Grunderwerbsteuer-Haus-Grundstück

Schreckt die Grunderwerbsteuer Kaufinteressenten ab?

Der Kauf einer Immobilie ist ein langgehegter Wunsch vieler Deutscher. Doch mit dem Erwerb einer Immobilie sind auch hohe Nebenkosten verbunden, die bis zu 14% des Kaufpreises ausmachen können. Dazu gehört auch die Grunderwerbsteuer. Hier erfahren Sie, wo wie viel gezahlt wird und in welchen Fällen gespart werden kann.

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb einer Immobilie an und ist im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt. Die Bemessungsgrundlage hierfür ist der Kaufpreis. Sie lag bis 2006 bundeseinheitlich bei 3,5 Prozent und ist seither in fast allen Bundesländern erhöht worden. Und genau diese Steuer schreckt viele Kaufinteressenten ab, obwohl die historisch niedrigen Zinsen eigentlich genutzt werden müssten.

Warum gibt es in den verschiedenen Bundesländern unterschiedliche Steuersätze?

Bis zum Jahr 2006 galt ein einheitlicher Steuersatz von 3,5 Prozent in ganz Deutschland. Seitdem dürfen die Bundesländer den Grunderwerbsteuersatz individuell festlegen. Einige Bundesländer haben den Steuersatz bei den ursprünglichen 3,5 Prozent belassen. Andere hingegen haben diesen auf bis zu 6,5 Prozent erhöht.

Ausschlaggebend für die Höhe des Steuersatzes ist der Beurkundungstermin, also das Datum auf dem Kaufvertrag. Wird ein Kaufvertrag z.B. im März 2017 geschlossen, gilt auch der zu diesem Datum gültige Steuersatz. Außerdem wird die Steuer beim Immobilienerwerb nur einmal gezahlt und ist nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages fällig.

Höhe der Grunderwerbsteuer

Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist seit dem 01.09.2006 Ländersache. Dadurch ergeben sich unterschiedliche Sätze zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, die in der nachfolgenden Tabelle veranschaulicht werden:

Bundesland

Grunderwerbsteuer

Baden-Württemberg 5,0% (seit 05.11.2011)
Bayern 3,5%
Berlin 6,0% (seit 01.01.2014)
Bremen 5,0% (seit 01.01.2014)
Brandenburg 6,5% (seit 01.07.2015)
Hamburg 4,5% (seit 01.01.2009)
Hessen 6,0% (seit 01.08.2014)
Mecklenburg-Vorpommern 5,0% (seit 01.07.2012)
Niedersachsen 5,0% (seit 01.01.2014)
Nordrhein-Westfalen 6,5% (seit 01.01.2015)
Rheinland-Pfalz 5,0% (seit 01.03.2012)
Saarland 6,5% (seit 01.01.2015)
Sachsen 3,5%
Sachsen-Anhalt 5,0% (seit 01.03.2012)
Schleswig-Holstein 6,5% (seit 01.01.2014)
Thüringen 6,5% (seit 01.01.2017)

Tipp: Informieren Sie sich rechtzeitig, ob eine Anhebung geplant ist. Falls eine Erhöhung droht, kann man bei der Grunderwerbsteuer sparen, indem man den Immobilienkauf auf das laufende Kalenderjahr vorzieht.

Ausnahmen von der Besteuerung

Es gibt auch Ausnahmen von der Besteuerung. Es gibt beispielsweise eine Freigrenze von 2 500 €. Das bedeutet, dass ein Grunderwerb bis zu dieser Höhe von der Grunderwerbsteuer befreit ist, jedoch ab diesem Betrag zum vollen Betrag versteuert werden muss. Außerdem wird auch bei Grundstückserwerben durch Erbschaft bzw. Grundstücksschenkung keine Grunderwerbsteuer erhoben. Eine mögliche Besteuerung wird dann gegebenenfalls über das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz herbeigeführt.

Grunderwerbsteuer durch mobile Einbauten sparen

Alles, was man ausbauen und an anderer Stelle wieder einbauen kann, fällt unter die Kategorie „Zubehör“. Hierzu gehören beispielsweise Einbaumöbel wie Küchen, Markisen, Kamine, eine Sauna. Diese Gegenstände kauft man zwar mit, deren Wert kann man jedoch vom Kaufpreis abziehen. Durch die Minderung des Kaufpreises verringert sich dementsprechend die Grunderwerbsteuer. Bei mehr als 15 % des Gesamtkaufpreises als Wert für Zubehör wird das Finanzamt jedoch misstrauisch und prüft, was angemessen ist. Am besten fragt man den Verkäufer nach Belegen und Rechnungen für das Zubehör.

Grunderwerbsteuer bei Grundstückskauf und Hausbau sparen

Wenn Sie ein Grundstück erwerben und direkt darauf bauen, müssen Sie die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den Kaufpreis des Grundstücks entrichten, sondern auch auf die Baukosten. Steuerlich günstiger ist es also, wenn Sie ein bloßes Grundstück erwerben und erst später darauf bauen. Denn dann beschränken Sie die Grunderwerbsteuer unter bestimmten Voraussetzungen auf den reinen Grundstücksanteil.

Die wichtigen Voraussetzungen hierfür sind:

  • Schließen Sie einen gesonderten Vertrag für den Hausbau.
  • Trennen Sie beide Verträge zeitlich und inhaltlich voneinander.
  • Wenn Bauunternehmen und Grundstückshändler zu einer Firmengruppe gehören, sollte zwischen dem Kauf des Grundstücks und dem Bau des Hauses eine Frist von mindestens zwei Jahren liegen.

Ein Laie kann meist nicht sicher prüfen, ob der Grundstückshändler und die Baufirma in irgendeiner anderen Weise miteinander verflochten sind. Denn für eine steuerschädliche Verbindung reicht es zum Beispiel schon aus, dass die Firmen in der Vergangenheit häufig zusammengearbeitet haben oder dass ein stiller Gesellschafter an beiden Unternehmen beteiligt ist. Die fatale Folge für den Käufer: Er muss Grunderwerbsteuer nicht nur auf den Grundstückskaufpreis, sondern auch auf die Baukosten zahlen. Es ist also empfehlenswert, sich im Bauvertrag zusichern zu lassen, dass das Bauunternehmen nicht mit dem Grundstückshändler verflochten ist. Für den Fall, dass beide Firmen doch miteinander verflochten sind und Sie aus diesem Grund die Grunderwerbsteuer zahlen müssen, sollten Sie einen Schadensersatz fest schreiben.

Instandhaltungsrücklage unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer

Eigentümer einer Wohnung sind dazu verpflichtet, Geld für den Erhalt der Immobilie zurückzulegen. Wird die Wohnung verkauft, geht diese Instandhaltungsrücklage auf den neuen Besitzer über. Wer deren Höhe im Kaufpreis anführt, muss für das zurückgelegte Geld keine Grunderwerbsteuer zahlen.

Was passiert, wenn die Grunderwerbsteuer nicht entrichtet wird?

Wird die Grunderwerbsteuer nicht oder verzögert gezahlt, fehlt dem Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt. Ohne diese können die Grundbuchämter dann keine Umschreibung vornehmen.

Was ist der Unterschied zwischen der Grunderwerbsteuer und der Grundsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die im Zuge des Kaufvertrages fällig wird und vom Finanzamt erhoben wird. Die Grundsteuer hingegen ist eine regelmäßige Steuer für Immobilieneigentum, die jährlich vom Eigentümer des Grundstücks zu zahlen ist und von der Gemeinde erhoben wird.

Weitere Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie

Die Grunderwerbsteuer ist jedoch nur ein Teil der gesamten Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie. Die Gesamtbelastung kann bis zu 14% des Immobilienpreises betragen. Es fallen nämlich noch zusätzlich:

  • die Notarkosten,
  • Kosten für die Eintragung ins Grundbuch,
  • die Maklerprovision

an. Rechnet man alles zusammen, belaufen sich die Nebenkosten in einigen Bundesländern schon auf knapp 14% des Kaufpreises. Da die Kreditinstitute die Nebenkosten in der Regel nicht mitfinanzieren, muss der Käufer das Geld selbst aufbringen.