Die Teilungsversteigerung ist eine besondere Form der Zwangsversteigerung. Sie wird durchgeführt, wenn sich Erben innerhalb einer Erbengemeinschaft oder Ex-Partner nach einer Scheidung über den Verbleib der gemeinsamen Immobilie nicht einig werden. Welche Vor- und Nachteile dieses Verfahren hat und wie Sie beispielsweise eine Teilungsversteigerung verhindern, erfahren Sie hier.

Wann kommt es zur Teilungsversteigerung?

Die Teilungsversteigerung wird in Deutschland vollzogen, wenn Immobilienbesitzer keine Einigung über die Nutzung oder den Verbleib der gemeinsamen Immobilie finden. Teilungsversteigerungen finden häufig statt, wenn die Parteien einer Erbengemeinschaft unterschiedliche Vorstellungen haben.

Oder aber wenn nach einer Scheidung ein Ex-Partner beispielsweise in der Immobilie wohnen, der oder die andere hingegen verkaufen möchte. Bei einer Teilungsversteigerung wird die Immobilie an den Höchstbietenden veräußert, während des Verfahrens können die Immobilienbesitzer selbst mitbieten.

Die Teilungsversteigerung wird auch Auseinandersetzungsversteigerung genannt und ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung geregelt. Durch sie soll der gemeinschaftliche Besitz an einer Immobilie oder einem Grundstück beendet werden. Der unteilbare Gegenstand “Immobilie” wird somit zu teilbarem Geld.

Ablauf einer Teilungsversteigerung

Um eine Teilungsversteigerung einzuleiten, muss mindestens eine Person, die einen Anteil an der zu teilenden Immobilie hat, einen Antrag stellen. Dazu braucht sie weder die Zustimmung der anderen Besitzer noch einen Mindestanteil. Der Antrag wird beim zuständigen Amtsgericht (Bezirk des Grundstücks) formlos und ohne Begründung gestellt.

Antrag auf Teilungsversteigerung

Die Antragstellung erfolgt beim zuständigen Amtsgericht. Der Antrag muss folgendes enthalten:

  • Anschrift des Antragstellers
  • Formloser Antragstext
  • Nummer des Grundbucheintrags und das Blatt
  • Auszug des Grundbuchs
  • Name und Anschrift aller weiteren Eigentümer
  • Ort, Datum, Unterschrift
  • Besitznachweis (Erbschein, Testament)

Der Antragsteller muss nicht im Grundbuch eingetragen sein, denn häufig ist die Eintragung ins Grundbuch bei einem Immobilienerbe noch nicht erfolgt. Hier reicht der Nachweis über die Erbschaft durch den Erbschein oder das Testament.

Ein Rechtsprüfer prüft den Antrag auf Zulässigkeit und informiert alle Mitbesitzer der Immobilie über den Antrag auf Teilungsversteigerung. Nun haben die Mitbesitzer die Möglichkeit eine Einstellung de Verfahrens zu beantragen, welche die Teilungsversteigerung um sechs Monate aussetzt.

Wurde ein solcher Antrag nicht gestellt, sieht der Ablauf der Teilungsversteigerung wie folgt aus:

Antragsphase

  1. Mitbesitzer werden vom Gericht informiert
  2. Teilungsversteigerung wird ins Grundbuch eingetragen
  3. Verkehrswertermittlung durch Gutachter
  4. Gericht legt das geringste Gebot fest
  5. Gericht veröffentlicht den Versteigerungstermin

Versteigerung

  1. Besitzer der Immobilie dürfen mitbieten
  2. Bekanntmachung
  3. Bietzeit (Bierstunde)
  4. Zuschlag
  5. Bei Nichtversteigerung wird ein neuer Versteigerungstermin festgelegt

Verkehrswert ermitteln

Das Gericht bestellt einen Gutachter, der den aktuellen Verkehrswert der Immobilie ermittelt. Die Kosten tragen die Immobilienbesitzer. Sind sich die Besitzer über die Teilungsversteigerung einig, können sie selbst die Ermittlung des Verkehrswerts beauftragen.

Teilungsversteigerung und Grundschuld

Bei der Teilungsversteigerung werden Grundschulden mit ersteigert. Ersteigerer sind somit für anfallende Tilgungsraten und andere Zahlungen verantwortlich. Es gibt kein Sonderkündigungsrecht für Immobilienkredite wegen Teilungsversteigerung. Daher ist es häufig schwieriger hoch belastete Immobilien durch eine Versteigerung zu veräußern.

Lässt sich die Teilungsversteigerung verhindern?

Wer als Mitbesitzer einer Immobilie durch das Amtsgericht über den Antrag auf Teilungsversteigerung informiert wird, hat die Möglichkeit innerhalb von zwei Wochen die Einstellung des Verfahrens zu beantragen. Dadurch wird das Verfahren um sechs Monate gestoppt. Diese Zeit können die Immobilienbesitzer nutzen, um eine andere Lösung für den Verbleib der Immobilie zu finden.

Warum die Teilungsversteigerung verhindern?

Teilungsversteigerungen haben einige Nachteile. Zum einen verfolgen sie nicht das Ziel den besten Preis der Immobilie zu erzielen, sondern aus einem unteilbaren Gegenstand teilbares Geld zu machen. Zum anderen ist der gesamte Ablauf einer Teilungsversteigerung nicht darauf ausgerichtet, die Immobilie bestmöglich zu vermarkten. Dadurch wird die Immobilie nicht selten zu einem schlechteren Preis verkauft, als bei einem klassischen Verkauf durch einen Immobilienmakler.

Martin Göckeritz gibt die Makler-Einschätzung

HAUSGOLD hat den Partner-Makler Martin Göckeritz zum Thema Teilungsversteigerung befragt: Wie bewertet er Teilungsversteigerungen? Welche Nachteile entstehen für Immobilienbesitzer? Und wie kann ein Makler in diesem Prozess unterstützen?

Nachteile einer Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung ist die schlechtere Alternative zum Privatverkauf, da der Kaufpreis meistens geringer ausfällt. Es gibt eine Fülle von Fehlentwicklungen, die eine optimale Verwertung der Immobilien verhindern. So sind die Veröffentlichungen der Amtsgerichte im Internet ungeeignet, Bieterinteressenten zu informieren. Oft fehlen Kontaktdaten, sodass Auskünfte kaum erteilt und Besichtigungen nicht vermittelt werden können. Als Verkäufer sind dies schlechte Voraussetzungen um den besten Preis für die Immobilie zu erzielen.

Nachteile

  • Das Gericht bestimmt den Termin und das geringste Gebot.
  • Es können alle Interessenten mitbieten und die Immobilie somit in fremde Hände fallen.
  • Bei einer erfolglosen Versteigerung trägt der Antragsteller die Kosten.
  • Oft werden die Immobilien für weniger verkauft als mit einem regulären Verkauf möglich wäre.
  • Der Erlös kann derart niedrig sein, dass nachdem sämtliche Kosten abgezogen wurden und gegebenenfalls die Grundschuld getilgt wurde, kaum mehr etwas übrig bleibt.
  • Das Verfahren kann ein Jahr oder länger dauern.

Vermarktung einem Experten überlassen

Häufig sollen Rechtsanwälte die Interessen des Antragstellers wahren. Doch sie haben meist nur die rechtlichen Aspekte des Verfahrens im Blick und weniger die oben beschriebenen Aufgaben. Eigentümern und Anwälten fehlt oft das Gespür dafür, dass es sich bei der Teilungsversteigerung in erster Linie um einen Vermarktungsprozess handelt, der im Gerichtssaal stattfindet. Der Makler könnte so das ideale Bindeglied zwischen den Interessen des Eigentümers und der Prozessführung durch einen Rechtsanwalt bilden.

Makler unterstützen

Auch die Unterstützung bei Teilungsversteigerungen fällt in das Aufgabengebiet von uns Maklern. Zur Erzielung eines optimalen Preises sollten die Eigentümer (auch die Antragsgegner) einen spezialisierten und versierten Makler engagieren, um die Immobilie zu bewerben, Besichtigungen zu ermöglichen und Auskünfte zu erteilen. Dies ist jedoch gegenwärtig noch nicht üblich; die Eigentümer sind sich in dieser Situation oft nicht über die wichtige Dienstleistung eines Maklers im Klaren.

Häufig gestellte Fragen:

Bei einer Teilungsversteigerung darf jeder mitbieten, der sich ausweisen kann. Auch die aktuellen Besitzer dürfen mitbieten, müssen allerdings bis vier Wochen vor dem Termin das Amtsgericht darüber in Kenntnis setzen. Lesen Sie hier mehr

Mitbesitzer der zu versteigernden Immobilie können beim Amtsgericht einen Antrag auf Verhinderung des Verfahrens stellen. Damit wird das Verfahren um sechs Monate gestoppt. Lesen Sie hier mehr.

Martin Göckeritz

Die Firma Göckeritz-Immobilien hat sich seit der Gründung 2013 erfolgreich am Markt etabliert. Seitdem verhelfen die Immobilienmakler jährlich über 60 Familien zu ihrem neuen Traumhaus. Dazu kommt noch der Verkauf von Bestandsimmobilien und Vermittlung von Grundstücken.