Wissenwertes rund um die Maklercourtage beim Immobilienverkauf

Jeder Makler verlangt für die Vermittlung von Immobilien eine Vergütung. Sie wird üblicherweise als Maklerprovision, Maklergebühr oder Maklercourtage bezeichnet. Ein guter Makler nimmt seinem Auftraggeber bei der Objekt-Vermarktung eine Menge Arbeit ab und erhöht die Chancen für einen erfolgreichen Abschluss. Er ist daher die Maklercourtage durchaus wert, auch wenn die Maklerprovision von Verkäufern wie von Interessenten oft als Last empfunden wird. Im Folgenden möchten wir Sie näher über die wichtigsten Grundlagen der Maklerprovision bzw. Maklercourtage informieren und häufige Fragen dazu beantworten.

Maklercourtage: rechtliche Grundlagen

Die Maklerprovision ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 652 bis 655 BGB) sowie einigen weiteren Vorschriften geregelt. Das BGB spricht in diesem Zusammenhang vom „Mäklerlohn“. Ein Makler darf nicht ohne Weiteres Maklercourtage verlangen. Nach dem Gesetz müssen vier Voraussetzungen erfüllt sein, damit der Makler Anspruch auf Maklerprovision hat:

  • das Zustandekommen eines Maklervertrages mit dem Auftraggeber;
  • eine entsprechende Vermittlungs- oder Nachweistätigkeit des Maklers;
  • der Abschluss eines wirksamen Hauptvertrages (Kaufvertrag oder Mietvertrag);
  • ein bestehender Kausalzusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem Abschluss des Hauptvertrages.

Beim Vertragsabschluss mit dem Makler muss es sich entgegen landläufiger Meinung nicht zwangsläufig um eine schriftliche Vereinbarung handeln. Es reicht auch ein mündlicher Vertragsabschluss. Selbst eine stillschweigende Vereinbarung durch konkludentes – das heißt schlüssiges – Verhalten kann ein wirksamer Vertrag sein, der einen Anspruch auf Maklercourtage begründet. Auf der sicheren Seite sind Sie im Zweifel immer mit einem schriftlichen Vertrag, weil Sie hier nicht das Nachweis-Problem haben, was tatsächlich vereinbart wurde.

Die Höhe der Maklerprovision

MaklerprovisionIm Unterschied zur Vermietung von Immobilien ist die Höhe der Maklerprovision beim Kauf bzw. Verkauf von Objekten grundsätzlich frei verhandelbar. Es gibt aber regionale Usancen bei der Maklerprovision, die überwiegend vom jeweiligen Bundesland abhängig sind.
Gängige Sätze bei der Maklercourtage sind (jeweils bezogen auf den Kaufpreis und inkl. MwSt.):

  • 5,95 Prozent in Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern;
  • 6,25 Prozent in Hamburg;
  • 7,14 Prozent in den übrigen Bundesländern;
  • in Niedersachsen (7,14 oder 5,95 Prozent), Nordrhein-Westfalen (7,14 Prozent), Rheinland-Pfalz (7,14 Prozent) und Thüringen (7,14 Prozent) bestehen regional unterschiedliche Sätze. Die überwiegend geltende Courtage ist hier jeweils in Klammern angegeben.

Wer muss die Maklercourtage zahlen?

Bei vermieteten Immobilien ist 2015 das sogenannte Bestellerprinzip eingeführt worden. Danach muss derjenige die Maklercourtage zahlen, der den Makler beauftragt hat. Beim Immobilienverkauf gilt diese Grundregel bei der Maklercourtage nicht. Hier ist frei verhandelbar, wer die Maklerprovision zahlt. Ähnlich wie bei der Höhe der Maklercourtage gibt es dabei nach Bundesländern unterschiedliche Usancen.

In Berlin, Brandenburg, Bremen, Hessen und Hamburg ist es gängige Praxis, dass der Käufer die Maklerprovision alleine zahlt. In den übrigen Bundesländern teilen sich dagegen Verkäufer und Käufer die Maklerprovision. Eine Besonderheit bildet Mecklenburg-Vorpommern bei der Maklercourtage. Hier zahlt der Verkäufer 2,38 Prozent, der Verkäufer 3,57 Prozent – zusammen 5,95 Prozent.

Innen- und Außenprovision

Im „Makler-Deutsch“ wird bei der Maklerprovision häufig zwischen Innen- und Außenprovision differenziert. Die Innenprovision bezeichnet dabei den vom Auftraggeber bzw. Verkäufer zu zahlenden Maklertcourtage-Anteil, der Gegenstand der Vereinbarung mit dem Makler ist. Die Außenprovision ist dagegen der Käufer-Anteil. Dieser Teil der Maklerprovision wird im Exposé und in Inseraten ausgewiesen.

Beim Immobilienverkauf ist die Provisionshöhe in Deutschland frei vereinbar, es gibt keine gesetzlichen Vorgaben. In der Praxis orientieren sich Eigentümer und Immobilienmakler bei der Festsetzung der Provision meistens an den in dem jeweiligen Bundesland “marktüblichen” Regelungen.

Bundesländer, in denen meist der Käufer die Gesamtkosten übernimmt (alle Angaben inkl. 19 % MwSt):

Bundesland Außenprovision = Anteil Käufer = Maklerprovision gesamt
Berlin 7,14 %
Brandenburg 7,14 %
Bremen 5,95 %
Hamburg 6,25 %
Hessen 5,95 %

Bundesländer, in denen die Maklergebühr meist geteilt wird (alle Angaben inkl. 19 % MwSt):

Bundesland Außenprovision = Anteil Käufer Innenprovision = Anteil Verkäufer Maklerprovision gesamt
Baden-Württemberg 3,57 % 3,57 % 7,14 %
Bayern 3,57 % 3,57 % 7,14 %
Mecklenburg-Vorpommern 3,57 % 2,38 % 5,95 %
Niedersachsen 3,57 % oder 4,76 – 5,95 % 3,57 % oder 0 % 7,14 % oder 4,76 – 5,95 %
Nordrhein-Westfalen 3,57 % 3,57 % 7,14 %
Rheinland-Pfalz 3,57 % 3,57 % 7,14 %
Saarland 3,57 % 3,57 % 7,14 %
Sachsen 3,57 % 3,57 % 7,14 %
Sachsen-Anhalt 3,57 % 3,57 % 7,14 %
Schleswig-Holstein 3,57 % 3,57 % 7,14 %
Thüringen 3,57 % 3,57 % 7,14 %

Ist die Maklerprovision verhandelbar?

Es ist nicht verboten, über die Höhe der Maklercourtage zu verhandeln. Als Immobilienverkäufer brauchen Sie die ortsübliche Maklercourtage nicht kommentarlos zu akzeptieren.

Ob ein Makler bereit ist, seine Maklercourtage zu mindern, hängt von vielen Faktoren ab. Neben der Höhe des Kaufpreises spielt bei der Maklercourtage vor allem der erwartete bzw. der tatsächliche Verkaufsaufwand eine Rolle. Hat ein Makler sehr viel Arbeit mit einer Immobilie, ist er weniger kompromissbereit, die Höhe der Maklercourtage zu mindern als wenn der Verkauf sich leicht gestaltet. In den Bundesländern, in denen der Eigentümer üblicherweise eine Verkäufercourtage zu zahlen hat, wird besonders oft über die Maklercourtage diskutiert.

Auch Immobilienkäufer können mit dem Makler über die Höhe der Maklercourtage verhandeln. Allerdings sollten sie vorsichtig sein, wenn noch andere Interessenten die Immobilie unbedingt haben wollen. Der Makler könnte sonst geneigt sein, einen anderen Interessenten zu bevorzugen, der die Makercourtage akzeptiert.

Wann ist die Maklercourtage fällig?

Die Maklerprovision ist von der Gestaltung her ein Erfolgshonorar, nicht etwa eine Aufwandsvergütung. Die Maklercourtage wird daher erst dann fällig, wenn ein erfolgreicher Abschluss zustande gekommen ist. Die Zahlung der Maklercourtage ist üblicherweise mit Abschluss des Kaufvertrages zu leisten. Eine entsprechende Regelung sehen auch die gängigen Vertragsmuster vor.

Es empfiehlt sich auf jeden Fall, immer im Vorhinein die Frage der Maklerprovision eindeutig zu klären. So beugen Sie späteren Auseinandersetzungen hinsichtlich der Maklercourtage vor. Ein guter Makler legt von vornherein die Höhe der Maklercourtage offen und trifft dazu mit Ihnen eine klare Vereinbarung. Absolut unüblich sind Vorauszahlungen.

Wann entfällt die Maklercourtage? 

Der Makler hat keinerlei Ansprüche auf eine Maklercourtage, wenn es – aus welchem Grund auch immer und unabhängig von seinen Bemühungen – nicht zu einer erfolgreichen Vermittlung der Immobilie kommt (§ 652 Abs. 1 BGB).

Ebenso bestehen keine Ansprüche auf eine Maklercourtage, wenn der Makler Eigentümer, Mieter, Vermieter oder Verwalter eines Objektes ist. Dies gilt auch, wenn er seinen Gehilfen mit der Verwaltung eines Objektes beauftragt hat (BGH, 02.10.2003, III ZR 5/03). Grundlage für diese Regelung ist § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 WoVermittG, gemäß diesem der Wohnungsvermittler den Anspruch auf Maklercourtage auch dann verliert, wenn nicht er selbst, sondern sein Gehilfe die vermittelte Wohnung verwaltete. Bei einer wirtschaftlichen oder rechtlichen Verflechtung zwischen Makler und Vermieter bestehen ebenfalls keinerlei Ansprüche auf eine Maklerprovision. Auch durch ein enges verwandtschaftliches Verhältnis (Näheverhältnis) zwischen Makler und Immobilieneigentümer werden Provisionsansprüche verwirkt. Unterschiedliche Rechtsprechungen bestehen hingen in dem Fall, dass der Verwalter als Makler auftritt, der sich nicht um einzelne Wohnungen, sondern ausschließlich um das Gemeinschaftseigentum einer Wohnanlage kümmert.

Generell basiert die Voraussetzung einer Maklercourtage darin, dass das betreffende Objekt zum Zeitpunkt der Vermittlung auch tatsächlich zur Vermietung/zum Verkauf stehen muss (AG München, 21.10.2009, 233 C 17880/09).

Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?

Unter bestimmten Bedingungen können Sie als Verkäufer oder Käufer eine Maklerprovision steuerlich geltend machen:

  • Wenn Sie das Objekt innerhalb der gesetzlichen „Spekulationsfrist“ von zehn Jahren veräußern, unterliegt ein Veräußerungsgewinn der Steuerpflicht. Den von Ihnen zu tragenden Teil der Maklerprovision dürfen Sie dabei als Werbungskosten vom Gewinn abziehen. Dadurch wird Ihre Steuerlast geringer. Die Abzugsmöglichkeit besteht allerdings nur, wenn Sie einen steuerpflichtigen „Spekulationsgewinn“ erzielen, nicht dagegen bei gewinnbringender Veräußerung nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist. Denn dieser Vorgang ist steuerfrei.
  • Falls Sie eine Immobilie kaufen und anschließend vermieten, ist die von Ihnen getragene Maklercourtage Teil der sogenannten Anschaffungsnebenkosten des Objektes. Sie dürfen zusammen mit den eigentlichen Anschaffungskosten über die Zeit abgeschrieben werden und mindern so Ihre steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wenn Sie das Objekt selbst bewohnen, haben Sie diese Möglichkeit nicht.

Was Sie bei der Maklercourtage noch beachten sollten

Nicht mit der Maklerprovision zu verwechseln ist die sogenannte Reservierungsgebühr. Mancher Makler stellt sie einem Kauf-Interessenten in Rechnung, wenn er eine Immobilie über einen kurzen Zeitraum reserviert und währenddessen nicht anderweitig vermarktet. Grundlage ist eine extra Reservierungsvereinbarung. In dieser Zeit kann der Interessent sich dann seine Kaufentscheidung überlegen, ohne Gefahr zu laufen, das Objekt vorschnell zu verlieren. Entscheidet er sich schließlich doch gegen den Kauf, wird die Reservierungsgebühr trotzdem fällig. Beim Kauf wird die Reservierungsgebühr dagegen mit der Maklerprovision verrechnet.

Für was wird die Maklercourtage gezahlt?

Makler werden für ihr Wissen und ihre Dienstleistung bezahlt.  Ein guter Makler ist auf jeden Fall seine Maklercourtage wert. Seine Aufgaben sind umfangreicher als manch Eigentümer vermutet bzw. selbst bereit ist zu leisten. Er kennt den lokalen Markt, nimmt eine Immobilienbewertung vor  und übernimmt die „Laufarbeit“ für den Immobilieneigentümer. Dazu gehört zum Beispiel, dass der Makler Anzeigen schaltet. Die Kosten für die Vermarktung trägt der Makler. Er koordiniert Besichtigungstermine und führt diese durch. Außerdem bietet er an, den Notartermin zu begleiten. Die vielfältigen Aufgaben werden über die Maklercourtage honoriert.

Zehn wichtige Punkte zur Maklergebühr zusammengefasst

  1. Bei der Maklergebühr kann es Abweichungen zu den marktüblichen Gebühren geben.

Auch wenn es regionale Usancen bei der Maklerprovision gibt – die Höhe der Maklergebühr ist beim Immobilienkauf bzw. -verkauf grundsätzlich frei verhandelbar.

  1. Die Maklergebühr kann in den Kaufpreis eingerechnet sein.

Die Maklergebühr muss nicht immer sichtbar sein. Bei Neubauprojekten ist es beispielsweise üblich, dass der Käufer keine Maklergebühr aufbringen muss. In der Regel bezahlt dann der Bauträger die Vermittlungstätigkeit (Innenprovision) und rechnet diese „Vertriebskosten” in den Verkaufspreis mit ein.

  1. Die Maklergebühr ist beim Immobilienerwerb Teil der Erwerbskosten.

Ein Käufer hat zusätzlich zur Maklergebühr Notar- und Gerichtskosten sowie eine Grunderwerbsteuer zu zahlen. Die Kaufnebenkosten inklusive Maklergebühr können schnell bei 10 bis 12% des Kaufpreises liegen.

  1. Achten Sie darauf, dass Sie keine doppelte Maklergebühr zahlen müssen.

Wird eine Immobilie nicht nur von einem Makler angeboten bzw. werden unterschiedliche Makler von Verkäufer und Käufer eingeschaltet, kann es für den Käufer zu einer doppelten Maklergebühr kommen. Klären Sie daher die Vermittlungsansprüche, bevor verschiedene Makler aktiv werden.

  1. Umgehung der Maklergebühr durch Lebenspartner ist nicht möglich.

Es ist nicht rechtens, als Interessent um die Maklergebühr herumzukommen, in dem man nach den Verhandlungen mit dem Makler einfach seinen Lebenspartner die abschließende Verträge unterzeichnen lässt. Der Provisionsanspruch des Maklers gilt auch, wenn der Partner unterzeichnet.

  1. Der Makler muss seine Provision bei Rückabwicklung des Vertrags in der Regel nicht zurückzahlen.

Hat der Makler seine Vermittlungsleistung korrekt erbracht und der Kauf- bzw. Mietvertrag kam zustande, dann behält der seine Maklergebühr auch bei Rückabwicklung des Vertrags, z. B. wenn die Vertragsparteien nach dem Notartermin eine einvernehmliche Auflösung des Vertrags vereinbaren.

  1. Die Maklergebühr ist kurz nach Vertragsabschluss zu zahlen.

Meistens stellen Makler mit Abschluss des Kauf- bzw. Mietvertrags ihre Provisionsrechnung. In der Regel werden Zahlungsziele von zwei bis drei Wochen vereinbart. Manchmal kann man aber auch längere Zahlungsziele für die Maklergebühr aushandeln, z. B. wenn man als Verkäufer noch nicht den Verkaufserlös erhalten hat, diesen aber für die Begleichung der Maklergebühr benötigt.

  1. Es ist keine Maklergebühr zu zahlen, wenn der Maklervertrag unwirksam ist.

Ein Maklervertrag kann unwirksam sein, wenn nachträglich ein Mangel festgestellt wird. Ein solcher Mangel liegt beispielsweise vor, wenn der Makler einen Kaufinteressenten nicht ordnungsgemäß über sein seit 2014 gesetzlich verankertes Widerrufsrecht bei fernmündlich geschlossenen Maklerverträgen aufgeklärt hat.

  1. Die Maklergebühr ist nur in bestimmten Fällen steuerlich absetzbar.

Die Maklergebühr kann bei einem Immobilienverkauf nur dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstanden ist, z. B. weil die Immobilie zum Betriebsvermögen zählte oder vermietet war und innerhalb von zehn Jahren verkauft wurde. Bei der Gewinnermittlung mindern in der Vergangenheit geltend gemachte Abschreibungen die Anschaffungskosten und wirken somit wert- und damit gewinnerhöhend.

  1. Bei bestimmten Mietverträgen besteht kein Anspruch auf Maklergebühr.

Der Vermieter darf keine Maklergebühr nehmen, wenn ein bestehendes Mietverhältnis lediglich fortgesetzt wird oder der Vermittler nicht neutral ist, weil eine wirtschaftliche Verpflechtung besteht (z. B. wenn der Makler gleichzeitig Eigentümer ist). Ebenfalls darf keine Gebühr vom Makler bei öffentlich geförderten oder preisgebundenen Wohnraum erhoben werden.

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Nicht die Höhe der Maklercourtage bzw. Maklergebühr sollte bei der Maklerwahl im Mittelpunkt stehen. Wichtig sind die Qualität und das Vermarktungsgeschick des Maklers. Hier hilft Ihnen die Maklersuche über HAUSGOLD. Mit unserer Datenbank können Sie ganz einfach einen guten Makler in Ihrer Nähe finden, der zu Ihrem Bedarf passt. Wir bewerten Makler nach ihrer Qualifikation, ihrem Verkaufserfolg, Kunden-Feedbacks und vielen weiteren Qualitäts-Kriterien. Mit Hilfe des speziellen HAUSGOLD-Algorithmus® lässt sich der passende Makler für Sie treffsicher identifizieren. Nach erfolgreicher Arbeit hat der Makler sie dann wirklich verdient – die Maklercourtage.

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