die Integration erneuerbarer Energien wie Solaranlagen oder Wärmepumpen umfassen.

Welche Maßnahmen zählen zu einer energetischen Sanierung?

Einige Maßnahmen, die unter anderem zu einem geringeren Energieverbrauch führen, sind:

• Dämmung: Die Verbesserung der Wärmedämmung von Dach, Fassade und Keller ist eine grundlegende Maßnahme. Hochwertige Dämmmaterialien verringern den Wärmeverlust im Winter und den Wärmeeintrag im Sommer. Bei der Dämmung der Kellerräume spricht man in Fachkreisen von Perimeterdämmung.
• Fenstersanierung: Der Austausch von alten, schlecht isolierten Fenstern gegen moderne Energiesparfenster reduziert den Energieverlust und verbessert die Raumbehaglichkeit.
• Heizungssanierung: Die Modernisierung der Heizungsanlage kann den Energieverbrauch erheblich senken. Effiziente Systeme wie Wärmepumpen, Solarthermie oder Brennwerttechnik nutzen die Energie effektiver.
• Erneuerbare Energien: Die Integration erneuerbarer Energiequellen wie Photovoltaik (Solaranlagen) oder thermische Solaranlagen zur Warmwasser- oder Heizungsunterstützung kann den Eigenbedarf an Energie decken und den CO2-Fußabdruck minimieren.
• Lüftungssysteme: Moderne Lüftungssysteme mit Wärmerückgewinnung sorgen für eine kontrollierte Belüftung und tragen zur Reduzierung des Zeitbedarfs bei
• Gebäudeautomation: Intelligente Steuerungssysteme ermöglichen eine bedarfsgerechte Regelung von Heizung, Kühlung, Lüftung und Beleuchtung, was den Energieverbrauch optimiert.
• Beleuchtungsoptimierung: Der Einsatz energiesparender LED-Beleuchtungssysteme senkt den Stromverbrauch und trägt zur Gesamteffizienz bei.

Viele der oben aufgeführten Maßnahmen sind gut miteinander kombinierbar. Wichtig ist herauszufinden, welches Maßnahmenbündel das beste Kosten-Nutzen-Verhältnis aufweist. Auf alle Fälle empfiehlt es sich, vor Beginn einer energetischen Sanierung einen Energieberater aufzusuchen. Außerdem sollte der Energieausweis (Gebäudeenergiepass) der Immobilie genau studiert werden, da er wertvolle Hinweise zur Energieeffizienz des Hauses enthält.

Lohnt sich eine energetische Sanierung?

Die Vorteile einer energetischen Sanierung sind vielfältig und von den Gegebenheiten eines jeden Haushaltes individuell abhängig. Objektiv gibt es einige Vorzüge, die nicht unterschätzt werden sollten:

• langfristige Kostenersparnis
• Wertsteigerung der Immobilie
• Beitrag zum Umweltschutz
• Steigerung des Wohnkomforts

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Rentabilität einer energetischen Sanierung von verschiedenen Faktoren abhängt, wie z.B. den aktuellen Energiekosten, den Kosten der Sanierungsmaßnahmen, den verfügbaren Fördermitteln und der geplanten Nutzungsdauer der Immobilie. Es ist ratsam, eine individuelle Analyse durchzuführen oder einen Experten zu konsultieren, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.

In einer HAUSGOLD-Umfrage gaben Immobilienmakler an, dass eine Sanierung der Immobilie zu einen Wertanstieg führt. Das genaue Stimmungsbild wird in folgender Grafik sichtbar:

Quelle: HAUSGOLD Research 2023

Positive Auswirkungen einer energetischen Sanierung in Zahlen

Die tatsächliche Ersparnis durch eine energetische Sanierung kann stark variieren und hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel dem Zustand des Gebäudes vor der Sanierung, den durchgeführten Maßnahmen, den örtlichen Energiepreisen und dem individuellen Nutzungsverhalten. Die folgenden Zahlen orientieren sich grob an Durchschnittswerten:

In welchem Ausmaß sich eine Sanierung lohnt hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Energetischer Ist-Zustand des Hauses
• Professionalität der Ausführung
• Standort der Immobilie (vor allem in Bezug auf Solaranlagen)
• perspektivischer Effizienzzustand

Was kostet eine energetische Sanierung?

Die Kosten einer energetischen Sanierung variieren stark und hängen von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Art der durchgeführten Maßnahmen, die Größe und Lage des Gebäudes, der Zustand der vorhandenen Technologien und die örtlichen Gegebenheiten. Es ist daher schwierig, einen genauen Betrag zu nennen.

Es ist wichtig zu betonen, dass diese Zahlen nur allgemeine Schätzungen sind und die tatsächlichen Kosten je nach individuellen Gegebenheiten stark abweichen können. Eine detaillierte Kostenschätzung kann durch eine professionelle Energieberatung oder von Fachleuten in der Baubranche erfolgen. Zudem sollten bei der Kostenschätzung auch mögliche staatliche Förderungen und Zuschüsse berücksichtigt werden, die die finanzielle Belastung der Sanierung reduzieren können.

Welche Förderungen gibt es Energiesanierung?

Es gibt eine Vielzahl von staatlichen Förderprogrammen und Zuschüssen, die Eigentümern und Bauherren finanzielle Unterstützung für energetische Sanierungen bieten. Hier sind einige der häufigsten Förderungen in Deutschland:

KfW-Förderprogramme: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet eine Reihe von Förderprogrammen für energetische Sanierungen an. Dazu gehören:

1. KfW-Förderung für Einzelmaßnahmen: Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen für einzelne Sanierungsmaßnahmen wie Dämmung, Fenstertausch oder Heizungsoptimierung.
2. KfW-Effizienzhaus: Förderung für den Neubau oder die Sanierung von Effizienzhäusern, abhängig von den erreichten Energieeffizienz-Standards.

BAFA-Förderung: Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bietet Zuschüsse für den Einsatz erneuerbarer Energien, wie z.B. Solaranlagen oder Wärmepumpen.

Bundesförderung: für Energieeffizienz in der Wirtschaft (BfEE): Diese Förderung richtet sich an Unternehmen, die ihre betriebliche Energieeffizienz verbessern möchten. Sie umfasst Beratungsleistungen und finanzielle Unterstützung.

Länder- und Kommunalförderung: Viele Bundesländer und Kommunen bieten eigene Förderprogramme für energetische Sanierungen an. Diese können von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein und können Zuschüsse, Darlehen oder andere finanzielle Anreize umfassen.

Förderung durch Energieversorger: Einige Energieversorger bieten ebenfalls Förderprogramme an, um Kunden zur energetischen Sanierung zu ermutigen. Diese können Zuschüsse, Energieberatungen oder Rabatte auf Produkte und Dienstleistungen umfassen.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Verfügbarkeit und Bedingungen dieser Förderungen sich ändern können.

Sanierungsfahrplan für eine Energetische Sanierung

Ein Sanierungsfahrplan ist ein strukturierter Plan, der die Schritte und Maßnahmen für eine energetische Sanierung eines Gebäudes festlegt. Er dient dazu, die Sanierung effizient und zielführend zu gestalten. Hier ist eine mögliche Struktur für einen Sanierungsfahrplan:

Analyse und Planung

• Bestandsaufnahme: Ermitteln Sie den Ist-Zustand des Gebäudes hinsichtlich Energieeffizienz, Dämmung, Heizungsanlage, Fenster etc.
• Energieberatung: Holen Sie sich professionelle Beratung von einem Energieexperten oder Architekten. Er erstellt eine energetische Bewertung des Gebäudes und schlägt geeignete Maßnahmen vor.

Zieldefinition

• Setzen Sie klare Ziele für die Sanierung. Möchten Sie den Energieverbrauch um eine bestimmte Prozentzahl senken? Streben Sie einen bestimmten Energieeffizienz-Standard (z.B. KfW-Effizienzhaus) an?

Priorisierung der Maßnahmen

• Listen Sie alle vorgeschlagenen Maßnahmen auf.
• Priorisieren Sie die Maßnahmen nach Kosten-Nutzen-Verhältnis, Dringlichkeit und Effektivität.

Finanzierung und Förderung

• Informieren Sie sich über verfügbare Förderprogramme und Zuschüsse.
• Ermitteln Sie die voraussichtlichen Kosten für die geplanten Maßnahmen.
• Klären Sie die Finanzierungsmöglichkeiten, einschließlich Eigenkapital, Kredite oder Fördermittel.

Umsetzung

• Erstellen Sie einen Zeitplan für die Umsetzung der Maßnahmen.
• Beauftragen Sie geeignete Handwerker und Fachleute für die Durchführung der Arbeiten.
• Stellen Sie sicher, dass die Arbeiten gemäß den technischen Standards und den gesetzlichen Vorgaben durchgeführt werden.

Qualitätssicherung

• Überwachen Sie die Umsetzung der Maßnahmen, um sicherzustellen, dass alles wie geplant verläuft.
• Lassen Sie sich bei Bedarf von Experten beraten, um sicherzustellen, dass die Arbeiten den gewünschten Effekt erzielen.

Abschluss und Bewertung

• Überprüfen Sie nach Abschluss der Maßnahmen, ob die gesetzten Ziele erreicht wurden.
• Erstellen Sie eine Dokumentation der durchgeführten Arbeiten und der erzielten Verbesserungen.

Langfristige Pflege und Überwachung

• Achten Sie auf regelmäßige Wartung der technischen Anlagen, um ihre Effizienz aufrechtzuerhalten.
• Überwachen Sie den Energieverbrauch und den Komfort im Gebäude, um sicherzustellen, dass die Sanierung langfristig erfolgreich ist.

Wo erhalte ich eine Energieberatung?

Wenn Ihr Haus sanierungsfällig ist, dann sollten Sie unbedingt einen Energieberater aufsuchen. Dieser klärt Sie über passende Sanierungsmaßnahmen auf, erstellt einen Sanierungsfahrplan, wie man diese finanziert und errechnet wieviel bei den Energiekosten eingespart werden kann. Außerdem weiß ein guter Energieberater über mögliche Förderzuschüsse Bescheid. Erstgespräche von anerkannten Energie- und Klimaschutzagenturen sowie Verbraucherzentralen sind meist sehr kostengünstig oder gar kostenlos. Auf den Seiten der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) oder den Förderprogrammen des Bundes, beispielsweise Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), können Sie Experten in Ihrer Nähe finden.

Anlaufstellen für Energieberatungen:

• Verbraucherzentralen
• Energieeffizienz-Expertenliste der KfW
• Architekten und Ingenieure
• Energieberatungsstellen der Kommunen und Länder
• Energieversorger
• Online Energieberatung

Kosten für eine Energieberatung

Die Kosten für eine Energieberatung können je nach Art der Beratung, dem Umfang der Analyse und der Qualifikation des Beraters variieren.

Folgende Leistungen bieten Energieberater bereits für kleines Geld an:

• Basis-Check für Mieter oder Eigentümer: Beratung zu Stromverbrauch und richtigem Heizen und Lüften, Kosten: ca. zehn Euro
• Gebäude-Check für Eigentümer: Prüfung unter anderem von Stromverbrauch, Gebäudehülle, Haustechnik und Nutzung regenerativer Energien, Kosten: ca. 20 Euro
• Heiz-Check für Eigentümer: Prüfung der Anlagentechnik sowie Systemeinstellungen, Kosten: ca. 30 Euro
• Detail-Check: Individuelle Einzelfallberatung vor Ort zu einem spezifischen Problem, Kosten: ca. 45 Euro

Eine detaillierte und umfangreiche Energieberatung für z.B. ein Ein-oder Zweifamilienhaus kann zwischen 1.300 und 2.000€ kosten. Sowohl BAFA als auch die KFW übernehmen 80% der Energieberatungskosten.

Energetische Sanierung und Steuern - was kann abgesetzt werden?

Eine energetische Sanierung kann sich auch auf steuerliche Aspekte auswirken. In Deutschland gibt es einige steuerliche Regelungen und Anreize, die im Zusammenhang mit energetischen Sanierungsmaßnahmen relevant sein können.

Seit 2020 können Selbstnutzer bestimmte Einzelmaßnahmen zur energetischen Sanierung steuerlich fördern lassen. Dazu gehören z.B. die Dämmung von Wänden, Dachflächen und Bodenflächen sowie der Einbau von effizienten Fenstern und Türen. Die Förderung beträgt 20 Prozent der Aufwendungen, verteilt über drei Jahre. Die Summe ist auf 40.000 € gedeckelt. In den ersten beiden Jahren können 7% und im letzten Jahr 6% abgesetzt werden.

Neben der Steuerermäßigung gibt es zwei Steuerprogramme:

• Das “KfW 430” Programm ist ein Förderprogramm bei der Errichtung eines Effizienzhauses. In diesem Fall beträgt die Förderhöhe bis zu 40%, allerdings maximal 48.000€. Eine Voraussetzung ist, dass die Beantragung vor der Sanierung stattfinden muss und von einem offiziellen Energieberater begleitet und bescheinigt werden.
• Ein weiteres Programm ist das “BEG-Einzelmaßnahmen”. In diesem Fall wird ebenfalls eine offizielle Beratung und Bescheinigung verlangt. Es werden bis zu 15%, aber maximal 9.000 € befördert.

Wer zahlt die Sanierung – Mieter oder Vermieter?

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter ist dazu berechtigt, energetische Sanierungskosten auf den Mieter umzuwälzen. Grundlage dafür ist Paragraph 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Laut BGB kann der Vermieter maximal elf Prozent der Sanierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Aus dem Paragraphen geht aber auch hervor, dass Mieter einen sogenannten Härteeinwand gegen die Mieterhöhung einlegen können. Der Deutsche Mieterverbund erklärt einen berechtigten Härteeinwand an folgender Situation: Der Austausch von einfachen Fenstern durch Isolierglasfenster darf nicht auf den Mieter umgewälzt werden, wenn nach der Sanierungsmaßnahme auf einmal weniger Licht in das Zimmer durch die neuen Fenster gelassen wird.

Solche Fälle sind letzten Endes jedoch als Einzelfälle zu betrachten und sollten individuell geklärt werden.

Mietminderung während energetischer Sanierung möglich?

Bei ganz normalen Baumaßnahmen hat ein Mieter grundsätzlich das Recht, die Miete wegen Beeinträchtigungen zu mindern. Dieser Anspruch gilt zum Beispiel bei überhöhtem Lärmpegel, Staub in der Wohnung oder die Unterbrechung von Wasser und Energie.

Anders sieht es bei energetischen Sanierungen aus: Hier ist das Recht des Mieters auf Mietminderung eingeschränkt. Der Gesetzesgeber besagt, dass ein Mieter für den Zeitraum von drei Monaten keine Mietminderung einklagen darf. Diese Einschränkung gilt auch dann, wenn die Nutzung der Räume durch etwaige Baumaßnahmen eingeschränkt ist.

Aber auch hier darf man nicht vergessen, dass individuelle Regelungen möglich sind.

Besteht ein Kündigungsrecht des Mieters?

Während der Mieter wenig Einfluss auf die Miethöhe während der energetischen Sanierung nehmen darf, sind die Regelungen beim Kündigungsrecht etwas lockerer. Mieter haben nämlich bei einer bevorstehenden energetischen Sanierung ein Sonderkündigungsrecht. Dazu muss spätestens bis zum Ablauf des Folgemonats gekündigt werden, nachdem man die Modernisierungsankündigung erhalten hat. Die Kündigung ist allerdings erst zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam.

Zur Veranschaulichung erfolgt hier ein kleines Beispiel: Der Vermieter teilt seinen Mietern Anfang Januar die geplanten Sanierungsmaßnahmen mit. Bis spätestens Ende Februar kündigt der Mieter. Wirksam wird die Kündigung allerdings erst zum 31. März.

Wichtig: Das Sonderkündigungsrecht besteht nicht, wenn Ihr Vermieter eine Modernisierung plant, die sich nur gering auf die Wohnung auswirkt und zu einer unerheblichen Mieterhöhung führt.