Seit Juni 2019
Teilverkauf
Definition, Ablauf Vor-und Nachteile
Bei einem Teilverkauf wird, wie der Name schon sagt, nur ein Teil der Immobilie oder eines Grundstücks veräußert und zählt somit zu der Kategorie “Immobilienverrentung”. Gegen eine Nutzungsgebühr ist es dem Eigentümer möglich, weiterhin in der Immobilie wohnen zu bleiben. Vor allem im Rentenalter, oder wenn große finanzielle Aufgaben bevorstehen, kann dies eine Möglichkeit sein, finanzielle Engpässe zu stoppen, aber in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben.
Was ist der Teilverkauf einer Immobilie?
Bei einem Teilverkauf von Immobilien handelt es sich um eine Form der Immobilienverrentung. Wie die Bezeichnung bereits andeutet, verkaufen Sie jedoch nicht Ihr komplettes Haus, sondern nur einen Eigentumsanteil. In Abhängigkeit von Ihrem Kapitalbedarf veräußern Sie bis zu 50 % davon. Die anteiligen Kaufpreis erhalten Sie sofort. Zudem wird Ihnen ein grundbuchgesichertes Nießbrauchrecht eingetragen, sodass sie weiterhin in der Immobilie wohnen können oder diese vermieten. Für das Nießbrauchrecht zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgeld. Des Weiteren behalten Sie alle Rechte und Pflichten eines Immobilieneigentümers.
In der Regel bevorzugen Anbieter ein Mindestalter von 60 Jahren. Ein Teilverkauf spricht demnach vor allem ältere Menschen bzw. Senioren an, die ihre Rente aufstocken möchten oder eine Einmalzahlung tätigen müssen, aber in ihrer Immobilie wohnen bleiben möchten.
Wie funktioniert ein Teilverkauf
Der genaue Ablauf ist von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich, die Grundzüge ähneln sich jedoch. Ein Ablauf kann in etwa so aussehen:
- Im ersten Schritt wird festgelegt, wie hoch der Anteil der zu verkaufenden Immobilie sein wird (bis zu 50%). In der Regel gibt es einen Mindestwert, den die Immobilie haben muss, um für einen Teilverkauf geeignet zu sein. Bei Deutsche Teilverkauf z.B. muss die Immobilie einen Verkehrswert von 200.000 € haben.
- Für ein konkretes Angebot und anlaufenden Verkaufsprozess wird die Immobilie von einem unabhängigen Gutachter oder Immobilienexperten bewertet.
- Wie bei einem “normalen” Hausverkauf wird anschließend ein Entwurf des Kaufvertrags angefertigt, welchen Sie mit Ihrem Immobilienmakler oder Notar ergänzen können. Bei einem Notartermin wird der Verkauf offiziell durchgeführt. Das vertraglich geregelte Nießbrauchrecht wird anschließend im Grundbuch eingetragen.
Welche Kosten entstehen durch einen Teilverkauf?
- Nutzungsgebühr: Für Ihr Nießbrauchrecht zahlen Sie ein monatliches Entgelt. Die Höhe des Entgelts orientiert sich am Wert der Immobilie. Manche Anbieter legen das Entgelt für einen bestimmten Zeitraum fest, danach wird für einen weiteren Zeitraum die Höhe festgelegt. Es gibt allerdings auch Verträge, die variabel sind und sich die Höhe des Entgelts an der Inflationsrate orientiert.
- Instandhaltung: Trotz Verkauf, ist der Verkäufer für zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen alleine verantwortlich.
- Grundsteuer: Immobilienbesitzer zahlen eine Grundsteuer an die Gemeinde. Diese zahlen Sie weiterhin, der Anbieter übernimmt keinen Anteil an den Kosten.
- Kosten für Weiterverkauf oder Rückkauf: Sollte es zu einem Gesamtverkauf der Immobilie kommen, zahlen Sie den Kaufpreis an den Anbieter zurück. Zusätzlich müssen Sie ein Durchführungsentgeld bezahlen. Dies kann bis zu 5,5 % des Verkaufspreises entsprechen.
- Wertsicherungsklausel: Sie müssen dem Anbieter eine Wertsteigerung der Immobilie vertraglich zusichern. In der Regel handelt es sich um eine Wertsteigerung von 17 %. Damit sichern sich Anbieter, dass sie zu dem Kaufpreis noch einen weiteren Gewinn erzielen. Erfährt Ihre Immobilie diese Wertsteigerung nicht, müssen Sie diese übernehmen.
Welche Nachteile und Vorteile bringt ein Teilverkauf?
Vorteile des Teilverkaufs
- Einmalige Sofortzahlung des Kaufpreises und somit kurzfristig mehr finanziellen Spielraum
- Eintragung eines Nießbrauchsrechts im Grundbuch zu Ihren Gunsten
- Bewahrung Ihrer Entscheidungshoheit über die Immobilie
- Eintrittsalter oft geringer als bei anderen Verrentungsmodellen
Nachteile des Teilverkaufs
- Zahlung einer Nutzungspauschale pro Monat
- Existenz eines Miteigentümers am Haus oder an der Wohnung
- Abwicklungsgebühr bei Vollverkauf
- Wertsicherungsklausel macht kalkulation schwierig
- Instandhaltungskosten werden zu 100% von Ihnen übernommen
Institutionen, wie die Verbraucherzentrale, raten aufgrund der hohen Gebühren von einem Teilverkauf ab und empfehlen, einen Kredit aufzunehmen. Die Gebühren fallen in Summe höher aus als anfallende Zinsen bei einem Kredit.
Welches Risiko bringt ein Teilverkauf mit sich?
Haben Sie sich an einen seriösen Teilverkauf-Anbieter gewendet, hat der Verbraucherschutz nichts gegen dieses Verrentungsmodell. Er weist jedoch auf das monatliche Nutzungsentgelt hin, was eine gewisse finanzielle Belastung darstellt. Sollte die Immobilie irgendwann komplett veräußert werden, nimmt der Teilverkauf-Anbieter dafür Gebühren. Darüber hinaus kommen Sie für die Instandhaltungskosten am Objekt auf. Verbraucherschützen raten dazu, vorab gut durchzurechnen, ob sich der Teilverkauf Ihrer Immobilie finanziell lohnt.
Beispielrechnung Teilverkauf
Die Ermittlung der Teilverkauf-Summe basiert auf dem Immobilienwert und der Höhe des Anteils an Ihrer Immobilie, die Sie verkaufen möchten.
Berechnung der Teilverkauf-Summe
| Kostenpunkt | |
|---|---|
| Wer des Hauses | 300.000€ |
| Anteil des Verkaufs | 50% |
| Teilverkauf-Summe | 150.000 |
Berechnung bei Verkauf nach 10 Jahren mit einem Wertzuwachs von 20%
| Kostenpunkt | |
|---|---|
| Teilverkauf heute | |
| Aktueller Wert der Immobilie | 300.000€ |
| Anteil des Verkaufs | 50% |
| Teilverkauf-Summe | 150.000€ |
| Restverkauf | |
| Immobilienwert nach 10 Jahren | 360.000€ |
| Ihr Anteil an der Immobilie | 50% |
| Auszahlung nach 10 Jahren | 180.000€ |
| Abzgl. Nutzungsentgelt | 52.500€ |
| Abwicklungsgebühr 5,5% | 19.802€ |
| Gesamt | |
| Erlös | 330.000€ |
| Entgelt & Abwicklung | 72.302€ |
| Bilanz | 257.698€ |
Teilverkauf Erbschaft
Entscheiden Sie sich für einen Teilverkauf von 50 % Ihrer Immobilie, bleiben 50 % demnach in Ihrem Eigentum. Nach Ihrem Tod erhält Ihr Erbe die verbleibenden 50 % der Immobilie. Sie haben in der Regel die Möglichkeit, die anderen 50 % von dem Teilverkauf Anbieter zurückzukaufen. Dabei gilt für Sie bzw. Ihre Erben ein sogenanntes Vorkaufsrecht.
Teilverkauf Wertermittlung
Die Wertermittlung im Rahmen des Teilverkaufs erfolgt nach den gleichen, offiziellen Richtlinien wie jede andere Immobilienwertermittlung. Ein unabhängiger Gutachter bzw. Immobilienexperte schaut sich das Haus oder die Wohnung persönlich an. Er sieht alle relevanten Dokumente durch und wertet dann das Objekt unter Einbezug der aktuellen Marktsituation ein.
Welche Alternativen gibt es zum Teilverkauf?
Es gibt durchaus Alternativen, die Ihnen ebenfalls die Möglichkeit bieten in Ihrer Immobilie wohnen zu bleiben:
- Hausverkauf mit Wohnrecht: Sie verkaufen Ihre Immobilie und bleiben darin dank Wohnrecht wohnen. Für gewöhnlich erhalten Sie eine Einmalzahlung des Kaufpreises.
- Leibrente: Sie verkaufen Ihre Immobilie und erhalten darüber ein Wohnrecht. Den Kaufpreis zahlt Ihnen der Käufer zumeist in monatlichen Raten.
- Nießbrauch: Sie verkaufen Ihre Immobilie – zumeist per Einmalzahlung - und erhalten darüber ein Nießbrauchrecht. Sie dürfen in dem Objekt wohnen und es vermieten.
- Umkehrhypothek: Sie schließen eine Darlehensvertrag mit einer Immobilienbeleihung ab. Sie sind weiterhin Eigentümer des Objektes und beziehen für gewöhnlich eine monatliche Zahlung.
- KfW-Kredit und Zuschüsse: Sollten Sie eine finanzielle Unterstützung für einen altersgerechten Umbau benötigen, gibt es Angebote der KfW.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.