Wie wird eine Immobilie im Erbfall bewertet?
So gehen Sie im Falle eines Erbes richtig vor

In Deutschland unterliegen Erbschaften aller Art, also auch Häuser oder Grundstücke, der Erbschaftssteuer und sind somit steuerpflichtig. Nach dem Ableben des Erblasser muss das Finanzamt über den Erbfall informiert werden. Für die Ermittlung der Steuer muss dann der Verkehrswert der Immobilie bestimmt werden. Dieser wird meist mit einer Schätzung des Finanzamts anhand vergleichbarer Grundstücke vorgenommen. Worauf Sie bei der Erbschaft einer Immobilie achten sollten und welche Freibeträge, Steuersätze oder Ausnahmeregeln es gibt, erfahren Sie in diesem Artikel.

Wie wird eine Immobilie im Erbfall bewertet?

Bei der Vererbung von Immobilien führt in vielen Fällen kein Weg an der Erbschaftssteuer vorbei. Je nach Verwandtschaftsgrad gibt es allerdings unterschiedliche Freibeträge. So kann bei nahen Verwandten unter Umständen keine Steuer anfallen.

Laut Gesetzgeber ist innerhalb von drei Monaten nach dem Versterben des Erblassers das zuständige Finanzamt über die Erbsache zu informieren. Bei Unterlassung kann unter Umständen wegen Steuerhinterziehung ermittelt werden. Auch noch Jahre später ist das Finanzamt berechtigt, die Erbschaftssteuer einzufordern.

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Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Die Höhe der Erbschaftssteuer richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Dieser wird vom Finanzamt durch einen Sachverständigen ermittelt und bildet die Grundlage der zu zahlenden Erbschaftssteuer. In Deutschland wird hierfür eines der drei zugelassenen Verfahren zur Bewertung von Immobilien verwendet.

  1. Vergleichswertverfahren
  2. Sachwertverfahren
  3. Ertragswertverfahren

In den meisten Fällen wird das Vergleichswertverfahren verwendet. Unter seltenen Umständen findet das Sachwertverfahren Anwendung, während das Ertragswertverfahren nur für Mietobjekte oder gewerbliche Immobilien verwendet wird.

Beim Vergleichswertverfahren wird anhand des Bodenrichtwertes und dem Verkaufswert umliegender Immobilien in ähnlichem Zustand und Umfang ein Verkehrswert berechnet. Dabei werden unter anderem Merkmale wie Größe, Baujahr, Zustand oder die Lage der verschiedenen Immobilien miteinander verglichen. Je mehr Immobilien zum Vergleich zur Verfügung stehen, so genauer ist das Vergleichswertverfahren bei der Ermittlung des Verkehrswertes.

In manchen Fällen kann es vorkommen, dass nicht genügend Grundstücke zum Vergleich zur Verfügung stehen und so ein Wert ermittelt wird, der über oder unter dem eigentlichen Verkehrswert liegt. Eigentümern ist es stets erlaubt, selbst ein Wertgutachten mit rechtlicher Gültigkeit anfertigen zu lassen.

Wann fällt die Erbschaftssteuer an?

Grundsätzlich fällt die Erbschaftssteuer immer dann an, wenn das zu vererbende Vermögen über die bestehenden Freibeträge für die verschiedenen Verwandtschaftsverhältnisse hinausgeht. Hier gibt es je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedliche Summen, die von der Steuer ausgenommen sind, und besondere Regelungen für Kinder oder Ehepartner.

Die höchsten Begünstigungen erhalten danach Ehegatten und Kinder der verstorbenen Person. Personen ohne Verwandtschaftsverhältnis, wie erbende Freunde, Bekannte usw. erhalten dagegen die geringsten Freibeträge. Ehepartner, Kinder oder auch Enkel sind von der Erbschaftssteuer komplett befreit, wenn Sie die Immobilie mindestens zehn Jahre nach dem Erbe selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzen, auch wenn die Freibeträge hier überschritten werden. Bei Kindern oder Enkeln darf die vererbte Immobilie allerdings maximal 200 m² groß sein. Bei verwitweten Ehepartner spielt die Größe wiederum keine Rolle.

Welche Freibeträge gibt es?

Wie bereits angedeutet: Je enger das Verwandtschaftsverhältnis, desto höher sind die Freibeträge. Nach dem deutschen Erbschaftsteuerrecht werden Erben in die folgenden drei Steuerklassen unterteilt, nach denen sich die Freibeträge richten:

Steuerklasse I

  • Ehegatten: 500.000 Euro
  • Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder: 400.000 Euro
  • Enkel und Urenkel, deren Eltern verstorben sind: 400.000 Euro
  • Eltern, Großeltern: 100.000 Euro

Steuerklasse II

  • Geschwister: 20.000 Euro
  • Neffen, Nichten: 20.000 Euro
  • Stiefeltern: 20.000 Euro
  • Schwiegerkinder: 20.000 Euro
  • Schwiegereltern: 20.000 Euro
  • geschiedene Ehegatten: 20.000 Euro

Steuerklasse III

  • Freunde: 20.000 Euro
  • Alle sonstigen, nicht-verwandten Erben: 20.000 Euro

Mehr Informationen und eine Auflistung der Steuersätze finden Sie hier in unserem ausführlichen Artikel zum Erbschaftsteuerrecht.

Der Steuersatz, der beim Erbe fällig wird, richtet sich nach der Höhe des hinterlassenen Erbes als auch nach dem Verwandtschaftsverhältnis. Grundsätzlich gilt: Je höher die Erbsumme und je geringer der Grad der Verwandtschaft, desto höher ist auch der zu zahlende Steuersatz. Nachdem das Finanzamt also den Wert der Erbsache bestimmt und den gültigen Freibetrag abgezogen hat, verbleibt der Wert, der steuerlich abgesetzt werden muss. Dieser wird dann mit dem persönlichen Steuersatz multipliziert und ergibt somit die zu zahlende Erbschaftssteuer.

Wir fassen für Sie zusammen

Bei der Vererbung von Grundbesitz fällt grundsätzlich immer eine Steuer an. Um die Höhe der Steuer zu bestimmen, muss das Finanzamt den Wert des Erbes vermitteln. Bei Grundstücken oder Immobilien wird hier häufig mit einer Schätzung anhand des Bodenrichtwertes und dem Verkaufspreis umliegender Grundstücke mit ähnlichen Merkmalen gearbeitet. Allerdings gibt es in Deutschland verschiedene Freibeträge für Verwandte. Je nach Höhe der Erbschaft kann so unter Umständen keine Steuer anfallen. Kinder, Enkel oder Ehepartner sind von der Steuerpflicht ausgenommen, wenn die Immobilie mindestens zehn Jahre nach der Erbschaft zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.

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