Eine Immobilie ist gebundenes Vermögen. Mithilfe eines Teilverkauf des Hauses oder der Wohnung lässt es sich jedoch „verflüssigen“. Wie das geht, welche Teilverkauf-Anbieter es gibt und welche Vor- sowie Nachteile dieses Modell der Immobilienverrentung hat, lesen Sie hier.

Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?

Bei einem Teilverkauf von Immobilien handelt es sich um eine Form der Immobilienverrentung. Wie die Bezeichnung bereits andeutet, verkaufen Sie jedoch nicht Ihr komplettes Haus, sondern nur einen Teil davon. In Abhängigkeit von Ihrem Kapitalbedarf veräußern Sie beispielsweise 20 % oder gar 50 % davon. Die anteiligen Kaufpreis erhalten Sie sofort. Zudem wird Ihnen ein grundbuchgesichertes Nießbrauchrecht eingetragen. Sie können das Haus somit selbst bewohnen oder vermieten.

Wie läuft ein Teilverkauf von Immobilien ab?

  1. Es erfolgt eine Wertermittlung Ihrer Immobilie. Sie bestimmen, zu welchem Anteil Sie von dem Objekt verkaufen möchten und teilen dies Ihrem Teilverkauf-Anbieter mit.
  2. Der Käufer und Sie unterzeichnen den Vertrag. Im Grundbuch wird ein Nießbrauch eingetragen. Zeitnah erhalten Sie die vereinbarte Kaufsumme per Überweisung.
  3. Sie wohnen in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung. Sofern Sie mögen, vermieten Sie das Objekt. Dem Miteigentümer zahlen Sie eine Nutzungsgebühr pro Monat.

Anbieter für Immobilien-Teilkauf

In Deutschland ist die Anzahl an Teilverkauf-Anbietern begrenzt, da es hierzulande noch ein junges Konzept ist. Zumeist handelt es sich hierbei um spezialisierte Unternehmen. Dazu gehören beispielsweise das Unternehmen Deutsche Teilkauf und der Immobilienexperte Engel & Völkers. Privatpersonen finden sich nur selten für dieses Verrentungsmodell.

Wie erfolgt die Wertermittlung für den Teilverkauf?

Die Wertermittlung im Rahmen des Teilverkaufs erfolgt nach den gleichen, offiziellen Richtlinien wie jede andere Immobilienwertermittlung. Ein unabhängiger Gutachter schaut sich das Haus oder die Wohnung persönlich an. Er sieht alle relevanten Dokumente durch und wertet dann das Objekt unter Einbezug der aktuellen Marktsituation ein.

Wie wird die Teilverkaufssumme ermittelt?

Die Ermittlung der Teilverkaufssumme basiert auf dem Immobilienwert und der Höhe des Anteils an Ihrer Immobilie, die Sie verkaufen möchten.
Beispiel: Ihr Haus ist 500.000 Euro wert. Sie beschließen 50 % davon zu verkaufen. Dann beträgt die Teilverkaufssumme 250.000 Euro.

Vorteile und Nachteile

Vorteile des Teilverkaufs

  • Einmalige Sofortzahlung des Kaufpreises und somit kurzfristig mehr finanziellen Spielraum.
  • Teilverkauf-Vertrag wird notariell beurkundet.
  • Eintragung eines Nießbrauchrechts im Grundbuch zu Ihren Gunsten.
  • In der Regel zahlt der Teilkäufer alle Transaktionskosten.
  • Bewahrung Ihrer Entscheidungshoheit über die Immobilie.
  • Eintrittsalter oft geringer als bei anderen Verrentungsmodellen.
  • Oft: Eintragung eines vorrangigen Ankaufsrechts für Erben.
  • Oft: Späteren Vollverkaufsprozess übernimmt der Teilkäufer.

Nachteile des Teilverkaufs

  • Zahlung einer Nutzungspauschale pro Monat.
  • Existenz eines Miteigentümers am Haus oder an der Wohnung.

Kritik des Verbraucherschutz am Teilverkauf von Immobilien

Haben Sie sich an einen seriösen Teilverkauf-Anbieter gewendet, hat der Verbraucherschutz nichts gegen dieses Verrentungsmodell. Er weist jedoch auf das monatliche Nutzungsentgelt hin, was eine gewisse finanzielle Belastung darstellt.

Sollte die Immobilie irgendwann komplett veräußert werden, nimmt der Teilverkauf-Anbieter dafür Gebühren. Darüber hinaus kommen Sie für die Instandhaltungskosten am Objekt auf. Verbraucherschützen raten dazu, vorab gut durchzurechnen, ob sich der Teilverkauf Ihrer Immobilie finanziell lohnt.

Fallen beim Teilverkauf Steuern an?

Unter gewissen Voraussetzungen fällt für Immobilien beim Teilverkauf eine Spekulationssteuer an. Sie kann auch bei regulären Immobilienverkäufen erhoben werden. In der Praxis fällt die Steuer nur sehr selten an, denn sie wird vom Finanzamt nicht erhoben, sofern eine der folgenden Bedingungen gegeben ist:

  • Sie sind Eigentümer der Immobilie seit mehr als zehn Jahren.
  • Sie wohnen in der Immobilie seit mehr als zwei Jahren und im Jahr des Verkaufs.

Erbschaft: Können Erben den verkauften Anteil zurückkaufen?

Entscheiden Sie sich für einen Teilverkauf von 50 % Ihrer Immobilie, bleiben 50 % demnach in Ihrem Eigentum. Nach Ihrem Tod erhalten Ihre Erbe die verbleibenden 50 % der Immobilie. Sie haben in der Regel die Möglichkeit, die anderen 50 % von dem Teilverkauf-Anbieter zurückzukaufen.

Alternativen zum Teilverkauf

Der Teilverkauf stellt nur eine Möglichkeit zur Immobilienverrentung dar, um das Wohnen im Alter lukrativer zu gestalten. Weitere Modelle sind:

  • Wohnrecht: Sie verkaufen Ihre Immobilie und bleiben darin dank Wohnrecht wohnen. Für gewöhnlich erhalten Sie eine Einmalzahlung des Kaufpreises.
  • Leibrente: Sie verkaufen Ihre Immobilie und erhalten darüber ein Wohnrecht. Den Kaufpreis zahlt Ihnen der Käufer zumeist in monatlichen Raten.
  • Nießbrauch: Sie verkaufen Ihre Immobilie – zumeist per Einmalzahlung - und erhalten darüber ein Nießbrauchrecht. Sie dürfen in dem Objekt wohnen und es vermieten.
  • Umkehrhypothek: Sie schließen eine Darlehensvertrag mit einer Immobilienbeleihung ab. Sie sind weiterhin Eigentümer des Objektes und beziehen für gewöhnlich eine monatliche Zahlung.

Häufig gestellte Fragen:

Für gewöhnlich können Sie frei bestimmen, wie hoch der Verkaufsanteil beim Teilverkauf sein soll. Kauft Ihnen ein institutioneller Anbieter einen Teil der Immobilie ab, liegt er Höchstanteil bei 50 %. Einige Anbieter haben zudem einen Mindestauszahlungsbetrag. Das wäre dann ihre Mindestgrenze für den Teilverkauf.

Ja, das ist oft möglich. Hierfür sind oft bestimmte Konditionen vertraglich vereinbart worden. Somit wird der Rückkaufpreis nach einem aktuellen Immobiliengutachten zur Wertermittlung ermittelt.

Letztlich ist alles Verhandlungssuche. Sie legen demnach in Absprache mit dem Käufer fest, wie lange der Nießbrauch gilt. Eine Nutzungsüberlassung bis zum Tod ist möglich.

Ja. Die Eigentumsverhältnisse am jeweiligen Grundstück werden in Abteilung I des Grundbuchs fixiert. Demnach wird auch der Teilverkauf in das Grundbuch aufgenommen. So wird vermerkt, wie hoch der Miteigentumsanteil des Käufers ist.