Für einen Immobilienverkauf ist ein Wertgutachten nicht unbedingt notwendig, bei gerichtlichen Auseinandersetzungen zum Teil unabdingbar, weil nur ein Gutachten von einem offiziellen Immobiliengutachter vor Gericht Bestand hat. Erfahren Sie, wann ein Wertgutachten benötigt wird und was es beinhaltet.

Wofür wird ein Wertgutachten benötigt?

Mit einem Wertgutachten wird der genaue Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks ermittelt. Es ist in der Regel kostenpflichtig und kann von Gerichten oder Banken verlangt werden. Die Erstellung eines Wertgutachtens empfiehlt sich bei

  • Scheidungsverfahren mit gerichtlicher Auseinandersetzung
  • Erbstreitigkeit die vor Gericht geklärt werden
  • Immobilienkäufen für eine objektive Einschätzung
  • Verkehrswertermittlungen für das Finanzamt
  • Feststellung des Betriebsvermögens
  • Zwangsversteigerungen

Wer erstellt Wertgutachten für Immobilien?

Ähnlich wie die Berufsbezeichnung Immobilienmakler ist auch Immobiliengutachter nicht an bestimmte Qualifikationen geknüpft, sondern setzt einen besonderen Sachverstand voraus. Häufig handelt es sich um Bauingenieure oder Architekten, die neben technischen Qualifikationen auch viel Berufserfahrung mitbringen.

Es gibt freie Sachverständige, die Bewertungen sowohl für Immobilienkäufe als auch für Immobilienverkäufe vornehmen. Deren Gutachten werden aber nicht von Behörden oder Gerichten anerkannt. Dann gibt es den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Dieser Begriff ist gesetzlich geschützt. Vereidigte Immobiliengutachter werden durch die Industrie- und Handelskammern geprüft und ernannt. Ein Teil der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ist auch staatlich anerkannter Immobiliengutachter. Diese werden von den Landesbehörden beaufsichtigt und erstellen auch im Auftrag von Behörden Immobiliengutachten.

Tipp: Hier erfahren Sie, wie Sie den passenden Immobiliengutachter finden.

Diese Arten von Wertgutachten gibt es

Das normale Wertgutachten gibt Auskunft über den Marktwert und die Beschaffenheit einer Immobilie. Der Immobiliengutachter beschreibt hierbei die Eigenschaften und eventuellen Mängel der Immobilie und berechnet daraus den Verkehrswert. Immobiliengutachter bieten oft unterschiedlich detaillierte Gutachten für verschiedene Zwecke an.

Darüber hinaus gibt es noch das gerichtsfeste Vollgutachten, das bei gerichtlichen Auseinandersetzungen oder im Umgang mit Behörden benötigt wird. Diese Gutachten müssen von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt werden. Besprechen Sie daher mit Ihrem Immobiliengutachter vorab, wofür Sie das Gutachten oder die Bewertung benötigen und welchen Umfang es haben soll. So vermeiden Sie unnötige Kosten.

Das Vollgutachten

Wird ein gerichtsfestes Gutachten (auch Vollgutachten genannt) gefordert, ist der Umfang größer und die Inhalte sind vorgeschrieben. Der Inhalt des eines Vollgutachtens umfasst:

  • Deckblatt und Inhaltsangabe
  • Ergebnisse der Auswertung in Kurzform
  • Vorbemerkungen
  • Auftragsnummer und Auftraggeberdaten
  • Immobilienbesichtigungen
  • Berücksichtigte Unterlagen
  • Bewertungsgrundlagen
  • Beschreibung des Grundstücks
  • Inhalte des Grundbuchs
  • Belastungen des Grundstücks und Rechte am Grundstück
  • Lage unterteilt in Makro- und Mikrolage
  • Bebauung in der Umgebung
  • Erschließungsgrad inklusive Straßenbau
  • Beurteilung der Lage des Grundstücks
  • Gebäudebeschreibung
  • Baujahr und Gebäudeart
  • Zustand des Gebäudes (Aus- und Umbauten, Stand Haustechnik)
  • Energieeffizienz (Nachweis durch Energieausweis)
  • Minderung des Gebäudewertes durch Bauschäden / Baumängel
  • Wertsteigerungen durch Modernisierung
  • Restnutzungsdauer
  • Außenbereich samt Garten und anderen Anlagen
  • Wirtschaftlichkeit
  • Beschreibung des Grundrisses
  • Aktuelle Nutzung des Gebäudes
  • Denkbare Nutzung des Gebäudes
  • Eigennutzung oder Mietobjekt mit Mietverträgen
  • Vermietbarkeit
  • Wertermittlung
  • Bodenwerte gemäß Bodenrichtwertkarten
  • Gebäudewertermittlung mittels unterschiedlicher Verfahren:
  • Sachwertmethode
  • Ertragswertmethode
  • Vergleichswertmethode
  • Ermittlung des Verkehrs bzw. Marktwerts der Immobilie gemäß § 194 BauGB Anlagen:
  • Baupläne, Flurkarte, Grundrisse
  • Verträge
  • Energieausweis
  • Bilder der Immobilie

Kosten für ein Wertgutachten

Einen festen Preis für ein Wertgutachten gibt es nicht, denn Kosten dafür sind zwischen Auftraggeber und Gutachter frei verhandelbar. Je nach Umfang und Aufwand kostet ein Immobiliengutachten einige hundert Euro bis zu 1,5 Prozent des Immobilienwertes - und auch mehr.

Die Kosten für gerichtsfeste Gutachten bestimmen sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure; es können aber auch abweichende Preise vereinbart werden. Meist sind die Kosten von der Art und der Lage der Immobilie abhängig sowie von ihrem Zustand. Müssen viele Informationen eingeholt werden, zum Beispiel bei Erbbaurecht, schlägt auch das sich im Preis nieder. Außerdem spielen Art und Umfang des Gutachtens und der erwartete Verkehrswert eine Rolle. Je höher nämlich der erwartete Verkehrswert ist, desto höher sind auch die Kosten für das Wertgutachten.

Wie wird das Wertgutachten erstellt?

Für die Erstellung eines Wertgutachtens gibt es drei unterschiedliche Methoden:

Das Vergleichswertverfahren

Bei der Immobilienbewertung mit dem Vergleichswertverfahren werden vergleichbare Immobilien zur Bewertung herangezogen. Dieses funktioniert sowohl für Häuser, Wohnungen als auch für Grundstücke. Je ähnlicher die verglichenen Objekte und je aktueller die Daten sind, desto genauer kann der Wert des zu verkaufenden Objektes ermittelt werden. Allerdings kommt es vor, dass sich nicht ausreichend ähnliche Objekte finden lassen, was das Vergleichswertverfahren erschwert oder gar unmöglich machen kann.

Das Ertragswertverfahren

Vereinfacht dargestellt, wird bei der Immobilienbewertung mit dem Ertragswertverfahren der zukünftige finanzielle Ertrag abzüglich der notwendigen Bewirtschaftungskosten des Objektes ermittelt, um den Wert der Immobilie zu ermitteln. Je nachdem, welche Verzinsung der Käufer der Immobilie auf sein eingesetztes Kapital erwartet, kann mit dieser Methode der Preis recht präzise ermittelt werden. Die Methode eignet sich in erster Linie für vermietete Objekte.

Das Sachwertverfahren

Die Immobilienbewertung nach dem Sachwertverfahren bietet sich bei selbstgenutzten Immobilien an. Hierbei werden der Gebäude- und Grundstückswert anhand der Herstellungskosten ermittelt. Wichtig ist, dass der Gebäudewert entsprechend des Alters und der bisherigen Abnutzung gemindert wird. Für die Ermittlung des Grundstückswertes wird zumeist das Vergleichswertverfahren oder der von der Gemeinde veröffentlichte Bodenwert herangezogen.

Kostenlose Immobilienbewertung durch einen Makler

Bei einem Immobilienverkauf ist eine Immobilienbewertung durch einen qualifizierten Makler vollkommen ausreichend. Mit der kostenlosen Immobilienbewertung von HAUSGOLD haben Sie als Verkäufer einer Immobilie gleich mehrere Vorteile:

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Die von HAUSGOLD vermittelten Immobilienmakler ermitteln zuverlässig den Wert Ihrer Immobilie unter Berücksichtigung vielfältiger Gesichtspunkte. Neben Lage, Ausstattung, objektspezifischen Grundstücksmerkmalen und Bodenrichtwerten werden auch Faktoren wie Quadratmeterpreise, objektbezogene Liegenschaftszinssätze, Sachwert-Marktanpassungsfaktoren sowie Infrastruktur und lokale Besonderheiten herangezogen. So wird ein realistischer und nachvollziehbarer Verkaufspreis definiert.

Häufig gestellte Fragen:

Wertgutachten werden von Gutachtern erstellt, die eine bestimmte Qualifikation benötigen. Diese Qualifikation ist nicht klar definiert. Häufig handelt es sich um Bauingenieure oder Architekten, die neben technischen Qualifikationen auch viel Berufserfahrung mitbringen. Die Gutachten von Sachverständigen werden von Behörden und Gerichten anerkannt, kosten allerdings viel Geld. Die Wertermittlung von Immobilien für den Immobilienverkauf, können Immobilienmakler vornehmen.

Ein Wertgutachten, das von einem Sachverständigen oder Gutachter erstellt wird, kann schnell teuer werden. Der Preis ist allerdings verhandelbar. In der Regel werden für ein Wertgutachten für Immobilien bis zu 1,5 % des Immobilienwertes fällig.

Um einen korrekten Preis beim Hausverkauf festlegen zu können, benötigen Sie eine professionell durchgeführte Immobilienbewertung. Ein kostenpflichtiges Wertgutachten von einem Sachverständigen ist in den meisten Fällen nicht notwendig. Immobilienmakler kennen sich gut mit den üblichen Marktpreisen sowie der Bausubstanz aus und können eine realistische Bewertung von Immobilien vornehmen.