Der Einheitswert bietet die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer und ist im Einheitswertbescheid ersichtbar. Die Grundsteuer muss für Eigentümer einer Immobilie jährlich an das Finanzamt gezahlt werden. Was Immobilienbesitzer wissen sollten: Im Jahr 2025 kommt eine wichtige Änderung auf alle Eigentümer zu. Wie der Einheitswert berechnet wird, was der Unterschied zum Verkehrswert ist und wann Sie einen Einheitswertbescheid benötigen, erfahren Sie in folgendem Artikel.

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Was ist der Einheitswert?

Gewerbesteuer, Zweitwohnsitzsteuer, Grundsteuer: Für alle Steuerarten zieht das Finanzamt den sogenannten Einheitswert heran. Früher spielte dieser Wert auch eine Rolle, um Vermögenssteuer oder Gewerbekapitalsteuer zu berechnen. Der Fiskus nutzt den Einheitswert heute als Steuermesszahl, um die Steuer für folgende Grundstücksarten ermitteln zu können:

  • bebaute und unbebaute Grundstücke
  • gewerbliche Betriebsgrundstücke
  • land- und forstwirtschaftliche Grundstücke

Häufig wird der Einheitswert mit den Begriffen "Verkehrswert“ oder auch „Marktwert“ gleichgesetzt, obwohl die Werte nicht identisch sind. Beim Einheitswert handelt es sich um einen Wert, welcher stets unter dem aktuellen Verkehrswert des Eigentums liegt.

Feststellung des Einheitswerts: Was ist ein Einheitswertbescheid?

Das Finanzamt stellt den sogenannten Einheitswertbescheid aus. Wenn Sie sich jetzt fragen: „Wo findet man den Einheitswert eines Hauses?“, können Sie auf diesem nachschauen. Auf dem Bescheid finden Eigentümer den individuellen Einheitswert Ihres Eigentums. Zu sehen ist dieser in der Regel, wenn Sie bei „Aktenzeichen der Bewertungsstelle“ nachschauen.

Einheitswertbescheid beantragen: Wo erhält man den Einheitswertbescheid?

In der Regel müssen Sie als Eigentümer keinen Einheitswertbescheid beantragen, weil dieser automatisch nach Erwerb des Eigentums zugestellt wird. Dies geschieht üblicherweise zum 1. Januar in Form einer Zurechnungsfortschreibung.

Konkret heißt das: Es gilt der Wert, welcher auch für den ehemaligen Eigentümer gültig war. Das Finanzamt reagiert auf die Änderung der Eigentumsverhältnisse, weil die Person, welche als Steuerschuldner gilt, sich ändert.

Und was kostet ein Einheitswertbescheid? Einheitswertbescheid-Kosten fallen nicht an, wenn das Finanzamt das Dokument für Sie erstellt.

Einheitswertbescheid Beispiel: So wird der Wert ermittelt

Um den Einheitswert ermitteln zu können, ziehen Finanzämter den Wert eines Hauses aus entweder dem Jahr 1935 oder dem Jahr 1964 heran. Stichtag ist dabei immer der 1. Januar. Wichtig: Während die neuen Bundesländer vom Jahr 1935 ausgehen, ist die Basis der alten Bundesländer stets das Jahr 1964.

Um den Einheitswert für ein unbebautes Grundstück berechnen zu können, wird die Formel „Bodenwert zum Stichtag * Quadratmeterzahl = Einheitswert“ verwendet. Anders ist das bei bebauten Grundstücken mit Häusern. Sind die Zahlen für die Jahresrohmiete aus 1935 oder 1964 bekannt, kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Fehlen die Daten, nimmt der Fiskus das Sachwertverfahren als Berechnungsgrundlage, um den Einheitswert zu ermitteln.

Wichtige Änderung: Ab dem Jahr 2025 wird der Einheitswert anders berechnet

Schon lange wird die Berechnung des Einheitswerts kritisiert: Das Verfahren sei veraltet, weil es nicht die aktuelle Marktsituation berücksichtigen würde. Deshalb sollen ab dem Jahr 2025 neue Einheitswerte gelten – und alle sieben Jahre soll Eigentum außerdem neu bewertet werden, damit die Werte aktuell und an der Marktsituation angepasst sind.

Wichtige Variablen für die Einheitsbewertung des Grundbesitzes sollen künftig sein:

  • der Bodenrichtwert
  • die Immobilienart
  • die Nettokaltmiete (statistisch berechnet)
  • Alter einer Immobilie
  • die Größe des jeweiligen Grundstücks

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Wer erhält einen Einheitswertbescheid? Einheitswertbescheid für Grundsteuer & Co.

Jede Person, die Eigentum besitzt, erhält automatisch einen Einheitswertbescheid vom Finanzamt. Dabei ist es nicht wichtig, ob Sie eine Immobilie selbst erbaut, gekauft oder auch geerbt haben. Wichtig: Da die Grundsteuer noch bis zum Jahr 2025 auf Grundlage des aktuellen Einheitswert berechnet wird, sollten Sie die Steuermesszahl kennen und das Dokument gut aufbewahren.

Kann bei Verlust ein zweiter Einheitswertbescheid beantragt werden?

Einheitswertbescheid verloren – was jetzt? Wer den Einheitswertbescheid anfordern möchte, weil dieser nicht mehr auffindbar ist, wendet sich an die örtliche Behörde. Das Finanzamt ist dafür zuständig, Ihnen eine Kopie des Bescheids auszustellen. Beantragen Sie den Bescheid im Idealfall schriftlich, um das Dokument bald zu erhalten und einen Nachweis über den Antrag zu haben.

Veränderte Verhältnisse: Was ist die Einheitswertfeststellung?

Entsteht eine neue wirtschaftliche Einheit oder ändert sich der Wert eines Grundstücks, wird das Finanzamt eine Einheitswertfeststellung durchführen – und zwar am 1. Januar des folgenden Jahres. So bekommen Sie als Eigentümer mit, welchen Einheitswert das Grundstück und die Immobilie aktuell haben. Die Feststellung wird also immer dann durchgeführt, wenn sich die Verhältnisse des Eigentums ändern.

Tipp zum Thema „Zurechnungsfortschreibung bezahlen“: Sollte es gravierende Änderungen am Eigentum geben, die sich zu Gunsten des aktuellen Besitzers auswirken, ist es empfehlenswert, dass Sie eine Meldung an das Finanzamt abgeben. Denn in manchen Fällen ändert sich der Wert, sodass eine Neuberechnung erfolgen muss.

Kann gegen den Einheitswertbescheid Einspruch eingelegt werden?

Sie können den Einheitswertbescheid nicht verstehen oder haben Zweifel an der Einheitswertbescheid-Berechnung? Gibt es für Sie plausible Gründe, weshalb Sie das Dokument und die Zahlen prüfen lassen möchten, ist es möglich, Einspruch einzulegen.

Wichtig für Sie: Damit der Einspruch gültig ist, müssen Sie diesen innerhalb von einem Monat nach der Bekanntgabe des Wertes einreichen. Denn andernfalls wird der Bescheid bestandskräftig. Sobald der Steuerbescheid kommt, ist es häufig schon viel zu spät, um noch etwas gegen die ermittelten Werte unternehmen zu können. Prüfen Sie Ihre Dokumente deshalb immer direkt nach der Zustellung, um Fehler zu vermeiden und ggf. auch einige Kosten sparen zu können.

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