Grunderwerbsteuer reduzieren und sparen

Grunderwerbsteuer reduzieren und sparen

 

Neben ein paar Ausnahmen fällt die Grunderwerbsteuer stets nach dem Kauf einer Immobilie oder eines Grundstückes an und ist vom neuen Eigentümer an das zuständige Finanzamt zu zahlen. Wie hoch die Zahlung an das Finanzamt ist, entscheidet das jeweilige Bundesland selbst. Aktuell ist die Steuerlast zum Grunderwerb in Bayern und Sachsen am niedrigsten.

Für viele Immobilienkäufer bedeutet die Grunderwerbsteuer eine hohe finanzielle Belastung, denn neben dem eigentlichen Kaufpreis ist die Abgabe zum Grunderwerb der höchste Kostenpunkt. Wie Sie die Steuer reduzieren und somit sparen können, verraten wir mit folgenden Tipps.

Tipp 1: Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen

Für Freiberufler und Unternehmer besteht die Möglichkeit, die Abgabe zum Grunderwerb von der Steuer abzusetzen, sofern mit dem erworbenen Objekt oder Grundstück steuerpflichtige Einkünfte erzielt werden. Kauft, beispielsweise, ein selbständiger Fotograf eine Wohnung und nutzt diese als Fotostudio, kann er die Grunderwerbsteuerkosten als Betriebsausgaben geltend machen. Gleiches gilt für Restaurants, Boutiquen oder große Bürogebäude.
Wird ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück ausschließlich für private Zwecke genutzt, kann die Steuer zum Grunderwerb nicht von der Steuer abgesetzt werden.

Tipp 2: Immobilienkauf unter Familienmitgliedern ersten Grades

Geht ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück durch Verkauf in den Besitz eines Familienmitgliedes ersten Grades über, muss der neue Eigentümer keine Abgabe zahlen, denn ein Immobilienkauf zwischen Familienmitglieder ersten Verwandtschaftsgrades, das heißt zwischen Eltern und Kinder, Großeltern und Enkel und zwischen Eheleuten sind grunderwerbsteuerfrei.
Wird eine Immobilie von Geschwistern gekauft, wie es häufig bei einer Erbschaft der Eltern der Fall ist, muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden, da bei Geschwistern eine Verwandtschaft zweiten Grades besteht.
Wird eine Immobilie verschenkt oder vererbt wird keine Zahlung an das Finanzamt fällig. Allerdings wird in diesen Fällen die Schenkungs- oder Erbschaftssteuer erhoben.

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Tipp 3: Getrennte Verträge bei Neubau

Um einen Neubau umsetzen zu können, bedarf es zwei grundlegender Dinge: ein Grundstück und ein Haus. Wenn Hauskäufer bei der Grunderwerbsteuer sparen möchten, kann zunächst ein passendes unbebautes Grundstück gefunden und gekauft werden. Danach können die Eigentümer eine Baufirma mit dem Bau des gewünschten Hauses beauftragen. Dieses Vorgehen sieht also zwei gesonderte Kaufverträge vor – den Vertrag des Grundstückes und den Vertrag des Hauses. Bei zwei getrennten Kaufverträgen muss die Abgabe nur auf den Kaufpreis des Grundstückes gezahlt werden. Um die Trennung der Verträge dem Finanzamt gegenüber deutlich zu machen, sollten die zwei Kaufverträge nicht das gleiche Abschlussdatum haben.
Bei sogenannten schlüsselfertigen Neubauten gibt es meist einen einheitlichen Bauvertrag des Bauträgers. In diesem Fall geht das Finanzamt von einem Kaufvertrag. Somit wird der Abzug auf den gesamten Kaufpreis von Grundstück und Haus berechnen.

Tipp 4: Auf Eigenleistungen bei Neubau setzen

Auch bei einem schlüsselfertigen Neubau mit einem einheitlichen Gesamtvertrag gibt es die Möglichkeit, an der Grunderwerbsteuer zu sparen. Käufer und Bauträger können sich darauf einigen, den Käufer vertraglich zu Eigenleistungen zu verpflichten. Unter Eigenleistungen können Tapezieren, Streichen oder Fliesenlegen fallen. Übernimmt der Käufer diese Leistungen selbst, sinkt der Kaufpreis und damit die Bemessungsgrundlage zur Berechnung des zu zahlenden Satzes. Eigenleistungen haben also gleich zwei Vorteile. Zum einen reduziert sich der Steuersatz und zum anderen kann so an Handwerkerkosten gespart werden.

Tipp 5: Bei Bestandsimmobilien bewegliches Inventar rausrechnen

Käufer von bestehenden Häusern und Wohnungen, also von sogenannten Bestandsimmobilien, können ebenfalls an der Grunderwerbsteuer sparen. Dazu müssen die beweglichen und unbeweglichen Bestandteile einer Immobilie im Kaufvertrag getrennt werden, denn Steuergegenstand ist nur die Immobilie selbst und das Inventar, welches untrennbar mit diesem Objekt verbunden ist. Das können beispielsweise fest verbaute Einbauschränke sein.
Eine Einbauküche, eine Sauna oder ein Kamin hingegeben zählt zum beweglichen Inventar. Auf diese Gegenstände muss also keine Abgabe gezahlt werden. Im notariellen Kaufvertrag sollte deshalb der Wert des gesamten beweglichen Inventars gesondert aufgeführt werden. Das Finanzamt kann dann den Gesamtbetrag des beweglichen Inventars vom Kaufpreis der Immobilie abziehen. Entsprechend reduziert sich dann der zu besteuernde Kaufpreis und mit ihm die Höhe des Steuersatzes.

Tipp 6: Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen gesondert aufführen

Erwerben Immobilienkäufer eine Eigentumswohnung, ist diese stets Bestandteil eines bestehenden Wohnkomplexes mit mehreren Parteien. Mit Kauf einer Eigentumswohnung werden die Käufer Mitglied einer Eigentümergemeinschaft und erwerben zugleich einen Anteil an der Instandhaltungsrücklage. Diese fällt für jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft an und wird für eventuelle Renovierungsarbeiten am Gebäude zur Seite gelegt. Im Kaufvertrag kann der Kaufanteil der Instandhaltungsrücklage gesondert ausgewiesen werden, damit sich die Bemessungsgrundlage  reduziert.

Tipp 7: Grunderwerbsteuer abschreiben

Nach dem Kauf einer neuen Immobilie entschließen sich viele Besitzer gegen eine Eigennutzung und für eine Vermietung. Im Fall einer Vermietung kann die Grunderwerbsteuer von der Steuer abgesetzt werden, denn sie gilt als Teil der Anschaffungskosten und darf über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Wichtig bei diesem Vorgehen ist, die AfA auf das Gebäude allein abzuschreiben, denn steuerrechtlich können Grundstücke nicht abgenutzt werden. Bei der Vermietung von neuerworbenem Eigentum ist außerdem zu beachten, dass der Betrag der Steuer nicht auf den neuen Mieter umgelegt werden darf.

Die Grunderwerbsteuer ist nicht mit der Grundsteuer zu verwechseln. Welche Unterschiede zwischen diesen beiden Steuern bestehen, lesen Sie hier.

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