Seit Juni 2019
Verkäuferprovision
Aktuelle Regelungen für die Maklerprovision
Beim Hausverkauf wird nicht nur Geld eingenommen, es fallen auch Nebenkosten an. Zu diesen Nebenkosten gehört unter anderem die Maklercourtage. Eine Courtage kennen viele auch unter der Bezeichnung "Provision" – die Bedeutung des Begriffes ist gleich. Doch Provision ist nicht gleich Provision, hier gibt es unterschiedliche Varianten, die sich vor allem darauf beziehen, wer die Courtage zahlen muss.
Werfen wir einen genaueren Blick auf die sogenannte "Verkäuferprovision". Was ist das genau, was ist eine Innencourtage, und was bedeutet Außencourtage? Wer zahlt den Makler, wie hoch kann dessen Provision ausfallen? Und ist die Verkaufsprovision steuerlich absetzbar? Erfahren Sie mehr über die Verkaufsprovision beim Hausverkauf, ihre Vorzüge und den Unterschied zwischen der Innen- und Außenprovision.
Was ist die Verkäuferprovision?
Der Verkauf einer Immobilie ist eine komplexe Angelegenheit. Wer den Immobilienexperten damit beauftragt, hat beste Aussichten auf einen guten Verkaufspreis. Dafür wird ein Entgelt fällig, das der Immobilienmakler für seine Vermittlung bekommt. Wenn dieses Entgelt vom Verkäufer bezahlt wird, sprechen wir von der Verkaufsprovision.
Die Definition der Verkaufsprovision deckt sich mit weiteren Ausdrücken, alternativ werden auch die Begriffe Verkäuferprovision, Verkäufercourtage oder Verkaufscourtage genutzt. All diese Bezeichnungen meinen stets dasselbe: Bei erfolgreicher Vermittlung der Immobilie zahlt der Verkäufer der Immobilie dem Makler einen vertraglich festgelegten Betrag für seine Tätigkeit.
Üblicherweise wird die Provision nicht nach außen hin ausgewiesen, sondern ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Verkäufer als Auftraggeber und dem Makler, der den Auftrag ausführt. Darum ist auch der Begriff Innenprovision oder Innencourtage für diese Art der Maklerprovision möglich. Im Gegensatz dazu nennen wir die Käuferprovision Außenprovision: Sie wird nach außen hin, beispielsweise in Immobilienverkaufsanzeigen, bekanntgegeben.
Übrigens: Genau genommen bezeichnen Experten mit dem Begriff der Provision einen Betrag, der zwischen den beiden Parteien frei verhandelt werden kann. Die Courtage meint einen gesetzlich festgelegten Betrag, der als Entgelt zu bezahlen ist. In der Praxis finden wir die beiden Begriffe allerdings häufig mit gleicher Bedeutung im Sinne der Provision.
Festgehalten wird die Vereinbarung zur Innenprovision im Maklervertrag. Im Gegensatz zu Mietobjekten, wo das Bestellerprinzip gilt, können sich bei Immobilienverkäufen die beteiligten Parteien auf verschiedene Arten der Provision einigen.
Hier sehen Sie die möglichen Varianten im Überblick:
- Verkäuferprovision
- Käuferprovision oder Außenprovision
- Mischformen zwischen diesen beiden Provisionsmodellen
Gerade in Regionen mit geringerer Nachfrage ist es häufig so, dass Verkäufer das Honorar für den Immobilienmakler übernehmen. Bei stark nachgefragten Objekten in beliebter Lage kann auch der Käufer mitunter anteilig die Provision zahlen.
Welche Vorteile hat die Verkäufercourtage?
Die Innenprovision für den Makler bringt für Hausverkäufer den Vorteil mit, dass sie sich frei für einen Immobilienmakler ihrer Wahl entscheiden können. Auch Käufern kann die Innenprovision Vorteile bringen: Sie haben den Vorzug, dass sie die Maklergebühren für ihre Wunschimmobilie nicht noch zusätzlich zum Kaufpreis zahlen müssen – dadurch wird der Kauf für Interessenten noch einmal attraktiver.
Wann muss der Verkäufer die Maklergebühren zahlen?
Die Verkäuferprovision für Immobilien war in der Bundesrepublik lange Zeit nicht einheitlich geregelt. Bis ins Jahr 2020 hinein unterschied sich die Höhe der Innenprovision je nach Region. Und auch bezüglich der Frage, wer die Eigenprovision für den Makler zahlen muss, gab es keine rechtlich bindende Festlegung.
In manchen Bundesländern, etwa in Baden-Württemberg, Sachsen, Thüringen oder Bayern war die Verkäuferprovision schon vor der Gesetzesänderung recht geläufig. Anderswo, zum Beispiel in Bremen oder Berlin, in Brandenburg oder Hamburg dagegen wurden Immobilienverkäufe häufiger über eine Außenprovision abgewickelt.
Eine Änderung gibt es hier seit Dezember 2020. Seitdem gilt das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Wie genau das aussieht, zeigen wir Ihnen in unserem Artikel "Maklerprovision 2021".
Inzwischen gibt es hier klare Vorgaben. Für die Innenprovision bedeutet das neue Gesetz, dass sie als einseitige Interessensvertretung des Verkäufers durch den Immobilienmakler gesehen wird. Verkäufer und Verkäuferinnen schließen ausschließlich mit dem Maklerbüro einen Maklervertrag, der Käufer ist hier keine beteiligte Vertragspartei. Ist der Kaufvertrag für die Immobilie abgeschlossen, zahlt der Verkäufer die Verkäufercourtage an den Makler. Diese Möglichkeit ist bundesweit gegeben und wird in allen Bundesländern zunehmend genutzt.
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Was ändert sich mit der Gesetzesänderung?
Seit dem 23.12.2020 gilt die Neuregelung des Gesetzes zur Maklerprovision. Was vorher in verschiedenen Bundesländern unterschiedlich gehandhabt wurde, ist nun bundeseinheitlich gleich festgelegt. Die Änderungen gemäß der Neuregelung zur Maklerprovision machen seitdem drei Provisionsvarianten möglich, auf die sich Makler und Verkäufer einigen können:
- Die Doppelprovision gemäß § 656c BGB: In diesem Fall schließen Makler, Verkäufer und Käufer einen Vertrag ab und vereinbaren eine sogenannte Doppelprovision. Verkäufer und Käufer tragen in diesem Fall je die Hälfte der Maklercourtage.
- Die Abwälzung: Der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Vertrag über die volle Höhe der Provision ab und holt sich anschließend einen Teil der Provision vom Käufer zurück. Diese Regelung gemäß § 656d BGB besagt, dass der Makler nur den Verkäufer vertritt, der Käufer ist aber später gemäß Kaufvertrag verpflichtet, einen Anteil zur Maklerprovision beizutragen. Der Verkäuferanteil muss nach dem neuen Gesetz mindestens so hoch sein wie der des Verkäufers. Das bedeutet, dass der Verkäufer nicht weniger als 50 Prozent der Maklerprovision zahlen muss.
- Innenprovision oder Außenprovision: Bei dieser dritten Möglichkeit übernimmt eine Partei vollständig die Maklerprovision. Zahlt der Verkäufer die Provision, sprechen wir von der Innenprovision. Wird die Zahlung dagegen vom Käufer gezahlt, wird dies als Außenprovision bezeichnet. Dieser Fall kann zum Beispiel eintreten, wenn ein Käufer einen Makler beauftragt und dieser ihm später ein Objekt vermittelt, das er zum Zeitpunkt der Auftragserteilung noch nicht in seinem Angebot hatte.
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Bei der Definition der Innenprovision beziehungsweise generell bei der Definition, wie hoch die Maklerprovision ausfallen darf, gibt es keine Vorschriften vom Gesetzgeber. Hier legt das Gesetz nur den Rahmen fest, wer den Makler zahlt. Darum finden wir in Deutschland unterschiedlich hohe Maklerprovisionen in verschiedenen Regionen. In vielen Bundesländern liegt die Höhe bei 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Mit diesem Wert können Sie Verkaufsprovision und Umsatzsteuer berechnen, wenn Sie etwa in Bayern, Brandenburg, in Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg oder in Schleswig-Holstein verkaufen wollen.
| Bundesland | Höhe der Maklerprovision |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 7,14 % |
| Bayern | 7,14 % |
| Berlin | 7,14 % |
| Brandenburg | 7,14 % |
| Bremen | 5,95 % |
| Hamburg | 6,25 % |
| Hessen | 5,95 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % |
| Niedersachsen | 7,14 % |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14 % |
| Rheinland-Pfalz | 7,14 % |
| Saarland | 7,14 % |
| Sachsen | 7,14 % |
| Sachsen-Anhalt | 7,14 % |
| Schleswig-Holstein | 7,14 % |
| Thüringen | 7,14 % |
Nutzen Sie außerdem unsere HAUSGOLD Immobilienbewertung als Grundlage: Bei uns erfahren Sie den Marktwert Ihres Hauses und können damit erste Berechnungen zur Maklerprovision anstellen.
Kann die Höhe der Maklerprovision für Verkäufer verhandelt werden?
Welche Provision der Verkäufer dem Immobilienmakler zahlen muss, kann zwischen den beiden Parteien völlig frei verhandelt werden. Einfluss auf die Höhe der Summe haben die regionalen Marktpreise und die individuellen Gegebenheiten des Verkaufsobjekts. So hängt es auch vom Preis und der Lage der Immobilie ab, wie hoch der Makler die Verkaufsprovision berechnen wird. Im Einzelfall kann also die Verkäuferprovision sehr unterschiedlich ausfallen.
Wann muss die Innenprovision gezahlt werden?
Der genaue Termin, wann die Verkaufsprovision fällig ist, findet sich in den AGB des Maklerbüros. Hier sind Zahlungsfristen festgelegt, die nach Abschluss des Kaufvertrags beginnen. Üblich ist beispielsweise eine Zahlungsfrist von zwei Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvertrages für die Immobilie.
HAUSGOLD fasst zusammen: Was ist der Unterschied zwischen Innen- und Außenprovision?
Zusammenfassend halten wir fest: Es gibt zwei unterschiedliche Provisionsformen, bei denen je eine Partei die Maklerprovision vollständig zahlt. Die erste ist die Innenprovision, die von Verkäufer und Makler im Maklervertrag ausgehandelt und festgehalten werden. Die andere ist die Außenprovision: Diese Form finden wir in einem Exposé einer Immobilie. Sie ist prozentual am Kaufpreis bemessen, wird vom Käufer gezahlt und ist im Gegensatz zur Innenprovision auch nicht mit dem Makler verhandelbar.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.