SteuernsparenAls Immobilienbesitzer müssen Sie in Deutschland verschiedene Steuern und Gebühren an die Behörden zahlen. Besonders in den letzten Jahren hat der Bund bei Immobilieneigentümern die Steuerschraube angezogen. Viele Kommunen heben die Grundsteuer und die Grunderwerbssteuer an.

Allerdings gibt es auch einige Schlupflöcher, durch die Eigentümer und Vermieter einige Abgaben sparen können. Das ist eine Herausforderung, denn im deutschen Steuerrecht gibt es dafür viele Ausnahmeregelungen und Spezialfälle.

Die Immobilie als Kapitalanlage

Besonders attraktiv wird die Immobilie für den Eigentümer, wenn diese als Kapitalanlage und nicht als Eigenheim selbst genutzt wird. Denn bei einer Vermietung werden zahlreiche Ausgaben fällig, die von der Steuer abgesetzt werden können. Dazu zählen beispielsweise der Kaufpreis (beziehungsweise die Baukosten), Abstandszahlungen für die Einrichtung, anfallende Reparaturkosten, Ausgaben für die Gartenpflege und die Werbungskosten. In manchen Fällen zählen auch die Schuldzinsen aus der Immobilienfinanzierung unter die Kategorie der Werbungskosten.

Besonders Denkmal-Immobilien werden steuerlich gefördert. Denn als Investor können Sie acht Jahre lange die Modernisierungskosten mit jährlich neun Prozent und danach vier weitere Jahre mit sieben Prozent steuerlich geltend machen. Bei den Anschaffungskosten gibt es zusätzlich die lineare Absetzung für Abnutzungserscheinungen.

Die folgende Auflistung zeigt Ihnen auf einen Blick, was Sie als Vermieter Ihrer Immobilie alles steuerlich absetzen können:

  • Kaufpreis der Immobilie: Für eine bis 1924 erbaute Immobilie kann der Vermieter 2,5 Prozent vom Brutto-Gesamtpreis jedes Jahr von der Steuer absetzen. Dies ist solange erlaubt, bis der Gesamtpreis für den Erwerb des Hauses erreicht ist. Ist die Immobilie erst nach 1924 erbaut worden, kann der Eigentümer sie mit zwei Prozent im Jahr abschreiben.
  • Zinsen: Die monatlichen Zinsen, die bei der Rückzahlung eines Hypothekendarlehens für die Immobilie anfallen, können Vermieter als Werbungskosten von der Steuer absetzen.
  • Kontoführung: Haben Sie als Vermieter für die Einnahmen und Ausgaben der Immobilie ein eigenes Konto eingerichtet, können sie die Kontoführungsgebühren ebenfalls als Werbungskosten von der Steuer absetzen.
  • Grundsteuer: In Deutschland müssen Immobilieneigentümer jedes Jahr die Grundsteuer bezahlen. Die Höhe der Grundsteuer bestimmen die Kommunen. Sie ist daher deutschlandweit unterschiedlich. Aber auch die Grundsteuer können Sie als Vermieter in voller Höhe als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen.
  • Hausnebenkosten: Die vom Mieter bezahlten Nebenkosten muss der Vermieter zwar als Einkünfte versteuern, kann diese aber danach als Werbungskosten in der Steuererklärung absetzen.
  • Bürokosten: Alle Kosten, die Ihnen als Vermieter für Telefon, Schreibwaren, Porto und benötigte Software entstehen, können Sie von der Steuer absetzen.
  • Fahrtkosten: Alle Fahrten, die Sie im Zusammenhang mit Ihrer vermieteten Immobilie machen, können in der Steuererklärung als Reisekosten geltend gemacht werden.
  • Bewirtungskosten: Für Gespräche und Treffen mit dem Mieter können Sie die dabei entstehenden Bewirtungskosten zu 70 Prozent absetzen.
  • Mitgliedsbeiträge: Beiträge, den Vermieter als Mitglied für Verbände wie beispielsweise den Vermieterverband zahlen, können ebenfalls von der Steuer abgesetzt werden.
  • Reparaturen: Fallen nötige Arbeiten an der vermieteten Immobilie an, können Vermieter die anfallenden Handwerkerkosten in der Steuererklärung geltend machen.
  • Vermietung an Verwandte: Möchten Sie als Vermieter die Ausgaben als Werbekosten anrechnen, muss die Miete für Ihre Verwandten mindesten 75 Prozent der ortsüblichen Miete betragen. So können Sie durch die niedrige Miete Ihre zu versteuernden Einkünfte schmälern und gleichzeitig die Ausgaben trotzdem als Werbekosten absetzen.
  • Renovierung: Wenn Sie als Vermieter nach dem Auszug eines Mieters die Immobilie renovieren lassen, können sie die dabei anfallenden Kosten von Ihren Miteinnahmen abziehen.
  • Maklergebühren: Nehmen Sie bei der Suche nach einem Mieter die Hilfe eines Maklers in Anspruch, können die entstandenen Gebühren von den Miet-Einnahmen abgezogen werden. Bezahlt aber der neue Mieter die Maklergebühr, können Sie als Vermieter nichts von der Steuer absetzen.
  • Werbung: Machen Sie auf der Suche nach einem neuen Mieter Werbung (Anzeigen, Prospekte etc.) für Ihre Immobilie, können Sie diese Ausgaben ebenfalls in der Steuerklärung angeben.
  • Anwaltskosten: Entstehen Ihnen bei Streitigkeiten im Rahmen der Immobilienvermietung Anwalts- oder Gerichtskosten können Sie als Vermieter diese Kosten auch als Werbungskosten von der Steuer absetzen.
  • Inventar und Möbel: Vermieten Sie eine möblierte Wohnung, können Sie diese inklusive des gesamten Inventars (Möbel, Einbauten) über die Nutzungsdauer hinweg von der Steuer absetzen.

Grundsätzlich sollten Sie die Kosten, die Sie für absetzungsfähig halten, immer in voller Höhe angeben. Wie hoch die Rückzahlung bei den Steuern am Ende tatsächlich ist, hängt dann von vielen Faktoren ab.

Die Immobilie als Eigenheim

SteuernsparenSeit Abschaffung der Eigenheimzulage werden selbstgenutzte Immobilien nicht mehr grundsätzlich direkt steuerlich gefördert. Trotzdem gibt es auch für Selbstnutzer einige nützliche Steuervorteile. Das Eigenheimrentengesetz bietet Ihnen neben einem monatlichen finanziellen Zuschuss die Möglichkeit, bis zu 2100 Euro als Sonderausgaben in der Steuererklärung geltend zu machen. Auch die Tilgungsleistungen des Darlehens sind steuerlich absetzbar.

Sind Reparaturen an der Immobilie fällig, können die Handwerkerkosten von der Steuer abgesetzt werden sowie auch die sogenannten „haushaltsnahen Dienstleistungen” (Putzen, Kochen, Rasenmähen und Gartenpflege). Dabei werden 20 Prozent der reinen Arbeitskosten auf die Einkommensteuer angerechnet, allerdings maximal 1200 Euro pro Jahr. Wichtig ist hierbei zu beachten, dass der Fiskus nur die Arbeitskosten anerkennt. Das benötigte Material muss der Auftraggeber selbst bezahlen. Haben Sie für die Arbeiten KfW-Mittel genutzt, dürfen Sie die Kosten aber nicht geltend machen.

Spielen Sie irgendwann doch mit dem Gedanken, Ihre bisher selbstgenutzte Immobilie zu vermieten und für einen höheren Immobilienpreis zuvor noch einige Modernisierungsarbeiten durchführen zu lassen, sollten Sie allerdings aufpassen. Denn vorgelagerte Kosten werden nicht als steuermindernd anerkannt, da sie vor und nicht während der Neuvermietung anfallen. Daher sollten Sie Investitionen in die Immobilie erst während der eigentlichen Vermietungsphase tätigen.

Bei Denkmal-Immobilien profitieren Selbstnutzer besonders von den hohen Sonderabschreibungen. Allerdings muss es sich dabei um Maßnahmen an Bestandsgebäuden handeln, da Neubauten und der Wiederaufbau nicht gefördert werden. Als Eigentümer können Sie in den ersten acht Jahren die Modernisierungskosten mit jährlich neun Prozent und weitere vier Jahre mit sieben Prozent steuerlich absetzen. Bei den Anschaffungskosten gibt es zusätzlich die lineare Absetzung für Abnutzungserscheinungen mit 2 Prozent über einen Zeitraum von 50 Jahren.

Stand: 01/2015

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