Steuern beim Immobilienverkauf
Alles zur Steuer bei Haus-, Wohnungs- oder Grundstücksverkauf.

Eine Immobilie steuerfrei zu verkaufen, steht wohl im Interesse jedes Verkaufsinteressenten. Immerhin können Steuern beim Immobilienverkauf mehrere Tausend Euro betragen. Alle Informationen zu anfallenden Steuern beim Immobilienverkauf, wann diese fällig werden, welche Fristen es gibt und wie Sie diese gegebenenfalls umgehen können, erfahren Sie hier.

Wann wird beim Immobilienverkauf eine Steuer fällig?

Beim Immobilienverkauf werden grundsätzlich Steuern fällig, wenn mit dem Verkauf ein Gewinn erwirtschaftet wird. Wann beim Immobilienverkauf eine Steuer anfällt, regelt das Einkommenssteuergesetz (EStG) in §23 und §15. Was genau dort gesetzlich festgelegt wurde, erklären wir Ihnen natürlich hier.

Beim Hausverkauf fallen demnach Steuern an, wenn mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkauft werden (3-Objekt-Grenze) oder wenn die Immobilie nicht selbst bewohnt wurde und nach weniger als zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft wird.

Private Eigennutzung von Immobilien

Dies kommt daher, dass bei privaten Verkäufen eine Spekulationsfrist von 10 Jahren eingehalten werden muss. Das bedeutet, wenn die Immobilie nicht selbst bewohnt wird, darf sie frühestens nach zehn Jahren wieder verkauft werden, da der Gesetzgeber sonst eine Spekulation auf eine Wertsteigerung unterstellt.

Aber auch innerhalb dieser 10 Jahre ist ein steuerfreier Verkauf möglich. Denn die Steuer entfällt, sollten Sie die Immobilie ausschließlich selbst genutzt oder in den drei Jahren vor dem Verkauf zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Das beinhaltet auch angebrochene Kalenderjahre. Demnach könnten Sie eine Wohnung von Dezember 2018 bis Januar 2020 zu eigenen Wohnzwecken nutzen und dann unter Einhaltung der Spekulationsfrist verkaufen.

Unter eigenen Wohnzwecken versteht der Gesetzgeber eine Bewohnung durch Sie selbst oder durch Ihre Familie. Die Familie beinhaltet steuerlich gesehen allerdings nur Ihre Kinder, solange sie Kindergeld erhalten. Die zeitlichen Ausmaße der Bewohnung sind nicht relevant, die Immobilie sollte allerdings jederzeit zur Nutzung zur Verfügung stehen. Demnach können theoretisch mehrere Immobilien gleichzeitig zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Leerstehende Häuser und Wohnungen erfüllen diese Voraussetzungen jedoch nicht. Auch Ferienwohnungen fallen unter §23 EStG, wenn sie zur jederzeitigen Nutzung zur Verfügung stehen.

Gewerblicher Grundstückshandel: Die 3-Objekt-Grenze

Sollten Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien oder unbebaute Grundstücke mit der Absicht verkaufen, daraus Gewinn zu erzielen, deutet das Finanzamt dies als gewerblichen Grundstückshandel. Diese 3-Objekt-Grenze regelt die Unterschiede zwischen gewerblichen und privaten Verkäufen. Sollte ein gewerblicher Verkauf vorliegen, so sind die Einnahmen und Gewinne nach §15 EStG als gewerbliche Einkünfte zu versteuern. Die Drei-Objekt-Grenze gilt jedoch nicht in jedem Fall. Die Finanzbehörden prüfen bei jeder Transaktion genau, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

Die Frist zum gewerblichen Grundstückshandel kann auf bis zu 10 Jahre ausgedehnt werden, wenn Umstände vermuten lassen, dass zum Zeitpunkt des Erwerbs, der Errichtung oder Modernisierung eine Verkaufsabsicht vorlag. Bei Ehepartnern gilt die Drei-Objekt-Grenze für jeden Partner, dadurch können beide Ehepartner jeweils drei Objekte innerhalb der Frist erwerben und wieder verkaufen.

Wie hoch ist die Steuer beim Immobilienverkauf?

Sollte das Finanzamt einen Immobilienverkauf als gewerblich einstufen oder wird die Spekulationsfrist unterschritten, so ist der Verkaufserlös zu besteuern. Die Höhe der Steuer beim Immobilienverkauf richtet sich immer nach dem erzielten Gewinn und hängt vom persönlichen Steuersatz ab. In einem vereinfachten Beispiel haben wir eine Berechnung der Steuer bei einem Immobilienverkauf aufgeführt.

AktionBetrag
Kauf einer Immobilie im Jahr 2014250.000 Euro
Verkauf im Jahr 2021310.000 Euro
Veräußerungskosten10.000 Euro
Zu versteuernder Gewinn50.000 Euro
Persönlicher Steuersatz42 %
Fällige Steuer21.000 Euro

In den Anschaffungskosten sind auch immer die Kaufnebenkosten enthalten. Diese beinhalten die Grundsteuer, Notar- und Gerichtskosten oder Aufwendungen für Makler.__ Veräußerungskosten__ sind alle Aufwendungen, die für den Verkauf durchgeführt werden. Das umfasst Kosten für Beratung, Makler und Gutachter sowie Notar- und Grundbuchgebühren. Die Höhe des persönlichen Steuersatzes richtet sich immer nach dem insgesamt zu versteuernden Einkommen, das beinhaltet also auch das normale Gehaltseinkommen, Kapitalanlagen oder ähnliches.

Lässt sich die Steuer beim Immobilienverkauf umgehen oder mindern?

Um eine Immobilie steuerfrei verkaufen zu können, muss diese selbst bewohnt oder die Spekulationsfrist von zehn Jahren eingehalten werden. Außerdem dürfen nicht mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft werden, damit der Grundstückshandel nicht als gewerblich eingestuft wird. Unterliegt ein Immobilienverkauf der Spekulationssteuer, so gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Steuerlast zu reduzieren. Da die Anschaffungskosten auch immer die Kaufnebenkosten beinhalten, lässt sich durch diese der erzielte Gewinn und die damit verbundene Steuerlast schmälern. Auch die Veräußerungskosten lassen sich so mit einbringen.

Steuern bei Vererbung oder Schenkung

Auch bei der Vererbung oder Schenkung von Immobilien können Steuern anfallen. Die Steuerlast ist hier abhängig vom Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser oder Schenker. Im Gegensatz zur normalen Steuer beim Immobilienverkauf, fallen bei der Vererbung oder Schenkung jeweils Erbschafts- und Schenkungssteuer an, die vom Erben oder Beschenkten zu zahlen sind.

Steuern beim Erbe von Immobilien

Beim Erben gibt es je nach Verwandtschaftsverhältnis gewisse Freibeträge. Bis zur Höhe dieser Freibeträge müssen beim Erbe keine Steuern abgegeben werden. Für leibliche Kinder ist beispielsweise ein Freibetrag von bis zu 400.000 Euro vorgesehen. Sollte also ein Elternteil seinem Kind eine Immobilie im Wert von bis zu 400.000 Euro hinterlassen, so wird keine Erbschaftssteuer fällig. Sollte die Immobilie 600.000 Euro wert sein, so müsste die Differenz von 200.000 Euro steuerlich abgeführt werden.

Bei der Vererbung von Immobilien wird auch die Spekulationsfrist vom Erblasser übernommen. Das bedeutet, wenn die Immobilie bereits 10 Jahre im Besitz des Erblassers war, bevor dieser dann die Immobilie vererbt hat, so kann diese direkt verkauft werden, ohne Steuern zahlen zu müssen. Auch wenn der Erblasser die Immobilie selbst bis zu drei Jahre vorher bewohnt hat, wird keine Steuer fällig.

Mehr Informationen zur Erbschaftssteuer gibt es hier.

Infobox: Vererbte Immobilien sind zudem ausgenommen von der Drei-Objekt-Grenze des gewerblichen Grundstückhandels.

Steuern bei der Schenkung von Immobilien

Ähnlich wie beim Erbe gibt es bei einer Schenkung je nach Verwandtschaftsverhältnis unterschiedliche Freibeträge. Diese fallen auch ähnlich wie bei der Erbschaftsteuer aus. Genau wie bei der Erbschaftssteuer muss bei Immobilien, deren Wert den Freibetrag übersteigt, die Differenz steuerlich abgeführt werden. Freibeträge verjähren nach zehn Jahren, nach dessen Ablauf der Freibetrag erneut steuerfrei geschenkt werden kann.

Mehr zur Schenkungssteuer erfahren Sie hier.

Hausverkauf trotz Steuer?

Ob sich ein Immobilienverkauf lohnt, auch wenn Steuern abgeführt werden müssen, hängt immer von den persönlichen Umständen, der finanziellen Situation und anderen individuellen Gegebenheiten ab. Pauschal lässt sich diese Frage also nicht beantworten. Grundsätzlich ist es aber so, dass ein Verkauf auch mit Steuer lohnenswert sein kann. Sollten Sie eventuell am Verkauf Ihrer Immobilie interessiert sein, beraten wir Sie gerne.

Durch eine kostenlose Immobilienbewertung wird ein Verkehrswert ermittelt, auf dem dann verkaufsrelevante Überlegungen fundieren. Sollten Sie sich für einen Verkauf entscheiden, begleitet Sie HAUSGOLD durch den gesamten Verkaufsprozess und steht Ihnen für alle anfallenden Belange zur Verfügung.

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Häufig gestellte Fragen:

Der Verkauf von nicht selbst bewohnten Immobilien ist steuerpflichtig, wenn:

  • Die Spekulationfrist von zehn Jahren unterschritten wurde
  • Mehr als drei Objekte in den letzten fünf Jahren veräußert wurden

Sollte die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt worden sein entfällt die Spekulationssteuer.

Mehr Informationen gibt es hier.

Der Verkauf von nicht selbst genutzten Immobilien ist steuerfrei, wenn sowohl die 3-Objekt-Grenze als auch die Spekulationsfrist eingehalten wurden. Bei ausschließlich selbst bewohnten Immobilien oder solchen, die zumindest in den 2 Jahren vor dem Verkauf selbst genutzt worden ist die Spekulationsfrist nicht gültig und die Steuer entfällt.

Hier gibt es mehr dazu.

Die Höhe der Steuer beim Immobilienverkauf richtet sich nach Ihrem persönlichen Steuersatz. Dessen Ausmaß richtet sich immer nach dem insgesamt zu versteuernden Einkommen, das beinhaltet also auch das zu versteuernde Bruttoeinkommen.

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