Seit Juni 2019
Teilungsversteigerung
aufgrund von Scheidung oder Erbschaft
MG
Martin Göckeritz
Martin Göckeritz
Aktualisiert am
Die Teilungsversteigerung ist eine besondere Form der Zwangsversteigerung. Sie wird durchgeführt, wenn sich Erben innerhalb einer Erbengemeinschaft oder Ex-Partner nach einer Scheidung über den Verbleib der gemeinsamen Immobilie nicht einig werden. Welche Vor- und Nachteile dieses Verfahren hat und wie Sie beispielsweise eine Teilungsversteigerung verhindern, erfahren Sie hier.
Wann kommt es zur Teilungsversteigerung?
Die Teilungsversteigerung wird in Deutschland vollzogen, wenn Immobilienbesitzer keine Einigung über die Nutzung oder den Verbleib der gemeinsamen Immobilie finden. Teilungsversteigerungen finden häufig statt, wenn die Parteien einer Erbengemeinschaft unterschiedliche Vorstellungen haben.
Oder aber wenn nach einer Scheidung ein Ex-Partner beispielsweise in der Immobilie wohnt, der oder die andere hingegen verkaufen möchte. Bei einer Teilungsversteigerung wird die Immobilie an den Höchstbietenden veräußert, während des Verfahrens können die Immobilienbesitzer selbst mitbieten.
Die Teilungsversteigerung wird auch Auseinandersetzungsversteigerung genannt und ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung geregelt. Durch sie soll der gemeinschaftliche Besitz an einer Immobilie oder an einem Grundstück beendet werden. Der unteilbare Gegenstand “Immobilie” wird somit zu teilbarem Geld.
Ablauf einer Teilungsversteigerung
Um eine Teilungsversteigerung einzuleiten, muss mindestens eine Person, die einen Anteil an der zu teilenden Immobilie hat, einen Antrag stellen. Dazu braucht sie weder die Zustimmung der anderen Besitzer noch einen Mindestanteil. Der Antrag wird beim zuständigen Amtsgericht (Bezirk des Grundstücks) formlos und ohne Begründung gestellt.
Antrag auf Teilungsversteigerung
Die Antragstellung erfolgt beim zuständigen Amtsgericht. Der Antrag muss folgendes enthalten:
- Anschrift des Antragstellers
- Formloser Antragstext
- Nummer des Grundbucheintrags und das Blatt
- Auszug des Grundbuchs
- Name und Anschrift aller weiteren Eigentümer
- Ort, Datum, Unterschrift
- Besitznachweis (Erbschein, Testament)
Der Antragsteller muss nicht im Grundbuch eingetragen sein, denn häufig ist die Eintragung in das Grundbuch bei einem Immobilienerbe noch nicht erfolgt. Hier reicht der Nachweis über die Erbschaft durch den Erbschein oder das Testament.
Ein Rechtsprüfer kontrolliert den Antrag auf Zulässigkeit und informiert alle Mitbesitzer der Immobilie über den Antrag auf Teilungsversteigerung. Nun haben die Mitbesitzer die Möglichkeit eine Einstellung des Verfahrens zu beantragen, welche die Teilungsversteigerung um sechs Monate aussetzt.
Wurde ein solcher Antrag nicht gestellt, sieht der Ablauf der Teilungsversteigerung wie folgt aus:
Antragsphase
- Mitbesitzer werden vom Gericht informiert
- Teilungsversteigerung wird ins Grundbuch eingetragen
- Verkehrswertermittlung durch Gutachter
- Gericht legt das geringste Gebot fest
- Gericht veröffentlicht den Versteigerungstermin
Versteigerung
- Besitzer der Immobilie dürfen mitbieten
- Bekanntmachung
- Bietzeit (Bierstunde)
- Zuschlag
- Bei Nichtversteigerung wird ein neuer Versteigerungstermin festgelegt
Verkehrswert ermitteln
Das Gericht bestellt einen Gutachter, der den aktuellen Verkehrswert der Immobilie ermittelt. Die Kosten tragen die Immobilienbesitzer. Sind sich die Besitzer über die Teilungsversteigerung einig, können sie selbst die Ermittlung des Verkehrswerts beauftragen.
Teilungsversteigerung und Grundschuld
Bei der Teilungsversteigerung werden Grundschulden mit ersteigert. Ersteigerer sind somit für anfallende Tilgungsraten und andere Zahlungen verantwortlich. Es gibt kein Sonderkündigungsrecht für Immobilienkredite wegen Teilungsversteigerung. Daher ist es häufig schwieriger, hoch belastete Immobilien durch eine Versteigerung zu veräußern.
Lässt sich die Teilungsversteigerung verhindern?
Wer als Mitbesitzer einer Immobilie durch das Amtsgericht über den Antrag auf Teilungsversteigerung informiert wird, hat die Möglichkeit innerhalb von zwei Wochen die Einstellung des Verfahrens zu beantragen. Dadurch wird das Verfahren um sechs Monate gestoppt. Diese Zeit können die Immobilienbesitzer nutzen, um eine andere Lösung für den Verbleib der Immobilie zu finden.
Warum die Teilungsversteigerung verhindern?
Teilungsversteigerungen haben einige Nachteile. Zum einen verfolgen sie nicht das Ziel, einen guten Preis für die Immobilie zu erzielen, sondern aus einem unteilbaren Gegenstand teilbares Geld zu machen. Zum anderen ist der gesamte Ablauf einer Teilungsversteigerung nicht darauf ausgerichtet, die Immobilie erfolgreich zu vermarkten. Dadurch wird die Immobilie nicht selten zu einem schlechteren Preis verkauft, als bei einem klassischen Verkauf durch einen Immobilienmakler.
Die Teilungsversteigerung ist die schlechtere Alternative zum Privatverkauf, da der Kaufpreis meistens geringer ausfällt. Es gibt eine Fülle von Fehlentwicklungen, die eine optimale Verwertung der Immobilien verhindern. So sind die Veröffentlichungen der Amtsgerichte im Internet ungeeignet, Bieterinteressenten zu informieren. Oft fehlen Kontaktdaten, sodass Auskünfte kaum erteilt und Besichtigungen nicht vermittelt werden können. Als Verkäufer sind dies schlechte Voraussetzungen, um den besten Preis für die Immobilie zu erzielen.
Nachteile
- Das Gericht bestimmt den Termin und das geringste Gebot.
- Es können alle Interessenten mitbieten und die Immobilie könnte somit in fremde Hände fallen.
- Bei einer erfolglosen Versteigerung trägt der Antragsteller die Kosten.
- Oft werden die Immobilien für weniger verkauft als es mit einem regulären Verkauf möglich wäre.
- Der Erlös kann derart niedrig sein, dass nachdem sämtliche Kosten abgezogen wurden und gegebenenfalls die Grundschuld getilgt wurde, kaum mehr etwas übrig bleibt.
- Das Verfahren kann ein Jahr oder länger dauern.
Häufig sollen Rechtsanwälte die Interessen des Antragstellers wahren. Doch sie haben meist nur die rechtlichen Aspekte des Verfahrens im Blick und weniger die oben beschriebenen Aufgaben. Eigentümern und Anwälten fehlt oft das Gespür dafür, dass es sich bei der Teilungsversteigerung in erster Linie um einen Vermarktungsprozess handelt, der im Gerichtssaal stattfindet. Der Makler könnte so das ideale Bindeglied zwischen den Interessen des Eigentümers und der Prozessführung durch einen Rechtsanwalt bilden.
Über den Autor
MG
Martin Göckeritz
Martin Göckeritz
Die Firma Göckeritz-Immobilien hat sich seit der Gründung 2013 erfolgreich am Markt etabliert. Seitdem verhelfen die Immobilienmakler jährlich über 60 Familien zu ihrem neuen Traumhaus. Dazu kommt noch der Verkauf von Bestandsimmobilien und Vermittlung von Grundstücken.