Sollzinsbindung bei Baufinanzierung
So finden Sie die optimale Zinsbindung

Sobald Sie eine Immobilie erwerben möchten, werden Sie in der Regel mit der Entscheidung einer passenden Finanzierung konfrontiert. Viele stellen sich spätestens zu diesem Zeitpunkt die Frage, welche Sollzinsbindung die richtige ist, besonders wenn es um den Zeitraum geht.

Die aktuelle Lage sieht gut aus: Die Bauzinsen sind derzeit ziemlich niedrig, sodass viele zukünftige Eigentümer sich für eine lange Sollzinsbindung entschieden. Aber wieso ist das so? Wir klären Sie in diesem Ratgeber über die verschiedenen Möglichkeiten auf und informieren Sie ausführlich rund um das Thema Sollzinsbindung.

Zur Baufinanzierung

Definition und Ablauf: Was ist eine Sollzinsbindung bei Baufinanzierung?

Wenn ein Bauzinssatz für einen bestimmten Zeitraum fix ist, also nicht mehr verändert werden kann, wird von einer Sollzinsbindung gesprochen. Zu dieser kommt es, wenn Sie sich für eine Baufinanzierung entscheiden. Denn dieser Abschluss geht mit der Pflicht einhergeht, Zinsen an Ihre Bank zu zahlen. Wie hoch dieser Sollzins ist, hängt von der Bank ab, denn diese macht Ihnen einen Vorschlag, welchen Sie ablehnen oder annehmen können.

Sobald die Entscheidung gefallen ist, müssen Sie sich nun noch überlegen, für welchen Zeitraum die Zinsbindung bestehen soll. Für diesen Zeitrahmen wird Ihnen nämlich von der Bank der im Vorhinein vereinbarte Sollzins fest zugesichert. Das bedeutet: Der Zinssatz wird nicht verändert, ganz gleich ob die Zinsen während diesen Zeitraums steigen oder fallen.

Welcher Zeitraum für Sie infrage kommt, erfahren Sie in diesem Artikel. Aber eines steht schon einmal fest: Wenn Sie eine sichere Baufinanzierung abschließen wollen, ist eine Sollzinsbindung also die richtige Wahl. Wenn Sie zum Beispiel einen Immobilienkredit mit einem sehr hohen Betrag abschließen und den Zinssatz nicht “fixieren”, würde dieser wahrscheinlich schwanken und sich so der aktuellen Marktsituation anpassen. Mit einer Sollzinsbindung sind die Bauzinsen widerum über den gesamten, beschlossen Zeitraum festgelegt und unterliegen demnach keinen Schwankungen.

Neben dem Sollzins spielt bei dem Angebotsvergleich verschiedener Zinsbindungszeiträume auch der Effektivzins keine unwesentliche Rolle. Die Bearbeitungsgebühren und der Zeitpunkt der Tilgungsberechnung werden von diesem zum Beispiel berücksichtigt.

Welche Sollzinsbindungen gibt es?

Der Zeitraum für eine Sollzinsbindung ergibt sich aus Fünf-Jahres-Schritten. Das bedeutet, sie muss für mindestens fünf Jahre festgelegt werden, weshalb Banken in der Regel erst eine Zinsbindung von fünf Jahren anbieten. Aber Sie können sich auch für einen Zeitraum von zehn, 15, 20, 25, 30 oder mehr Jahren entscheiden. Es wird zwischen der kurzen sowie langen Sollzinsbindung unterschieden. Für welchen Zeitraum Sie sich entscheiden sollten, hängt zum Beispiel von der aktuellen Zinsentwicklung ab.

Derzeit sind die Zinsen für Baufinanzierungen sehr niedrig, was generell die Attraktivität für Baufinanzierungen steigert. Aktuell ist es also ein günstiger Zeitpunkt, um eine Sollzinsbindung festzulegen.

Wann ist welcher Zinsbindungszeitraum angemessen?

Es gibt tatsächlich grundsätzliche Empfehlungen, wann welche Zinsbindung abgeschlossen werden sollte. Folgende Aspekte sind gleichzeitig auch die größten Vorteile der beiden Sollzinsbindungszeiträume:

  • Eine kurze Sollzinsbindung (für fünf oder zehn Jahre) wird bei sinkendem Zinsniveau sowie bei hohen Bauzinsen bei dem Darlehensabschluss empfohlen. So steigt die Chance, dass Sie aufgrund der gesunkenen Zinsen kurzfristig profitieren können
  • Eine lange Sollzinsbindung (ab 15 Jahre) wird bei steigendem Zinsniveau sowie niedrigen Bauzinsen bei dem Darlehensabschluss empfohlen. So können Sie für einen längeren Zeitraum von den günstigen Zinsen profitieren

Sie können sich also als Faustregel merken: Wenn die Bauzinsen hoch sind, lohnt sich eher eine niedrigere Sollzinsbindung. Falls die Bauzinsen niedrig sind, ist eine längere Sollzinsbindung sinnvoller.

Was für und gegen kurze Zinsbindungen spricht

Abgesehen von der oberen Empfehlung, sollten Sie sich nur aus zwei anderen Gründen für einen kurzen Zeitraum entscheiden: Sie können die Baufinanzierung aufgrund einer hohen Tilgung oder durch Sondertilgungen vollständig zurückzahlen.

Denn mit einer kurzen Sollzinsbindung geht eine Restschuld einher. Diese muss dann mit bestimmten Zinssätzen finanziert werden, was das Risiko wiederum erhöht, dass die Zinsen in die Höhe gehen und Sie somit mit einer teuren Anschlussfinanzierung rechnen müssen. Sie können jedoch auch Glück haben, wenn die Bauzinsen nach der Sollzinsbindung fallen. In diesem Fall können Sie mit günstigen Konditionen einer Anschlussfinanzierung rechnen, da aufgrund der gesunkenen Zinsen Kreditnehmer in der Regel niedrigere Sollzinsen gewährt bekommen.

Die Voraussetzung einer kurzen Zinsbindung wäre daher die Sicherheit, dass Sie über ausreichend liquide Mittel verfügen, sodass Sie das aufgenommene Darlehen innerhalb diesen Zeitraums abbezahlen können.

Sie können von den Banken bei einem kurzen Zeitraum der Sollzinsbindung auf der einen Seite niedrigere Zinssätze angeboten bekommen. Auf der anderen Seite steigt für Sie dann das Risiko, dass sich die Zinsen erhöhen und Sie somit höhere Bauzinsen nach der ersten Finanzierung tragen müssen.

Was für und gegen lange Zinsbindungen spricht

Aktuell können Sie von den Baufinanzierungszinsen bzw. von den Hypothekenzinsen profitieren. Diese sind aktuell nämlich relativ niedrig, was für Sie bedeutet: Sie profitieren von den heutigen günstigen Zinsen auch in 20 oder 30 Jahren! Damit gehen auch die beiden großen Vorteile der besseren Planbarkeit sowie der Sicherheit vor steigenden Marktzinsen einher. Erst wenn Sie sich nach Ablauf diesen Zeitrahmens für eine Anschlussfinanzierung - die in diesem Fall günstiger ist, da die Restschuld niedriger ist - entscheiden, wird der Sollzins an das aktuelle Marktgeschehen angepasst.

Wenn Sie sich für einen längeren Zeitraum entscheiden, verlangen die Banken jedoch einen Zinsaufschlag, dessen Höhe von der Länge des Sollzinsbindungszeitraum abhängig ist. Zudem ist in diesem Fall der Sollzins etwas höher als bei einem kürzeren Zeitraum und Sie können die fallenden Zinsen nicht nutzen.

Wann kann eine Sollzinsbindung gekündigt werden?

Diese Frage stellen sich Kreditnehmer spätestens dann, wenn die Zinsen während einer Langzeitbindung stark sinken. Hier greift das Sonderkündigungsrecht, das in § 489 “Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers” BGB festgehalten ist. Dieses besagt, dass nach zehn Jahren Laufzeit eine Baufinanzierung ohne zusätzliche Kosten gekündigt werden kann,

  • wenn sie komplett abbezahlt wurde und
  • wenn die Kündigungsfrist von sechs Monaten eingehalten wurde

So entkommen Sie in der Regel einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung und können zudem individuell entscheiden, ob Sie das bestehende Darlehen ganz oder teilweise kündigen möchten. Außerdem ermöglicht Ihnen der § 489 BGB eine günstigere Anschlussfinanzierung ausfindig zu machen, um die Restschuld zu tilgen.

Es kann vorkommen, dass Sondertilgungen durch eine Klausel in dem aufgesetzten Darlehensvertrag ausgeschlossen sind. Diese Klausel kann jedoch mit einer Kündigung gemäß § 489 BGB umgegangen werden, sodass eine Sonderrückzahlung erfolgen kann.

Das Sonderkündigungsrecht

Wenn Sie die Sollzinsbindung vorzeitig kündigen wollen, greift das Sonderkündigungsrecht bzw. das “Außerordentliches Kündigungsrecht” gemäß § 490 BGB. Dies passiert aber nur unter Rücksichtnahme folgender Bedingungen: Wenn …

  • … ein Kredit ausgeweitet werden muss oder
  • … eine Immobilie verkauft wird,
  • … die Bank eine Erweiterung ablehnt und
  • … die Bank dadurch der wirtschaftlichen Nutzung der Immobilie entgegensteht

Der Immobilienverkauf sollte einen besonderen Grund haben, wie zum Beispiel Arbeitslosigkeit oder eine Scheidung, um das Darlehen kündigen zu können. In solchen Fällen sollten Sie aber mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen, die als Zinsausgleich für die entgangenen Zinsen der Bank gilt. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung wird dabei individuell festgelegt und sie ist beispielsweise von dem aktuellen Zinsniveau und der Darlehensrestlaufzeit abhängig.

Wir fassen für Sie zusammen

Wenn Sie sich für einen Immobilienkredit entscheiden, kommen Sie um die Entscheidung der Sollzinsbindunglänge nicht herum: Sie können sich hierbei zwischen einer kurzen Zinsbindung - also für fünf oder zehn Jahre - und einer langen Zinsbindung - demnach ab 15 Jahren aufwärts - entscheiden.

Welche Sollzinsbindung Sie auswählen, hängt von individuellen Faktoren ab. Was jedoch als Faustregel gilt, ist, dass die monatlichen Raten und der Sollzins niedrig gehalten werden, wenn die Sollzinsbindung kürzer ist. Jedoch haben beide Varianten Vor- und Nachteile, die Sie in diesem Artikel kennengelernt haben.

Die aktuellen Zinsen für Baufinanzierungen sind relativ niedrig, weshalb Experten eine lange Sollzinsbindung empfehlen. Denn auf lange Sicht werden diese laut Prognosen wieder steigen.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.

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Häufig gestellte Fragen:

Die Mindestlaufzeit einer Sollzinsbindung beträgt fünf Jahre. Die weiteren möglichen Laufzeiten ergeben sich auf Fünf-Jahres-Schritten. Eine Zinsbindung von fünf oder zehn Jahren wird als eine kurze Sollzinsbindung definiert. Demnach kann eine lange Sollzinsbindung für einen Zeitraum von mindestens 15 Jahren geschlossen werden.

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Sie sollten Sich für eine kurze Zinsbindung entscheiden, wenn die aktuellen Bauzinsen hoch sind und dementsprechend für eine lange Zinsbindung bei niedrigen Bauzinsen.

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Ja, dies ist unter bestimmten Bedingungen möglich. In solchen Fällen sollten Sie sich mit dem § 489 BGB auseinander setzten. Sie können eine Sollzinsbindung zum Beispiel unter anderem erst nach zehn Jahren kündigen, wenn Sie zusätzliche Kosten umgehen möchten.

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Aktuell sieht es für zukünftige Immobilieneigentümer optimistisch aus: Die Bauzinsen befinden sich derzeit auf einem niedrigen Niveau, sodass eine lange Sollzinsbindung attraktiver ist.

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