Seit Juni 2019
Einheitswertbescheid
Alles Wichtige für Eigentümer auf einen Blick
Im Einheitswertbescheid ist der Einheitswert zu finden, welcher als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer hinzugezogen wird. Die Grundsteuer muss für Eigentümer einer Immobilie jährlich an das Finanzamt gezahlt werden. Was Immobilienbesitzer wissen sollten: Im Jahr 2025 kommt eine wichtige Änderung auf alle Eigentümer zu. Wie der Einheitswert berechnet wird, was der Unterschied zum Verkehrswert ist und wann Sie einen Einheitswertbescheid benötigen, erfahren Sie in folgendem Artikel.
Was ist ein Einheitswertbescheid?
Der Einheitswertbescheid ist ein amtliches Dokument, das vom Finanzamt ausgestellt wird und den Einheitswert eines Grundstücks oder einer Immobilie enthält. Zu sehen ist dieser in der Regel, wenn Sie bei „Aktenzeichen der Bewertungsstelle“ nachschauen. Der Einheitswert gibt den Wert des Grundstücks bzw. der Immobilie an einem Stichtag an und dient als steuerliche Bewertungsgrundlage, die insbesondere für die Grundsteuer, Gewerbesteuer, Zweitwohnsitzsteuer und die Erbschaftsteuer relevant ist. Abgesehen vom Einheitswert enthält der Einheitswertbescheid Informationen über das Bewertungsgrundstück, die Art der Nutzung und gegebenenfalls die zugrunde liegenden Berechnungsmethoden.
Wofür benötigt man einen Einheitswertbescheid?
Ein Einheitswertbescheid wird in Deutschland für verschiedene steuerliche und rechtliche Zwecke benötigt. Er ist besonders relevant für die Berechnung der Grundsteuer, da der darin festgestellte Einheitswert die Grundlage für die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer bildet. Dieser Wert wird mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde multipliziert, um die Steuerlast zu ermitteln.
Darüber hinaus spielt der Einheitswertbescheid eine Rolle bei der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer. Wenn Immobilien vererbt oder verschenkt werden, wird der Einheitswert zur Bestimmung der Steuerlast herangezogen. Auch für Unternehmen, die Grundbesitz haben, kann dieser Wert bei der Berechnung der Gewerbesteuer relevant sein.
Schließlich kann der Einheitswertbescheid auch bei der Grundstücksbewertung im Rahmen von Bilanzierungen für Unternehmen eine Rolle spielen. Es ist jedoch zu beachten, dass der Einheitswert oft deutlich unter dem aktuellen Marktwert einer Immobilie liegt, da er auf älteren Bewertungsmaßstäben basiert, die nicht regelmäßig aktualisiert werden.
Wichtige Änderung ab Januar 2025 - das wird sich ändern
Schon lange wird die Berechnung des Einheitswerts kritisiert: Das Verfahren sei veraltet, weil es nicht die aktuelle Marktsituation berücksichtigen würde. Die bisherigen Einheitswerte, die auf sehr alten Wertverhältnissen basieren (1964 in Westdeutschland und 1935 in Ostdeutschland), werden durch neue Werte ersetzt, die näher am tatsächlichen Marktwert der Immobilien liegen sollen.
Daher tritt ab dem 1. Januar 2025 in Deutschland eine neue, unbürokratische und gerechtere Grundsteuerregelung in Kraft, welche die bisherige Berechnungsgrundlage des Einheitswerts ablöst. Das Bundesverfassungsgericht hatte eine Reform bis Ende 2019 gefordert, um die Grundsteuer als wichtige Einnahmequelle für Gemeinden zu sichern. Für alle rund 36 Millionen wirtschaftlichen Einheiten des Grundbesitzes sind neue Bemessungsgrundlagen für die Grundsteuer ab 2025 zu ermitteln.
Feststellungserklärung bis zum 1.Januar 2022 zur Ermittlung des Grundsteuerwerts
Die Feststellungserklärung zur Ermittlung des Grundsteuerwerts für die Grundsteuerreform in Deutschland sollte bis zum 1. Januar 2022 abgegeben werden. Diese Frist war entscheidend für die Ermittlung des neuen Grundsteuerwerts, der ab 2025 als Basis für die Berechnung der Grundsteuer dient. In dieser Erklärung müssen Immobilienbesitzer wichtige Informationen über ihre Immobilien und Grundstücke an das zuständige Finanzamt übermitteln.
Wichtige Faktoren für die Bewertung des Grundbesitzes anhand des Ertragswertverfahrens sind:
- der Bodenrichtwert
- Grundstücksfläche
- monatliche Nettokaltmiete
- Mietniveau
- Wohnfläche
- Alter des Gebäudes
Wichtige Faktoren für die Bewertung des Grundbesitzes anhand des Sachwertverfahren sind:
- Bodenrichtwert
- Grundstücksfläche
- Herstellungskosten des Gebäudes
- Grundfläche
- Alter des Gebäudes
Die Übermittlung dieser Informationen erfolgt in der Regel elektronisch über die Plattform ELSTER. Die Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung wurde öffentlich bekannt gemacht, um sicherzustellen, dass alle betroffenen Hauseigentümer diese wichtige Frist einhalten.
Wo kann ich den Einheitswertbescheid anfordern?
In der Regel müssen Sie als Eigentümer keinen Einheitswertbescheid beantragen, weil dieser automatisch nach Erwerb des Eigentums zugestellt wird. Dies geschieht üblicherweise zum 1. Januar in Form einer Zurechnungsfortschreibung.
Konkret heißt das: Es gilt der Wert, welcher auch für den ehemaligen Eigentümer gültig war. Das Finanzamt reagiert auf die Änderung der Eigentumsverhältnisse, weil die Person, welche als Steuerschuldner gilt, sich ändert.
Und was kostet ein Einheitswertbescheid? Einheitswertbescheid-Kosten fallen nicht an, wenn das Finanzamt das Dokument für Sie erstellt. Der Einheitswertbescheid wird an den Eigentümer des Grundstücks oder der Immobilie gesendet.
Wer kann einen Einheitswertbescheid anfordern?
Jede Person, die Eigentum besitzt, erhält automatisch einen Einheitswertbescheid vom Finanzamt. Dabei ist es nicht wichtig, ob Sie eine Immobilie selbst gebaut, gekauft oder auch geerbt haben.
- Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks: Als Eigentümer haben Sie ein direktes Interesse am Einheitswert Ihrer Immobilie, da dieser für verschiedene Steuerberechnungen relevant ist.
- Erben: Im Falle einer Erbschaft können die Erben einen Einheitswertbescheid anfordern, um den Wert der geerbten Immobilie für die Erbschaftssteuer zu ermitteln.
- Käufer einer Immobilie: Käufer können den Einheitswertbescheid anfordern, um Einblick in die steuerlichen Werte der erworbenen Immobilie zu erhalten.
- Notare und Steuerberater: Diese Berufsgruppen können im Auftrag ihrer Mandanten einen Einheitswertbescheid anfordern, um rechtliche oder steuerliche Angelegenheiten zu klären.
- Miteigentümer oder Teilhaber: Personen, die Anteile an einer Immobilie besitzen, können ebenfalls den Einheitswertbescheid anfordern.
Da die Grundsteuer noch bis zum Jahr 2025 auf Grundlage des aktuellen Einheitswert berechnet wird, sollten Sie die Steuermesszahl kennen und das Dokument gut aufbewahren.
Kann bei Verlust ein zweiter Einheitswertbescheid beantragt werden?
Einheitswertbescheid verloren – was jetzt? Wer den Einheitswertbescheid anfordern möchte, weil dieser nicht mehr auffindbar ist, wendet sich an die örtliche Behörde. Das Finanzamt ist dafür zuständig, Ihnen eine Kopie des Bescheids auszustellen. Beantragen Sie den Bescheid im Idealfall schriftlich, um das Dokument bald zu erhalten und einen Nachweis über den Antrag zu haben.
Mustervorlage für die Anforderung eines Einheitswertbescheids
Die korrekte Anforderung offizieller Dokumente ist ein wesentlicher Bestandteil der behördlichen Kommunikation – insbesondere bei der Beantragung eines Einheitswertbescheids bei den zuständigen Finanzämtern. Hierzu stellen wir Ihnen ein Musterschreiben zur Verfügung, das Sie für Ihren Antrag beim Finanzamt verwenden können.
Bitte passen Sie das Musterschreiben an Ihre persönlichen Daten und den spezifischen Kontext Ihrer Anfrage an. Je nach Sachverhalt und den Zuständigkeiten des Finanzamts können zusätzliche oder abweichende Angaben und Informationen erforderlich sein.
Veränderte Verhältnisse: Was ist die Einheitswertfeststellung?
Entsteht eine neue wirtschaftliche Einheit oder ändert sich der Wert eines Grundstücks, wird das Finanzamt eine Einheitswertfeststellung durchführen – und zwar am 1. Januar des folgenden Jahres. So bekommen Sie als Eigentümer mit, welchen Einheitswert das Grundstück und die Immobilie aktuell haben. Die Feststellung wird also immer dann durchgeführt, wenn sich die Verhältnisse des Eigentums ändern.
Tipp zum Thema „Zurechnungsfortschreibung bezahlen“: Sollte es gravierende Änderungen am Eigentum geben, die sich zu Gunsten des aktuellen Besitzers auswirken, ist es empfehlenswert, dass Sie eine Meldung an das Finanzamt abgeben. Denn in manchen Fällen ändert sich der Wert, sodass eine Neuberechnung erfolgen muss.
Kann gegen den Einheitswertbescheid Einspruch eingelegt werden?
Sie können den Einheitswertbescheid nicht verstehen oder haben Zweifel an der Einheitswertbescheid-Berechnung? Gibt es für Sie plausible Gründe, weshalb Sie das Dokument und die Zahlen prüfen lassen möchten, ist es möglich, Einspruch einzulegen.
Wichtig für Sie: Damit der Einspruch gültig ist, müssen Sie diesen innerhalb von einem Monat nach der Zustellung des Bescheids beim Finanzamt einreichen. Denn andernfalls wird der Bescheid rechtskräftig. Sobald der Steuerbescheid kommt, ist es häufig schon viel zu spät, um noch etwas gegen die ermittelten Werte unternehmen zu können. Prüfen Sie Ihre Dokumente deshalb immer direkt nach der Zustellung, um Fehler zu vermeiden und ggf. auch einige Kosten sparen zu können.
Der Einspruch sollte schriftlich und mit einer Begründung eingereicht werden. Der Eigentümer sollte dabei darlegen, warum er den festgesetzten Einheitswert für unrichtig hält. Das Finanzamt prüft den Fall daraufhin erneut und kann den Einheitswert bestätigen, korrigieren oder gegebenenfalls aufheben. Gegen die Entscheidung des Finanzamts kann bei Bedarf Klage vor dem Finanzgericht erhoben werden.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.