Ertragswertverfahren

Ertragswertverfahren: Mit dieser Formel berechnen Sie den Wert von Mietobjekten


Beim Kauf und Verkauf von Immobilien ist es wichtig, den Wert der Immobilie zu kennen. Aber auch bei Scheidungsverfahren, Erbauseinandersetzungen, Vermögensaufteilungen oder Zwangsversteigerungen sollte der Wert einer Immobilie bekannt sein. Eine Möglichkeit, den Immobilienwert zu ermitteln, ist das Ertragswertverfahren.

Gutachter greifen bei ihrer Wertermittlung in der Regel auf drei normierte Verfahren zurück:

  • das Vergleichswertverfahren,
  • das Sachwertverfahren und
  • das Ertragswertverfahren.

Je nach Art der Immobilie und des Marktumfeldes bietet sich ein anderes Bewertungsverfahren oder die Kombination mehrerer Verfahren an, um den Verkehrswert bzw. Marktwert korrekt zu ermitteln. Nachfolgend stellen wir das Ertragswertverfahren anhand von Beispielrechnungen vor und nehmen Abgrenzungen zum Vergleichswert- und Sachwertverfahren vor.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn nicht Eigennutzung, sondern Renditen im Vordergrund stehen. Das ist zum Beispiel bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Wohnungen und Gewerbeimmobilien der Fall. Bei diesen Immobilien steht nicht der Sachwert im Mittelpunkt der Wertermittlung, sondern welchen Ertrag der Eigentümer mit der Immobilie erzielen kann. Da das Ertragswertverfahren sehr komplex ist, wird es vor allem im Rahmen vollwertiger, kostenpflichtiger Wertgutachten eingesetzt. Es ist aber auch möglich, anhand der Nettomieteinnahmen, dem Zustand des Hauses, der Lage, usw. Näherungswerte kostenfrei zu bestimmen und somit den am Markt voraussichtlich zu erzielenden Wert (= Verkehrswert) vorherzusagen.

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Ablaufschema Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren werden der Wert des Grundstücks und der Wert der baulichen Anlagen zunächst getrennt berechnet. Der Grund für diese Vorgehensweise ist leicht nachzuvollziehen: Der Boden verliert meist nicht an Wert. Anders ist es bei Gebäuden. Hier entsteht durch die Nutzung eine Wertminderung. Die Höhe der Wertminderung eines Gebäudes wird als Altersabschlag bezeichnet. Je älter das Gebäude, desto höher ist der Abschlag.

Der Verkehrswert als Ergebnis des Ertragswertverfahrens wird mit folgender Formel ermittelt:

Ertragswert (Verkehrswert) = Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen

Dabei entspricht der Bodenwert dem Wert eines unbebauten Grundstücks. Er kann über den Bodenrichtwert näher bestimmt werden.

Den Gebäudeertragswert berechnen Sie mit folgender Formel:

Rohertrag (Jahresmiete bzw. ortsübliche Miete) – Bewirtschaftungskosten = Reinertrag des Grundstückes – Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins) = Gebäudereinertrag x Vervielfältiger = Gebäudeertragswert

Der Vervielfältiger setzt sich aus der Restnutzungsdauer der Immobilie (n) und dem Liegenschaftszins (i) zusammen.
Die Restnutzungsdauer gibt die Zahl der Jahre an, in welchen die Immobilie voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Der Liegenschaftszins legt fest, wie der Verkehrswert bei Immobilien verzinst wird. Er wird häufig mit einem Richtwert von 5% angegeben.

Die Formel zur Berechnung des Vervielfältigers lautet: (Ø V = (1+i)ⁿ-1 /(1+i)ⁿ x ((1+i) – 1).
Geht man nun von einer Restnutzungsdauer von 25 Jahren aus (n=25) und einem Liegenschaftszins von 5 % (i=5), erhält man für den Vervielfältiger den Wert 14.

Beispielrechnung für das Ertragswertverfahren

So sieht die Berechnung des Ertragswertes Schritt für Schritt aus:

1. Bodenwert berechnen

Grundstücksgröße 550 qm
x Bodenrichtwert pro qm 110 Euro
= Bodenwert 60.500 Euro


2. Reinertrag des Grundstücks berechnen

Rohertrag (ortsübliche Jahresmiete) 28.000 Euro
– Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Mietausfall, Instandhaltung, Abschreibung) 4.000 Euro
= Reinertrag des Grundstücks 24.000 Euro

 

 

3. Gebäudereinertrag berechnen

Reinertrag des Grundstücks 24.000 Euro
– Bodenwertverzinzung 3.000 Euro
= Gebäudereinertrag 21.000 Euro


4. Gebäudeertragswert berechnen

Gebäudereinertrag 21.000 Euro
x Vervielfältiger (bei Restnutzungsdauer von 25 Jahren) 14
= Gebäudeertragswert 294.000 Euro

5. Vorläufigen Ertragswert berechnen

Gebäudeertragswert 294.000 Euro
+ Bodenwert 60.500 Euro
Vorläufigen Ertragswert (Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert) 354.500 Euro

 

6. Ertragswert (Verkehrswert) berechnen

Vorläufigen Ertragswert 354.500 Euro
– Sonstige wertbeeinflussende Umstände (z. B. Mängel) 30.000 Euro
= Ertragswert 324.500 Euro

Im Beispiel würde der über das Ertragswertverfahren ermittelte Marktwert demnach 324.500 Euro betragen..

Warum das Ertragswertverfahren für Vermieter interessant ist

Warum der Wert von Mietobjekten in der Regel mit dem Ertragswertverfahren bestimmt wird? Weil für die Bewertung von selbst genutzten Immobilien andere Regeln gelten als für vermietete Immobilien. Während ein Selbstnutzer vor allem nach guten Immobilien Ausschau hält, die seinen persönlichen Bedürfnissen gerecht werden, interessiert sich ein Investor vor allem für den dem bestmöglichen Ertrag. Das muss kein Widerspruch sein: Ein gutes Objekt kann dem Investor auch auf privater Ebene zusagen und durchaus einen guten Ertrag abwerfen. Es kann unter finanziellen Gesichtspunkten aber auch eine Enttäuschung sein. Zum Beispiel, wenn ein hochwertig erstelltes Mehrfamilienhaus, das dem Eigentümer äußerst zusagt, in einer weniger begehrten Lage geringere Erträge bringt als ein einfach gebautes Haus in einer Lage, wo hohe Mieten gezahlt werden.

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Ertragswertverfahren versus Vergleichswert- und Sachwertverfahren

Neben dem Ertragswertverfahren gibt es außerdem noch das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren, um den Verkehrswert einer Immobilie zu erhalten.

Beim Vergleichswertverfahren werden ähnliche Grundstücke aus der Nachbarschaft herangezogen. Der dort erzielte Kaufpreis dient für die neu zu bewertende Immobilie als Anhaltspunkt. Diese Methode eignet sich besonders gut bei unbebauten Grundstücken, weil durch die Bebauung zu viele Unterschiede bestehen. Eine Vergleichbarkeit ist dann nur noch schwer möglich. Anders sieht es bei Eigentumswohnungen aus. Hier ist ein Vergleich zweier Wohnungen in einem Wohnhaus gut möglich. Berücksichtigt werden müssen Abweichungen durch Ausstattung, genaue Lage und Zustand.

Beim Sachwertverfahren wird der Wert der Immobilie anhand der Substanz ermittelt. Es ist eine übliche Methode bei mit Ein- oder Zweifamilienhäusern bebauten Grundstücken. Im Wesentlichen ergibt sich der Gesamtwert durch die Ermittlung des Gebäudewertes und des Bodenwertes. Letzteres ist vergleichsweise einfach, wenn es einen Bodenrichtwert gibt. Schwieriger ist dagegen die Berechnung für den Preis von Gebäuden. Der Wert des Gebäudes ergibt sich aus den Baukosten abzüglich der bisherigen Abnutzung entsprechend der Nutzungsdauer des Objektes. Diese Werte können mittels Tabellen aus der Bruttogeschossfläche und Normalherstellungskosten ermittelt werden.

Gründe für ein Wertgutachten

Das Wertgutachten gibt Auskunft über den Marktwert und die Beschaffenheit einer Immobilie. Der Immobiliengutachter beschreibt hierbei die Eigenschaften und eventuellen Mängel der Immobilie und berechnet daraus den Verkehrswert. Immobiliengutachter bieten oft unterschiedlich detaillierte Gutachten für verschiedene Zwecke an. Neben den einfachen Gutachten gibt es außerdem gerichtsfeste Vollgutachten, die bei gerichtlichen Auseinandersetzungen oder im Umgang mit Behörden benötigt werden. Diese Gutachten müssen von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt werden.

Kosten für ein Wertgutachten

Es gibt keinen festen Preis für ein Wertgutachten. Die Kosten sind zwischen Auftraggeber und Gutachter frei verhandelbar. Je nach Umfang und Aufwand kostet ein Immobiliengutachten einige hundert Euro bis zu 1,5 Prozent des Immobilienwertes – und auch mehr. Die Kosten für gerichtsfeste Gutachten bestimmen sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure; es können aber auch abweichende Preise vereinbart werden. Meist sind die Kosten von der Art und der Lage der Immobilie abhängig sowie von ihrem Zustand. Ein Hotel zu bewerten ist voraussichtlich aufwändiger als ein Einfamilienhaus. Müssen viele Informationen eingeholt werden, zum Beispiel bei Erbbaurecht, schlägt auch das sich im Preis nieder. Außerdem spielen Art und Umfang des Gutachtens und der erwartete Verkehrswert eine Rolle. Je höher nämlich der erwartete Verkehrswert ist, desto höher sind auch die Kosten für das Wertgutachten.

Kostenlose Immobilienbewertung durch einen Makler

Egal ob Grundstück, Mietshaus oder Eigentumswohnung: Wer eine Immobilienbewertung für einen anstehenden Verkauf benötigt, braucht nicht zwingend ein umfangreiches Wertgutachten. Bei einem „normalen“ Immobilienverkauf ist eine Immobilienbewertung durch einen qualifizierten Makler vollkommen ausreichend.

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