Immobilienkaufvertrag - Darauf sollten Sie achten!

Immobilienkaufvertrag – Darauf sollten Sie achten!

Herzlichen Glückwunsch! Der Verkäufer hat einen Käufer für seine Immobilie gefunden, und beide sind sich über den Verkauf handelseinig geworden. Doch jetzt heißt es „Augen auf beim Immobilienkaufvertrag!“ Denn Kaufvertrag und Abwicklung bergen allerhand Risiken. Um diesen entgegenzuwirken, ist es gesetzliche Pflicht, einen Notar einzuschalten. Nachfolgend erläutern wir Ihnen, wie sich Käufer und Verkäufer auf den Notartermin gut vorbereiten können.

In der Öffentlichkeit wird ein Notar gern sowohl von Verkäufer als auch Käufer als Garant für alle Belange wahrgenommen. Das ist so allerdings nicht zutreffend. Ein Notar stellt zwar sicher, dass der Immobilienkaufvertrag juristisch einwandfrei ist, er kennt aber die zwischen Verkäufer und Käufer getroffenen Vereinbarungen nicht im Detail. Es zählt auch nicht zu den Aufgaben eines Notars, die wirtschaftlichen Gesichtspunkte des Vertrags zu kontrollieren. So überprüft der Notar nicht, ob der Kaufpreis angemessen ist oder ob er zu niedrig bzw. zu hoch ist. Auch darf der Notar nicht ohne weiteres die Bonität und Zuverlässigkeit der Vertragspartner in Zweifel stellen.

Im Immobilienkaufvertrag zählt jedes Detail

Warum eine gründliche Immobilienbesichtigung und das schriftliche Festhalten von Absprachen zwischen Verkäufer und Käufer so wichtig sind, verdeutlichen wir Ihnen anhand von zwei Beispielen.

Beispiel 1:

Ein Käufer stellt nach dem Beurkundungstermin fest, dass das Dach seines erworbenen Hauses bei der Schlüsselübergabe undicht ist. Er kann den Verkäufer zu dem Zeitpunkt aber nicht mehr haftbar machen. Im Immobilienkaufvertrag war die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen. Der Haftungsausschluss gilt zwar nicht bei Mängeln, die der vorherige Eigentümer bei Vertragsschluss kannte und arglistig verschwiegen hatte, aber das zu beweisen, kann sehr schwierig sein.

Beispiel 2:

Ein Interessent möchte eine Wohnung kaufen. Er stimmt mit dem Verkäufer während der Besichtigung ab, dass der Verkaufspreis das Badezimmer enthält. Nachdem der Käufer den Vertrag beim Notar unterschrieben hat und die Schlüssel für sein neues Haus erhält, weist das Badezimmer zwar noch Dusche, Waschbecken und Toilette auf, aber Spiegelschrank und Lampen (die dem Käufer so gut gefielen) sind nicht mehr vorhanden. Verkäufer und Käufer hatten sich missverstanden. Wasch- und Badanlagen, einschließlich Armaturen, sind wesentliche Bestandteile des Hauses, die der Verkäufer dem Käufer ohne weiteres Entgelt zu überlassen hat. Spiegelschrank und Lampen sind dagegen keine wesentlichen Bestandteile des Hauses. Der Verkäufer konnte sie einfach abmontieren und weiter nutzen. Die verkaufte Immobilie hatte dadurch keinen Schaden genommen. Spätestens im Rahmen des Beurkundungstermins beim Notar hätte der Verkäufer darauf hinweisen müssen, dass er das Haus inklusive Spiegelschrank und Lampen erwerben wolle. Dann hätte der Notar diesen Wunsch schriftlich im Immobilienkaufvertrag aufgenommen. Alternativ hätte ein gesonderter Kaufvertrag für die betreffenden Gegenstände aufgesetzt werden können.

Nach der juristischen Definition sind wesentliche Bestanteile eines Grundstücks alle mit Grund und Boden fest verbundenen Sachen. Hierzu zählen in erster Linie die Gebäude, die sich auf dem Grundstück befindenden. Sie brauchen daher im Immobilienkaufvertrag nicht ausdrücklich erwähnt werden. Zu den wesentlichen Bestandteilen gehören aber auch alle beweglichen Sachen, die  mit dem Gebäude fest verbunden oder dem Gebäude angepasst sind. Das sind zum Beispiel die Heizungsanlage, die Badezimmerausstattung, Bodenbeläge, Carport, Einbauküche und Einbaumöbel, fest in das Gebäude eingebaute oder dem Gebäude angepasste Jalousien und Markisen.

Das Vorgespräch

Vor der Beurkundung des Immobilienkaufvertrags haben Käufer und Verkäufer ein Vorgespräch mit dem Notar. Optimaler Weise haben sich die Parteien zu diesem Zeitpunkt bereits darauf geeinigt, welche Gegenstände der Käufer übernimmt. Der Käufer hat darüber hinaus festgestellt, ob bzw. welche Sachmängel vorliegen.

Der Notar erörtert die zwischen den Parteien bereits verhandelten Details, um diese in den Kaufvertrag zu übernehmen. Denken Sie daran: Der Notar stellt zwar sicher, dass der Immobilienkaufvertrag juristisch einwandfrei ist. Er kennt aber weder die zwischen Käufer und Verkäufer getroffenen Vereinbarungen im Detail noch nimmt er eine Immobilienbegehung vor. Daher ist es Ihre Aufgabe, den Notar umfassend zu informieren. Der Notar überprüft auch nicht explizit, ob die zwischen den Parteien getroffenen Regelungen möglicherweise für eine Vertragspartei nachteilig sind. Der Notar klärt lediglich über die Bedeutung verschiedener Regelungen auf. Falls die Vertragspartner dazu dann nur nicken, findet keine weitere Prüfung seitens des Notars statt.

Mit dem Notar müssen außerdem bestehende Grundbuchlasten erörtert werden. Die Modalitäten für die Zahlung und Übergabe sind ebenso zu besprechen wie etwa der Umgang mit bestehenden Mietverhältnissen. Kauft ein Paar eine Immobilie, wird im Gespräch erörtert, ob beide Partner Eigentümer werden sollen oder nur einer. Der Notar wird auch fragen, ob der Kauf auf Kredit erfolgt. Denn die Bank des Käufers wird das Geld für die Kaufpreiszahlung nur dann auszahlen, wenn als Sicherheit zu ihren Gunsten eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Für die Eintragung sorgt dann der Notar.

Der Vorvertrag

Nach dem Gespräch wird der Notar einen Vertragsvorentwurf erstellen, den sich sowohl Käufer als auch Verkäufer unbedingt frühzeitig vor der Beurkundung zusenden lassen sollten, um ihn gründlich durchzulesen. Sollten Fragen auftreten, scheuen Sie nicht davor, den Notar zu kontaktieren oder um einen weiteren Termin zu bitten. Das ist Ihr gutes Recht und auch nicht mit zusätzlichen Kosten verbunden. Die Notarkosten richten sich nämlich nicht nach Schwierigkeitsgrad, Aufwand oder Anzahl der Besprechungstermine, sondern werden pauschal berechnet. Das gilt sowohl für den Käufer, der in der Regel die Notarkosten zahlt, als auch für den Verkäufer. Egal, wer den Notar beauftragt und bezahlt, der andere braucht nicht zu befürchten, dass der Notar ihn benachteiligt. Denn der Notar ist zur Neutralität unter den Parteien verpflichtet. Jede andere Vorgehensweise würde ein Dienstvergehen darstellen.

Der Immobilienkaufvertrag sollte mindestens folgende Punkte enthalten:

  • Beschreibung der Immobilie, Lage
  • Kaufpreis
  • Namen des Verkäufers und Käufers
  • Beschreibung der Ausstattung
  • Eventuell mitverkaufte bewegliche Sachen (z. B. Möbel, Heizölbestand o. ä.)
  • Beschreibung bekannter Mängel
  • Beschreibung der Abwicklung der Zahlung
  • Vereinbarungen zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe

Der Beurkundungstermin

Beim Beurkundungstermin ist in der Regel der Notar zugegen sowie sämtliche Verkäufer und Käufer. Sollte eine Partei den Termin nicht wahrnehmen können, gibt es Vertretungsmöglichkeiten, die Sie im Vorfeld mit dem Notar besprechen sollten. Weitere Teilnehmer des Termins können zum Beispiel der beteiligte Makler, Rechtsanwälte (die Verkäufer oder Käufer beraten haben), der Finanzierungsberater des Käufers oder Dolmetscher (bei nicht Deutsch sprechenden Verkäufern oder Käufern) sein.

Für jeden Beteiligten sollte ein Leseexemplar des aktuellen Immobilienkaufvertrags vorliegen. Der Notar liest den Immobilienkaufvertrag vor. Haben Sie sich zu Hause Notizen in Ihrem Vertragsvorentwurf gemacht, dann bringen Sie diesen mit. Verfolgen Sie Satz für Satz, was der Notar vorliest. Haben Sie Fragen, dann sprechen Sie den Notar an den entsprechenden Stellen darauf an und bitten Sie ggf. um Ergänzungen. Wird der Vertrag während der Verlesung geändert, vermerkt der Notar diese Änderungen handschriftlich am Rand. Die handschriftlichen Änderungen bleiben in der Originalurkunde, die der Notar archiviert. Sollte es einmal Streit zwischen den Parteien geben, kann man so noch nach Jahren erkennen, welche Änderungen während des Beurkundungstermins vorgenommen worden sind. Die Ausfertigungen, die Käufer und Verkäufer erhalten, sind entsprechend korrigiert.

Wenn der Notar den Vertrag vollständig verlesen hat und alle Fragen geklärt sind, wird er von den Parteien sowie dem Notar unterzeichnet. Mit der Unterzeichnung ist der Vertrag bindend geworden. Jetzt gibt es kein Zurück mehr (es sein denn, dass der Vertrag besondere vertragliche Rücktrittsrechte von Verkäufer oder Käufer enthält oder der Vertrag noch bestimmter Genehmigungen bedarf, zum Beispiel bei einer vollmachtlos vertretenen Partei). Es gibt kein gesetzliches Widerrufsrecht. Der Verkäufer ist verpflichtet, die Immobilie dem Käufer zu Eigentum zu verschaffen und zu übergeben, der Käufer ist zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet.