Was ist unter energetischer Sanierung zu verstehen?

Eine energetische Sanierung, auch thermische Sanierung genannt, bezeichnet in der Regel die Modernisierung eines Gebäudes zur Minimierung des Energieverbrauchs für Heizung, Warmwasser und Lüftung.

Einige Maßnahmen, die unter anderem zu einem geringeren Energieverbrauch führen, sind:

• Außenwanddämmung
• Dachdämmung
• Perimeterdämmung (Dämmung der Keller-Außenwände)
• Fenstersanierung
• Heizungssanierung
• Installation von Solarthermie zur Warmwasser- oder Heizungsunterstützung
• Installation von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung.

Viele der oben aufgeführten Maßnahmen sind gut miteinander kombinierbar. Wichtig ist herauszufinden, welches Maßnahmenbündel das beste Kosten-Nutzen-Verhältnis aufweist. Auf alle Fälle empfiehlt es sich vor Beginn einer energetischen Sanierung einen Energieberater aufzusuchen. Außerdem sollte der Energieausweis

(Gebäudeenergiepass) der Immobilie genau studiert werden, da er wertvolle Hinweise zur Energieeffizienz des Hauses enthält.

Was sind die Ziele einer energetischen Sanierung?

Im Zuge der in den 1980er Jahren gestartete Projekt der Energiewende hat es sich Deutschland zum Ziel gemacht erneuerbare Energien zu fördern und schrittweise auf die Produktion von fossilen Brennstoffen zu verzichten. Kernziel der Energiewende ist die Realisierung einer nachhaltigen Energieversorgung in den drei Bereichen Strom, Wärme und Mobilität. Einige Teilmaßnahmen, die dieses Ziel verwirklichen sollen, bilden beispielsweise der seit 2008 vorgeschriebene Energieausweis oder eben die (staatlich geförderte) energetische Sanierung. So werden zumindest bei bestehenden Wohngebäuden Energien eingespart und CO2-Ausstöße reduziert. Dem deutschen Staat ist die Verfolgung dieser Ziele sogar so wichtig, dass nachhaltige Baumaßnahmen finanziell gefördert werden. Je nach Maßnahmentyp oder -kombination könnten Immobilienbesitzer beispielsweise die Heizkosten pro Jahr um bis zu 70 Prozent senken.

Das Wichtigste: die Planung

Was wegen fehlender oder unzureichender Planung bei der energetischen Modernisierung schief geht, lässt sich im Nachhinein kaum reparieren. Ist der Wärmebedarf falsch berechnet, werden energetische Ziele verfehlt. Oft verzichten Hauseigentümer aus Kostengründen auf einen Planer für die energetische Modernisierung. Doch das Haus erfährt als energetisches System Veränderungen, die zu berechnen sind. Stattdessen werden Handwerksbetriebe unabhängig voneinander mit Einzelmaßnahmen beauftragt. Auch die Heizungsanlage wird nicht geplant. Sie wird auf der Basis von Erfahrungswerten der Heizungsbaufirma installiert und ist aufgrund von Sicherheitszuschlägen meist zu groß ausgelegt. Die wenigsten Anlagen im Ein- und Zweifamilienhaussektor basieren so auf einer korrekten Wärmebedarfsberechnung.

Energieberater können Abhilfe schaffen

Wenn Ihr Haus sanierungsfällig ist, dann sollten Sie unbedingt einen Energieberater aufsuchen. Dieser klärt Sie über passende Sanierungsmaßnahmen auf und wie man diese finanziert. Außerdem weiß ein guter Energieberater über mögliche Förderzuschüsse Bescheid. Erstgespräche von anerkannten Energie- und Klimaschutzagenturen sowie Verbraucherzentralen sind meist sehr kostengünstig oder gar kostenlos. Auf den Seiten der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) oder den Förderprogrammen des Bundes, beispielsweise Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), können Sie Experten in Ihrer Nähe finden.

Folgende Leistungen bieten Energieberater bereits für kleines Geld an:

• Basis-Check für Mieter oder Eigentümer: Beratung zu Stromverbrauch und richtigem Heizen und Lüften, Kosten: ca. zehn Euro
• Gebäude-Check für Eigentümer: Prüfung unter anderem von Stromverbrauch, Gebäudehülle, Haustechnik und Nutzung regenerativer Energien, Kosten: ca. 20 Euro
• Heiz-Check für Eigentümer: Prüfung der Anlagentechnik sowie Systemeinstellungen, Kosten: ca. 30 Euro
• Detail-Check: Individuelle Einzelfallberatung vor Ort zu einem spezifischen Problem, Kosten: ca. 45 Euro

Energetische Moderinisierung: Worauf kommt es an?

Bei der energetischen Modernisierung muss auf einiges geachtet werden: Die Montage der Wärmedämmung des Hauses muss exakt ausgeführt werden. Dämmstoffe von 20 oder 30 Zentimetern an der Außenwand erfordern besondere Sorgfalt in allen Anschlussbereichen. Bei Fenstern, Türen, Rohren dürfen keine Wärmebrücken entstehen. Fugen und Fehlstellen müssen dicht verschlossen werden. Solide und fachlich korrekte Arbeit ist das A und O. Eine mangelhaft ausgeführte Wärmedämmung ist eine der häufigsten Ursachen für Energieverluste.

Obere Geschossdecke richtig dämmen

Auch bei der Dämmung der oberen Geschossdecke können Mängel die Ursache für höheren Energieverbrauch bilden. Oft wird die einzubauende Mineralwolle nicht dicht gestoßen verlegt, wodurch Luftspalten entstehen. Oder es wird Dämmung mit falscher Wärmeleitgruppe gewählt. Undichte Dampfsperrfolie in Anschlussbereichen lässt warme und feuchte Raumluft in den kalten Dachboden eindringen. Das hat ungünstige energetische Wirkungen und kann zur Durchfeuchtung führen. Schimmel und Schädigung des Holzes sind die Folge – und das trotz vorheriger energetischer Modernisierung.

Fenster fachgerecht einbauen

Nicht fachgerecht eingebaute Fenster führen zu Wärmebrücken und Lüftungswärmeverlusten. Die EnEV fordert einen dauerhaft luftundurchlässigen Fensteranschluss. Oft wird hier mangelhaft bei energetischer Modernisierung gearbeitet. So wird die Fensteranschlussfuge nicht richtig mit Dämmstoff ausgefüllt oder das Fugendichtungsband unsauber oder gar nicht eingebaut. Diese und ähnliche Mängel lassen Wärmebrücken in der Fensterlaibung entstehen, die auch Schimmelbildung verursachen.

Ungeplante Heizungsanlage wird zum Problemfall

Verzichten Hauseigentümer bei der energetischen Modernisierung auf eine Planung der Heizungsanlage fehlen Berechnungen zur Heizkörpergröße, den Querschnitten der Rohrleitungen und Armaturen, zur Einregulierung der Thermostatventile und Auslegung der Umwälzpumpe. Ein über- oder unterdimensionierter Heizkessel kann zum Mehrverbrauch von Heizenergie führen.

Das gilt auch für einen fehlenden hydraulischen Abgleich der Anlage, der beispielsweise auch für die Kreisläufe von Fußbodenheizungen notwendig ist. Auf diese wird bei energetischen Maßnahmen gern umgerüstet. Wie auch beim Neubau werden beim Verlegen oft Abstände zwischen den Heizungsschlangen aus Sparsamkeitsgründen zu groß ausgelegt. Dann ist für die gewünschte Raumtemperatur eine höhere Vorlauftemperatur des Heizkreislaufs notwendig, die mehr Energie benötigt. Auch die nicht korrekte Dämmung der Warmwasserzirkulation – oft aufgrund geringer Aufbauhöhe des Fußbodens – führt zu Wärmeverlusten. Die EnEV fordert eine 100prozentige Dämmung nach dem Grundsatz: Rohrdurchmesser gleich Dämmstärke.

Förderung vom Staat: Welche Fördergelder gibt es?

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sind offizielle Partner des Bundes und halten daher einige Fördertöpfe bereit. Diese Anstalten unterstützen zum Beispiel den Umstieg auf Heizen mit erneuerbaren Energien oder den Austausch einer alten Heizungspumpe durch eine modernere Version. Die Tilgungszuschüsse für alle KfW-Effizienzhaus-Standards sind von nun an noch attraktiver, das heißt, sie wurden um 5 % erhöht.

Kreditnehmer können ab sofort von der KfW zusätzlich zu einem verbilligten Zinssatz je nach Effizienzhaus-Standard bis zu 22,5 % Tilgungszuschuss erhalten. Gleichzeitig besteht von nun an bei Förderzusage in den Investitionsprogrammen ein verbindlicher Anspruch auf einen Baubegleitungszuschuss. Hierbei erhält der Bauherr 50 % (max. 4.000. Euro) der Kosten für die Fachplanung und Baubegleitung durch einen unabhängigen Experten (www.energie-effizienz-experten.de). Das Förderprogramm "Energieeffizient Sanieren" der KfW dient der zinsgünstigen langfristigen Kreditfinanzierung von Maßnahmen zur Energieeinsparung und zur Minderung des CO2-Ausstoßes bei bestehenden Wohngebäuden. Eine Teilfinanzierung durch Gemeinden oder dem örtlichen Energieversorger ist ebenfalls möglich.

Eine energetische Sanierung wird allerdings nur dann gefördert, wenn sie den Vorgaben der EnEV (Energiesparverordnung) entspricht.

Insgesamt zwei Milliarden Euro Fördermittel stellt die Deutsche Bundesregierung für „Sanierer“ jährlich zur Verfügung.

Wer zahlt die Sanierung – Mieter oder Vermieter?

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter ist dazu berechtigt, energetische Sanierungskosten auf den Mieter umzuwälzen. Grundlage dafür ist Paragraph 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Laut BGB kann der Vermieter maximal elf Prozent der Sanierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Aus dem Paragraphen geht aber auch hervor, dass Mieter einen sogenannten Härteeinwand gegen die Mieterhöhung einlegen können. Der Deutsche Mieterverbund erklärt einen berechtigten Härteeinwand an folgender Situation: Der Austausch von einfachen Fenstern durch Isolierglasfenster darf nicht auf den Mieter umgewälzt werden, wenn nach der Sanierungsmaßnahme auf einmal weniger Licht in das Zimmer durch die neuen Fenster gelassen wird.

Solche Fälle sind letzten Endes jedoch als Einzelfälle zu betrachten und sollten individuell geklärt werden.

Mietminderung während energetischer Sanierung möglich?

Bei ganz normalen Baumaßnahmen hat ein Mieter grundsätzlich das Recht, die Miete wegen Beeinträchtigungen zu mindern. Dieser Anspruch gilt zum Beispiel bei überhöhtem Lärmpegel, Staub in der Wohnung oder die Unterbrechung von Wasser und Energie.

Anders sieht es bei energetischen Sanierungen aus: Hier ist das Recht des Mieters auf Mietminderung eingeschränkt. Der Gesetzesgeber besagt, dass ein Mieter für den Zeitraum von drei Monaten keine Mietminderung einklagen darf. Diese Einschränkung gilt auch dann, wenn die Nutzung der Räume durch etwaige Baumaßnahmen eingeschränkt ist.

Aber auch hier darf man nicht vergessen, dass individuelle Regelungen möglich sind.

Besteht ein Kündigungsrecht des Mieters?

Während der Mieter wenig Einfluss auf die Miethöhe während der energetischen Sanierung nehmen darf, sind die Regelungen beim Kündigungsrecht etwas lockerer. Mieter haben nämlich bei einer bevorstehenden energetischen Sanierung ein Sonderkündigungsrecht. Dazu muss spätestens bis zum Ablauf des Folgemonats gekündigt werden, nachdem man die Modernisierungsankündigung erhalten hat. Die Kündigung ist allerdings erst zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam.

Zur Veranschaulichung erfolgt hier ein kleines Beispiel: Der Vermieter teilt seinen Mietern Anfang Januar die geplanten Sanierungsmaßnahmen mit. Bis spätestens Ende Februar kündigt der Mieter. Wirksam wird die Kündigung allerdings erst zum 31. März.

Wichtig: Das Sonderkündigungsrecht besteht nicht, wenn Ihr Vermieter eine Modernisierung plant, die sich nur gering auf die Wohnung auswirkt und zu einer unerheblichen Mieterhöhung führt.

Das sagen Makler zur energetischen Sanierung

Nur jeder dritte Makler glaubt, dass sich durch einen besseren energetischen Standard höhere Mieten realisieren lassen. Für Vermieter lohnen sich Investitionen nur, wenn sie die Ausgaben zumindest mittelfristig über die Miete wieder hereinholen können. Die Befürchtung der Makler: Durch die hohen Standards der Energieeinsparverordnung (EnEV) und die damit verbundenen Kosten können die Mieten die Investitionen nicht mehr kompensieren. Vor allem in Städten mit günstigen Mietpreisen rechnen sich energetische Sanierungen daher oft nicht mehr. In boomenden Städten mit höheren Mieten ist die Nachfrage nach Wohnraum hingegen häufig so hoch, dass auch energetisch unsanierte Wohnungen einfach zu vermieten sind.