Kaufnebenkosten
Das kommt beim Kauf einer Immobilie auf Sie zu

Der Traum von den eigenen vier Wänden wird schnell teurer als gedacht: Sie müssen nicht nur die im Kaufvertrag vereinbarte Summe zahlen, sondern auch die sogenannten Kaufnebenkosten. Diese lassen sich nicht vermeiden - und machen bis zu 13 Prozent des eigentlichen Kaufpreises aus. Um welche Positionen geht es? Wie lassen sich die Kaufnebenkosten berechnen? Sind sie steuerlich absetzbar? Wir verraten es Ihnen.

Was sind Kaufnebenkosten?

Kaufnebenkosten sind Ausgaben, die zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie anfallen und vom Käufer zu zahlen sind. Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um

  • die Grundbuch- und Notarkosten
  • die Grunderwerbsteuer
  • die Maklerprovision.

Oft fallen auch Modernisierungs-, Renovierungs- und Umzugskosten an. Diese Posten zählen allerdings nicht zu den klassischen Kaufnebenkosten. Es macht trotzdem Sinn, sie in die Finanzierung mit einzubeziehen: Wenn Sie mit einem ausreichenden Polster planen, sind Sie vor bösen Überraschungen geschützt.

Grundbuch- und Notarkosten

In Deutschland ist die notarielle Begleitung eines Immobilienkaufs Pflicht. Das bedeutet: Sie müssen einen Juristen aufsuchen, der Ihren Kaufvertrag beurkundet und Eintragungen ins Grundbuch veranlasst. Hierdurch entstehen Kosten, die mit etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises anzusetzen sind.

Die Höhe der Grundbuch- und Notarkosten richtet sich nicht nur danach, wie viel Sie für die Immobilie bezahlen. Entscheidend ist auch, in welchem Umfang Sie die Leistungen des Notars in Anspruch nehmen und welche Grundbucheintragungen erforderlich sind.

Grunderwerbsteuer

An jedem Immobilienkauf verdient auch der Staat: Wechselt ein Grundstück oder ein Haus den Eigentümer, fällt eine einmalige Grunderwerbsteuer an. Lange galt ein einheitlicher Steuersatz in Höhe von 3,5 Prozent. Seit 2006 können die Bundesländer den Prozentsatz allerdings selbst bestimmen. Nach zahlreichen Erhöhungen liegt er heute zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Gesamtkaufpreises.

Maklerprovision

Lässt sich ein Immobilienmakler für seine Vermittlungsdienste bezahlen, müssen sich Käufer und Verkäufer die dadurch anfallenden Kosten teilen. So bestimmt es das Gesetz seit dem 23. Dezember 2020. Sie dürfen daher mit einer Provision in Höhe von maximal 3,57 Prozent des Kaufpreises planen – Mehrwertsteuer inklusive. Geringere Beträge sind durchaus denkbar: Bei der Maklerprovision handelt es sich um einen Posten, der frei zwischen den beteiligten Parteien vereinbart werden kann. Sogar ein provisionsfreier Erwerb ist möglich.

Lesetipp: Im HAUSGOLD Ratgeber finden Sie weitere wichtige Hinweise zur Maklerprovision. Lesen Sie alles über Höhe, Aufteilung und Verhandlungsspielräume.

So können Sie die Kaufnebenkosten berechnen

Die Höhe der Kaufnebenkosten ist von vielen Faktoren abhängig. Eine pauschale Berechnung ist daher nicht möglich. Wenn Sie aber das Bundesland und die Höhe einer eventuell erhobenen Provision kennen, lassen sich die zu erwartenden Kosten aber recht einfach berechnen. Sie müssen lediglich die zuvor genannten Sätze auf den jeweiligen Kaufpreis beziehen.

  • Grundbuch- und Notarkosten = Kaufpreis x 2 %
  • Grunderwerbsteuer = Kaufpreis x Steuersatz des Bundeslandes
  • Maklerprovision = Kaufpreis x vereinbarte Courtage

Diese Rechenwege wirken recht abstrakt. Verständlicher wird es, wenn Sie sich diese Vorgehensweise an einem konkreten Beispiel ansehen. Stellen Sie sich also vor, dass Sie eine Immobilie für 500.000 Euro erwerben möchten. Ihr Makler verlangt 7,14 % Provision. Diese Kosten müssen Sie sich mit dem Verkäufer teilen. Auf der Basis dieser Annahmen ergeben sich folgende Kaufnebenkosten für NRW:

Grundbuch- und Notarkosten = 500.000 € x 2 % = 10.000 €
Grunderwerbsteuer = 500.000 € x 6,5 % = 32.500 €
Maklerprovision = 500.000 € x 3,57 % = 17.850 €

Zusammengenommen belaufen sich die Kaufnebenkosten für Ihr Haus auf 60.350 Euro. Damit erhöht sich der Gesamtpreis um rund 12 Prozent. Eventuelle Modernisierungs-, Renovierungs- und Umzugskosten kommen noch hinzu. Gleiches gilt für die Kosten eines eventuellen Sachverständigengutachtens. Die Kaufnebenkosten für ein Grundstück werden ähnlich berechnet.

Kaufnebenkosten in den einzelnen Bundesländern

Die Höhe der Kaufnebenkosten hängt vom jeweiligen Bundesland ab. Während sie in Berlin und Brandenburg eher hoch angesetzt sind, fallen die Kaufnebenkosten in Bayern und Sachsen am niedrigsten aus. Diese Unterschiede kommen dadurch zustande, dass es für die Grunderwerbssteuer keine bundeseinheitliche Regelung gibt.

Die Länder dürfen ihren Steuersatz also selbst bestimmen. Doch damit nicht genug: Auch innerhalb der einzelnen Bundesländer können die Kaufnebenkosten voneinander abweichen. In Niedersachsen richtet sich die Höhe der Maklerprovision nach der Region.
Die folgende Tabelle zeigt Ihnen die durchschnittlichen Kaufnebenkosten für Immobilien in den verschiedenen Bundeländern auf einen Blick.

BundeslandGrunderwerbsteuerNotar- und GrundbuchkostenMaklerprovision (Käuferanteil)
Baden-Württemberg5 %2 %bis 3,57 %
Bayern3,5 %2 %bis 3,57 %
Berlin6 %2 %bis 3,57 %
Brandenburg6,5 %2 %bis 3,57 %
Bremen5 %2 %bis 2,975 %
Hamburg4,5 %2 %bis 3,125 %
Hessen6,5 %2 %bis 2,975 %
Mecklenburg-Vorpommern6 %2 %bis 2,975 %
Niedersachsen5 %2 %bis 3,57 %
Nordrhein-Westfalen6,5 %2 %bis 3,57 %
Rheinland-Pfalz5 %2 %bis 3,57 %
Saarland6,5 %2 %bis 3,57 %
Sachsen3,5 %2 %bis 3,57 %
Sachsen-Anhalt5 %2 %bis 3,57 %
Schleswig-Holstein6,5 %2 %bis 3,57 %
Thüringen6,5 %2 %bis 3,57 %

Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?

Ob Sie Ihre Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen können, hängt davon ab, wie Sie die erworbene Immobilie nutzen. Erzielen Sie als Vermieter steuerpflichtige Einnahmen, können Sie die Grunderwerbsteuer als Werbungskosten geltend machen. Gleiches gilt bei einer gewerblichen Nutzung Ihrer Immobilie. In diesem Fall zählt die Grunderwerbsteuer allerdings zu den Betriebsausgaben. Möchten Sie Ihre Immobilie selbst nutzen, ist eine steuerliche Geltendmachung der Kaufnebenkosten leider ausgeschlossen.

Häufig gestellte Fragen:

Der Begriff Kaufnebenkosten fasst alle Kosten zusammen, die Sie zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie zahlen müssen. Hierbei handelt es sich in der Regel um die Gebühren für die Grundbuchumschreibung, die Notarkosten, die Grunderwerbsteuer und eine eventuelle Maklerprovision. Im weiteren Sinn zählen auch Kosten, die durch Immobiliengutachten, Modernisierung, Renovierung und Umzug entstehen, zu den Kaufnebenkosten. Sie sollten ebenfalls berücksichtigt werden.

Kaufnebenkosten sind steuerlich absetzbar, wenn Sie Ihre Immobilie gewerblich nutzen oder vermieten. Sie werden als Betriebsausgaben beziehungsweise Werbungskosten geführt. Schlecht sieht es aus, wenn Sie sich für eine private Nutzung entscheiden. In diesem Fall können Sie die Kaufnebenkosten leider nicht steuerlich geltend machen.

Die Höhe der Kaufnebenkosten richtet sich nach dem Bundesland und dem Kaufpreis der Immobilie. Grundsätzlich können Sie mit etwa 1,5 bis 2 % für die Grundbuch- und Notarkosten rechnen. Die Grunderwerbsteuer schlägt mit 3,5 bis 6,5 % zu Buche. Die Höhe einer eventuellen Maklerprovision wiederum ist verhandelbar. Käufer und Verkäufer müssen sie sich allerdings teilen.

Die meisten Banken setzen voraus, dass Sie die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln finanzieren. Im Idealfall sparen Sie also schon seit langer Zeit. Doch es muss nicht immer Bargeld sein: Das benötigte Kapital kann auch aus einem Bausparvertrag oder ähnlichen Anlagen stammen. Reicht Ihr Eigenkapital nicht aus, können Sie einen klassischen Ratenkredit aufnehmen – zusätzlich zu Ihrem Immobiliendarlehen. Damit geht allerdings eine deutliche Mehrbelastung einher. Eine Alternative ist die sogenannte 110-Prozent-Finanzierung. Hier finanzieren Sie Kaufnebenkosten gleich mit. Eigene Mittel sind nicht erforderlich.