Pflegeimmobilie als Kapitalanlage
auf was Sie achten sollten

Die Pflegeimmobilie als Wert- und Kapitalanlage gewinnt gegenüber der klassischen Immobilienanlage mit Eigentumswohnung immer mehr an Bedeutung. Bei Kapitalanlegern gilt die Pflegeimmobilie als sichere und scheinbar mühelose Anlageinvestition. So ließen sich praktisch ohne Risiko mehr als 4 Prozent Rendite erzielen. Konjunkturunabhängig, praktisch risikofrei und zukunftssicher sind die Parolen der Kapitalanleger.

Doch ist die “Sorglosimmobilie” wirklich so einfach und sicher, wie es die Verkäufer oft versuchen darzustellen? In diesem Artikel klären wir mit Hilfe unseres Experten all diese Fragen und zeigen auf, worauf geachtet werden sollte.

Das wichtigste in Kürze

  • Durch die ansteigende Anzahl an pflegebedürftigen Menschen, bestehen gute Aussichten für eine Investition in Pflegeappartements
  • Die Rentabilität der Investition ist vom Erfolg des Betreibers abhängig
  • Mit dem Betreiber werden meist sehr langfristige Pachtverträge vereinbart, in denen die Auszahlung an Eigentümer auch erfolgt sollte das Appartement leer stehen
  • Durch neue technische und medizinische Innovationen, ändern sich die Anforderungen und Erfordernisse an Pflegeimmobilien stetig

Was ist eine Pflegeimmobilie bzw. ein Pflegeappartement?

Pflegeimmobilien sind Teil der Sozial- und Seniorenimmobilien und somit klassische Betreiberimmobilien. Die Bandbreite der mit diesem Begriff abgedeckten Einrichtungen reicht von Pflegeheimen über Betreuungs- und Gemeinschaftseinrichtungen bis hin zu Krankenhäusern, Fachkliniken und anderen medizinischen Versorgungs- zentren. Neben gemeinnützigen Betreibern wie dem deutschen roten Kreuz, der Caritas oder den evangelischen und Johanniter Seniorenhäusern, kamen in letzter Zeit hauptsächlich private Betreibergesellschaften auf den Markt.

Die Pflegeimmobilie bezieht sich also auf Pflegeeinrichtungen, in denen pflegebedürftige Personen je nach Grad ihrer Bedürftigkeit betreut und von einem Betreiber verwaltet werden. Unlängst werden Pflegeeinrichtungen, ähnlich wie Eigentumswohnungen, nach dem Wohnungseigentumsgesetz in einzelne Pflegeappartements aufgeteilt. Wegen der hohen Anschaffungskosten waren Pflegeimmobilien lange Zeit nur für größere Kapitalanleger eine adäquate Anlageform. Durch die Aufteilung der Pflegeeinrichtungen, ist es nun aber auch für Privatanleger möglich, sich mit einer Investition ab 150.000€ in eine Pflegeeinrichtung einzukaufen. Hierbei erwirbt der Anleger ein Pflegeappartement bis zu 30qm² und einen Anteil der gemeinschaftlich genutzten Räume.

Der Erwerb einer Pflegeimmobilie oder eines Pflegeappartements ist wie bei allen anderen Immobilien über das Grundbuch eingetragen und abgesichert. Das heißt auch, dass die Pflegeimmobilie jederzeit vom Eigentümer verkauft, beliehen, verschenkt oder vererbt werden kann.

Das Gebäude wird von einem Betreiber oder Träger angemietet, in den meisten Fällen für 20 oder 25 Jahre mit einer Verlängerungsoption, und dieser zahlt dafür einen Pachtzins, der unter den Eigentümern je nach ihren Miteigentumsanteilen aufgeteilt wird. Der Pachtzins wird periodisch an die Lebenshaltungskosten angepasst, er steigt jedoch meist nicht in voller Höhe, sondern nur um 50-80% der Inflationsrate. Die meisten Pachtverträge sehen vor, dass die Eigentümergesellschaft nur für die äußere Instandhaltung, also für “Dach und Fach” aufkommen muss. Üblicherweise werden die Verbindlichkeiten wie folgt aufgeteilt:

Aufgaben des Eigentümers

  • Reparaturen an Dach und Wänden
  • Instandhaltung der Versorgungsleitungen
  • Erhaltung von Türen und Fenstern

Aufgaben des Betreibers

  • Vermietung der Appartements
  • Renovierung & Instandhaltung der Appartements
  • Pflege und Erhaltung der Gemeinschaftsräume
  • Wartung der technischen Anlagen
  • Abrechnung der Nebenkosten

Der Betreiber kümmert sich also um die Vermietung der Pflegeappartements und um die weitere Instandhaltung des Objektes. Das heißt auch, dass Aufwendungen für Neuvermietung, Leerstand, Mietausfälle oder kleine Reparaturen und Renovationen den Kapitalanleger in der Regel nicht betreffen und vom Betreiber übernommen werden. Somit trägt die Betreibergesellschaft in dieser Hinsicht den größten Teil des wirtschaftlichen Risikos. Die eingesetzte Hausverwaltung regelt fast alles direkt mit dem Betreiber und ermöglicht den Eigentümern so ein “Hands off” Vorgehen. Gleichzeitig werden die Mieten oft durch staatliche Kostenträger, wie Pflegeversicherung oder andere Sozialhilfeträger, im Falle des Zahlungsausfalls gedeckt.

Der langfristige Pachtvertrag mit dem Betreiber und die Absicherung gegen Zahlungsausfälle ist auch der Grund dafür, dass diese Art der Immobilie oft als “Sorglosimmobilie” bezeichnet wird.

Was ist das Besondere bei einer Pflegeimmobilie?

Wie schon angedeutet spiegeln sich die Besonderheiten der Pflegeimmobilie in dem “Dreiecksverhältnis” zwischen Eigentümer, Betreiber und Verwalter wieder. Auch die Möglichkeiten staatlicher Absicherung und Förderung, sowie der langfristige Vermietungszeitraum und die Zahlung des Pachtzinses an den Eigentümer sowohl bei Vermietung des Appartements als auch bei Leerstand sind bei dieser Art der Immobilienanlage sehr unterschiedlich gegenüber anderer Anlageformen.

Die Wirtschaftlichkeit und Kompetenz des Betreibers ist daher auch maßgeblich für den Erfolg der Investition. Auch der demografische Wandel ist natürlich einer der größten Faktoren für die wachsende Popularität dieser Anlageform. Die Menschen leben immer länger und die Bevölkerung wird immer älter. Dadurch müssen natürlich immer mehr ältere Menschen versorgt werden. Betten in stationären Pflegeeinrichtungen sind teilweise bereits recht knapp. Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung legen nahe, dass sich diese Situation in den kommenden jahren verschärfen wird.

Laut dem statistischen Bundesamt ist die Anzahl der pflegebedürftigen Menschen in Deutschland von 2016-2019 von knapp drei auf mehr als vier Millionen Menschen gestiegen, knapp 20 Prozent davon werden in stationären Pflegeeinrichtungen betreut.

Auch der Anspruch auf Eigenbedarf gestaltet sich bei der Pflegeimmobilie anders gegenüber einer Eigentumswohnung. So gibt es hier keinen klassischen Eigenbedarf in dem Sinne, dass sie dem aktuellen Mieter kündigen können und selbst einziehen. Grundsätzlich aber hat der Eigentümer im Falle einer Pflegebedürftigkeit das Anrecht auf Eigennutzung. Im Erwerb des Pflegeappartements mit beinhaltet, ist das bevorzugte Belegungsrecht des Eigentümer und seiner nahen Angehörigen. Insofern der Betreiber mehrere Pflegeheime verwaltet gibt es meistens auch die Option in ein anderes Wohnheim zu ziehen. Im Falle der Pflegebedürftigkeit besteht also die Möglichkeit einen bevorzugten Pflegeplatz in allen Einrichtungen des Betreibers zu erhalten. Diese Details sollten beim Kauf unbedingt vorher besprochen und vertraglich im Kaufvertrag festgehalten werden.

Eigenkapital bei Pflegeimmobilien

Prinzipiell sollte genau wie bei einer Eigentumswohnung immer noch ein Mindestanteil von 20-25% des Kaufpreises der Immobilie an Eigenkapital mit eingebracht werden. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann unter Umständen auch finanziert werden, ist aber für private Anleger in der Regel nicht empfehlenswert. Durch den Aufwand von Eigenkapital können günstigere Konditionen bei der Baufinanzierung erzielt werden.

“Sorglos” oder “Geld los”? Risiken und Problematiken der Pflegeimmobilie

Auch wenn die Pflegeimmobilie, durch sichere Renditen, wenig Arbeitsaufwand und nicht zuletzt dem demografischen Wandel auf den ersten Blick als eine äußerst empfehlenswerte Investition erscheint, so gibt es auch einige Risiken und Nachteile, viele davon nicht unerheblich.

Eines dieser, meist unerwähnten Risiken, ist die Wertentwicklung der Pflegeimmobilie. Denn die sichere Mietrendite durch den Betreiber ist nur ein Anhaltspunkt für die Rentabilität einer Investition. Auch die Wertentwicklung, und damit der Verkaufspreis, der nach dem Pachtvertrag erzielt werden kann, ist entscheidend. Die Anforderungen an stationäre Pflegeeinrichtungen ändern sich kontinuierlich, geprägt durch medizinische und technische Innovation. Auch durch staatlichen Regulationen entstehen immer neue Ansprüche an Konzeption, Ausstattung und Betreuung. Eigentümer müssen also damit rechnen, spätestens am Ende des Pachtvertrags, zusätzliche Kosten auf sich zunehmen um die Immobilie auf moderne Standards auszurichten.

Ein zweiter Risikofaktor liegt der Insolvenz des Betreibers zu Grunde. Nur dann, wenn die Wirtschaftlichkeit des Betreibers gesichert und er sich langfristig am Markt etablieren kann, ist die Auszahlung an die Eigentümer garantiert. Im Insolvenzfall gibt es zwar einen gerichtlich bestellten Insolvenzverwalter, eine Art “Notfallbetreiber”. Dieser kann aber den Betrieb eines insolventen Pflegeheimes nur einige Monate bewerkstelligen. Sollte in dieser Zeit kein geeigneter neuer Betreiber gefunden werden, so muss das Heim letztendlich geschlossen werden. Weder Staat noch Sozialversicherungsträger sind dazu verpflichtet den Eigentümer auszuzahlen, auch Kosten der Unterkunft und Verpflegung werden nicht getragen, können aber im Falle der finanziellen Zahlungsunfähigkeit der Heimbewohner von der Sozialhilfe übernommen werden. Dies gibt den Betreibern eine gewisse Sicherheit.

Sowohl Wertentwicklung als auch der wirtschaftliche Erfolg des Pflegeheims hängen von verschiedensten Faktoren ab:

  • Standort & Lage
  • Ausstattung & technischer Stand
  • Erfahrung & Qualifikation des Betreibers
  • Konzeption & Umsetzung

Wie kann ich in ein Pflegeappartement investieren?

Durch die Öffnung des Marktes in den letzten Jahren ist es auch für Privatpersonen möglich geworden in Pflegeimmobilien zu investieren. Die Aufteilung einer Pflegeeinrichtung in verschiedene Appartements, ähnlich wie bei einer Eigentumswohnung, ermöglicht es auch kleineren Kapitalanlegern ab 150.000€ in diese Form der Immobilienanlage zu investieren. Um ein Pflegeappartement zu finanzieren gibt es verschiedene Möglichkeiten. Sie können sich von Ihrer Bank persönlich beraten lassen und von dort weitergeleitet werden. Alternativ können Sie auch direkt von den Bauträgern Pflegeappartements kaufen oder über eines der zahlreichen Immobilienportale online.

Welche Renditen lassen sich bei Pflegeimmobilien erzielen?

Die übliche Bruttomietrendite beträgt in etwa 4%. Durch einmalige und laufende Kosten sinkt sie auf etwa 3.5 %. Aber auch der erzielbare Preis bei dem Verkauf des Appartements nach Ablauf des Pachtvertrags bestimmt die wahre Rentabilität der Investition. Denn in den meisten Fällen wäre es eher unrealistisch, dass das Appartement für denselben inflationsbereinigten Preis wieder verkauft werden kann oder sogar im Wert steigt. Je nach Verkaufspreis ist also mit einer Nettomietrendite von 2,5% - 3,5% vor Steuern zu rechnen.

Größere unerwartete Ausgaben für Modernisierung und Wartung können hier nicht berücksichtigt werden, ebenso wenig wie eine mögliche Insolvenz des Betreibers.

Worauf ist beim Kauf einer Pflegeimmobilie zu achten?

Falls Sie alle Vor- und Nachteile abgewogen und Interesse am Kauf einer Pflegeimmobilie haben, berücksichtigen Sie folgendes:

  • Achten Sie darauf, dass es sich um einen kompetenten und qualifizierten Betreiber handelt, der am Markt etabliert ist. Er sollte langjährige Erfahrung und mehrere Pflegeimmobilien an unterschiedlichen Standorten betreiben.
  • Effizienzgrad der energetischen Anlagen und vor allem auch Standort und Lage der Pflegeimmobilie sind wichtige Faktoren für die mögliche Wertentwicklung. Stadtnähe und eine gute Verkehrsanbindung sind Pluspunkte, genauso wie eine idyllische und eher ruhige Umgebung.
  • Periodische anpassung Entwicklung der Miete. Grundsätzlich sollten die vorgesehenen Mieten im Pachtvertrag möglichst nah mit der Inflationsrate steigen.
  • Vertraglich geregelte Instandhaltungspflicht. Der Pachtvertrag bestimmt auch die Instandhaltungspflicht und sollte genau beschreiben wer für was zuständig ist.

Pflegeimmobilie verkaufen

Sollten Sie über den Verkauf Ihrer Pflegeimmobilie nachdenken so brauchen Sie auf jeden Fall einen kompetenten Partner um Ihre Immobilie bestmöglich zu bewerten und zu vertreiben. HAUSGOLD hilft Ihnen bei der kostenlosen Bewertung und Vermarktung ihrer Immobilie und steht für alle Fragen mit Rat und Tat an Ihrer Seite.

Fazit

Der Kauf einer Pflegeimmobilie kann definitiv eine gewinnbringende Investition sein. Wie aufgezeigt gibt es aber auch Risiken und Probleme die beim Kauf eines Pflegeappartements beachtet werden sollten. Die oft unterschiedliche Wertentwicklung im Vergleich zu Eigentumswohnungen und die Wichtigkeit eines kompetenten und qualifizierten Betreibers stehen hier im Vordergrund. Der Anlageerfolg hängt maßgeblich vom wirtschaftlichen Gelingen des Betreibers an diesem Standort ab. Aber es gibt auch positive Seiten: Durch den demografischen Wandel in Deutschland scheint die Marktsituation attraktiver denn je und daran wird sich auch in absehbarer Zukunft nichts ändern.

Letztendlich sollten Sie sich wie bei jeder größeren Investition ausführlich beraten lassen und ermitteln, ob die Pflegeimmobilie für Sie die richtige Entscheidung ist. Auch wenn die Marktsituation so erfolgversprechend erscheint wie die Slogans der Verkäufer es vermuten lassen, sollten Sie alle Optionen überdenken und sich genau überlegen welche Art der Kapitalanlage für Sie die bestmöglichen Aussichten hat.

Häufig gestellte Fragen:

Pflegeimmobilien sind meist Pflege- oder Seniorenheime, in denen pflegebedürftige Menschen betreut und von einem Betreiber verwaltet werden. Heutzutage können Pflegeimmobilien wie Eigentumswohnungen in Pflegeappartements aufgeteilt werden um auch Kleinanlegern die Investition zu ermöglichen. Lesen Sie mehr.

Pflegeimmobilien werden aufgrund ihres konjunkturunabhängigen Marktes, der demografischen Entwicklung unserer Bevölkerung und nicht zuletzt durch den geringen Arbeitsaufwand als einfache und sichere Kapitalanlagen gesehen. Es gibt jedoch auf Gegebenheiten, auf die Sie beim Kauf achten sollten. Dazu erfahren Sie hier mehr!

Der Betreiber ist maßgeblich für den Erfolg Ihrer Investition. Sollte er sich am Markt nicht behaupten können oder Pleite gehen könnte es für Sie zu großen Verlusten kommen. Auch die Wertentwicklung verhält sich bei Pflegeappartements meist anders als bei Eigentumswohnung, mehr dazu hier.

Durch die Aufteilung des Pflegeheims in Pflegeappartements ist es meist möglich ab etwa 150.000€ in Pflegeimmobilien zu investieren. Dabei erwerben sie ein Appartement mit etwa 30qm und einen Teil der gemeinschaftlich genutzten Räume. Hier erfahren Sie mehr.

Pauschal lässt sich schwer sagen, ob sich eine Investition in Pflegeappartements lohnt. Jedoch gibt es nicht unerhebliche Risiken in einem sehr stark regulierten Markt. Die Erfolg Ihrer Investition hängt maßgeblich vom Betreiber ab. Auch wenn die Marktsituation und die Zukunft vielversprechend scheinen sollten Sie den Kauf eines Pflegeappartements gut überdenken und sich ausführlich beraten lassen. Mehr Informationen hier.