Teilungsversteigerung
Zwangsversteigerung bei Scheidung oder Erbschaft

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Teilungsversteigerung, ein Begriff, der oft im Zusammenhang mit Immobilien in Deutschland auftaucht, ist ein rechtliches Verfahren, das in Kraft tritt, wenn Eigentümer eines gemeinsam gehaltenen Eigentums sich nicht einig werden können. Sei es ein geerbtes Familienhaus oder eine gemeinsam gekaufte Immobilie – wenn die Zeit kommt, und die Eigentümer unterschiedliche Wege gehen möchten, bietet die Teilungsversteigerung einen geregelten Ausweg.

Die Teilungsversteigerung wird auch Auseinandersetzungsversteigerung genannt und ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung geregelt. Durch sie soll der gemeinschaftliche Besitz an einer Immobilie oder an einem Grundstück beendet werden. Der unteilbare Gegenstand “Immobilie” wird somit zu teilbarem Geld.

Wann kommt es zur Teilungsversteigerung?

Die Teilungsversteigerung wird in Deutschland vollzogen, wenn Immobilienbesitzer keine Einigung über die Nutzung oder den Verbleib der gemeinsamen Immobilie finden. Teilungsversteigerungen finden häufig statt, wenn die Parteien einer Erbengemeinschaft unterschiedliche Vorstellungen haben.

Oder aber, wenn nach einer Scheidung ein Ex-Partner beispielsweise in der Immobilie wohnt, der oder die andere hingegen verkaufen möchte. Bei einer Teilungsversteigerung wird die Immobilie an den Höchstbietenden veräußert, während des Verfahrens können die Immobilienbesitzer selbst mitbieten.

Ablauf einer Teilungsversteigerung

Der Prozess beginnt mit einem Antrag an das zuständige Amtsgericht. Nachdem das Gericht den Antrag geprüft hat, wird ein Versteigerungstermin festgesetzt. Hier bietet sich für die Eigentümer die Chance, entweder selbst mitzubieten oder das Gebot anderer Interessenten abzuwarten. Der Erlös aus dieser Versteigerung wird anschließend unter den Eigentümern aufgeteilt. Dazu braucht sie weder die Zustimmung der anderen Besitzer noch einen Mindestanteil.

Der Antragsteller muss nicht im Grundbuch eingetragen sein, denn häufig ist die Eintragung in das Grundbuch bei einem Immobilienerbe noch nicht erfolgt. Hier reicht der Nachweis über die Erbschaft durch den Erbschein oder das Testament.

Ein Rechtsprüfer kontrolliert den Antrag auf Zulässigkeit und informiert alle Mitbesitzer der Immobilie über den Antrag auf Teilungsversteigerung. Nun haben die Mitbesitzer die Möglichkeit, eine Einstellung des Verfahrens zu beantragen, welche die Teilungsversteigerung um sechs Monate aussetzt.

Wurde ein solcher Antrag nicht gestellt, sieht der Ablauf der Teilungsversteigerung wie folgt aus:

Antragsphase

1. Mitbesitzer werden vom Gericht informiert 2. Teilungsversteigerung wird ins Grundbuch eingetragen 3. Verkehrswertermittlung durch Gutachter 4. Gericht legt das geringste Gebot fest 5. Gericht veröffentlicht den Versteigerungstermin

Versteigerung

1. Besitzer der Immobilie dürfen mitbieten 2. Bekanntmachung 3. Bietzeit (Bierstunde) 4. Zuschlag 5. Bei Nichtversteigerung wird ein neuer Versteigerungstermin festgelegt

Teilungsversteigerung und Grundschuld

Bei einer Teilungsversteigerung werden nicht nur die Immobilien selbst, sondern auch eventuell bestehende Grundschulden mitversteigert. Dies bedeutet, dass der erfolgreiche Bieter nicht nur Eigentümer der Immobilie wird, sondern auch die Verantwortung für die bestehenden Grundschulden übernimmt.

Im Klartext heißt das: Der neue Eigentümer ist für die Tilgungsraten und alle anderen Zahlungen im Zusammenhang mit den Grundschulden verantwortlich. Anders als bei einer regulären Veräußerung der Immobilie besteht kein Sonderkündigungsrecht für Immobilienkredite im Falle einer Teilungsversteigerung.

Dieser Umstand macht es oft schwieriger, hoch belastete Immobilien durch eine Versteigerung zu veräußern. Potenzielle Bieter müssen sich bewusst sein, dass der Erwerb einer Immobilie durch Teilungsversteigerung nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die bestehenden finanziellen Verpflichtungen umfasst.

Lässt sich die Teilungsversteigerung verhindern?

Wer als Mitbesitzer einer Immobilie durch das Amtsgericht über den Antrag auf Teilungsversteigerung informiert wird, hat die Möglichkeit innerhalb von zwei Wochen die Einstellung des Verfahrens zu beantragen. Dadurch wird das Verfahren für sechs Monate eingestellt. Diese Zeit können die Immobilienbesitzer nutzen, um eine andere Lösung für den Verbleib der Immobilie zu finden.

Warum die Teilungsversteigerung verhindern?

Teilungsversteigerungen haben einige Nachteile. Zum einen verfolgen sie nicht das Ziel, einen guten Preis für die Immobilie zu erzielen, sondern aus einem unteilbaren Gegenstand teilbares Geld zu machen. Zum anderen ist der gesamte Ablauf einer Teilungsversteigerung nicht darauf ausgerichtet, die Immobilie erfolgreich zu vermarkten. Dadurch wird die Immobilie nicht selten zu einem schlechteren Preis verkauft, als bei einem klassischen Verkauf durch einen Immobilienmakler.

Martin Göckeritz gibt die Makler-Einschätzung

HAUSGOLD hat den Partner-Makler Martin Göckeritz zum Thema Teilungsversteigerung befragt: Wie bewertet er Teilungsversteigerungen? Welche Nachteile entstehen für Immobilienbesitzer? Und wie kann ein Makler diesem Prozess unterstützen?

*"Die Teilungsversteigerung ist die schlechtere Alternative zum Privatverkauf, da der Kaufpreis meistens geringer ausfällt. Es gibt eine Fülle von Fehlentwicklungen, die eine optimale Verwertung der Immobilien verhindern. So sind die Veröffentlichungen der Amtsgerichte im Internet ungeeignet, Bietinteressenten zu informieren. Oft fehlen Kontaktdaten, sodass Auskünfte kaum erteilt und Besichtigungen nicht vermittelt werden können. Als Verkäufer sind dies schlechte Voraussetzungen, um den besten Preis für die Immobilie zu erzielen." *

Nachteile einer Teilungsversteigerung

Nachteile

• Das Gericht bestimmt den Termin und das geringste Gebot.
• Es können alle Interessenten mitbieten und die Immobilie könnte somit in fremde Hände fallen.
• Bei einer erfolglosen Versteigerung trägt der Antragsteller die Kosten.
• Oft werden die Immobilien für weniger verkauft, als es mit einem regulären Verkauf möglich wäre.
• Der Erlös kann derart niedrig sein, dass, nachdem sämtliche Kosten abgezogen wurden und gegebenenfalls die Grundschuld getilgt wurde, kaum mehr etwas übrig bleibt.
• Das Verfahren kann ein Jahr oder länger dauern.

Vermarktung einem Experten überlassen

Häufig sollen Rechtsanwälte die Interessen des Antragstellers wahren. Doch sie haben meist nur die rechtlichen Aspekte des Verfahrens im Blick und weniger die oben beschriebenen Aufgaben. Eigentümern und Anwälten fehlt oft das Gespür dafür, dass es sich bei der Teilungsversteigerung in erster Linie um einen Vermarktungsprozess handelt, der im Gerichtssaal stattfindet. Der Makler könnte so das idealer Vermittler zwischen den Interessen des Eigentümers und der Prozessführung durch einen Rechtsanwalt bilden.

Wir fassen für Sie zusammen

Eine sorgfältige Vorbereitung kann den Unterschied ausmachen. Eigentümer sollten alle relevanten Dokumente zusammenstellen, sich rechtlich beraten lassen und eine Strategie für die Versteigerung entwickeln. Auch das Verständnis der aktuellen Marktlage kann bei der Entscheidungsfindung helfen.

Die Teilungsversteigerung ist ein komplexes, aber unverzichtbares Instrument im deutschen Immobilienrecht. Sie bietet eine Lösung für die Auflösung von gemeinschaftlichem Eigentum, birgt jedoch auch finanzielle und rechtliche Herausforderungen. Mit der richtigen Vorbereitung und Kenntnis der rechtlichen Rahmenbedingungen können Immobilienbesitzer diesen Prozess erfolgreich meistern.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.