Abschreibung bei geschenkter Immobilie
Wir fassen Steuertipps zusammen

Kapitalanleger und Vermieter schreiben ihre Immobilie ab, um ihre Steuerlast – etwa auf Mieteinnahmen – zu senken. Was aber gilt bei einer geschenkten oder geerbten Immobilie? Obwohl ein Beschenkter ein Wohngebäude unentgeltlich erhält, für die Anschaffungskosten also nicht aufkommt, hat der Gesetzgeber entschieden, dass die AfA (Absetzung durch Abnutzung) im gleichen Rahmen fortgesetzt wird. Welche aktuellen Abschreibungssätze es gibt, was geltend gemacht werden kann und wie die Bemessungsgrundlage aussieht, fassen wir im Folgenden zusammen.

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Welche aktuellen Abschreibungssätze gibt es?

Kapitalanlageimmobilien haben laut Gesetz eine begrenzte Nutzungsdauer, welche der Gesetzgeber auf 50 Jahre festgelegt hat. Danach gilt das Wohngebäude als „abgenutzt“ – und deshalb soll die AfA, die „Absetzung durch Abnutzung“ greifen, um die Steuerlast zu senken, wodurch die Renditen sich zugleich erhöhen. Um ein Gebäude abzuschreiben, gibt es hierfür unterschiedliche AfA-Sätze:

  • Gebäude im Privatvermögen: 2 %
  • Gebäude eines Betriebsvermögens, welches zu Wohnzwecken dient: 2 %
  • Gebäude im Betriebsvermögen mit Bauantrag vor dem 01. April 1985 und ohne Wohnzweck: 2 %
  • Alle Gebäude, welche vor dem 01. Januar 1925 fertiggestellt worden sind: 2,5 %

Beachten Sie: Während Sie heute eine Neubauimmobilie als Kapitalanlage mit 2 % absetzen können, galt für die Gebäudeabschreibung bis zum Jahre 2005 die sogenannte degressive AfA. Mit dieser Regelung hatten Kapitalanleger und Bauherren die Chance, noch mehr Steuern zu sparen. Wer also eine Immobilie bis Ende 2005 erbaut hat, konnte demnach in den ersten 10 Jahren von einem AfA-Satz in Höhe von ganzen 4 % profitieren. Danach galten 2,5 % in den nächsten 8 Jahren. Für die restliche Nutzungsdauer in Höhe von 32 Jahren gilt der Prozentsatz 1,25.

Schenkung und Abschreibung: Welche Gebäude-AfA gilt bei einer geschenkten Immobilie?

Die AfA wird bei Schenkung einer Immobilie grundsätzlich in dem Umfang fortgesetzt, die auch der Schenker bisher genutzt hat oder absetzen könnte. Das hält der Gesetzgeber in der sogenannten Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (§ 11d EStDV) fest. Konkret heißt das: Wer zum Beispiel zu Lebzeiten seiner Eltern eine Immobilie übertragen bekommt, übernimmt die AfA seiner Eltern – auch die Anschaffungskosten bei Schenkung entffallen. So kann auch eine übertragene Kapitalanlagenimmobilie mit der Hilfe der AfA zu höheren Renditen führen.

Wichtig für die Gebäudeabschreibung bei einer Schenkung: Die AfA gilt nur für Kapitalanlagen bzw. vermietete Wohnobjekte. Das heißt, dass die Regelung für Immobilien, welche selbst zu Wohnzwecken genutzt werden, nicht greift. Aber nicht nur Vermieter und gewerbliche Nutzer profitieren, sondern auch Eigentümer, die sich für die Sanierung ihrer Denkmalimmobilie entscheiden.

AfA Abschreibung bei Immobilien: Abschreibung bei geerbter Immobilie

Während einige Anleger und Vermieter sich für eine Schenkung ihrer Immobilie zu Lebzeiten entscheiden, greift bei anderen automatisch die gesetzliche Erbfolge nach ihrem Versterben. Tritt der Erbfall ein, gilt ebenfalls § 11d EstDV – wie bei der Abschreibung bei einer Schenkung. Das heißt: Auch wenn Ihre Eltern Ihnen ihr vermietetes Objekt nicht zu Lebzeiten schenken und sie per gesetzlicher Erbfolge unentgeltlich in den Besitz gelangen, führen Sie die AfA wie bisher fort.

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Was ist die AfA Bemessungsgrundlage bei einer geschenkten Immobilie?

Hat der Schenker bisher einen AfA-Satz in Höhe von 2 % beansprucht, wird der Beschenkte ebenfalls diese Bemessungsgrundlage für diesen Satz in Anspruch nehmen können, welche auf Anschaffungs- und Herstellungskosten basiert. Grundsätzlich gilt: Der Abschreibungszeitraum beträgt – auch bei einer geschenkten Immobilie – 50 Jahre seit Erwerb durch den Schenker oder seit dem Bau des Gebäudes. Folgende Kosten dienen als Bemessungsgrundlage für den Käufer oder Bauherren, die gleichzeitig für Erben und Beschenkte gelten.

AfA Bemessungsgrundlage bei Schenkung & AfA Bemessungsgrundlage bei geerbter Immobilie:

Herstellungskosten, wozu besonders die Bau- sowie Baunebenkosten gehören:

  • Kosten für Genehmigung und Abnahme des Baus
  • Ablöse- und Abstandszahlungen
  • Strom-, Wasser-, Gas- und Abwassernetz, erstmals installiert
  • Umzäunung

Hinweis für die AfA bei geschenkter Immobilie: Grund- und Bodenanteil sind grundsätzlich nicht abschreibungsfähig. Das heißt, dass die Kosten hierfür nicht zu den Herstellungskosten oder Anschaffungskosten hinzugerechnet werden dürfen, um den individuellen Betrag zu errechnen. Zu den Anschaffungs- und Erwerbsnebenkosten zählen sonst:

Berücksichtigen Sie bei der Abschreibung bei Übertragung einer Immobilie die degressive AfA, welche heute nicht mehr existent ist. Beschenkte, die Besitzer einer Neubau-Kapitalanlage werden, die der Schenker vor dem 01. Januar 2006 gekauft oder gebaut hat, werden später den niedrigeren AfA-Satz in Höhe von 1,25 Prozent übernehmen. Dies gilt, wenn seit der Anschaffung der Anlage 15 Jahre vergangen sind. Zuvor konnte der Schenker einen höheren AfA-Satz für sich beanspruchen.

Können Materialkosten geltend gemacht werden?

Grundsätzlich ist es für Vermieter möglich, Materialkosten steuermindernd abzusetzen, zu denen für den Schenker beispielsweise Kosten für das Baumaterial sowie Handwerkerkosten und Architektenhonorar angefallen sind. Dies gilt allerdings nur für den Schenker, welcher sie binnen drei Jahre nach dem Kauf bzw. Bau des Gebäudes absetzt. In der Praxis ist es für Beschenkte deshalb regelmäßig schwierig, früher angefallene Materialkosten geltend zu machen, die zu den Herstellungskosten gehören. Beachten Sie jedoch: Kosten, die Sie für den Erhaltungsaufwand aufbringen, können Sie als Werbungskosten absetzen – und das in voller Höhe.

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Worauf sollte bei einer Schenkung geachtet werden?

Abschreibung bei geschenkter Immobilie: Wer eine Immobilie verschenkt, muss einige Faktoren berücksichtigen. Neben der AfA-Regelung sollten alle Beteiligten sich zum Beispiel über die Schenkungssteuer informieren und auch darüber, welche Freibeträge für den individuellen Fall gelten. Für vermietete Immobilien gilt, dass diese zu 10 % steuerfrei sind.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.

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Häufig gestellte Fragen:

Beschenkte können ein geschenktes Haus, welches vermietet ist, üblicherweise zum gleichen AfA-Satz wie ihre Vorgänger abschreiben. Dies gilt nicht für Immobilien, die selbst genutzt werden.

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Die Bemessungsgrundlage wird per Gesetz festgelegt: Zu der Basis der Berechnung zählen Anschaffungskosten und Herstellungskosten, für die der Eigentümer einer Immobilie aufkommen musste. Die Bemessungsgrundlage wird auch im Falle einer Übertragung genutzt.

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Auch die Abschreibung einer Eigentumswohnung ist möglich. Hierfür gilt: Wer eine Wohnung abschreiben möchte, kann dies tun, wenn diese vermietet ist.

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Die Abschreibungssätze sind derzeit gelistet:

  • Gebäude im Privatvermögen: 2 %
  • Gebäude eines Betriebsvermögens, welches zu Wohnzwecken dient: 2 %
  • Gebäude im Betriebsvermögen mit Bauantrag vor dem 01. April 1985 und ohne Wohnzweck: 2 %
  • Alle Gebäude, welche vor dem 01. Januar 1925 fertiggestellt worden sind: 2,5 %

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