Vorfälligkeitsentschädigung

Vorfälligkeitsentschädigung: Kredit beim Hausverkauf vorzeitig kündigen

Wer seinen Immobilienkredit außerplanmäßig kündigen möchte, wird feststellen: Ein Kreditvertrag lässt sich normalerweise nicht so einfach beenden. Die Bank hat in den meisten Fällen nämlich das Recht, eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen. Schließlich entsteht ihr durch Ihre frühzeitige Kündigung ein Schaden. Wann sie anfällt, wie hoch sie ist und wie man sie vermeiden kann, erfahren Sie in diesem Artikel. 

Möchte man einen Kredit vorzeitig kündigen, muss man der Bank außerdem beweisen, dass man ein berechtigtes Interesse hierfür hat – ein Beispiel wäre ein Hausverkauf. Bevor Sie Ihre Immobilie aber verkaufen, sollten Sie prüfen, ob überhaupt eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, wie hoch diese ist und ob sie nicht umgangen werden kann. Die Höhe der Entschädigung ist davon abhängig, um welche Art von Kredit es sich handelt.

Warum zahlt man eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Egal, ob es sich um einen Immobilienkredit oder um ein Darlehen für eine neue Einbauküche handelt: Einer Bank entgehen durch eine frühzeitige Kündigung des Kredits Zinseinnahmen, die in den Folgejahren noch hätten erzielt werden können. Die Vorfälligkeitsentschädigung wird also gezahlt, um der Bank den hierfür entstandenen Schaden zu ersetzen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung auch bei Umschuldung

Bei der Umschuldung wird ein bereits bestehendes Darlehen durch ein anderes getauscht, das günstigere Konditionen hat. So haben Kreditnehmer die Möglichkeit, während der verbleibenden Laufzeit Zinsen zu sparen. Allerdings können Banken auch für die Umschuldung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Das gilt aber natürlich nur dann, wenn nichts anderes im Vertrag vereinbart wurde.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist abhängig von der Art des Kredits. Dabei ist die Bank verpflichtet, den Zinsschaden transparent und nachvollziehbar zu begründen. Hier hat sie zwei Berechnungsmethoden zur Verfügung, zwischen denen sie wählen kann:

  • Aktiv-Aktiv-Vergleich: Die Bank geht bei dieser Methode davon aus, dass der Kunde ein Ersatzdarlehen zu schlechteren Konditionen abgeschlossen hat. Der Zinsschaden wird dann aus der Differenz aus dem alten und dem neuen Darlehen berechnet.
  • Aktiv-Passiv-Vergleich: Bei dieser Berechnungsmethode geht die Bank davon aus, dass sie das Geld nicht erneut verleiht, sondern am Kapitalmarkt anlegt – üblicherweise in Form von Hypothekenpfandbriefen. Der Zinsschaden ergibt sich aus der Differenz des Nominalzinses laut Kreditvertrag und Pfandbriefzins.

Es ist aber üblich, dass Banken sich für die zweite Berechnungsmethode entscheiden, da der entstandene Schaden in diesem Fall oft höher ausfällt. Allerdings ist die Bank verpflichtet, die erste Methode zu wählen, wenn der Kreditnehmer einen neuen Kredit aufnehmen möchte. Vergessen Sie jedoch nicht: Zusätzlich zur Vorfälligkeitsentschädigung kann für die Berechnung des Zinsschadens eine Bearbeitungsgebühr anfallen. Die Höhe der Bearbeitungsgebühr kann stark variieren, da es hierfür keine gesetzlichen Regelungen gibt. So können bis zu 300 Euro anfallen.

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Die Vorfälligkeitsentschädigung bei Ratenkrediten

Handelt es sich um einen Ratenkredit, der frühzeitig beendet wurde, so darf die Bank seit dem 11. Juni 2010 höchstens einen Prozent der Restschuld des Kredits verlangen. Allerdings kommt es darauf an, wann der Darlehensvertrag unterzeichnet wurde. Denn für  Ratenkredite, die einschließlich bis zum 10. Juni 2010 abgeschlossen wurden, gelten die neuen Regelungen nicht. Beachten Sie in so einem Fall aber, was in Ihrem Vertrag steht. Möglicherweise ist dort auch zu finden, dass Sie ohne Zahlung einer Entschädigung vorzeitig aus Ihrem Vertrag kommen.

Lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung auch vermeiden?

Ja, die Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich auch in einigen Fällen umgehen. Grundsätzlich wird keine Entschädigung fällig, wenn Sie das Darlehen nach 10 Jahren Laufzeit gekündigt haben. Das gilt aber nur, wenn der Vertrag innerhalb dieses Zeitraumes nicht verändert wurde. Außerdem gibt es diese weiteren vier Möglichkeiten:

  1. Finanzierung übertragen: Wenn der Kreditnehmer seine Immobilie an einen Käufer verkauft, der dessen Kredit übernimmt, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Das funktioniert aber nur, wenn das Kreditinstitut die Bonität des neuen Eigentümers akzeptiert und die bisherigen Konditionen des Vertrages beibehalten werden.
  2. Das Recht auf Sondertilgung: Wenn im Vertrag ein Sondertilgungsrecht vereinbart wurde, dann kann der Kreditnehmer die Restschuld einfach zurückzahlen, ohne dass eine Entschädigung fällig wird. Wir empfehlen Ihnen allgemein vor Vertragsabschluss darauf zu achten, dass ein Sondertilgungsrecht eingetragen wird. Denn falls es mal finanziell gut läuft, können Sie den Kredit sofort abbezahlen und Zinsen sparen. Normalerweise sollten Banken kein Problem damit haben.
  3. Falsche Widerrufsbelehrung: Wenn der Kreditnehmer einen Fehler im Vertrag bezüglich der Widerrufsbelehrung findet, so hat er das Recht, den Vertrag zu widerrufen. In diesem Fall darf der Kredit direkt zurückgezahlt werden, ohne dass eine Entschädigung gezahlt werden muss.
  4. Erhöhung des Darlehensvertrages: Falls der Kreditnehmer eine Darlehenserhöhung beantragt, die der Kreditgeber ablehnt, dann hat der Kreditnehmer das Recht, das Darlehen ohne die Zahlung einer Entschädigung zu kündigen. Hierbei muss er dann aber natürlich seine Schulden sofort begleichen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung wurde falsch berechnet – Was nun?

Laut der Verbraucherzentrale fallen 30 % der Berechnungen für Vorfälligkeitsentschädigungen zu hoch aus. Vor allem für den Fall, dass einer der eben genannten Fälle auf Sie zutrifft und die Bank trotzdem eine Entschädigung verlangt, sollten Sie die Berechnungen von einem Experten überprüfen lassen und gegebenenfalls Einspruch zu erheben. Mögliche Ansprüche verjähren allerdings nach einer Frist von 3 Jahren.

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