Ferienwohnung vermieten
So geht's richtig

Sie planen, Ihre Ferienwohnung zu vermieten? Das kann eine gute und lukrative Idee sein. Allerdings gibt es ein paar Aspekte zu beachten, bevor Sie sich in die Unternehmung stürzen. Immerhin möchten Sie in keine steuerrechtlichen Fallen tappen oder die Vermietung falsch angehen. Antworten auf die Frage „Ferienwohnung vermieten - was beachten?“ erhalten Sie hier.

Sollte ich meine Ferienwohnung privat oder gewerblich vermieten?

In Deutschland ist die Vermietung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern rechtlich geregelt. Hierbei wird grundlegend zwischen „Ferienwohnung vermieten von privat“ und „Ferienwohnung vermieten Gewerbe“ unterschieden.

Dazu ein Beispiel: Sie wohnen in einem beliebten Urlaubsgebiet in Deutschland. Ihre Kinder sind gerade von zu Hause ausgezogen und Sie überlegen sich, Ihre Einliegerwohnung als Ferienwohnung zu vermieten. Selbst wollen Sie diese nie nutzen – auch nicht für den eigenen Besuch. Erreichen Sie durch die Vermietung einen Umsatz von mehr als 17.500 € im Jahr, müssen Sie ein Gewerbe anmelden und Gewerbesteuer abführen.

Weitere Kriterien für die Einstufung als gewerbliche Ferienwohnungsvermietung sind:

  • Das Verfolgen einer gewinnerzielenden Absicht
  • Die Beschäftigung von Angestellten

Klären Sie mit dem lokalen Bauamt ab, ob Ihre Ferienwohnung die erforderlichen Kriterien für eine gewerbliche Vermietung erfüllt.

Welche Unterschiede gibt es zwischen den beiden Vermietungsarten einer Ferienwohnung?

Handelt es sich um eine gewerbliche Vermietung der Ferienwohnung, müssen Sie die Vorschriften im Reiseverkehrsrecht beachten. Eine private Vermietung fällt hingegen unter das Mietrecht. Grundsätzlich fällt in beiden Fällen Einkommensteuer an. Zusätzliche Steuern, wie die Gewerbesteuer, kommen auf Sie bei der gewerblichen Vermietung zu.

Weitere Unterschiede zwischen der gewerblichen und privaten Vermietung betreffen die Mietkaution. Bei der privaten Vermietung darf die Kaution die dreifache Monatsmiete nicht überschreiten. Bei dem Gewerbemietrecht existiert keine Obergrenze.

Ferienwohnung dauerhaft vermieten: Welche Voraussetzungen gibt es?

Um Ferienwohnungen und Ferienhäuser zu vermieten, müssen die Immobilien gewisse Kriterien erfüllen. Genaue Informationen erhalten Sie von Ihrem ortsansässigen Bau- oder Gewerbeamt. Hier herrschen ein paar grundsätzliche Voraussetzungen:

  • Die Ferienwohnung ist vom anderen Wohnraum klar abgegrenzt
  • Eine für Urlauber interessante Lage ist gegeben
  • Die Ferienwohnung ist komplett eingerichtet und besitzt Bad sowie Küche

Damit es für Sie einfach ist, die Ferienwohnung zu vermieten, sollte sich diese in der Nähe von Supermärkten, Bäckereien und Attraktionen befinden. Auch Parkplätze und eine gute Verkehrsanbindung optimieren die Vermietbarkeit und damit Ihren Umsatz.

Wie vermiete ich eine Ferien- wohnung?

Sie haben sich dazu entschieden, Ihre Ferienwohnung zu vermieten und dauerhaft Mieteinnahmen damit zu erzielen? Dann müssen Sie sich zwingend mit den lokalen Bestimmungen und Gesetzgebungen auseinandersetzen. Das greift auch, wenn Sie die Ferienwohnung privat vermieten.

Am besten ziehen Sie im Vorfeld einen Experten in Form eines Fachanwaltes für Immobilienrecht und Mietrecht zurate. Mit ihm an Ihrer Seite können Sie die Ferienwohnung vermieten und Rechtliches beachten, wodurch Sie sich vor etwaigen Strafzahlungen schützen. Auch Versicherungsexperten und Makler für Ferienwohnungen erweisen sich als hilfreich, um langfristig finanziell auf der sicheren Seite zu sein.

Checkliste Ferienwohnung vermieten: Das Wichtigste auf einen Blick

Zu einem reibungslosen Ablauf gehört eine strukturierte Arbeitsweise. Nutzen Sie diese Übersicht, um Ihre Ferienwohnung Schritt für Schritt erfolgreich zu vermieten.

1. Schritt: Überlegen Sie gut, was und wen Sie mit der Vermietung erreichen möchten. Am besten stellen Sie einen Businessplan auf.

2. Schritt: Fixieren Sie die Zielgruppe. Nur so lässt sich ein maßgeschneidertes Marketing aufbauen. Wer Ihre Zielgruppe ist, hängt von der Lage, der Größe und der Ausstattung der Immobilie ab. Durch einen Um- und Ausbau können Sie an diesem Punkt noch feilen.

3. Schritt: Statten Sie die Ferienimmobilie sorgfältig aus. Je höher der Preis sein wird, umso mehr muss das Objekt an Komfort und Leistung bieten. Längst zum Standard gehört ein WLAN-Zugang. Einige wenige Immobilien inmitten der Natur werben jedoch bewusst damit, komplett offline zu sein. Das ist aber die Ausnahme.

4. Schritt: Bestimmen Sie den richtigen Mietzins. Die Kalkulation muss kostendeckend sein und die Konkurrenz vor Ort berücksichtigen. Natürlich ist auch ein Gewinn aus der Unternehmung wichtig.

5. Schritt: Werben Sie für Ihre Ferienimmobilie auf unterschiedlichen, zielgruppengerechten Plattformen. Wichtig hierfür sind aussagekräftige Fotos sowie eine authentische Beschreibung des Objekts.

6. Schritt: Organisieren Sie die Buchungen. Unerlässlich sind hierfür professionelle Buchungssysteme, die viel Arbeit abnehmen. Gleiches zählt für das Zahlungssystem. Es muss für beide Seiten sicher und komfortabel sein. Zudem schätzen Reisende, wenn sie unterschiedliche Zahlungsoptionen haben wie Überweisung, Kreditkarte, PayPal etc.

Ferienwohnung vermieten und Kosten planen: Was gibt es zu beachten?

Wer von Anfang an, eine Ferienwohnung als Kapitalanlage einplant hat, der ist mit der Kostenkalkulation für die Vermietung bestens vertraut. Einige Eigentümer entscheiden sich erst für die Ferienhausvermietung, wenn sie selbst das Objekt kaum oder gar nicht mehr selbst nutzen. Sie sind dann oft erstaunt, welche Nebenkosten eine Ferienimmobilie erzeugt. Möchten Sie Ihr Ferienobjekt lukrativ vermieten, gehören folgende Nebenkosten mit in die Kalkulation des Mietzinses:

  • Verbrauchskosten wie Wasser, Heizung usw.
  • bei häufigem Eigennutz: Zweitwohnsitzsteuer für die Ferienimmobilie
  • Versicherungen für die Ferienimmobilie wie Gebäude-, Hausrats- und Elementarschadenversicherung gegen Naturgewalten, Betriebshaftpflicht als Schutz vor Forderungen eines Mieters im Falle eines Schadens vor Ort
  • Instandhaltungskosten: häufiger Wechsel der Gäste bedeutet mehr Abnutzung
  • optional: Verwaltungskosten

Erstellen Sie vorab einen Kostenplan, um eine gute Übersicht zu erhalten.

Sollte ich mit einem Verwalter die Ferienwohnung vermieten?

Sie haben alle Formalitäten abgeschlossen und die Genehmigungen für die Ferienwohnungsvermietung liegen vor. Jetzt stellt sich für Sie die Frage, ob Sie selbst die Ferienwohnung vermieten oder eine Verwaltung dafür beauftragen.

Ein Verwalter nimmt Ihnen viel Arbeit ab. Er kümmert sich um die Buchungen der Feriengäste, schließt ihnen die Tür auf und kümmert sich im weiteren Urlaubsverlauf um sie. Selbstverständlich übernimmt er auch die Endreinigung und den Schriftverkehr. Wer sich diesen Stress ersparen möchte oder gar nicht vor Ort wohnt, ist daher mit einem Verwalter gut beraten. Allerdings kostet dieser Service Geld, was der größte Nachteil ist. Dennoch wird Ihr Objekt häufiger vermietet, wenn sich ein professioneller Anbieter darum kümmert.

Die Höhe der Kosten einer Verwaltung für die Vermietung der Ferienwohnung, lässt sich nicht pauschal bestimmen. Sie können grob mit 25 % der Bruttomieteinnahmen an Provision rechnen.

Ferienwohnung vermieten und Steuer nicht vergessen: Worauf sollte geachtet werden?

Für Ferienwohnungen fallen Steuern an. Wie die Besteuerung erfolgt, hängt vor allem davon ab, ob es sich um ein Ferienobjekt zur Selbstnutzung oder zur Vermietung handelt. Wenn Sie Ihre Ferienwohnung dauerhaft vermieten und wechselnde Gäste haben, geht der Fiskus von einer Gewinnerzielungsabsicht aus. Können Sie dies nicht nachweisen, stuft das Finanzamt das Ferienobjekt als Liebhaberei ein.

In Abhängigkeit von der Nutzungsart geben Sie Einkünfte aus der Vermietung in Ihrer Steuererklärung an. Im Gegenzug lassen sich finanzielle Aufwände steuerlich geltenden machen. Letztlich können für die Ferienobjektvermietung folgende Steuern von Bedeutung sein: Einkommens-, Umsatz-, Zweitwohnsitz- und Gewerbesteuer.

Unsere Tipps für die Vermietung einer Ferienwohnung

Bevor Sie Ihre Ferienwohnung vermieten, sollten Sie überprüfen, inwiefern sie sich für die Vermietung eignet und welche Voraussetzungen des ortsansässigen, verantwortlichen Amt erfüllt werden müssen. Dann stellt sich die Frage, wie häufig und für wie lange die Vermietung erfolgen soll. Hieran bemisst sich, ob eine gewerbliche oder private Vermietung vorliegt.

Sind diese Fragen geklärt, sollten Sie sich mit der Optimierung der Immobilie als Ferienobjekt und der Bestimmung des Mietzinses auseinandersetzen. Wohnen Sie vor Ort, können Sie die Verwaltung vielleicht selbst übernehmen. Ansonsten ist eine professionelle Verwaltung ratsamer. Gut durchgeplant, erzielen Sie mit einem attraktiven Ferienobjekt lukrative, jährliche Gewinne.

Häufig gestellte Fragen:

Rechnen Sie mit 25 % der Bruttomieteinnahmen an Provision für eine professionelle Ferienimmobilienverwaltung.

Mehr dazu erfahren Sie hier!

Das hängt von der Vermietbarkeit des Objektes und der Effizienz der Verwaltung der Immobilie ab. Die letzten Monate haben gezeigt, dass viele Eigentümer nun ihre Ferienwohnung vermieten und Corona als umsatzsteigernden Umstand nutzen. Individualreisen haben wegen der Pandemie stark zugenommen, weswegen einige Ferienobjekte so lukrativ wie nie zuvor sind.

Alle weiteren Infos zu "Ferienwohnung vermieten", finden Sie hier!

Das hängt von den Begleitumständen ab. Sobald Sie Mieteinnahmen erzielen, sind die Einkünfte zu versteuern. Grundsätzlich können folgende Steuern anfallen:

  • Einkommensteuer
  • Umsatzsteuer
  • Zweitwohnsitzsteuer
  • Gewerbesteuer

Welche Immobiliensteuern greifen können, zeigen wir Ihnen hier!