Das Bieterverfahren
Wenn Immobilienkäufer den Preis festlegen

Was ist ein Bieterverfahren?

Das Bieterverfahren wird in Deutschland durch § 311 BGB geregelt. Es handelt sich um eine Form des freihändigen Verkaufs, bei dem der Verkäufer den potenziellen Käufern die Möglichkeit gibt, verbindliche Angebote abzugeben. Das Bieterverfahren ist also eine Alternative zu bisherigen Verkaufsprozessen bei Immobilien. Es unterscheidet sich von der klassischen Vorgehensweise dadurch, dass die Kaufinteressenten in einem vorgegebenen zeitlichen Rahmen ihre Preisvorstellungen bzw. Gebote äußern können. Der Verkäufer legt den Preis jedoch nicht fest. Er kann aber zum Beispiel einen Mindestpreis ansetzten und anders als bei einer Versteigerung behält der Verkäufer jedoch das Recht vor, das Angebot abzulehnen, selbst wenn es den geforderten Preis übertrifft.

So kann auf einem recht simplen Wege der Marktwert der Immobilie anhand der Gebote der Kaufinteressenten ermittelt werden. Oft lässt sich mithilfe dieses Verfahrens ein höherer Preis erzielen als mit dem herkömmlichen Immobilienverkauf, da eine Wettbewerbssituation unter den Käufern geschaffen wird.

Die Verwendung des Bieterverfahrens führt demnach meist zu einer Konkurrenz unter den Kaufinteressenten und lässt die Immobilie so attraktiver wirken, was in positiver Weise den Verkaufsprozess beschleunigt. Der Verkäufer hat nach Abgabe der Gebote drei Möglichkeiten:

• Das Gebot ablehnen
• Das Gebot annehmen
• Das Gebot weiterverhandeln

Wenn Sie sich diese Schritte der Inserierung der Immobilie sowie der Sammlung und Verwaltung der Gebote ersparen wollen, können Sie dies leicht tun, indem Sie einen erfahrenen und professionellen Immobilienmakler beauftragen.

Gibt es eine Rechtsgrundlage für das Bieterverfahren?

In Deutschland gibt es keine spezifische gesetzliche Regelung, die das Bieterverfahren direkt regelt. Stattdessen wird das Bieterverfahren durch allgemeine Grundsätze des Vertragsrechts, insbesondere die §§ 145 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), geregelt. Diese Bestimmungen legen die grundlegenden Prinzipien fest, nach denen Verträge zustande kommen, nämlich durch Angebot und Annahme.

Für das Bieterverfahren gibt es also keine rechtliche Grundlage. Der Immobilienverkäufer ist rechtlich nicht dazu verpflichtet, das höchste Gebot eines Kaufinteressenten anzunehmen. Er kann auch ein niedrigeres Angebot annehmen und das kann verschiedene Gründe haben, wie zum Beispiel, weil er den Käufer für finanziell abgesicherter hält.

Zudem ist es wichtig zu wissen, dass die rechtliche Bindung an das jeweilige Gebot erst besteht, wenn bei dem Notartermin der Kaufvertrag notariell beurkundet und von allen Parteien unterschrieben wird. So wird der potenzielle Käufer zum tatsächlich rechtlich bindenden Käufer der Immobilie. Dieses Prinzip gilt jedoch zweierlei: Auch die Käufer, die die Gebote äußern, sind nicht dazu verpflichtet, sich an diese zu halten.

Bei welcher Immobilie ist das Bieterverfahren sinnvoll?

Theoretisch kann das Bieterverfahren bei jeder Immobilie angewendet werden, jedoch lohnt es sich nicht immer. In den folgenden Fällen kann das Bieterverfahren als Verkaufsstrategie von Vorteil sein:

• Die Immobilie befindet sich in einer sehr guten Lage, jedoch ist sie sanierungs- oder renovierungsbedürftig. Für solche Immobilien gibt es normalerweise reichlich Interessenten, doch weichen die Marktwert-Einschätzungen stark voneinander ab. Das Bieterverfahren findet hier oft Verwendung, weil so der tatsächliche Verkehrswert ermittelt werden kann.
• Die Immobilie scheint als unverkäuflich zu gelten, da traditionelle Verkaufsstrategien gescheitert sind. Solche Immobilien haben bei einem Bieterverfahren in der Regel bessere Chancen, das Kaufinteresse eines potenziellen Käufers zu wecken, da sie mehr Aufmerksamkeit auf sich ziehen.
• Die Immobilie bietet beispielsweise aufgrund ihrer Ausstattung oder des Designs sehr gute Verkaufschancen und die Nachfrage ist ebenfalls ziemlich hoch. Das Bieterverfahren dient hier als zusätzlicher Aufschwung des Verkaufspreises.
• Die Immobilie muss zeitnah verkauft werden, weil der Eigentümer den Verkaufserlös beispielsweise dringend benötigt.

Ein Makler hat in der Regel ein gutes Gespür dafür, wann es sinnvoll ist, das Bieterverfahren anzuwenden. Falls Sie sich unsicher sind, ob Ihre Immobilie dafür tatsächlich geeignet ist oder falls Sie eine Beratung benötigen, kontaktieren Sie gerne einen Immobilienexperten,

Welche Bieterverfahrensarten gibt es?

Es gibt drei verschiedene Arten des Bieterverfahrens, die nicht mit dem öffentlichen Bieterverfahren verwechselt werden sollten. Zu diesen gehören das strukturierte, das offene und das private Bieterverfahren:

• Strukturiertes Bieterverfahren: Wie die Bezeichnung es schon verrät, ist dieses mehrstufige Verfahren durch einen klaren Ablauf gekennzeichnet. Das führt im besten Falle zu besseren Verkaufschancen und zu einem höheren Verkaufspreis. Durch die klare Struktur wird für beide Parteien eine hohe Transparenz sichergestellt.
• Offenes Bieterverfahren: Hierbei liegt das Hauptaugenmerk auf der Open-House-Besichtigung, wodurch möglichst viele potenzielle Käufer angesprochen werden können. Die Kaufinteressenten geben ihr Gebot bei diesem Verfahren erst nach der Besichtigung ab.
• Privates Bieterverfahren: Oft wird das private Bieterverfahren dem offenen gleichgestellt. Jedoch handelt es sich bei dem privaten Verfahren ausschließlich um Privatpersonen, die ihre Immobilie verkaufen. Die unterschiedlichen Begriffe dienen der Abgrenzung zur Versteigerung und zur Auktion.
• Zuschlagsverfahren: Beim Zuschlagsverfahren gibt der Verkäufer einen Mindestpreis vor, zu dem die Immobilie verkauft werden soll. Die potenziellen Käufer können dann Gebote abgeben, die diesen Mindestpreis erreichen oder übertreffen müssen. Der Verkäufer behält sich das Recht vor, das Gebot anzunehmen oder abzulehnen. Diese Methode wird oft bei der Veräußerung von Zwangsversteigerungsobjekten oder bei bestimmten öffentlichen Verkäufen angewendet.
• Mehrstufiges Bieterverfahren

Beim mehrstufigen Bieterverfahren gibt es mehrere Runden, in denen die potenziellen Käufer ihre Gebote abgeben können. Nach jeder Runde werden die Gebote überprüft, und diejenigen Bieter, deren Gebote akzeptiert wurden, können an der nächsten Runde teilnehmen. Dieses Verfahren ermöglicht es dem Verkäufer, den besten Preis zu erzielen, indem er den Wettbewerb zwischen den Bietern in mehreren Runden fördert.

Wie gestaltet sich der Ablauf eines Bieterverfahren?

Der Ablauf eines Bieterverfahrens beginnt in der Regel mit der Vorbereitung durch den Verkäufer. Dies umfasst die Festlegung des Mindestpreises, zu dem die Immobilie verkauft werden soll, sowie die Auswahl der Bieterverfahrensart und die Festlegung der Bedingungen des Verfahrens. Dazu gehört auch die Erstellung von Marketingmaterialien und die Auswahl eines geeigneten Zeitrahmens für das Verfahren. Wichtig ist aber besonders die kontinuierliche Kommunikation mit den Kaufinteressenten, die stets angemessen informiert werden müssen. Üblicherweise läuft das Verfahren folgendermaßen ab:

1. Maklerauswahl

Da eine Veräußerung mit Hilfe des Bieterverfahrens Aufwand bedeutet, lohnt es sich, einen Immobilienmakler zu beauftragen, der mit dem Bieterverfahren vertraut ist. Erfahrene Immobilienmakler verfügen nämlich aufgrund der jahrelangen Berufserfahrung über ein großes Netzwerk, bestehend aus verschiedenen Kontakten, darunter auch viele potenzielle Käufer Ihrer Immobilie. Hier können Sie einen lokalen sowie professionellen Makler von HAUSGOLD beauftragen.

2. Besichtigung: Makler

Sobald Sie sich für einen Immobilienexperten entschieden haben, wird dieser Ihre Immobilie besichtigen und begutachten. Ziel wird es sein, dass der Makler den marktgerechten Verkehrswert Ihrer Immobilie ermittelt. Außerdem erstellt der Makler anhand seiner Eindrücke und anhand grundlegender Fakten Ihrer Immobilie ein aussagekräftiges sowie ansprechendes Exposé. So können sich Interessenten noch detaillierter über die Immobilie informieren und sich von dieser überzeugen lassen. Außerdem finden professionelle Bilder dort Platz, die Ihre Immobilie zusätzlich von ihrer besten Seite zeigen sollen. Möchten sie gerne den Wert Ihrer Immobilie erfahren? Mit dem Service von HAUSGOLD bewerten unsere Experten ihre Immobilie kostenlos.

3. Inserierung

Als nächstes inseriert der Makler die Immobilie. Dabei wird kein fixer Verkaufspreis festgelegt. Dennoch können Sie in Absprache mit dem Makler einen Mindestpreis festsetzen. Wie bereits erwähnt, ist es bei der Inserierung sehr wichtig, darauf zu verweisen, dass es sich um ein Bieterverfahren handelt. Der große Vorteil bei der Beauftragung eines Maklers wird hier besonders deutlich: Aufgrund seines großen Netzwerkes, kann er potenzielle Käufer gezielt auf Ihre Immobilie aufmerksam machen.

4. Besichtigung: Interessenten

Ist es besser, Einzelbesichtigungen oder eine Sammelbesichtigung zu planen? Bei einem Bieterverfahren erweist sich oft eine Sammelbesichtigung oder ein sogenanntes "Open-House-Event" als effektiver, da viele potenzielle Käufer die Immobilie gleichzeitig besichtigen können. Dadurch entfällt der hohe Zeitaufwand, der bei Einzelbesichtigungen entsteht.

Eine Faustregel besagt: Je mehr potenzielle Käufer erscheinen, desto besser stehen Ihre Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf. Dies lässt sich damit erklären, dass durch die Anwesenheit mehrerer Interessenten eine Wettbewerbssituation entsteht, die die Konkurrenz unter ihnen anheizt. Dadurch steigt die Bereitschaft, ein höheres Gebot für die Immobilie abzugeben. Allerdings gibt es auch einen Nachteil: Einige potenzielle Käufer könnten sich überfordert fühlen und aussteigen.

5. Gebotsphase

Nach der Besichtigung haben die potenziellen Käufer die Möglichkeit, innerhalb einer festgelegten Frist - üblicherweise zwischen zwei Wochen und zwei Monaten - ihre Gebote beim Verkäufer oder beim Makler einzureichen. Es wird empfohlen, die Angebote der Interessenten schriftlich anzufordern, um Missverständnisse zu vermeiden. Anschließend werden die unverbindlichen Gebote miteinander verglichen, und das attraktivste Kaufpreisangebot wird ausgewählt.

Was ist das Besondere an einem Online-Bieterverfahren?

Das Bieterverfahren kann neben dem traditionellen Weg auch online durchgeführt werden. Hierfür wird Ihre Immobilie von einem Makler auf einer Online-Plattform für einen festgelegten Zeitraum inseriert. Damit Sie das Bieterverfahren live verfolgen und auf die Gebote der Käufer reagieren können, erhalten Sie von dem Makler Zugangsdaten für einen separaten, geschützten Bereich.

Das Online-Format ermöglicht es Ihnen, die Abgabe der Gebote transparent zu beobachten, denn in der Regel haben Sie Einsicht auf jegliche Änderungen. Die Kaufinteressenten haben ebenfalls einen Einblick in die - meist anonymisierten -Gebote ihrer Konkurrenz.

Des Weiteren erfordert dieses Format weniger Aufwand in Bezug auf die Kontaktaufnahme mit den potenziellen Käufern. Der größte Vorteil liegt jedoch darin, dass Sie bei erfolgreichem Durchführen des Online-Bieterverfahrens innerhalb kürzester Zeit einen hohen Verkaufspreis erzielen können.

Welche Vor- und Nachteile hat ein Bieterverfahren?

Das Bieterverfahren nimmt nicht ohne Grund vermehrt an Beliebtheit zu. Dennoch kann auch diese Verkaufsform gewisse Risiken mit sich ziehen. Folgende Vor- und Nachteile haben wir für Sie zusammengefasst:

Auch wenn es mit dem Bieterverfahren nicht zum Verkauf kommen sollte, weiß der Verkäufer dann wenigstens, wie viel die Interessenten für seine Immobilie zu zahlen bereit waren. Anschließend kann die Immobilie dann mit dem bereits ermittelten Preis immer noch auf dem klassischen Wege verkauft werden.

Bieterverfahren, Auktion und Versteigerung - Welche Unterschiede gibt es?

Oft wird der Begriff Bieterverfahren mit einer Auktion oder einer Versteigerung gleichgesetzt. Hier bestehen jedoch wesentliche Unterschiede, über die der Kaufinteressent ausreichend informiert werden muss:

• Bieterverfahren: Wie bereits erwähnt, ist das Bieterverfahren unverbindlich. Das bedeutet für den Verkäufer, dass er nicht verpflichtet ist, das höchste Angebot anzunehmen. Auch der Interessent verpflichtet sich mit seinem abgegebenen Gebot nicht und kann jederzeit abspringen. Rechte und Pflichten entstehen für Käufer und Verkäufer erst nach Abschluss eines notariellen Kaufvertrages.
• Auktion: Im Gegensatz dazu werden bei einer Auktion verbindliche Gebote von den Kaufinteressenten abgegeben. Eine Auktion ist besonders dann vorteilhaft, wenn der Verkäufer den realistischen Marktwert nicht kennt.
• Zwangsversteigerung: Im Gegensatz zum Bieterverfahren hat der Eigentümer bzw. Verkäufer bei der Zwangsversteigerung keine Entscheidungsfreiheit über die Veräußerung seiner Immobilie.

Der größte Unterschied liegt bei allen drei Formen also in der (Un)Verbindlichkeit der Gebote: Während die Gebote beim Bieterverfahren unverbindlich sind, ist bei der Auktion oder Versteigerung das höchste Gebot rechtlich bindend, sodass ein Rücktritt in der Regel nicht mehr möglich ist.

Wir fassen für Sie zusammen

In Deutschland gibt es keine spezifische gesetzliche Regelung für das Bieterverfahren. Stattdessen wird es durch allgemeine Grundsätze des Vertragsrechts geregelt, insbesondere durch die §§ 145 ff. BGB, sowie durch ergänzende Bestimmungen wie § 311 BGB. Das Bieterverfahren basiert auf dem Prinzip der Vertragsfreiheit, das den Parteien die Möglichkeit gibt, die Bedingungen ihres Vertrags frei zu verhandeln. Trotz des Mangels an spezifischen gesetzlichen Bestimmungen legt das deutsche Recht Wert auf Transparenz und Fairness beim Bieterverfahren, um sicherzustellen, dass der Verkaufsprozess gerecht und transparent abläuft.

Beauftragen Sie am besten einen Immobilienmakler, der Ihnen den Prozess und alle wichtigen Aufgaben, die dazu gehören, abnimmt und so den Verkauf Ihrer Immobilie zu einem Erfolg macht. Ihre Aufgabe wird es schlussendlich sein, das für Sie ansprechendste Gebot auszuwählen.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.