Seit Juni 2019
Notaranderkonto
Oder doch Direktzahlung beim Hausverkauf?
Ein Notaranderkonto dient der sicheren Zahlungsabwicklung bei Immobilienverkäufen. Sowohl Verkäufer als auch Käufer können durch die Nutzung Vorteile ziehen. Aber ist ein Notaranderkonto wirklich notwendig? Oder ist eine Direktzahlung sinnvoller? Welche Kosten müssen für die Errichtung eines Notaranderkontos eingeplant werden?
Was ist ein Notaranderkonto?
Ein Notaranderkonto ist eine spezielle Form des Treuhandkontos, das ein Notar für seine Mandanten – aber im eigenen Namen – einrichtet und führt. Dabei ist das auf das Notaranderkonto eingezahlte Geld ist jedoch nicht Eigentum des Notars.
Verwendet wird das Notaranderkonto, um die Kaufpreisabwicklung beim Immobilienverkauf sicherer zu gestalten und um Missbrauch zu verhindern. In einem Treuhandvertrag vereinbaren Verkäufer und Käufer zum einen, wann der Kaufpreis auf das Notaranderkonto einzuzahlen ist und zum anderen, unter welchen Voraussetzungen die Auszahlung zu erfolgen hat.
Der Notar wiederum gewährleistet als Treuhänder die vertragsgemäße Verwendung des Kontoguthabens. Als Kontoinhaber ist der Notar verfügungsbefugt, das heißt, der Notar handelt in eigenem Namen für fremde Rechnung.
Vor- und Nachteile eines Notaranderkontos
Ein Notaranderkonto hat für beide Parteien – sowohl Verkäufer als auch Käufer – Vorteile. Für beide gilt: Der eingeschaltete Notar übernimmt bezüglich des Geldflusses sämtliche Koordinationsfunktionen. Der Verkäufer kann sich zudem auf die termingerechte Zahlung des Kaufpreises berufen. Da die Eigentumsumschreibung erst mit Kaufpreiszahlung erfolgt, ist eine Rückabwicklung des Kaufvertrages bei Nichtzahlung einfacher möglich. Der Käufer wiederum kann über die Nutzung eines Notaranderkontos den Eigentumserwerb mit der Überweisung des Geldes sicherstellen.
Der Nachteil eines Notaranderkontos liegt in den vergleichsweise hohen Kosten des Kontos und betrifft meist sowohl Verkäufer als auch Käufer, da in Kaufverträgen oft eine Kostenteilung vereinbart wird.
Kosten eines Notaranderkontos
Die Kosten für ein Notaranderkonto richten sich nach der Höhe der Auszahlung, Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz. So entstehen bei einem Immobilienkaufpreis von 230.000 Euro Kosten in Höhe von fast 500 Euro für ein Notaranderkonto (bei Einmalzahlung, bei Teilauszahlungen entstehen weitere Kosten).
Wie funktioniert eine Direktzahlung?
Bei einer Direktzahlung muss der Notar explizit bei der Vertragserstellung darauf achten, dass weder Verkäufer noch Käufer in ungesicherter Vorleistung treten. Der Käufer zahlt erst dann, wenn er vom Notar eine „Fälligkeitsmitteilung“ erhalten hat. Vorher müssen alle notwendigen Genehmigungen vorliegen, die Löschung etwaiger Grundpfandrechte von den Gläubigern muss bewilligt und eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen worden sein. Erst nach Zahlung des Kaufpreises übergibt der Verkäufer die Immobilie bzw. das Grundstück.
Wie werden in Deutschland Immobilien verkauft?
Der Standardfall in Deutschland bei Verkauf von Immobilien ist die Direktzahlung. In der Regel richtet der Notar ein Notaranderkonto nur dann ein, wenn ein „berechtigtes Sicherungsinteresse“ der Vertragsparteien gegeben ist, zum Beispiel bei einem Verkauf durch einen Insolvenzverwalter oder wenn der Käufer die Immobilie mit Hilfe mehrerer Darlehen unterschiedlicher Darlehensgeber erwerben möchte.
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