Seit Juni 2019
Grundschuldbestellung
Ablauf, Dauer und Besonderheiten
Vergibt eine Bank ein Immobiliendarlehen, erfolgt die Kreditsicherung üblicherweise über eine sogenannte Grundschuldbestellung. Das bedeutet: Der Kreditnehmer stimmt zu, dass das erworbene Grundstück nun mit einer Grundschuld belastet wird. Wird dieser zahlungsunfähig, kann die Bank das Grundstück veräußern. Erhalten Sie im folgenden Artikel einen Überblick darüber, wie eine Grundschuldbestellung abläuft und welche Besonderheiten es zu berücksichtigen gibt.
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Was ist die Grundschuldbestellung?
Als Grundschuldbestellung wird der Vorgang bezeichnet, bei dem ein Immobilienkäufer zustimmt, dass eine Grundschuld zugunsten der kreditgebenden Bank in das Grundbuch eingetragen wird. Kurz: Die Grundschuldbestellung dient dem Kreditgeber als Sicherheit. Der Eintrag ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) unter § 1191 geregelt und gilt als Grundpfandrecht. Sollte der Immobilienkäufer zum Beispiel wegen Krankheit oder Jobverlust zahlungsunfähig werden, kann die Bank das Eigentum verkaufen, um das Geld zurückzuerhalten.
Bei der Grundschuldbestellung gilt es, die sogenannte Buchgrundschuld von der Briefgrundschuld zu unterscheiden. Für letztere fallen Zusatzkosten an. Denn die Ausstellung eines Grundschuldbriefes – eine in der Staatlichen Druckerei ausgestellte Urkunden – bedarf eines zeitaufwendigen Vorgangs. Die Briefgrundschuld hat den Vorteil, dass sie auf andere Gläubiger übertragbar ist. Das wäre beispielsweise im Falle einer Anschlussfinanzierung oder einer Umschuldung wichtig. In der Praxis ist es jedoch üblich, dass die Grundschuldbestellung in Form einer Buchgrundschuld erfolgt. Es wird kein zusätzlicher Brief ausgestellt, sodass das Grundbuchamt nur einen Grundbuchvermerk durchführt.
Wann kommt die Grundschuldbestellung zum Einsatz?
Grundschuldbestellung nach Kreditzusage: Entscheiden Sie sich dafür, eine Baufinanzierung oder einen Immobilienkredit für Ihr neues Zuhause aufzunehmen, ist die Eintragung einer Grundschuld beim Hauskauf üblich. Für eine erfolgreiche Finanzierung ist der Vorgang notwendig, um die Bedingung der Banken zu erfüllen. Setzen Sie hingegen ihr Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie ein und verzichten sie gänzlich auf einen Kredit, entfällt im Umkehrschluss die Notwendigkeit einer Grundschuldbestellung.
Die Grundschuldbestellung sollte dabei üblicherweise noch vor Fälligkeit des Zahlungstermins erfolgen. Erst wenn die Grundschuld im Grundbuch vermerkt ist, überweisen Kreditgeber das Geld auf das Bankkonto des Käufers.
Wer führt die Grundschuldbestellung durch?
In Deutschland ist für die Grundschuldbestellung der Notar dafür zuständig. Die Mitwirkung des Eigentümers ist dabei Voraussetzung, damit eine Grundschuld vermerkt werden kann. Das heißt: Ihr Notar erstellt eine Grundschuldbestellungsurkunde, in welcher dieser dokumentiert, dass Sie selbst als Eigentümer die Eintragung einer Grundschuld bestellen. Im Idealfall erfolgt die Bestellung der Grundschuld im Anschluss an die Kaufvertragsunterzeichnung, sodass der Prozess sich nicht in die Länge zieht – und Banken das Darlehen vor dem Termin der Zahlungsfälligkeit auszahlen.
Wie läuft eine Grundschuldbestellung ab?
Am Prozess der Grundschuldbestellung sind nicht nur Sie und Ihr Notar beteiligt. Auch die finanzierende Bank muss alle erforderlichen Unterlagen zum Darlehensvertrag beim Notar einreichen. Erst danach ist es möglich, eine Grundschuld zu bestellen. Der Ablauf in drei Schritten:
1. Grundschuldbestellungsformular an Ihren Notar aushändigen
Stimmt Ihre Bank der Finanzierung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung zu, händigt diese Ihnen das sogenannte Grundschuldbestellungsformular aus. Darin enthalten sind zum Beispiel der Nutzungszweck und eine Information über die Grundschuldhöhe. Das Formular reichen Sie bei Ihrem Notar ein. Erst dann beginnt Ihr Notar damit, die Bestellung der Grundschuld vorzubereiten.
2. Notartermin vereinbaren
Im nächsten Schritt gilt es, einen Notartermin für die Beurkundung zu vereinbaren. Idealerweise findet dieser Termin nach der Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrages statt, sodass Sie die Urkunde für die Grundschuldbestellung im Anschluss unterzeichnen. Der Käufer kann Ihnen nun eine sogenannte Belastungsvollmacht überreichen. Diese dient dem Zweck, die Grundschuld offiziell eintragen lassen zu dürfen. Während des Notartermins können offene Fragen geklärt werden, um Missverständnisse zu vermeiden.
3. Grundschuldbestellung durch den Notar beim Grundbuchamt
Im letzten Schritt sendet der Notar alle gesammelten Unterlagen an das Grundbuchamt und veranlasst damit, dass die Grundschuld offiziell als Belastung eingetragen wird. Nach einigen Wochen versendet das Grundbuchamt die Bestätigung bzw. den Grundbuchauszug an den Notar, welcher die Dokumente an die kreditgebende Bank weiterleitet. Nach Erhalt zahlt die Bank das Darlehen an den Kreditnehmer aus.
Wie lange dauert eine Grundschuldbestellung?
Käufer sollten mindestens 3 bis 6 Wochen für die Grundschuldbestellung einplanen, nachdem der Vertrag für das Haus unterzeichnet und die Bestellung vom Notar veranlasst wurde. Eine Sicherheit gibt es für die Dauer der Bearbeitungszeit zwar nicht. Da Notare sich auf Basis ihrer Erfahrung jedoch um die Terminplanung und den reibungslosen Ablauf kümmern, können Käufer damit rechnen, dass der Fälligkeitstermin im Kaufvertrag ausreichend „Luft“ zum Atmen lässt. Das bedeutet: Die Summe wird nicht sofort fällig, nachdem Sie den Vertrag unterzeichnet haben.
Die Zeit drängt und Sie möchten die Grundschuldbestellung beschleunigen? Eine Rangbescheinigung schafft Abhilfe. Die Bescheinigung wird vom Notar ausgestellt und dient der Bank als Sicherheit, falls zwischen Grundschuldbestellung und dem Zahlungsfälligkeitstermin zu wenig Zeit liegt. Zwar müssen Sie hierfür mit zusätzlichen Notarkosten rechnen. Banken zahlen Immobilienkredite nach Erhalt der Rangbescheinigung jedoch im Regelfall früher aus. So können Sie die Summe des Kaufpreis rechtzeitig an den Verkäufer überweisen.
Warum ist die Bestellung einer Grundschuld sinnvoll?
Die Bestellung einer Grundschuld ist für viele Banken oft nicht nur eine Voraussetzung, um potenziellen Hauskäufern einen Finanzierungsvertrag anbieten zu können. Als Kreditabsicherung ist sie vor allem sinnvoll, um aufwendige, bürokratische und rechtliche Hürden zu verhindern. Sie erfolgt auf Basis folgender Aspekte und Klauseln:
1. Dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung:
Gerät der Kreditschuldner in Verzug oder Zahlungsschwierigkeiten, kann die Bank ohne Klage eine Zwangsvollstreckung durchführen. So kann er Kreditgeber den finanziellen Schaden, welcher wegen der ausbleibenden Kreditraten entstanden ist, ausgleichen.
2. Abstraktes Schuldanerkenntnis:
Heute wird üblicherweise auch ein abstraktes Schuldanerkenntnis von Kreditgebern gefordert, die eine Grundschuld eintragen lassen möchten. Der Hintergrund: Da eine Zwangsvollstreckung dauern kann und Banken das ausbleibende Geld so schnell wie möglich erhalten möchten, ermöglicht die Schuldanerkenntnis Ihnen den Zugriff auf sonstiges Vermögen des Schuldners. Das können beispielsweise Bargeld oder Gegenstände wie ein Fahrzeug sein.
3. Zwangsversteigerung:
Grundsätzlich handelt es sich im klassischen Sinne bei der Grundschuldbestellung um die Sicherheit, die dem Gläubiger das Recht gewährt, eine Zwangsversteigerung durchzuführen. Das abstrakte Schuldanerkenntnis gilt deshalb als Zusatz,da die grundsätzliche Möglichkeit der Versteigerung der Immobilie im Vordergrund steht.
Was sind die Kosten eine Grundschuldeintragung?
Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) regelt bundeseinheitlich, wie hoch die Kosten für einen Eintrag ins Grundbuch ausfallen. Dabei setzen sich die Kosten für die Grundschuldbestellung aus den Gebühren für das Grundbuchamt sowie aus dem finanziellen Aufwand für den Notar zusammen. Wie hoch die Höhe ausfällt, hängt zudem von der Grundschuldhöhe ab.
Beispiel für Grundschuldbestellung Kosten: Um eine erste Orientierung zu erhalten, gilt es, etwa 0,5 bis etwa 0,6 Prozent von der Grundschuld als Richtwert zu nehmen. Beläuft sich Ihre Schuld beispielsweise auf 150.000 Euro, ist mit demnach mit mindestens 750 Euro für die Grundschuldbestellung zu rechnen.
Wie löse ich eine Grundschuld wieder auf?
Mit einer Löschungsbewilligung ist es möglich, die Grundschuld löschen zu lassen. Voraussetzung ist, dass der aufgenommene Immobilienkredit vollständig getilgt worden ist. Die Schuldenfreiheit lassen Sie sich dafür ganz einfach von der Bank ausstellen. Dann erhalten Sie eine Löschungsbewilligung, die Sie beim Notar einreichen, welcher im Anschluss die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt veranlasst.
Wir fassen für Sie zusammen
Die Grundschuldbestellung dient in erster Linie als Sicherheit für kreditgebende Banken. Nimmt ein Immobilienkäufer einen Kredit auf, willigt dieser mit der Grundschuldbestellung ein, dass der Kreditgeber Immobilie und Grundstück gegebenenfalls versteigern kann. Wird der Kreditnehmer zahlungsunfähig, greift die Bank darauf als Sicherheit zurück. Eine Grundschuldbestellung darf durch einen Notar veranlasst werden und sollte immer nach Unterzeichnung des Kaufvertrages erfolgen. Da mit einer mehrwöchigen Bearbeitungsdauer zu rechnen ist, sollte der Termin zeitnah erfolgen. Wurde der Kredit erfolgreich getilgt, kann der Eigentümer die Grundschuldeintragung durch den Notar löschen lassen.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.