Seit Juni 2019
Auflassungsvormerkung
Definition, rechtliche Grundlagen und Kosten
Wer einen Immobilienkaufvertrag unterzeichnet, gilt rechtlich gesehen noch nicht als Besitzer des Hauses oder der Wohnung. Um zu verhindern, dass Verkäufer sich kurzfristig für einen anderen Kaufinteressenten entscheiden, sichert die sogenannte Auflassungsvormerkung das Kaufrecht des Käufers ab. Denn der Eigentümerwechsel ist erst vollzogen, wenn die Umschreibung im Grundbuch erfolgt. Wie die rechtlichen Grundlagen aussehen und was Sie außerdem zum Thema Auflassungsvormerkung wissen sollten, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Was gilt als Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ab § 883 ff. geregelt. Demnach gilt sie als ein Sicherungsmittel, welches dem Käufer das Recht zusichert, das Grundstück oder die Immobilie tatsächlich als einziger Käufer erwerben zu können. Wird die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, kann der Verkäufer sich keinen anderen Käufer mehr suchen. Sie dient also dem Schutz des Erwerbers.
Unterscheidung zur Auflassung
Auch wenn sich die Begriffe ähneln, gibt es im Immobilienrecht einen Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung. Letztere gilt als eine Art Vorstufe der Auflassung. Das bedeutet: Während die Auflassungsvormerkung dem Erwerber das Kaufrecht sichert und in Abteilung 2 des Grundbuches eingetragen wird, ist die Auflassung die tatsächliche Grundbucheintragung. Sie zeigt den Eigentümerwechsel in der Abteilung 1 an. Damit gilt der neue Käufer jetzt auch als Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks. Die Eigentumsübertragung ist somit abgeschlossen.
Wie entsteht eine Auflassungsvormerkung?
Die notarielle Beurkundung eines Kaufvertrages beim Notartermin ist die Voraussetzung dafür, dass ein Käufer von der Auflassungsvormerkung profitiert. In der Praxis bedeutet das: Sobald der Käufer, der die Immobilie kaufen will, und der Verkäufer den Vertrag unterschreiben, kann der Notar eine Auflassungsvormerkung für den Immobilienerwerber beim Grundbuchamt beantragen. Damit verpflichtet er sich auch zur Veräußerungsanzeige. Diese weist das Finanzamt auf den bevorstehenden Eigentümerwechsel hin.
Dauer und Löschung einer Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung ist so lange gültig, bis der Immobilienkäufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann. Diese wird anschließend gelöscht. Manchmal entscheiden Käufer sich doch gegen den Kauf, etwa wegen Problemen bei der Finanzierung des Objekts.
Auf Antrag des Käufers kann jetzt die Löschung der Auflassungsvormerkung erfolgen. So hat der Verkäufer die Möglichkeit, die Immobilie wieder auf den Markt zu bringen oder sie anderweitig zu veräußern.
Wann ist eine Auflassungsvormerkung sinnvoll?
Zwar ist die Auflassungsvormerkung beim Unterzeichnen eines Immobilienkaufvertrages nicht verpflichtend, jedoch empfehlenswert. Die Vormerkung ist allen voran sinnvoll als Vorrecht für den Käufer, der beispielsweise schon einen Finanzierungsvertrag mit seiner Bank abgeschlossen hat. Könnte der Kauf in absehbarer Zeit rechtskräftig werden, kündigen einige neue Eigentümer zum Beispiel auch schon ihre Mietwohnung, um bald in das neue Zuhause einzuziehen.
Fehlt eine Auflassungsvormerkung, haben diese jedoch keine Sicherheit. Nach Kaufvertragsunterzeichnung ist die Beantragung einer Vormerkung im Grundbuch deshalb nicht nur gängige Praxis, sondern besonders wichtig. Um Folgendes zu verhindern, kann eine Auflassungsvormerkung außerdem besonders sinnvoll sein:
- Ein Dritter bietet eine höhere Summe an, sodass der Verkäufer sich umentscheidet
- Gläubiger des Noch-Eigentümers wollen auf das Objekt zugreifen
- Der bisherige Eigentümer muss Insolvenz anmelden
- Der Verkäufer belastet seine Immobilie beispielsweise noch mit einer Hypothek, sodass der neue Eigentümer die Belastung tragen muss
Auflassungsvormerkung bei Schenkung
Bei einer Schenkung bewirkt eine Auflassungsvormerkung nach dem Urteil des Bundesfinanzhofes nicht, dass die Schenkung einer Immobilie bereits vollzogen worden ist. Das heißt: Wer sein Objekt beispielsweise seinen Kindern schenken möchte, muss damit rechnen, dass der tatsächliche Eigentümerwechsel auch erst mit der endgültigen Auflassung erfolgt. Eine Vormerkung genügt deshalb nicht, um eine Schenkung abzuschließen.
Welche Rechte und Pflichten des Käufers gehen mit einer Auflassungsvormerkung einher?
Rechte des Käufers: Sobald die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wird, hat der Käufer das alleinige Kaufrecht. Der Verkäufer verpflichten sich zugleich dazu, das Objekt nicht mehr neu zu belasten und es in dem Zustand zu übergeben, wie der Käufer es gesehen hat. Der Noch-Eigentümer kann die Immobilie jetzt nicht mehr anderen Interessenten zum Kauf anbieten.
Pflichten des Käufers: Erfolgt die Eintragung als Vormerkung in das Grundbuch, stimmt der Käufer dem Geschäft verbindlich zu. Mit Unterzeichnung des Kaufvertrages verpflichtet er sich schon zuvor, dass er die Kaufsumme an den Verkäufer in vollständiger Höhe und zu der vereinbarten Frist zahlen wird. Die Auflassungsvormerkung macht den Kaufvertrag damit auch für den Verkäufer zu einem „handfesten“ Geschäft – denn dieses wird nun eher zu einer Verbindlichkeit.
Mit welchen Kosten ist bei einer Auflassungsvormerkung zu rechnen?
Wer sich den Preis für eine Auflassungsvormerkung errechnen möchte, kann sich an den Kosten für den eigentlichen Grundbucheintrag orientieren. Diese belaufen sich in der Regel auf etwa 0,5 Prozent des Immobilienkaufpreises. Ziehen Sie 50 Prozent, kommen Sie auf den ungefähren Preis für die Vormerkung.
Beispiel: Der Immobilienwert beläuft sich auf 200.000 Euro. Für die Grundbuchgebühren müssten Sie damit etwa 1.000 Euro, also 0,5 Prozent vom Objektwert, bezahlen. Ziehen Sie davon 50 Prozent ab, kommen Sie auf 500 Euro für die Auflassungsvormerkung.
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Für welchen Zeitraum ist eine Auflassungsvormerkung gültig?
In der Praxis müssen Käufer und Verkäufer mit einigen Wochen bis Monaten rechnen, bis der Eigentümerwechsel rechtskräftig wird. Das bedeutet, dass diese sich meist auch nach der Überweisung der Kaufsumme noch etwas gedulden müssen. Regelmäßig vergehen zwei bis sechs Monate, bis die endgültige Auflassung im Grundbuch vermerkt wird. Deshalb ist die Auflassungsvormerkung über den gesamten Zeitraum hinweg gültig – bis der Eigentümerwechsel schlussendlich vollzogen wird. Danach gilt die Vormerkung als hinfällig.
Welche Ausnahmefälle gehen mit einer Auflassungsvormerkung einher?
Einerseits sichert sich der Käufer mit der Auflassungsvormerkung das Recht, die Immobilie als einziger erwerben zu dürfen. So kann der Verkäufer sie anderen nicht mehr zum Verkauf anbieten. Andererseits kann der jetzige Eigentümer das Objekt oder das Grundstück immer noch vermieten oder verpachten. Für den Käufer heißt es, dass diese sämtliche Pflichten, zu denen beispielsweise ein bestehender Mietvertrag gehört, übernehmen müsste.
Wir fassen für Sie zusammen
Die Auflassungsvormerkung dient dem Schutz des Käufers vor einigen Eventualitäten, wenn dieser einen Immobilienkaufvertrag unterzeichnet. Allen voran geht es darum, dass der Noch-Eigentümer das Objekt nicht anderen Interessenten zum Kauf anbietet oder dieses belastet. Bis der neue Eigentümer im Grundbuch als solcher eingetragen wird, dient die Vormerkung deshalb als Sicherungsmittel.
Um eine Auflassungsvormerkung in die Wege zu leiten, muss in der Praxis oft ein unterzeichneter Kaufvertrag vorliegen. Nach der notariellen Beurkundung des Vertrages stellt der Notar einen entsprechenden Antrag beim Grundbuchamt. Die Vormerkung ist gültig, bis der eigentliche Grundbucheintrag erfüllt, welcher den Eigentümerwechsel schließlich anzeigt.
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Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.