Bieterverfahren für Immobilien
Definition, Ablauf, Vor- und Nachteile

Was ist ein Bieterverfahren?

Das Bieterverfahren wird in Deutschland durch § 311 BGB geregelt. Es handelt sich um einen speziellen Verkaufsprozess, der vor allem bei Immobilien angewendet wird. Potentielle Verkäufer haben die Möglichkeit, verbindliche Angebote für die inserierte Immobilie abzugeben. Auf diese Weise soll ein möglichst hoher Verkaufspreis erzielt werden.

Die Angebote der Interessenten werden in einem vorgegebenen zeitlichen Rahmen abgegeben. Der Verkäufer gibt vorher keinen Preis für die Immobilie an, könnte aber einen Mindestpreis festlegen, um auf Nummer Sicher zu gehen. Um die Sicherheit noch mehr zu gewährleisten, besteht die Möglichkeit die Gebote abzulehnen, auch wenn diese das Mindestgebot übertreffen.

Oft lässt sich mithilfe dieses Verfahrens ein höherer Preis erzielen als mit dem herkömmlichen Immobilienverkauf, da eine Wettbewerbssituation unter den Käufern geschaffen wird. Der Verkäufer hat nach Abgabe der Gebote drei Möglichkeiten:

• Das Gebot ablehnen
• Das Gebot annehmen
• Das Gebot weiterverhandeln

Wenn Sie sich diese Schritte der Inserierung der Immobilie sowie der Sammlung und Verwaltung der Gebote ersparen wollen, können Sie dies leicht tun, indem Sie einen erfahrenen und professionellen Immobilienmakler beauftragen.

Welche Bieterverfahrensarten gibt es?

Es gibt mehrere verschiedene Arten des Bieterverfahrens. Wir stellen einige vor und vermitteln, in welcher Situation welches Verfahren geeignet ist:

• das offene Bieterverfahren
• das stillt Bieterverfahren
• das dynamische Bieterverfahren
• das Holländische Bieterverfahren
• das zweistufige Bieterverfahren

Das offene Bieterverfahren

Bei einem offenen Bieterverfahren gibt es eine öffentliche Besichtigung nach der alle potentiellen Interessenten ihr Gebot abgeben. Es wird vor allem genutzt, wenn sich der Verkäufer einen schnellen und transparenten Verkaufsprozess wünscht. In der Regel hat das offene Bieterverfahren häufig Erfolg bei stark nachgefragten Immobilien, die voraussichtlich viele Interessenten anziehen. Auf diese Weise wird eine Konkurrenz zwischen den Bietern geschaffen und ein hoher Verkaufspreis erzielt.

Das stille Bieterverfahren

Wie zu erwarten, werden die Gebote bei einem stillen Verfahren verdeckt abgegeben. Dieses Verfahren bietet Verkäufer und Käufer Diskretion und Anonymität im Verkaufsprozess. Das stille Bieterverfahren wird vor allem bei hochwertigen Luxusimmobilien angewandt, bei denen die Anzahl der Gebote begrenzt, aber hoch ist.

Das dynamische Bieterverfahren

Das dynamische Bieterverfahren ähnelt einer Auktion. Die Gebote können kontinuierlich erhöht werden, bis kein höheres mehr abgegeben wird. Dieses Verfahren eignet sich vor allem bei einer breiten Käuferbasis und einem stabilen Immobilienmarkt, wie z.B. eine gut gelegene Eigentumswohnung in einer Großstadt.

Strukturiertes bzw. Mehrstufiges Bieterverfahren Bieterverfahren

Bei einem strukturierten Bieterverfahren werden klar definierte Phasen und Regeln eingehalten. Die Phasen bestehen aus mehreren Angebotsphasen, aus denen jeweils Bietende selektiert werden, bis am Ende die übrig bleiben, die die höchsten Angebote gestellt haben. Mit diesen tritt der Verkäufer in Verhandlung. Bei jeder Phase werden den Bietern mehr Informationen zur Immobilie gegeben. Dies wird Beispielsweise genutzt wenn, ein großes Gewerbeimmobilienprojekt verkauft wird, um sicherzustellen, dass nur ernsthafte und finanzstarke Käufer ein finales Gebot abgeben.

Wie funktioniert das Bieterverfahren

Der Ablauf eines Bieterverfahrens beginnt in der Regel mit der Vorbereitung durch den Verkäufer. Noch vor der Vorbereitung sucht er sich einen geeigneten und passenden Immobilienmakler. Am besten ein Makler, der sich auf dem Gebiet des Bieterverfahren auskennt und Erfahrungen hat. Erfahrene Immobilienmakler verfügen nämlich aufgrund der jahrelangen Berufserfahrung über ein großes Netzwerk, bestehend aus verschiedenen Kontakten, darunter auch viele potenzielle Käufer Ihrer Immobilie. Hier können Sie einen lokalen sowie professionellen Makler von HAUSGOLD beauftragen.

1. Vorbereitung und Inserierung der Immobilie

Bevor die Immobilie inseriert wird, sollte der Immobilienmakler eine ausführliche Immobilienbewertung durchführen. Anhand dieser können Sie für das Bieterverfahren z.B. einen Mindestpreis festlegen oder für sich selbst einen Preis eingrenzen, den Sie mindestens durch die Gebote erzielen wollen. Anschließend wird gemeinsam mit dem Immobilienmakler die Immobilie für den Verkauf vorbereitet. Dazu gehört die Erstellung eines detaillierten Exposés mit allen relevanten Informationen. In diesem sollte auch der Zeitrahmen für das Bieterverfahren stehen. Bei Bedarf kann auch ein Mindestpreis festgelegt werden.

2. Besichtigung der Immobilie durch Interessenten

Bei einem Bieterverfahren erweist sich oft eine Sammelbesichtigung oder ein sogenanntes "Open-House-Event" als effektiver, da viele potenzielle Käufer die Immobilie gleichzeitig besichtigen können. Dadurch entfällt der hohe Zeitaufwand, der bei Einzelbesichtigungen entsteht. Dafür sollten in dem Inserat die Termine festgelegt und veröffentlicht werden.

Eine Faustregel besagt: Je mehr potenzielle Käufer erscheinen, desto besser stehen Ihre Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf. Dies lässt sich damit erklären, dass durch die Anwesenheit mehrerer Interessenten eine Wettbewerbssituation entsteht, die die Konkurrenz unter ihnen anheizt.

3. Abgabe der Gebote

Nach der Besichtigung haben die potenziellen Käufer die Möglichkeit, innerhalb einer festgelegten Frist - üblicherweise zwischen zwei Wochen und zwei Monaten - ihre Gebote beim Verkäufer oder beim Makler einzureichen. Es wird empfohlen, die Angebote der Interessenten schriftlich anzufordern, um Missverständnisse zu vermeiden. Anschließend werden die unverbindlichen Gebote miteinander verglichen, und das attraktivste Kaufpreisangebot wird ausgewählt.

4. Auswertung der Gebote

Bei der Auswertung der Gebote sollten sie neben der Gebotshöhe noch die Bonität des Bieters, sowie Bedingungen und Vorbehalte, die gestellt wurden, berücksichtigen. Erstellen Sie eine Auswahl der besten Gebote und gehen Sie mit den Interessenten in Verhandlung.

5. Verhandlung

Sie als Verkäufer können nun die Interessenten der besten Gebote jeweils einladen und mit diesen in Verhandlung treten. Ziel dabei sollte sein, die besten Konditionen zu erreichen. Klären Sie dabei alle offenen Fragen,wie den genauen Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten und den Zeitpunkt des Besitzübergangs. Anschließend wählen Sie Ihren Favoriten, mit dem Sie anschließend einen Kaufvertrag aushandeln.

6. Abschluss des Kaufvertrag

Der Kaufvertrag läuft wie bei einem normalen Immobilienverkauf ab. Die Bedingungen werden im Vertrag festgelegt, welcher anschließend notariell beurkundet wird, um eine Übergabe der Immobilie zu ermöglichen.

Die Organisation eines Bieterverfahren sollte sorgfältig und detailliert durchgeführt werden. Nehmen Sie dabei die Hilfe Ihres Immobilienmaklers in Gebrauch.

Wie funktioniert das Online - Bieterverfahren?

Bei einem Online-Bieterverfahren registrieren sich Interessenten bei einer Online-Plattform. Diese Registrierung umfasst die Angabe persönlicher Daten und in der Regel eine Verifizierung der Identität. Anschließend können alle Interessenten innerhalb einer Frist ihre Gebote abgeben und die anderen Gebote in Echtzeit verfolgen. Einige Plattformen bieten die Möglichkeit, Maximalgebote einzugeben, sodass das System automatisch höhere Gebote abgibt, bis das Maximalgebot erreicht ist. Die Gebote sind für andere Bieter in der Regel anonymisiert, aber die Höhe der aktuellen Gebote kann oft in Echtzeit eingesehen werden.

Nach Ablauf der Frist werden die besten Gebote ausgewählt und der Verkäufer kann mit den Höchstbietenden in Verhandlung treten.

Wann lohnt sich das Bieterverfahren für Verkäufer?

Theoretisch kann das Bieterverfahren bei jeder Immobilie angewendet werden, jedoch lohnt es sich nicht immer. In den folgenden Fällen kann das Bieterverfahren als Verkaufsstrategie von Vorteil sein:

• Wenn eine Immobilie in einem Gebiet liegt, in dem die Nachfrage hoch und das Angebot knapp ist, wie z.B. in begehrten Stadtvierteln
• Für außergewöhnliche oder besonders attraktive Immobilien, die ein breites Interesse wecken, wie historische Villen, Luxusimmobilien und Penthouse-Wohnungen.
• Wenn der Verkäufer den Verkaufsprozess schnell abschließen möchte, da es feste Fristen für die Gebotsabgabe und den Verkaufsabschluss gibt. Z.B. bei einer beruflichen Versetzung ins Ausland oder einer finanziellen Dringlichkeit.
• Wenn der genaue Marktwert der Immobilie schwer einzuschätzen ist. Z.B. bei einzigartigen Immobilien ohne Vergleichsobjekte.
• Die Immobilie befindet sich in einer sehr guten Lage, jedoch ist sie sanierungs- oder renovierungsbedürftig. Für solche Immobilien gibt es normalerweise reichlich Interessenten, doch weichen die Marktwert-Einschätzungen stark voneinander ab.
• Das Bieterverfahren kann verhindern, dass eine Immobilie lange auf dem Markt bleibt und somit als „schwer verkäuflich“ gilt. Der Verkaufsprozess ist zeitlich begrenzt und zielt auf einen schnellen Abschluss ab.

Ein Makler hat in der Regel ein gutes Gespür dafür, wann es sinnvoll ist, das Bieterverfahren anzuwenden. Falls Sie sich unsicher sind, ob Ihre Immobilie dafür tatsächlich geeignet ist oder falls Sie eine Beratung benötigen, kontaktieren Sie gerne einen Immobilienexperten,

Welche Regeln gibt es beim Bieterverfahren

Auch bei einem Bieterverfahren gibt es rechtliche Rahmenbedingungen und Regeln, die einen fairen Ablauf gewährleisten sollen. Für den Verkäufer ist es z.B. verpflichtend, in dem Inserat öffentlich zu machen, dass es sich um ein Bieterverfahren handelt. Wird ein Mindestpreis angegeben, muss ebenfalls erkenntlich sein, dass es sich um so einen handelt. Auch die Fristen, Bedingungen und der Ablauf des Verfahrens muss der Verkäufer transparent kommunizieren.

Es gibt jedoch auch einige Verbote, vor allem bei der Abgabe der Gebote. Es darf sich dabei nicht um Scheinangebote handeln, indem der Verkäufer einen Freund beauftragt, die Gebote in die Höhe zu treiben. Dabei handelt es sich auch ganz klar um einen Rechtsverstoß laut § 3 UWG, da sie den Wettbewerb auf unlautere Weise beeinflusst.

Ein weiteres Verbot ist die Manipulation des Verfahrens, in dem der Verkäufer z.B. bestimmten Bietern exklusive Informationen der Immobilie gibt (ein Rechtsverstoß laut § 4 UWG).

Auch Bieter haben in diesem Verfahren Regeln an die sich halten müssen. Sie dürfen sich z.B. nicht untereinander absprechen, um die Gebote zu koordinieren. Denn auf diese Weise können sie den Preis künstlich niedrig halten, was laut § 3 UWG verboten ist. Außerdem kann auf diese Weise zusätzlich gegen kartellrechtliche Vorschriften verstoßen werden.

Welche Vor- und Nachteile hat ein Bieterverfahren?

Das Bieterverfahren nimmt nicht ohne Grund vermehrt an Beliebtheit zu. Dennoch kann auch diese Verkaufsform gewisse Risiken mit sich ziehen. Folgende Vor- und Nachteile haben wir für Sie zusammengefasst:

Vorteile - und Nachteile für den Verkäufer

Vor und Nachteile für den Interessenten der Immobilie

Auch wenn es mit dem Bieterverfahren nicht zum Verkauf kommen sollte, weiß der Verkäufer dann wenigstens, wie viel die Interessenten für seine Immobilie zu zahlen bereit waren. Anschließend kann die Immobilie dann mit dem bereits ermittelten Preis immer noch auf dem klassischen Wege verkauft werden.

Bieterverfahren, Auktion und Versteigerung - Welche Unterschiede gibt es?

Oft wird der Begriff Bieterverfahren mit einer Auktion oder einer Versteigerung gleichgesetzt. Hier bestehen jedoch wesentliche Unterschiede, über die der Kaufinteressent ausreichend informiert werden muss:

• Bieterverfahren: Wie bereits erwähnt, ist das Bieterverfahren unverbindlich. Das bedeutet für den Verkäufer, dass er nicht verpflichtet ist, das höchste Angebot anzunehmen. Auch der Interessent verpflichtet sich mit seinem abgegebenen Gebot nicht und kann jederzeit abspringen. Rechte und Pflichten entstehen für Käufer und Verkäufer erst nach Abschluss eines notariellen Kaufvertrages.
• Auktion: Im Gegensatz dazu werden bei einer Auktion verbindliche Gebote von den Kaufinteressenten abgegeben. Eine Auktion ist besonders dann vorteilhaft, wenn der Verkäufer den realistischen Marktwert nicht kennt.
• Zwangsversteigerung: Im Gegensatz zum Bieterverfahren hat der Eigentümer bzw. Verkäufer bei der Zwangsversteigerung keine Entscheidungsfreiheit über die Veräußerung seiner Immobilie.

Der größte Unterschied liegt bei allen drei Formen also in der (Un)Verbindlichkeit der Gebote: Während die Gebote beim Bieterverfahren unverbindlich sind, ist bei der Auktion oder Versteigerung das höchste Gebot rechtlich bindend, sodass ein Rücktritt in der Regel nicht mehr möglich ist.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.