Für einen Immobilienverkauf ist ein Wertgutachten nicht unbedingt notwendig, bei gerichtlichen Auseinandersetzungen zum Teil unabdingbar, weil nur ein Gutachten von einem offiziellen Immobiliengutachter vor Gericht Bestand hat. Erfahren Sie, wann ein Wertgutachten benötigt wird und was es beinhaltet.
Bei einem Wertgutachten handelt es sich um eine kostenpflichtige Ermittlung des Verkehrswerts, bzw. Marktwerts der Immobilie. Diese, durch einen Gutachter oder Sachverständigen, durchgeführte Wertermittlung gibt somit den Verkaufspreis an, welcher zum Stichtag der Ermittlung auf dem Markt erzielt werden könnte. Der Unterschied zu einer gewöhnlichen Immobilienbewertung liegt darin, dass es sich um ein aufwändigeres Verfahren handelt, welches bevorzugt von Gutachtern und Sachverständige durchgeführt wird. Außerdem ist das Wertgutachten rechtskräftig und kann somit vor Gericht eingebracht werden.
Das Wertgutachten kann ebenfalls in eine Vollgutachten/Verkehrswertgutachten und einem Kurzgutachten. Diese unterscheiden sich in Aufwendigkeit, Nutzbarkeit und Kostenintensität. Wann welches genutzt werden sollte, erfahren Sie im weiteren Abschnitt.
Ein Wertgutachten gibt den aktuellen Zeitwert (Stichtag der Wertermittlung) Ihrer Immobilie an. Dieser Wert wird als Verkehrswert angegeben. Ein ausführliche Berechnung dieses Werts hat in vielerlei Hinsicht Vorteile und Nutzen. Es gibt jedoch auch Situationen, in denen es verpflichtend ist, den Verkehrswert Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks in Form eines Gutachtens abzugeben:
Vor allem bei gerichtlichen Auseinandersetzungen ist ein Wertgutachten als Beweismittel zu verwenden. Handelt es sich zum Beispiel um eine Scheidung, mit Eheleuten, die kein gutes Verhältnis haben, ist eine objektive Bewertung anzustreben. Durch das Hausgutachten kann die Berechnung der Vermögensverhältnisse und einhergehende Ausgleichszahlungen ermöglicht werden.
Handelt es sich um einen Immobilienverkauf, ist eine Immobilienbewertung durch einen Immobilienexperten ausreichend. Diese kennen die Marktgegebenheiten ebenfalls und können Ihnen einen realistischen Verkehrswert anhand verschiedener Methoden errechnen. Die Experten von Hausgold bieten den Service einer Immobilienbewertung kostenlos an. Außerdem stehen Sie Ihnen beim anschließenden Verkaufsprozess zur Seite.
Das Wertgutachten eines Hauses gibt es in zwei Varianten:
Der Hauptunterschied ist die Ausführlichkeit der Gutachten, das Vollgutachten ist umfangreicher als das Kurzgutachten.
Das Kurzgutachten ist, wie der Name schon sagt, eine kürzere, weniger informative Version, die etwa 10 - 15 Seiten umfasst. Es beschränkt sich auf die wesentlichen Faktoren, welche Einfluss auf den Verkehrswert der Immobilie haben. Die Berechnung des Marktwerts findet durch einen Gutachter statt.
Da es sich lediglich um eine grobe Einschätzung bei einem Kurzgutachten handelt, hat es vor Gericht keine Verwendung. Auch bei der Kreditvergabe, werden Banken in der Regel ein Vollgutachten fordern. Für Verkäufer oder Käufer in einem Immobilienverkauf - Prozess reicht ein Kurzgutachten jedoch aus. Ein Vorteil des Vollgutachten ist, dass es weniger kostenintensiv ist.
Wann reicht ein Kurzgutachten:
Ein Vollgutachten gibt die Berechnung einer Immobilie oder eines Grundstücks ist ausgezeichnet durch eine intensive und exakte Berechnung des Immobilienwerts. Diese Berechnung wird vollständig in Form von 30 bis 60 Seiten dargelegt. Wird eine Hausbewertung im Zuge einer gerichtlichen Verhandlung verlangt, kommen Immobilieneigentümer um ein Vollgutachten nicht drum herum. Die ausführliche Bemessung lassen sich Immobiliengutachter bezahlen, sodass das Vollgutachten die kostenintensivste Variante ist.
Wann wird ein Vollgutachten benötig:
Vollgutachten | Kurzgutachten | |
---|---|---|
Umfang | 30-60 Seiten | 10-15 Seiten |
Dauer | 2-4 Wochen | 1-2 Wochen |
Verwendung | - Gerichtsprozesse - Kreditvergabe - Finanzamt - Versteigerung | -Kauf - Verkauf |
Kosten | 500€ bis 1,5% des Immobilienwerts | ca. 500€ |
Bei einem Vollgutachten wird zusätzlich zur Berechnung des Verkehrswerts eine Prüfung des Altlastenverdachtskatasters und der Baulasten vorgenommen.
Wird ein gerichtsfestes Gutachten (auch Vollgutachten genannt) gefordert, ist der Umfang größer und die Inhalte sind vorgeschrieben. Der Inhalt des eines Vollgutachtens umfasst:
Anlagen:
Ähnlich wie die Berufsbezeichnung Immobilienmakler ist auch Immobiliengutachter nicht an bestimmte Qualifikationen geknüpft, sondern setzt einen besonderen Sachverstand voraus. Häufig handelt es sich um Bauingenieure oder Architekten, die neben technischen Qualifikationen auch viel Berufserfahrung mitbringen.
Es gibt freie Sachverständige, die Bewertungen sowohl für Immobilienkäufe als auch für Immobilienverkäufe vornehmen. Deren Gutachten werden aber nicht von Behörden oder Gerichten anerkannt. Dann gibt es den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Dieser Begriff ist gesetzlich geschützt. Vereidigte Immobiliengutachter werden durch die Industrie- und Handelskammern geprüft und ernannt. Ein Teil der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ist auch staatlich anerkannter Immobiliengutachter. Diese werden von den Landesbehörden beaufsichtigt und erstellen auch im Auftrag von Behörden Immobiliengutachten.
Bei der Immobilienbewertung mit dem Vergleichswertverfahren werden vergleichbare Immobilien zur Bewertung herangezogen. Dieses funktioniert sowohl für Häuser, Wohnungen als auch für Grundstücke. Je ähnlicher die verglichenen Objekte und je aktueller die Daten sind, desto genauer kann der Wert des zu verkaufenden Objektes ermittelt werden. Allerdings kommt es vor, dass sich nicht ausreichend ähnliche Objekte finden lassen, was das Vergleichswertverfahren erschwert oder gar unmöglich machen kann.
Vereinfacht dargestellt, wird bei der Immobilienbewertung mit dem Ertragswertverfahren der zukünftige finanzielle Ertrag abzüglich der notwendigen Bewirtschaftungskosten des Objektes ermittelt, um den Wert der Immobilie zu ermitteln. Je nachdem, welche Verzinsung der Käufer der Immobilie auf sein eingesetztes Kapital erwartet, kann mit dieser Methode der Preis recht präzise ermittelt werden. Die Methode eignet sich in erster Linie für vermietete Objekte.
Die Immobilienbewertung nach dem Sachwertverfahren bietet sich bei selbstgenutzten Immobilien an. Hierbei werden der Gebäude- und Grundstückswert anhand der Herstellungskosten ermittelt. Wichtig ist, dass der Gebäudewert entsprechend des Alters und der bisherigen Abnutzung gemindert wird. Für die Ermittlung des Grundstückswertes wird zumeist das Vergleichswertverfahren oder der von der Gemeinde veröffentlichte Bodenwert herangezogen.
Einen festen Preis für ein Wertgutachten gibt es nicht, denn Kosten dafür sind zwischen Auftraggeber und Gutachter frei verhandelbar. Je nach Umfang und Aufwand kostet ein Immobiliengutachten einige hundert Euro bis zu 1,5 Prozent des Immobilienwertes - und auch mehr. Die Kosten für gerichtsfeste Gutachten bestimmen nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ; es können aber auch abweichende Preise vereinbart werden. Der Preis ist in der Regel abhängig von:
Im HOAI wird unter “Normalstufe” und "Schwierigkeitsstufe” unterschieden. Die Schwierigkeitsstufe ist kostenintensiver. Dies wird z.B. ausgelöst durch
Ein Vollgutachten kostet in der Regel zwischen 500 und 1,5% des Immobilienwerts. Je höher der Wert der Immobilie, desto teurer das Wertgutachten. Ein Kurzgutachten kostet ca. 500 €.