Was ist ein Wertgutachten?

Bei einem Wertgutachten handelt es sich um eine kostenpflichtige Ermittlung des Verkehrswerts, bzw. Marktwerts der Immobilie. Diese, durch einen Gutachter oder Sachverständigen, durchgeführte Wertermittlung gibt somit den Verkaufspreis an, welcher zum Stichtag der Ermittlung auf dem Markt erzielt werden könnte. Der Unterschied zu einer gewöhnlichen Immobilienbewertung liegt darin, dass es sich um ein aufwändigeres Verfahren handelt, welches bevorzugt von Gutachtern und Sachverständige durchgeführt wird. Außerdem ist das Wertgutachten rechtskräftig und kann somit vor Gericht eingebracht werden.

Das Wertgutachten kann ebenfalls in eine Vollgutachten/Verkehrswertgutachten und einem Kurzgutachten. Diese unterscheiden sich in Aufwendigkeit, Nutzbarkeit und Kostenintensität. Wann welches genutzt werden sollte, erfahren Sie im weiteren Abschnitt.

Wann benötige ich ein Wertgutachten?

Ein Wertgutachten gibt den aktuellen Zeitwert (Stichtag der Wertermittlung) Ihrer Immobilie an. Dieser Wert wird als Verkehrswert angegeben. Ein ausführliche Berechnung dieses Werts hat in vielerlei Hinsicht Vorteile und Nutzen. Es gibt jedoch auch Situationen, in denen es verpflichtend ist, den Verkehrswert Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks in Form eines Gutachtens abzugeben:

• Scheidungsverfahren mit gerichtlicher Auseinandersetzung
• Erbstreitigkeit vor Gericht
• Verkehrswertermittlungen für das Finanzamt
• Feststellung des Betriebsvermögens
• Zwangsversteigerungen
• Schenkung
• Kreditvergabe durch die Bank (nicht immer)

Vor allem bei gerichtlichen Auseinandersetzungen ist ein Wertgutachten als Beweismittel zu verwenden. Handelt es sich zum Beispiel um eine Scheidung, mit Eheleuten, die kein gutes Verhältnis haben, ist eine objektive Bewertung anzustreben. Durch das Hausgutachten kann die Berechnung der Vermögensverhältnisse und einhergehende Ausgleichszahlungen ermöglicht werden.

Handelt es sich um einen Immobilienverkauf, ist eine Immobilienbewertung durch einen Immobilienexperten ausreichend. Diese kennen die Marktgegebenheiten ebenfalls und können Ihnen einen realistischen Verkehrswert anhand verschiedener Methoden errechnen. Die Experten von Hausgold bieten den Service einer Immobilienbewertung kostenlos an. Außerdem stehen Sie Ihnen beim anschließenden Verkaufsprozess zur Seite.

Kurzgutachten oder Vollgutachten?

Das Wertgutachten eines Hauses gibt es in zwei Varianten:

• Vollgutachten/Verkehrswertgutachten
• Kurzgutachten

Der Hauptunterschied ist die Ausführlichkeit der Gutachten, das Vollgutachten ist umfangreicher als das Kurzgutachten.

Kurzgutachten

Das Kurzgutachten ist, wie der Name schon sagt, eine kürzere, weniger informative Version, die etwa 10 - 15 Seiten umfasst. Es beschränkt sich auf die wesentlichen Faktoren, welche Einfluss auf den Verkehrswert der Immobilie haben. Die Berechnung des Marktwerts findet durch einen Gutachter statt.

Da es sich lediglich um eine grobe Einschätzung bei einem Kurzgutachten handelt, hat es vor Gericht keine Verwendung. Auch bei der Kreditvergabe, werden Banken in der Regel ein Vollgutachten fordern. Für Verkäufer oder Käufer in einem Immobilienverkauf - Prozess reicht ein Kurzgutachten jedoch aus. Ein Vorteil des Vollgutachten ist, dass es weniger kostenintensiv ist.

Wann reicht ein Kurzgutachten:

• Immobilienverkauf (für Verkäufer)
• Immobilienkauf (für Käufer)

Vollgutachten/Verkehrswertgutachten

Ein Vollgutachten gibt die Berechnung einer Immobilie oder eines Grundstücks ist ausgezeichnet durch eine intensive und exakte Berechnung des Immobilienwerts. Diese Berechnung wird vollständig in Form von 30 bis 60 Seiten dargelegt. Wird eine Hausbewertung im Zuge einer gerichtlichen Verhandlung verlangt, kommen Immobilieneigentümer um ein Vollgutachten nicht drum herum. Die ausführliche Bemessung lassen sich Immobiliengutachter bezahlen, sodass das Vollgutachten die kostenintensivste Variante ist.

Wann wird ein Vollgutachten benötig:

• Kreditvergabe bei der Bank
• Durchsetzung Mieterhöhung (Mietwertgutachten)
• Scheidungsverfahren mit gerichtlicher Auseinandersetzung
• Erbstreitigkeit vor Gericht
• Verkehrswertermittlungen für das Finanzamt
• Feststellung des Betriebsvermögens
• Zwangsversteigerungen
• Schenkung

Unterschied zwischen Vollgutachten und Kurzgutachten im Überblick

Bei einem Vollgutachten wird zusätzlich zur Berechnung des Verkehrswerts eine Prüfung des Altlastenverdachtskatasters und der Baulasten vorgenommen.

Was beinhaltet ein Wertgutachten?

Wird ein gerichtsfestes Gutachten (auch Vollgutachten genannt) gefordert, ist der Umfang größer und die Inhalte sind vorgeschrieben. Der Inhalt des eines Vollgutachtens umfasst:

• Deckblatt und Inhaltsangabe
• Ergebnisse der Auswertung in Kurzform
• Vorbemerkungen
• Auftragsnummer und Auftraggeberdaten
• Immobilienbesichtigungen
• Berücksichtigte Unterlagen
• Bewertungsgrundlagen
• Beschreibung des Grundstücks
• Inhalte des Grundbuchs
• Belastungen des Grundstücks und Rechte am Grundstück
• Lage unterteilt in Makro- und Mikrolage
• Bebauung in der Umgebung
• Erschließungsgrad inklusive Straßenbau
• Beurteilung der Lage des Grundstücks
• Gebäudebeschreibung
• Baujahr und Gebäudeart
• Zustand des Gebäudes (Aus- und Umbauten, Stand Haustechnik)
• Energieeffizienz (Nachweis durch Energieausweis)
• Minderung des Gebäudewertes durch Bauschäden / Baumängel
• Wertsteigerungen durch Modernisierung
• Restnutzungsdauer
• Außenbereich samt Garten und anderen Anlagen
• Wirtschaftlichkeit
• Beschreibung des Grundrisses
• Aktuelle Nutzung des Gebäudes
• Denkbare Nutzung des Gebäudes
• Eigennutzung oder Mietobjekt mit Mietverträgen
• Vermietbarkeit
• Wertermittlung
• Bodenwerte gemäß Bodenrichtwertkarten
• Gebäudewertermittlung mittels unterschiedlicher Verfahren:
• Sachwertmethode
• Ertragswertmethode
• Vergleichswertmethode
• Ermittlung des Verkehrs bzw. Marktwerts der Immobilie gemäß § 194 BauGB

Anlagen:

• Baupläne, Flurkarte, Grundrisse
• Verträge
• Energieausweis
• Bilder der Immobilie

Wer erstellt Wertgutachten für Immobilien?

Ähnlich wie die Berufsbezeichnung Immobilienmakler ist auch Immobiliengutachter nicht an bestimmte Qualifikationen geknüpft, sondern setzt einen besonderen Sachverstand voraus. Häufig handelt es sich um Bauingenieure oder Architekten, die neben technischen Qualifikationen auch viel Berufserfahrung mitbringen.

Es gibt freie Sachverständige, die Bewertungen sowohl für Immobilienkäufe als auch für Immobilienverkäufe vornehmen. Deren Gutachten werden aber nicht von Behörden oder Gerichten anerkannt. Dann gibt es den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Dieser Begriff ist gesetzlich geschützt. Vereidigte Immobiliengutachter werden durch die Industrie- und Handelskammern geprüft und ernannt. Ein Teil der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ist auch staatlich anerkannter Immobiliengutachter. Diese werden von den Landesbehörden beaufsichtigt und erstellen auch im Auftrag von Behörden Immobiliengutachten.

Wie wird das Wertgutachten erstellt?

Für die Erstellung eines Wertgutachtens gibt es drei unterschiedliche Methoden:

Das Vergleichswertverfahren

Bei der Immobilienbewertung mit dem Vergleichswertverfahren werden vergleichbare Immobilien zur Bewertung herangezogen. Dieses funktioniert sowohl für Häuser, Wohnungen als auch für Grundstücke. Je ähnlicher die verglichenen Objekte und je aktueller die Daten sind, desto genauer kann der Wert des zu verkaufenden Objektes ermittelt werden. Allerdings kommt es vor, dass sich nicht ausreichend ähnliche Objekte finden lassen, was das Vergleichswertverfahren erschwert oder gar unmöglich machen kann.

Das Ertragswertverfahren

Vereinfacht dargestellt, wird bei der Immobilienbewertung mit dem Ertragswertverfahren der zukünftige finanzielle Ertrag abzüglich der notwendigen Bewirtschaftungskosten des Objektes ermittelt, um den Wert der Immobilie zu ermitteln. Je nachdem, welche Verzinsung der Käufer der Immobilie auf sein eingesetztes Kapital erwartet, kann mit dieser Methode der Preis recht präzise ermittelt werden. Die Methode eignet sich in erster Linie für vermietete Objekte.

Das Sachwertverfahren

Die Immobilienbewertung nach dem Sachwertverfahren bietet sich bei selbstgenutzten Immobilien an. Hierbei werden der Gebäude- und Grundstückswert anhand der Herstellungskosten ermittelt. Wichtig ist, dass der Gebäudewert entsprechend des Alters und der bisherigen Abnutzung gemindert wird. Für die Ermittlung des Grundstückswertes wird zumeist das Vergleichswertverfahren oder der von der Gemeinde veröffentlichte Bodenwert herangezogen.

Kosten für ein Wertgutachten

Einen festen Preis für ein Wertgutachten gibt es nicht, denn Kosten dafür sind zwischen Auftraggeber und Gutachter frei verhandelbar. Je nach Umfang und Aufwand kostet ein Immobiliengutachten einige hundert Euro bis zu 1,5 Prozent des Immobilienwertes - und auch mehr. Die Kosten für gerichtsfeste Gutachten bestimmen nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ; es können aber auch abweichende Preise vereinbart werden. Der Preis ist in der Regel abhängig von:

• Lage
• Größe
• Zustand
• Nutzungsart und Gebäudetyp
• Vollgutachten oder Kurzgutachten
• “Schwierigkeitsstufe”

Im HOAI wird unter “Normalstufe” und "Schwierigkeitsstufe” unterschieden. Die Schwierigkeitsstufe ist kostenintensiver. Dies wird z.B. ausgelöst durch

• Unfallgefahren bei Bewertung
• Erhöhung des Aufwands durch Nießbrauch und Wohnrecht
• Unterschiedliche Nutzungsarten des Gebäudes oder des Grundstücks

Ein Vollgutachten kostet in der Regel zwischen 500 und 1,5% des Immobilienwerts. Je höher der Wert der Immobilie, desto teurer das Wertgutachten. Ein Kurzgutachten kostet ca. 500 €.