Tipps für Vermieter Penthaus von außen

Immobilie als Kapitalanlage: Tipps für Vermieter

Immobilien gelten gemeinhin als sichere Geldanlage. Und darum überlegen immer mehr Menschen, eine Immobilie zu kaufen, um diese anschließend zu vermieten. Gewinne durch Vermietung zu erzielen, erscheint sehr einfach. Die Mieteinnahmen müssen nur höher sein als die laufenden Kosten. Doch Theorie und Praxis gehen gerade beim Thema Vermietung weit auseinander. HAUSGOLD gibt Tipps für Vermieter.

Bevor man sich eine Immobilie für eine anschließende Vermietung kauft, muss man bedenken, dass jede Immobilie individuell ist. Immobilien unterscheiden sich hinsichtlich Lage, Region und Qualität. Für Wohnungen in zentralen und begehrten Lagen ist es einfacher, einen Mieter zu finden, aber ihr Kaufpreis ist in der Regel hoch. Wohnungen in Regionen mit schwacher Infrastruktur sind zwar günstiger, doch sind dort die Mietpreise niedriger und die Gefahr für Mietausfälle ist größer. Um als Vermieter erfolgreich zu sein, sollte das man das Mietobjekt in dem Preissegment und in der Qualität anbieten, die dem Geschmack und dem Geldbeutel der Menschen vor Ort entspricht.

Tipps für Vermieter: Achten Sie auf die Lage, Lage, Lage

Auch wenn Ihnen dieser Tipp nicht neu erscheint, möchten wir dennoch an erster Stelle auf die Lage hinweisen. Die Lage ist das A und O. Darum sollten Sie sich verschiedene Regionen genau anschauen. Gibt es in der Region eine Nachfrage nach Mietwohnungen? Wie groß ist das aktuelle Angebot? Wie haben sich die Mietpreise vor Ort in den letzten Jahren entwickelt (diese Informationen geben die Mietspiegel der Gemeinden)? Floriert die Wirtschaft? Sind in der Umgebung Bauvorhaben geplant? Gibt es eine Mietdeckelung, die die Mietpreise vor Ort beeinflussen?

Tipps für Vermieter: Prüfen Sie die Finanzierung

Wer eine Immobilie kauft und dafür eine Finanzierung benötigt, sollte sich mit dem Finanzthema genau auseinandersetzen und die Angebote mehrerer Anbieter miteinander vergleichen. Nicht selten machen fremde Banken bessere Angebote als die aktuelle Hausbank, weil sie neue Kunden gewinnen möchten. Entscheidend ist beim Immobilienkauf nicht nur der Kaufpreis. Ergänzend entstehen weitere Kosten durch den Kaufvertrag und die Kreditaufnahme. Damit sich der Kauf einer Mietwohnung lohnt, müssen die Kosten für Instandhaltung, Finanzierung und Grundsteuer unterhalb der erwarteten Mieteinnahmen bleiben.

Tipps für Vermieter: Checken Sie den Zustand der Immobilie

Achten Sie genau auf den Zustand der Immobilie, die Sie vermieten wollen. Wer eine gepflegte Immobilie vermietet, hat in der Regel weniger Diskussionen und Probleme mit den Mietern. Außerdem fallen dadurch Instandhaltungskosten geringer aus. Wer unsicher ist und Sorge hat, Baumängel nicht zu erkennen, sollte sich zur Besichtigung der Immobilie von einem Sachverständigen begleiten lassen, der die Bauweise, -substanz und andere mögliche Mängel checkt. Auch die Energieeffizienz sollten Sie nicht ignorieren. Sind den Mietern die Nebenkosten, zum Beispiel aufgrund hoher Heizkosten, zu hoch, kann das zu einem schnellen Mieterwechsel führen.

Tipps für Vermieter: Lesen Sie die Protokolle

Wer plant, eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus zu kaufen, sollte die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen lesen. Darin erfahren Sie, welche Renovierungen in nächster Zeit anstehen und erhalten Einblick, wie die Stimmung im Haus ist.

Tipps für Vermieter: Wer ist Ihre Zielgruppe?

Die Auswahl des Mieters ist sehr wichtig. Noch bevor Sie eine Mietimmobilie kaufen, sollten Sie sich im Klaren sein, an wen Sie eigentlich vermieten wollen. Wer ist Ihre Zielgruppe? Senioren, Familien, Studenten? Größe und Ausstattung der Immobilie sollten den Vorstellungen der Zielgruppe entsprechen und zu ihr passen. Familien mit Kindern mieten gern Immobilien mit Garten, in deren Nähe sich Schulen und Sportvereine befinden. Senioren wünschen oft eine ebenerdige Wohnung (oder einen Fahrstuhl im Haus) in ruhiger Lage mit fußläufig erreichbaren Einkaufsmöglichkeiten. Für Studenten und Azubis reicht oft ein kleines (möbliertes) Appartement aus.

Tipps für Vermieter: Lernen Sie Ihren Mieter kennen

Wenn Sie eine bereits vermietete Immobilie kaufen, übernehmen Sie als neuer Eigentümer den bestehenden Mietvertrag. Schauen Sie sich den Mieter darum bereits im Vorwege genau an. Wer ist der Mieter? Wie viele Menschen leben in der Immobilie? Macht der Mieter einen zuverlässigen Eindruck? Wie sieht seine finanzielle Lage aus? Stellen Sie nicht nur dem Eigentümer Fragen, um sich ein Bild zu machen, sondern nehmen Sie auch Kontakt zum Mieter selbst auf. Anschließend sollten Sie berechnen, ob sich die Miete, die aktuell gezahlt wird, für Sie rentiert. Sie dürfen die Miete bei Übernahme eines bestehenden Mietverhältnisses nämlich nicht beliebig erhöhen. Die Miete erhalten Sie in der Regel, sobald Sie im Grundbuch der Immobilie eingetragen sind.

Tipps für Vermieter: Informieren Sie sich über Steuergesetze

Als Vermieter müssen Sie Mieteinnahmen versteuern, aber Sie dürfen auch Kosten für das Mietobjekt von der Steuer absetzen, beispielsweise Zinsen für die Finanzierung, Grundsteuer oder Reparaturkosten. Unter Umständen können Sie auch den Kaufpreis und die Hausnebenkosten absetzen. Lassen Sie sich am besten vor dem Immobilienkauf von einem Steuerexperten beraten.

Tipps für Vermieter: Denken Sie an Rechtsberatung

Streitfälle zwischen Vermieter und Mieter sind leider nicht selten. Sichern Sie sich daher frühzeitig mit einer Rechtschutzversicherung ab. Darüber hinaus gibt es nicht nur Vereine wie beispielsweise den Mieterschutzbund, die Mieter beraten. Auch für Vermieter gibt es vergleichbare Vereine, wie zum Beispiel den Eigentümerverband „Haus und Grund“, der seinen Mitgliedern eine Rechtsberatung bietet.

Tipps für Vermieter kurzgefasst

  • Werden Sie sich im Klaren, wo sich Ihre die Immobilie befinden soll.
  • Welche Wünsche und Vorstellungen haben Sie? An wen möchten Sie vermieten?
  • Einen passenden und für Sie gut umsetzbaren Finanzierungsplan erstellen.
  • Ausreichend Zeit bei der Immobiliensuche nehmen und keine vorschnellen Entscheidungen treffen.
  • Grundlegende Immobilien-Kenntnisse aneignen, um Preis-Leistungs-Verhältnisse besser einschätzen zu können.
  • Möglichst eine Immobilie in attraktive Lage und mit einer guten Infrastruktur kaufen.
  • Bei gebrauchten Immobilien den Zustand des Hauses bzw. der Wohnung prüfen.
  • Alle möglichen Nebenkosten berücksichtigen, die beim Kauf und in der Zukunft auf Sie zukommen werden.
  • Darauf achten, dass man einen seriösen, zahlungsfähigen Mieter findet.