Ein Immobilienkaufvertrag muss in Deutschland grundsätzlich von einem Notar beurkundet werden. Dies bedeutet, dass ein Notar den Immobilienkaufvertrag erarbeitet und dieser in dessen Beisein von beiden Vertragsparteien unterzeichnet wird. Die Notarkosten werden im Allgemeinen vom Käufer getragen und sind in der Höhe gesetzlich festgelegt.

ImmobilienkaufvertragNeben der Anfertigung des Immobilienkaufvertrages ist der Notar auch beratend tätig. Er beantwortet Fragen und erklärt beiden Vertragsparteien die Rechte und Pflichten, die sich aus dem Kaufvertrag ergeben. Bei einem Vorgespräch vor der eigentlichen Beurkundung des Immobilienkaufvertrags erörtert er mit dem Käufer und Verkäufer die bereits verhandelten Details, um diese in den Kaufvertrag zu übernehmen.

Der Notar muss darüber informiert werden, ob der Kauf kreditfinanziert ist, da in diesem Fall die Bank als Sicherheit für Ihren Kredit eine Grundschuld in das Grundbuch eintragen lassen wird. Zudem werden auch bestehende Grundschulden und deren Ablösung beim Notar erörtert. Um einen Überblick über bestehende Grundschulden oder andere Eintragungen im Grundbuch zu erhalten und auch um die Eigentumsverhältnisse zu überprüfen, wird der Notar vor dem Vorgespräch Einsicht in das Grundbuch nehmen.

Notarkosten und Gebühren für den Grundbucheintrag

Mit den Notarkosten sind diverse Leistungen und Aufgaben abgedeckt. So umfasst der Gebührensatz der Notarkosten unter anderem die Beratung durch den Notar, die Entwurfsfertigung sowie die Beurkundung des Kaufvorganges. Der Notar prüft aber auch weitere wichtige Angelegenheiten. Er prüft zum Beispiel, ob Grundschulden, Leitungsrechte, Wegerechte oder auch ein Vorkaufsrecht vorhanden sind. Die Notarkosten richten sich dabei nicht nach Schwierigkeitsgrad, Aufwand oder Anzahl der Besprechungstermine, sondern werden pauschal berechnet. Als Faustregel ist von etwa 0,8% des Kaufpreises als Honorar und zusätzlich knapp 0,5% Gebühren für die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch auszugehen, so dass die Rechnung des Notars bei etwa 1,2 bis 1,5% des Kaufpreises liegt. Wenn Sie als Immobilienkäufer für Notarkosten und Grundbuchgebühren rund 2 Prozent des Kaufpreises einplanen, dann sind Sie damit auf der sicheren Seite stehen.

Der Notar berät beide Seiten neutral

Neben den reinen Notarkosten fallen für die Grundbucheintragung Gebühren an. Diese sind in der Notarkostenordnung für jeden einzelnen Punkt genau festgelegt und richten sich nach der Höhe des Kaufpreises. Dennoch ist es für einen Immobilienkäufer häufig schwer nachzuvollziehen, was an zusätzlichen Belastungen in Form von Notarkosten und Gebühren für den Grundbucheintrag auf ihn zukommt.

Wer beim Immobilienverkauf die Notarkosten bezahlt, kann grundsätzlich verhandelt werden. Üblicherweise wählt in Deutschland jedoch der Käufer den Notar aus und trägt auch die Notarkosten. Käufer und Verkäufer haften allerdings gemeinschaftlich für die Begleichung aller Notarkosten!

Der Geldtransfer für den Immobilienverkauf kann über ein vom Notar eingerichtetes Notaranderkonto abgewickelt werden. Jedoch wird das Notaranderkonto beim Immobilienverkauf in Deutschland immer seltener genutzt. In Süddeutschland ist eine Direktzahlung durch den Käufer an den Verkäufer schon länger üblich, und auch in Norddeutschland setzt sich diese Vorgehensweise beim Immobilienverkauf immer mehr durch.

Der Immobilienkaufvertrag

Nach dem Vorgespräch wird der Notar den Immobilienkaufvertrag verfassen und beiden Parteien zusenden. Beschäftigen Sie sich mit diesem! Lesen Sie den Kaufvertrag aufmerksam durch und prüfen Sie, ob der Inhalt Ihren Vorstellungen entspricht. Der Notar steht beiden Parteien für Fragen zum Vertrag zur Verfügung. Der Immobilienkaufvertrag sollte mindestens folgende Punkte enthalten:

  • Beschreibung der Immobilie, Lage
  • Kaufpreis
  • Namen des Verkäufers und Käufers
  • Beschreibung der Ausstattung
  • Eventuell mitverkaufte bewegliche Sachen (z.B. Möbel, Heizölbestand o.ä.)
  • Beschreibung bekannter Mängel
  • Beschreibung der Abwicklung der Zahlung
  • Vereinbarungen zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe

Als Verkäufer müssen Sie darauf achten, dass die Haftung für Sachmängel im Immobilienkaufvertrag ausgeschlossen wird, damit Sie der Käufer bei später auftretenden Mängeln am Haus nicht in Regress nehmen kann. Trotzdem ist Vorsicht geboten. Verschweigt der Verkäufer ihm bekannte Mängel arglistig, ist er dem Käufer trotz einer solchen Klausel im Immobilienkaufvertrag zum Schadensersatz verpflichtet.

Eintragung im Grundbuch

ImmobilienkaufvertragNach der erfolgreichen Beurkundung des Immobilienkaufvertrages wird das Geschäft Zug um Zug gemäß der vertraglichen Vereinbarungen unter Anleitung des Notars abgewickelt. Als erstes wird er im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eintragen lassen. Somit ist im Grundbuch vorgemerkt, dass die Immobilie verkauft wird und wer der zukünftige Eigentümer ist. So kann der Käufer sicher sein, dass die Immobilie nicht betrügerisch ein zweites Mal veräußert wird oder dass Gläubiger des Verkäufers auf diese zugreifen können.

Der Notar wird eine Kopie des Immobilienkaufvertrages an das Finanzamt schicken, das daraufhin einen Steuerbescheid erstellt. Die Grunderwerbssteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% (Bayern) und 6,5% (Schleswig-Holstein) des Kaufpreises. Erst wenn der Käufer der Immobilie die Grunderwerbssteuer gezahlt hat, kann dieser als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

Zahlung des Kaufpreises und Schlüsselübergabe

Im nächsten Zug wird der vereinbarte Immobilienpreis gezahlt. Die Zahlung erfolgt bei einem Immobilienverkauf häufig auf ein Treuhandkonto des Notars, dieses ist aber nicht zwingend. Ist der Kaufpreis auf das Konto des Verkäufers oder das Treuhandkonto eingezahlt worden, wird die Immobilie, d.h. der Schlüssel, gemäß den im Kaufvertrag festgelegten Modalitäten an den Käufer übergeben, auch wenn die endgültige Umschreibung im Grundbuch noch nicht erfolgt ist.

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