Kaufnebenkosten
Diese versteckte Nebenkosten sollten Sie beachten

Kaufnebenkosten beim Hauskauf sind zusätzliche Ausgaben, die über den Kaufpreis der Immobilie hinaus gezahlt werden müssen. Diese Kosten sollten beim Kauf einer Immobilie berücksichtigt werden, da sie einen erheblichen Teil der Gesamtkosten ausmachen können. Darunter zählen:

• Grundbuchamt- und Notarkosten
• Grunderwerbsteuer
• Maklerprovision

Oft fallen auch Modernisierungs-, Renovierungs- und Umzugskosten an. Diese Posten zählen allerdings nicht zu den klassischen Kaufnebenkosten. Es macht trotzdem Sinn, sie in die Finanzierung mit einzubeziehen: Wenn Sie mit einem ausreichenden Polster planen, sind Sie vor bösen Überraschungen geschützt.

Grunderwerbsteuer

Dies ist eine Steuer auf den Erwerb von Grundstücken und variiert je nach Bundesland in Deutschland zwischen etwa 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. Sie wird vom Finanzamt erhoben, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie den Besitzer wechselt. Die Steuer gilt als eine direkte Steuer auf den Erwerb von Grundbesitz und wird auf den Kaufpreis oder den Wert der Immobilie angewendet.

Notar- und Grundbuchkosten

Für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch (z.B. Auflassungsvormerkung, Grundschuldbestellung oder den Eigentümerwechsel) werden Notargebühren und Gebühren beim Grundbuchamt fällig. Diese betragen in der Regel etwa 1-1,5% des Kaufpreises. Zusätzlich entstehen Kosten für die Eintragung ins Grundbuch, sodass am Ende in der Regel 2% des Kaufpreises entrichtet werden müssen. Da eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrages in Deutschland Pflicht ist, kann dieser Kostenpunkt nicht umgangen werden

Maklerprovision

Falls ein Immobilienmakler in Anspruch genommen wird, fallen hierfür Gebühren an. Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland ein neues Maklergesetz, nach dem sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision teilen müssen. Die Höhe variiert, liegt aber häufig bei 3-7% des Kaufpreises. Da die Kosten geteilt werden, liegen die Kosten für den Käufer bei bis zu 3,5 %.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten? Rechenbeispiel

Die Höhe der Kaufnebenkosten ist von vielen Faktoren abhängig. Eine pauschale Berechnung ist daher nicht möglich. Sollten Sie alle Faktoren der Berechnung kennen, können Sie die zu erwartenden Nebenkosten berechnen. Sie müssen lediglich die zuvor genannten Sätze auf den jeweiligen Kaufpreis beziehen.

• Grundbuch- und Notarkosten = Kaufpreis x 2 %
• Grunderwerbsteuer = Kaufpreis x Steuersatz des Bundeslandes
• Maklerprovision = Kaufpreis x vereinbarte Courtage

Beispielrechnung: Sie erwerben eine Immobilie im Wert von 500.000 € und verhandeln eine Provision von 7,14 %. Die Notarkosten und Eintragung ins Grundbuch betragen 2% des Kaufpreises. Darauf ergibt sich folgende Rechnung:

• Grundbuch- und Notarkosten = 500.000 € x 2 % = 10.000 €
• Grunderwerbsteuer = 500.000 € x 6,5 % = 32.500 €
• Maklerprovision = 500.000 € x 3,57 % = 17.850 €

Zusammengenommen belaufen sich die Kaufnebenkosten für Ihr Haus auf 60.350 Euro. Damit erhöht sich der Gesamtpreis um rund 12 Prozent.

Kaufnebenkosten in den einzelnen Bundesländern

Die Höhe der Kaufnebenkosten hängt vom jeweiligen Bundesland ab. Während sie in Berlin und Brandenburg eher hoch angesetzt sind, fallen die Kaufnebenkosten in Bayern und Sachsen am niedrigsten aus. Diese Unterschiede kommen dadurch zustande, dass es für die Grunderwerbssteuer keine bundeseinheitliche Regelung gibt.

Die Länder dürfen ihren Steuersatz also selbst bestimmen. Doch damit nicht genug: Auch innerhalb der einzelnen Bundesländer können die Kaufnebenkosten voneinander abweichen. In Niedersachsen richtet sich die Höhe der Maklerprovision nach der Region.
Die folgende Tabelle zeigt Ihnen die durchschnittlichen Kaufnebenkosten für Immobilien in den verschiedenen Bundeländern auf einen Blick.

Weitere Nebenkosten, die anfallen können

Als zukünftiger Eigentümer einer Immobilie sollten Sie neben dem Kaufpreis auch die weiteren Nebenkosten im Blick haben, die während des Kaufprozesses anfallen können.

• Modernisierungs- und Renovierungskosten: Wenn die erworbene Immobilie sanierungs- oder modernisierungsbedürftig ist, müssen die Kosten für diese Arbeiten einkalkuliert werden. Dazu gehören beispielsweise Malerarbeiten, Bodenbelagsarbeiten, Badezimmer- und Küchenrenovierungen sowie möglicherweise energetische Sanierungen.
• Finanzierungskosten: Neben den Zinsen für ein Darlehen können auch Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen (falls das Darlehen nicht sofort vollständig abgerufen wird) und Kosten für die Eintragung einer Grundschuld anfallen.
• Kosten für Versicherungen: Verschiedene Versicherungen, wie Gebäudeversicherung, Hausratversicherung und eine Lebensversicherung im Rahmen der Baufinanzierung, sind wichtige Bestandteile der Absicherung einer Immobilie.
• Bewertungs- und Gutachterkosten: Für die Ermittlung des Wertes der Immobilie oder zur Feststellung des Zustandes können Kosten für Sachverständige oder Gutachter anfallen.
• Umzugskosten: Sollten Sie in die gekaufte Immobilie umziehen, fallen zusätzlich Umzugskosten an. Dazu zählen die Kosten für ein Umzugsunternehmen, Transportfahrzeuge, Verpackungsmaterialien und eventuell auch die Einrichtung der neuen Wohnung.

Versteckte Kosten beim Hausbau

Beim Hausbau können neben den offensichtlichen Kosten für Material und Handwerkerleistungen auch versteckte Kosten anfallen, die leicht übersehen werden können. Zu diesen gehören:

• Baugenehmigung: Für den Bau eines Hauses ist in der Regel eine Baugenehmigung erforderlich. Die Kosten für die Beantragung dieser Genehmigung variieren je nach Gemeinde und Umfang des Bauvorhabens.
• Erschließungskosten: Diese Kosten entstehen für die Anbindung des Grundstücks an die öffentliche Infrastruktur. Dazu zählen Anschlüsse für Strom, Wasser, Abwasser und eventuell Gas sowie die Anbindung an Straßen.
• Bauherrenhaftpflicht: Diese Versicherung schützt den Bauherrn vor Schadensersatzansprüchen Dritter, die durch das Bauvorhaben entstehen können. Sie ist besonders wichtig, da während der Bauphase verschiedene Risiken bestehen, wie beispielsweise Beschädigungen benachbarter Gebäude oder Verletzungen von Personen auf der Baustelle.
• Bauwesenversicherung: Diese Versicherung deckt Schäden am Bauwerk selbst ab, die während der Bauphase entstehen, beispielsweise durch Unwetter, Vandalismus oder Baumängel.

Wer trägt die Kaufnebenkosten?

Die Kaufnebenkosten beim Erwerb einer Immobilie werden in der Regel vom Käufer getragen. Diese zusätzlichen Kosten fallen zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis der Immobilie an und umfassen verschiedene Posten.

Die Maklerkosten beim Immobilienkauf stellen insofern eine Ausnahme dar, als dass sie nicht zwangsläufig und ausschließlich vom Käufer getragen werden müssen. Seit Dezember 2020 ist in Deutschland gesetzlich geregelt, dass die Verteilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer regelt. Nach dem neuen Gesetz müssen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision teilen. Dies bedeutet, dass der Verkäufer mindestens die Hälfte der Maklergebühren tragen muss. Die genaue Aufteilung der Kosten kann jedoch variieren und sollte im Kaufvertrag festgelegt werden.

Wie finanziere ich die Kaufnebenkosten?

Die Finanzierung der Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb erfordert sorgfältige Planung, da diese Kosten einen erheblichen Teil des Gesamtaufwandes ausmachen können. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, diese Kosten zu finanzieren:

• Eigenkapital: Die ideale Variante ist es, die Kaufnebenkosten durch eigene Ersparnisse zu decken. Dies reduziert die Notwendigkeit zusätzlicher Darlehen und damit verbundener Zinskosten.
• Muskelhypothek: Der Begriff "Muskelhypothek" bezieht sich auf den Eigenleistungsanteil beim Bau oder bei der Renovierung einer Immobilie. Hierbei leisten die Bauherren oder Käufer physische Arbeit, anstatt diese von Fachkräften ausführen zu lassen.
• Vorgezogenes Erbe, bzw. vorgezogene Schenkung: Ein vorgezogenes Erbe oder auch Schenkung ist eine Form der Vermögensübertragung, bei der Eltern oder Großeltern einen Teil ihres Vermögens bereits zu Lebzeiten an ihre Kinder oder Enkelkinder übertragen. Dies kann in Form von Geld, Wertpapieren oder auch Immobilien erfolgen.
• Bausparvertrag: Ein Bausparvertrag kann auch zur Finanzierung der Kaufnebenkosten genutzt werden, insbesondere wenn ein Teil des Bauspardarlehens für diese Zwecke eingesetzt wird.
• Kredit oder Darlehen: Für die Immobilienfinanzierung der Kaufnebenkosten kann auch ein separates Darlehen aufgenommen werden. Dies kann beispielsweise ein Konsumentenkredit sein. Die Konditionen und Zinssätze sollten jedoch sorgfältig geprüft werden, da diese Kredite oft höhere Zinsen als Baufinanzierungen haben.

Finanzierungsplan erstellen

Die Erstellung eines Vorab-Finanzierungsplans ist ein entscheidender Schritt beim Kauf oder Bau einer Immobilie. Dieser Plan hilft Ihnen, einen Überblick über alle erwarteten Kosten zu bekommen und sicherzustellen, dass Ihre Finanzierung auf soliden Füßen steht. Gehen Sie dabei folgende Schritte durch:

1. Ermittlung des Gesamtbudgets
2. Kalkulation des Kaufpreises bzw. der Baukosten
3. Berechnung der Nebenkosten
4. Planung von Reservefonds
5. Prüfung der Finanzierungsmöglichkeiten
6. Einschätzung der monatlichen Belastung
7. Beratung durch Experten

Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?

Ob Sie Ihre Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen können, hängt davon ab, wie Sie die erworbene Immobilie nutzen. Erzielen Sie als Vermieter steuerpflichtige Einnahmen, können Sie die Grunderwerbsteuer als Werbungskosten geltend machen. Gleiches gilt bei einer gewerblichen Nutzung Ihrer Immobilie. In diesem Fall zählt die Grunderwerbsteuer allerdings zu den Betriebsausgaben. Möchten Sie Ihre Immobilie selbst nutzen, ist eine steuerliche Geltendmachung der Kaufnebenkosten leider ausgeschlossen.