Sonderkündigungsrecht-Mietvertrag-Vermieter-Mieter

Sonderkündigungsrecht: Was gilt für Mieter und Vermieter?

Grundsätzlich haben Mietverträge im Rahmen eines ordentlichen Kündigungsrechts eine Kündigungsfrist von drei Monaten. In besonderen Fällen können Mieter und Vermieter jedoch von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Doch wann genau besteht eigentlich ein Sonderkündigungsrecht? Wir erklären sowohl Mietern als auch Vermietern, was zu beachten ist. 

Bei Bestehen eines Sonderkündigungsrechtes können Wohnungen kurzfristiger gekündigt werden. Dies geht nur bei Vorliegen gesetzlich definierter Sonderkündigungsgründe.

Was genau ist ein Sonderkündigungsrecht für Mietverträge?

Unter dem Sonderkündigungsrecht für Mietverträge ist die außerordentliche Kündigung eines Mietvertrages zu verstehen. Dies bedeutet also, dass die vertraglich geregelte Kündigungsfrist nicht eingehalten werden muss. Aber nicht nur Mieter, sondern auch Vermieter können von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

Wann kann der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen?

Damit der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen kann, ist besonders wichtig, dass eine Situation vorliegt, die bei Vertragsabschluss unvorhersehbar und untypisch war. Dies sind unter anderem die folgenden Gründe:

  • Modernisierungsmaßnahmen: Die Wohnung soll modernisiert werden und der Mieter möchte den damit verbundenen Lärm und Schmutz nicht mitbekommen. In diesem Fall hat er dann also ein Sonderkündigungsrecht, welches im § 555 BGB geregelt wird.
  • Mieterhöhung: Hat der Vermieter vor, die Miete zu erhöhen, so hat der Mieter ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht. Dabei ist nicht ausschlaggebend, ob die Miete aufgrund der Modernisierung (§ 559 BGB) oder aufgrund von einer Anhebung an die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht wird (§ 558 BGB).

Außerdem gilt:

  • Bei Insolvenz des Mieters besteht ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht. In diesem Fall kann dessen Insolvenzverwalter den Mietvertrag außerordentlich kündigen
  • Ist der Mieter ein Beamter, Geistlicher oder eine „Militärperson“, dann kann dessen dienstliche Versetzung zu einem Sonderkündigungsrecht führen.

Es gilt jedoch nicht: Wenn der Mieter in ein Seniorenheim kommt, dann hat dieser in der Regel kein Sonderkündigungsrecht.

Wann hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht?

Gemäß § 573 a BGB ist eine erleichterte Kündigung des Vermieters möglich, wenn

  • es sich um ein Zweifamilienhaus handelt, in dem der Vermieter die zweite Wohnung selbst bewohnt oder
  • der Mieter innerhalb des vom Vermieter bewohnten Wohnraums lebt (beispielsweise in einer Einliegerwohnung).

In diesen Fällen darf der Vermieter die Wohnung sogar ohne die Angabe eines Grundes kündigen. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist des Mieters um drei Monate, wenn dieser von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht.

Sonderkündigung wegen Modernisierung

Wenn der Vermieter das vermietete Gebäude modernisieren möchte, so muss er dies mindestens drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten ankündigen. Hierbei muss er schriftlich per Post mitteilen, welche Arbeiten genau durchgeführt werden, wie lange diese voraussichtlich andauern werden und mit welcher Mieterhöhung der Mieter nach Abschluss der Modernisierung rechnen kann. Sobald der Mieter diese Information erhalten hat, kann er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und den Mietvertrag bis zum Ablauf des folgenden Monats kündigen  (§ 555e BGB). Wirksam wird die Kündigung dann zum Ablauf des übernächsten Monats.

Keine Sonderkündigung bei Bagatellemaßnahmen

Als Mieter sollten Sie Modernisierungen nicht mit Bagatellemaßnahmen verwechseln, da sie hier kein Sonderkündigungsrecht haben. Diese Maßnahmen könnten beispielsweise der Austausch eines defekten Herds oder Schönheitsreparaturen sein.

Sonderkündigung bei Mieterhöhung

Bei der Anpassung an die ortsübliche Miete hat der Mieter ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht. Auch hier muss der Vermieter die Mieterhöhung selbstverständlich rechtzeitig ankündigen. Nach Erhalt der Ankündigung kann der Mieter den Vertrag zum Ablauf des zweiten Monats kündigen (§ 561 BGB).

Gibt es eine Ausnahme im Todesfall?

Stirbt ein Angehöriger, endet der Mietvertrag nicht automatisch. Falls dieser nicht alleine gelebt hat, geht der Vertrag auf den Mitbewohner über. Falls er jedoch alleine gelebt hat, dann geht der Vertrag auf den Erben über. Hat man dann als Erbe kein Interesse an der Wohnung, so muss man den Vertrag innerhalb eines Monats nach dem Todesfall mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Und für diese drei Monate muss der Erbe dann auch die Miete übernehmen. Selbstverständlich gibt es auch Ausnahmen, denn oft ist der Vermieter kulant. Beispielsweise kann man den Vertrag meist früher kündigen, wenn man selbst einen Nachmieter gefunden hat.

Kann das Kündigungsrecht ausgeschlossen werden?

Das Sonderkündigungsrecht kann im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden. Der Vermieter kann in den Vertrag also nicht schreiben, dass die Sonderkündigung bei einer Modernisierung oder bei einer Mieterhöhung nicht möglich ist. Auch ähnliche Klauseln, die für den Mieter nachteilig sind, sind übrigens unwirksam.

Wie erfolgt die Kündigung?

Die Kündigung muss schriftlich und fristgerecht per Post eingereicht werden. Natürlich dürfen Begründung und Unterschrift ebenfalls nicht fehlen. Die Kündigung ist erst dann wirksam, wenn sie dem Empfänger zugeht.

Wann der Mieter fristlos kündigen darf

Fristlos kündigen dürfen die Mieter ebenfalls, jedoch nur in besonderen Fällen. Zum Beispiel dann, wenn der Vermieter die Wohnung nicht fristgerecht zur Verfügung stellt (siehe § 543 BGB) oder dann, wenn die Wohnung als gefährlich für die Gesundheit eingestuft werden kann (siehe § 569 BGB). Empfehlenswert ist es, sich vor der fristlosen Kündigung bei einem Anwalt oder Mieterverein informieren zu lassen.

Alternativen zur Sonderkündigung

Es muss nicht immer die Sonderkündigung sein. Schließlich gibt es Alternativen: Fühlt man sich durch einige Dinge in der Wohnung gestört, möchte die Wohnung jedoch behalten, so besteht für den Mieter unter Umständen die Möglichkeit, eine Mietminderung zu beantragen.

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